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Propriétaire et entrepreneur : comment assurer un logement en construction ?

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Assurer votre logement tout au long de sa construction pour éviter les tracas !

Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, un logement en construction doit être couvert par un ensemble de garanties avant même le début des travaux. À vous, en votre qualité de maître d’ouvrage, de souscrire les assurances nécessaires et de veiller à ce que les différents intervenants sur le chantier soient également couverts. Quelles sont les réglementations à connaître ? Qui est concerné ? Quels types de garanties ?


Quelle assurance pour votre logement en construction choisir ?

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Les chiffres de la construction de logements en France

Selon une étude effectuée par le Ministère de l'Environnement, l'Energie et la Mer entre octobre 2016 et septembre 2017, le nombre de logements en construction a augmenté de 12,1%. Les demandes les plus fortes ont été constatées dans les régions situées au Nord de l'Hexagone, dont un pic en Bourgogne - Franche-Comté avec plus de 20% de permis de construire délivrés.

Faire construire une maison est l'un des événements les plus importants d'une vie, mais aussi une source de stress pour le propriétaire. Comment bien assurer sa maison en construction ? Retrouvez nos conseils ci-dessous.

Propriétaire : quelle assurance logement en construction choisir ?

assurance dommage ouvrage pour assurer votre logement en construction

Vous faites construire votre logement et vous vous renseignez sur comment et quand l'assurer ? En ce qui concernant l'assurance multirisque habitation classique, sachez que vous devez obligatoirement assurer votre maison avant la fin des travaux.

C'est au maître d'ouvrage d'assurer le logement qui est en construction, c'est-à-dire le propriétaire du bâtiment. Que ce logement ait pour vocation d'être une résidence principale ou une résidence secondaire, il doit être assuré. Vous devez souscrire une garantie dommages ouvrage comme prévu par la loi. Vous ne pouvez pas y échapper à moins de risquer six mois d'emprisonnement et 75 000€ d'amende. Cette assurance dommages ouvrage doit être souscrite avant que les travaux ne débutent. Sa protection fonctionne pendant 10 ans contre les éventuels vices de construction.

Sachez qu'un établissement de crédit va vous demander une attestation d'assurance dommages ouvrage avant d'accepter votre projet immobilier.

L’assurance dommages ouvrage est obligatoire

Selon la loi Spinetta promulguée en 1978, un constructeur immobilier, qu’il soit particulier ou professionnel, doit souscrire une assurance habitation que l’on nomme assurance dommages ouvrage. Celle-ci couvre l’assuré en cas de vice de construction.

L’article L. 242-1 du Code des assurances dispose que toute personne physique ou morale désireuse de faire réaliser des travaux de construction, devenant à cette occasion maître d’ouvrage, doit souscrire une assurance avant l’ouverture du chantier.

  • Est considéré maître d’ouvrage :
  • Le promoteur immobilier ou le vendeur
  • Le constructeur de maison individuelle
  • Le propriétaire de la construction
  • Le mandataire
  • Le particulier
  • Le syndicat de copropriété

Cette assurance dommages-ouvrage a pour objectif de couvrir l’assuré en cas de vice de construction menaçant la solidité du logement ou le rendant inhabitable. Elle est acquise pour dix ans à partir du commencement des travaux et expire en même temps que la garantie décennale.

Comment fonctionne l'assurance dommages ouvrage ?

assurance dommage ouvrage

En cas d’incident, un expert se déplace pour évaluer le montant du préjudice subi. Deux cas de figure se présentent alors :

  1. Le montant des dommages est inférieur à 1 830 euros : vous recevez une proposition d'indemnisation quinze jours après la déclaration du sinistre ;

  2. Le montant des dommages est supérieur à 1 830 euros : l’expert vous rendra compte de ses conclusions dans les soixante jours après réception de votre déclaration. Votre assureur dispose d’un délai maximum de quatre-vingt-dix jours après expertise pour vous faire une proposition d‘indemnisation.

L'assureur dommages-ouvrage vous indemnise dans un premier temps puis se retourne vers l'assureur responsabilité décennale du constructeur afin de se faire rembourser. Cette assurance obligatoire permet ainsi à l'assuré d’être indemnisé rapidement, sans attendre les décisions de justice concernant la responsabilité de tel ou tel intervenant sur le chantier.

Dommages couverts par l’assurance dommages-ouvrage

  • L’assurance dommages-ouvrage vous couvre pour :
  • Les vices et malfaçons menaçant la solidité de la construction et les désordres remettant en cause la destination de l'ouvrage (affaissement de plancher, effondrement de la toiture, fissures importantes des murs ...)
  • Les dommages affectant la solidité des éléments d'équipement indissociables de l'ouvrage
  • Ce qu'elle ne comprend pas :
  • La couverture des portes et des fenêtres
  • Les dégâts causés par l'assuré
  • L'usure naturelle
  • Les incendies
  • Les catastrophes naturelles
  • Le non-achèvement des travaux dans les délais prévus

Quels sont les risques en cas de non-souscription d'une assurance dommage-ouvrage ?

En cas de non-souscription à l’assurance dommages-ouvrage, toute éventuelle indemnisation sera plus longue. De plus, en cas de revente du bien dans les dix ans qui suivent l’achèvement de sa construction, le maître d’ouvrage est considéré comme responsable vis-à-vis du nouvel acquéreur de toutes les conséquences résultant du défaut d’assurance.

Enfin, dans le cas d’un contrat de construction avec ou sans fourniture de plan, le constructeur ou l’entrepreneur peut se réserver le droit de refuser l'exécution du contrat, car assurer les dommages est obligatoire selon la législation française en vigueur.

Quelle assurance maison en construction choisir ?

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Les garanties optionnelles

En qualité de maître d’ouvrage, vous disposez également de la possibilité de souscrire des garanties complémentaires pour assurer votre logement en construction.

La garantie des éléments d'équipement indissociables

Cette garantie couvre les dommages subis par les éléments indissociablement liés à ce qui constitue votre logement, c'est-à-dire ceux qu'on ne peut enlever, démonter ou remplacer sans détériorer la structure de ce dernier. Il peut, par exemple, s'agir d'une installation de chauffage central ou d'une chape en béton.

Elle débute après le délai de parfait achèvement et expire deux ans après la réception des travaux.

La garantie de dommages immatériels consécutifs à des désordres garantis

Elle assure une couverture pour les sinistres subis par le propriétaire ou les occupants d’une construction après réception suite à des dommages immatériels consécutifs tels que :

  • Les troubles de jouissance
  • Les pertes d’exploitation
  • Les pertes de loyer

La garantie des dommages aux existants du fait de travaux neufs

assurance decennale

Les « existants » est un terme qui désigne les parties anciennes d’une construction avant le début du chantier de rénovation ou d'édification. Cette garantie des dommages aux existants assure, pour une durée de dix ans, les dommages causés aux parties anciennes après réception avec ou sans réserve de l’ouvrage.

Il faut que ces dommages :

  • Rendent les existants impropres à leur destination ou portent atteinte à leur solidité
  • Soient la conséquence directe de l’exécution des travaux neufs

La garantie tous risques chantier (TRC)

Il s’agit d’une garantie temporaire valable du début du chantier jusqu'à la réception de l'ouvrage et qui assure tous les intervenants au chantier, et ce, sans recherche de responsabilité. Elle offre une indemnisation pour les dégâts matériels subis par :

  • L'ouvrage en cours de construction
  • Les matériaux
  • Les équipements présents sur le site

Ces dommages peuvent être dus à :

  • Un incendie ou une explosion
  • Un vol ou des actes de vandalisme
  • Des mouvements populaires ou attentats
  • Une chute ou un choc
  • Un dégâts des eaux
  • Un effondrement
  • Une tempête, un ouragan ou un cyclone
  • Une catastrophe naturelle reconnue par les pouvoir publics

Quand assurer sa maison en construction ?

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Quand souscrire une assurance habitation alors que sa maison est en construction ? Une fois que votre logement en construction est hors d'eau et hors d'air, c'est-à-dire dès que l'ouvrage est étanche, que le gros œuvre est achevé et que vous pouvez installer vos équipements intérieurs, vous devez absolument, en tant que propriétaire, souscrire une assurance habitation. Veillez à ce que les garanties de base suivantes soient incluses dans votre nouveau contrat :

Quand souscrire son assurance maison en construction ?
  1. Incendies et explosions
  2. Dégâts des eaux
  3. Intempéries
  4. Catastrophes naturelles
  5. Bris de glace
  6. Responsabilité civile

D’autres garanties peuvent être ajoutées à votre contrat au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Il est donc essentiel, lorsque vous décidez de faire construire votre maison, de bien évaluer vos besoins en termes d’assurance et de vérifier la fiabilité des professionnels qui interviendront sur votre chantier afin de vous protéger contre les éventuels dommages qui pourraient survenir. Au moment d’entrer dans les lieux, n’hésitez pas à comparer les offres d'assurance multirisque habitation pour trouver l’offre la mieux adaptée à votre nouveau profil.

Entrepreneur : comment bien assurer un logement en construction ?

Les professionnels intervenant sur votre chantier ont également l’obligation de souscrire à plusieurs assurances visant à vous couvrir, vous et votre logement en construction, pendant toute la durée des travaux et jusqu’à dix ans après réception de l’ouvrage.

La garantie de parfait achèvement

C’est une garantie obligatoire à laquelle l'entrepreneur (ou le constructeur) est tenu pendant un an à compter de la réception de l'ouvrage. Elle permet une indemnisation en cas de défauts de conformité ou désordres pouvant résulter de malfaçons ou de travaux non exécutés selon le cahier des charges établi.

L'assurance décennale

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Instaurée par la loi du 4 juillet 1978, la Responsabilité Civile Décennale, appelée également Garantie Décennale, prend en compte les dégradations dues à des vices de construction et qui affectent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à destination. Cette garantie décennale est valable dix ans après réception des travaux.

Tout entrepreneur pour lequel l'assurance décennale est obligatoire doit inscrire sur ses devis et factures l'assurance souscrite au titre de son activité, les coordonnées de sa compagnie d’assurance ainsi que la couverture géographique du contrat ou de la garantie.

Au moment de la signature du contrat, et avant le début des travaux, votre entrepreneur doit obligatoirement vous remettre une attestation du contrat d'assurance décennale qu’il a souscrit. Dans le cas où vous vendriez votre bien dans les dix années suivant sa construction, cette attestation devra être annexée au contrat de vente.

La garantie biennale

La garantie biennale, ou « garantie de bon fonctionnement » assure durant deux ans après réception des travaux l’ensemble des équipements d'un logement qui peuvent être dissociés de l'ouvrage lui-même : portes intérieures, appareils électriques fournis à la livraison, faux plafonds, revêtements muraux ...

assurance ouvrier chantier construction

L'assurance responsabilité civile professionnelle

Tous les intervenants au chantier ont l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour les dommages qu'ils pourraient occasionner à des tiers (clients, salariés).

La garantie d'achèvement ou de remboursement

Cette garantie obligatoire à la charge de l’entrepreneur comporte deux volets :

  1. La garantie d’achèvement qui assure à l’acheteur l’achèvement et la livraison du bien même en cas de défaillance du promoteur ou du constructeur ;
    Un tiers garant intervient alors pour financer les travaux à réaliser jusqu'à l'achèvement ;
  2. La garantie de remboursement : elle permet à l’acquéreur d’obtenir, après annulation de l’acte de vente, le remboursement des sommes versées.

La garantie de livraison

En cas d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, la compagnie d’assurance ou l’établissement financier auprès duquel le constructeur a souscrit la garantie de livraison assume financièrement l'achèvement de la construction.

Les justifications de la garantie de livraison doivent obligatoirement figurer sur un contrat de construction de logement individuel. À défaut, le contrat peut être annulé, ce qui entraîne également l'annulation du contrat de prêt.

Vérifiez que la durée de validité des assurances de votre entrepreneur se poursuit au moins jusqu’à la date prévue de fin de chantier.

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