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Acquisition d’une résidence principale, secondaire ou encore investissement locatif… Les prêts immobiliers permettent le financement de tous types de projets immobiliers. Mais avant de se lancer, il est indispensable d’en connaître le fonctionnement, les spécificités et les différentes options qui s’offrent à vous en matière de financement. Voici le mode d’emploi du crédit immobilier : le taux du crédit immobilier, les différents types de prêts, comment le choisir, l’obtenir et enfin dans quels cas le faire racheter.

Comparatif des meilleurs taux de prêt immobilier en 2024

Les banques proposent des taux aux écarts parfois importants, dont certains peuvent rapidement faire grimper le coût total du financement.

Afin de vous donner une idée des taux proposés par les banques et de l'évolution des taux immobiliers, voici un comparatif des TAEG pour un prêt immobilier :

  • montant emprunté : 200 000 €,
  • durée du prêt : 15 ans,
  • âge de l’emprunteur : moins de 31 ans.
Comparatif des TAEG fixes d’une sélection de banques (TAE d’assurance compris)
BanqueTAEG fixe
Boursobank (ex boursorama banque) logo

 

1,06 %*
ING logo1,17 %
Fortuneo logo1,28 %
BforBank logo1,39 %
Monabanq logo1,50 %
Crédit Mutuel logo1,56 %
Crédit Agricole logo1,63 %
Société Générale logo1,72 %
LCL logo1,79 %
BNP Paribas logo1,81 %
Axa Banque logo2,05 %

Taux affichés sur les sites officiels des banques. Taux novembre 2020.
*Taux Boursobank (ex boursorama banque) affiché pour un emprunt de 350 000 € sur 20 ans.

Comparer les offres et TAEG avant de s’engagerUn grand nombre de banques proposent des offres de prêt immobilier, à des taux parfois très différents. Comparer les taux est donc essentiel pour éviter de payer un montant d’intérêts trop important.

Qu’est-ce qu’un prêt immobilier ?

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Définition

Le prêt immobilier est un prêt de long terme qui permet, comme son nom l’indique, l’acquisition d’un bien immobilier ou d’un terrain à des fins personnelles (pour y habiter) ou professionnelles.

Caractéristiques du prêt immobilier

Le montant

Les montants minimum et maximum des prêts immobiliers varient d’une banque à l’autre.
Généralement, il est possible d’emprunter dès 50 000€ et jusqu’à 2 000 000€ via un prêt classique.

La durée

Contrairement aux crédits à la consommation dont la durée maximale est fixée en moyenne à 84 et 96 mois (7 et 8 ans), les prêts immobiliers sont des prêts dont la durée d’engagement est bien plus longue.
En effet, la durée d’emprunt peut varier entre 6 et 25 ans (et atteindre jusqu’à 30 ans dans des cas très particuliers.

Le remboursement du prêt immobilier

Le remboursement d’un prêt immobilier classique se fait par le biais de mensualités constantes sur une durée déterminée par un contrat de prêt.
Le montant à rembourser est le même tous les mois et dépend :

  • du capital emprunté,
  • du TAEG appliqué,
  • de la durée,
  • du taux d’endettement et de la capacité d’emprunt de l’emprunteur.

La mensualité de remboursement n’est pas composée uniquement du capital emprunté. On y retrouve 3 éléments :

Comment calculer la mensualité de prêt ?

La part des intérêts dans le coût total du prêtLe coût du prêt désigne le montant que l’emprunteur doit rembourser en plus du capital emprunté. Il est formé des intérêts, de la cotisation à l’assurance, la garantie bancaire, frais de gestion, etc. Ce sont les intérêts qui représentent la part la plus importante du coût total (consulter l’article sur le calcul de prêt immobilier pour en savoir plus).

Taux de prêt immobilier

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Le taux est l’une des composantes principales du prêt immobilier. Il définit le coût total du financement, qui est le montant que va devoir rembourser l’emprunteur en plus du capital.
Dans le cadre d’un emprunt, on parle souvent de taux débiteur, de TAEG et de taux d’usure. Mais quelle est la différence entre ces 3 taux ? Explications et comparatif des taux.

Taux débiteur ou taux nominal

Le taux débiteur, autrement appelé taux nominal est le taux qui est appliqué au capital emprunté. Il constitue la rémunération de la banque pour le service rendu (prêt d’argent) et permet de connaître le montant des intérêts.

Le taux nominal est ainsi constitué :

  • le loyer de l’argent (taux directeur de la BCE),
  • les frais de gestion constituant la marge de la banque,
  • une commission.

TAEG (Taux Annuel Effectif Global)

Le TAEG, acronyme de Taux Annuel Effectif Global, est le taux “tout compris” du prêt immobilier, comprenant tous les frais annexes. C’est à ce taux qu’il faut se référer pour comparer deux offres de prêt puisqu’il permet de connaître le coût global du financement.

Voici de quoi est constitué le TAEG :

  • taux assurance emprunteur (TAEA),
  • frais de dossier,
  • frais de tenue de compte,
  • garanties obligatoires, etc.

Le TAEG varie selon le capital emprunté, la durée de remboursement et le profil de l’emprunteur (âge, état de santé, revenus, seul ou en couple, etc.) Il ne peut dépasser un certain seuil, appelé taux d’usure.

TAEG fixe et TAEG révisableDans la grande majorité des cas, le TAEG du prêt est fixe, c’est à dire qu’il reste identique du début à la fin du prêt.
Le TAEG révisable ou taux variable fluctue selon les taux du marché bancaire européen. Il peut être intéressant si les taux actuels du marché sont particulièrement élevés : ils peuvent présager une possible baisse. En l’état actuel, il est peu probable que les taux baissent, le TAEG fixe reste donc le meilleur choix.

Taux d’usure

Le taux d’usure est le TAEG maximum applicable par les banques dans le cadre d’un emprunt. Il est fixé par la Banque de France et révisé trimestriellement. L’objectif de ce taux est de protéger les emprunteurs contre d’éventuels abus de la part des banques.

Taux d’usure applicable en juillet 2024
Durée du prêtTaux d'usure
Moins de 10 ans4,56%
Entre 10 et moins de 20 ans6,13%
20 ans et plus6,39%

Source : Banque de France

Pratiquer un taux usuraire, c’est à dire supérieur au taux d’usure de la Banque de France, est un délit, passible de 2 ans d’emprisonnement et/ou d’une amende de 300 000 € (art. L341-50 du Code de la consommation).

Les autres composants essentiels du prêt immobilier

Le crédit immobilier n’est pas seulement constitué de capital et du taux d’intérêt. Il faut également considérer d’autres éléments, indispensables à la souscription du crédit, engendrant certains frais. C’est le cas de l’assurance de prêt et de la garantie bancaire. Ces deux composantes essentielles permettent à l’emprunteur et à la banque de se protéger, en cas de défaillance de la part du premier. C’est une manière pour la banque de maîtriser son risque.

L’assurance emprunteur du prêt immobilier

Qu’est-ce que l’assurance de prêt ?

L’assurance emprunteur du prêt immobilier permet à l’emprunteur d’être couvert s’il se trouve dans l’incapacité d’honorer ses échéances de prêt en cas de perte brutale de ses revenus.

Sur le plan légal, elle n’est pas obligatoire. Elle est cependant exigée par tous les établissements prêteurs et constitue une condition sinéquanone à l’acceptation de la demande de prêt par la banque. Ce qui lui permet de maîtriser le risque.

Combien coûte l’assurance emprunteur ?

Il s’agit d’un pourcentage (entre 0,30 et 1 %) du capital emprunté qui est généralement pris en compte dans le TAEG. Elle est payée tous les mois, intégrée à la mensualité de remboursement du prêt.

Les garanties de l’assurance de prêt

L’assurance de prêt permet d’assurer la continuité du remboursement du prêt, en totalité ou en partie, pour les sinistres suivants :

Couverture de l'assurance emprunteur de prêt immobilier
SinistreTaux d'usure
Décès (DC)Prise en charge à 100 % de la dette restante
Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)Prise en charge à 100 % de la dette restante
Invalidité permanente totale (IPT)Prise en charge de la dette restante en fonction du taux d’invalidité déterminé par un médecin
Invalidité permanente partielle (IPP)Prise en charge de la dette restante en fonction du taux d’invalidité déterminé par un médecin
Incapacité temporaire de travail (ITT)Prise en charge des mensualités jusqu’à reprise d’une activité même partielle. Le contrat peut prévoir une durée de couverture limitée (par exemple, dans la limite de 12 mois)
Perte d’emploi (PE)Garantie incluse dans certains contrats d'assurance. Prise en charge des mensualités jusqu’à reprise d’une activité même partielle. Le contrat peut prévoir une durée de couverture limitée (par exemple, dans la limite de 12 mois)

Le niveau de prise en charge dépend de l’assureur et de ce que prévoit le contrat.
Il est nécessaire de bien être attentif aux exclusions du contrat d’assurance, c’est à dire les éléments pour lesquels l’assurance ne peut plus marcher (par exemple : invalidité permanente causée par la pratique d’un sport dangereux ou encore la perte d’emploi suite à une démission).

Où souscrire l’assurance de prêt ?

L’assurance emprunteur est systématiquement proposée par l’organisme prêteur lors de la souscription au prêt immobilier.
Cependant, vous n’êtes pas obligé de la souscrire par le biais du prêteur. Vous avez la possibilité de choisir un contrat chez l’assureur de votre choix, à condition que ce dernier propose au moins le même niveau de couverture que celui exigé par le prêteur, au risque de vous voir refuser le prêt.

La loi Hamon de 2014 permet de changer de contrat d’assurance simplement, par courrier recommandé avec accusé de réception. Cela s’applique également aux assurances de prêt. Là encore, il est indispensable que le nouveau contrat propose un niveau de couverture au moins équivalent à celui de l’ancien contrat pour pouvoir en changer, car la banque prêteuse doit donner son accord au changement.

La garantie bancaire

Même si votre dossier de demande de prêt est solide et ne présente pas de risque, la banque a besoin d’un maximum de garanties pour accepter d’accorder un prêt immobilier. Elle va donc exiger une garantie bancaire.

Qu’est-ce que la garantie bancaire ?

La garantie bancaire est un contrat qui permet à la banque d’obtenir l’assurance que, même en cas de défaillance de la part de l’emprunteur, elle récupérera l’argent prêté.

La garantie bancaire est payante (généralement prélevée à la souscription du crédit) et à la charge de l’emprunteur.

Pour garantir son prêt, plusieurs options s’offrent à l’emprunteur :

  • le cautionnement,
  • l’hypothèque,
  • le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD),
  • le nantissement.

Le cautionnement

La caution engage un organisme spécialisé dans le cautionnement à rembourser la banque en cas de défaillance de la part de l’emprunteur. En France, l’organisme leader sur le marché est Crédit Logement.

Le montant de la caution représente en moyenne près de 2 % du capital emprunté, dont une partie peut être restituée à l’emprunteur à la fin du prêt. Il se compose de deux éléments :

  • une part forfaitaire : les frais de dossiers (rémunération de l’organisme)
  • une part variable selon le montant emprunté : la cotisation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) qui permettra de rembourser la banque si l’emprunteur ne peut plus honorer les échéances du prêt.

Une fois la dette soldée par le FMG, celui-ci se retourne vers l’emprunteur pour être remboursé.

La caution est le mode de garantie le plus confortable : c’est le moins cher et le moins contraignant au niveau des démarches et de la gestion. Il est cependant réservé aux emprunteurs présentant peu de risques pour la banque.

L’hypothèque

Cette garantie consiste à mettre en hypothèque le bien financé en prêt, ou un autre bien dont l’emprunteur est déjà propriétaire.

Si l’acquéreur rencontre des difficultés à rembourser son prêt, la banque peut saisir le bien et le vendre aux enchères afin de récupérer la somme prêtée.
Cette garantie s’applique sur tout la durée du contrat de prêt et est automatiquement et gratuitement levée 1 an après la fin du remboursement.

L’inscription hypothécaire du bien se fait par acte authentique devant un notaire, des frais de notaire s'appliquent, rendant donc le coût de cette garantie plus élevé que dans la cadre du cautionnement. C’est à l’emprunteur de faire la démarche.

La garantie hypothécaire est souvent demandée aux emprunteur dont le profil présente plus de risques pour la banque, et concerne les biens neufs. C’est une garantie moins confortable psychologiquement puisque un risque de perdre son bien peut inconsciemment peser sur l’emprunteur.
De plus, en cas de remboursement anticipé du prêt des frais de mainlevée d’hypothèque à la charge de l'emprunteur s’appliquent.

Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD)

Le PPD bénéficie automatiquement à la banque si le bien qu’elle finance avec le prêt est un bien ancien ou s’il s’agit d’un terrain destiné à la construction d’une maison ou d’un immeuble.
3 conditions sont cependant à remplir :

  • acte de vente et d’emprunt établis par le notaire,
  • acte d’emprunt doit préciser que le prêt concerne l’achat du bien immobilier,
  • acte de vente doit préciser que l’achat du bien immobilier à été effectué grâce au prêt.

Il fonctionne sur le même principe que l’hypothèque : la banque peut saisir le bien et le vendre aux enchères en cas de défaillance de la part de l’emprunteur.

La garantie PPD, toujours à la charge de l’emprunteur, coûte moins cher que l’hypothèque car l’enregistrement est exonéré de la taxe de publicité foncière.

Le nantissement

Le nantissement est la dernière garantie bancaire possible. De la même manière que l’hypothèque ou le PPD, elle consiste à mettre en gage un bien pour garantir son prêt : un bien incorporel, qui n’a pas d’existence réel. Il s’agit de valeurs, d’actif financiers que détient l’emprunteur :

  • livret épargne,
  • parts d’une société, d’une SCI,
  • contrat d’assurance vie,
  • brevet ou droits d’auteurs,
  • fonds de commerce etc.

En cas d’insolvabilité de l’emprunteur, le bien nanti est saisi par la banque qui pourra en disposer afin de se rembourser, ou bien le vendre.

Le nantissement est un acte qui doit être rédigé et signé par le prêteur et l’emprunteur sous-seing privé, ou par acte authentique devant le notaire.

Les différents types de prêts immobiliers

Il existe une multitude de projets immobiliers différents. Pour que le financement corresponde et soit en adéquation avec la nature du projet, les banques proposent plusieurs types de prêts :

Le prêt amortissable

Il s’agit du prêt bancaire le plus commun et le plus souvent choisi par les futurs acquéreurs.
C’est un prêt de long terme (entre 6 et 30 ans) dont le montant, la durée, le
TAEG et le montant des mensualités (constantes) sont connus à l’avance par l’emprunteur et définies dans le contrat de prêt.

Il permet de financer l’acquisition de n’importe quel type de bien à des fins d’habitation, ou d’habitation et professionnelles (mixte).
À la souscription du contrat, la banque fournit à son client un tableau d’amortissement, contenant le détail des mensualités : nombre, montant et composition des mensualités (part de capital et part des intérêts.

Découvrez aussi le simulateur de tableau d’amortissement de prêt immobilier by Selectra :

Tableau d'amortissement

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Le prêt relais

De quoi s’agit-il ?

Le prêt relais ou prêt-pont est un prêt de court terme (entre 12 et 36 mois) permettant à un propriétaire désireux de vendre un bien, d’en acheter un nouveau avant d’avoir vendu le premier.

En effet, il est difficile de faire coïncider la date de la vente de l’ancien bien avec la date d’achat du nouveau. C’est pour remédier à ce problème que les banques proposent cette solution, permettant de ne pas renoncer à un coup de coeur immobilier ou une opportunité unique.

Comment fonctionne le prêt relais ?

Le prêt relais constitue une “avance” de la part de la banque permettant d’acheter le nouveau bien. Le fruit de la vente de l’ancien permettra de rembourser ce prêt. Elle doit avoir lieu dans les 12 ou 24 mois que dure le prêt relais. Dans certains cas, il peut être renouvelé pour une durée supplémentaire de 12 mois.

Montant du prêt relais

La banque prête un montant situé entre 50 % et 80 % du prix de vente de l’ancien bien. Dans la majorité des cas, elle accorde un financement à hauteur de 70 %. Si elle ne prête pas l’intégralité de la valeur du bien, c’est pour anticiper une éventuelle négociation à la baisse du prix lors de la vente. Elle minimise son risque et l’emprunteur est protégé contre un endettement plus fort qu’initialement prévu.

Le fait que la banque ne prête que 70 % du prix du bien en vente peut être contraignant pour l’emprunteur, notamment si le bien qu’il prévoit d’acheter est plus cher que le précédent. Les banques proposent donc différents types de prêts relais.

Taux du prêt relaisLe TAEG du prêt relais est un peu plus élevé que le taux d’un prêt amortissable classique. En effet, du fait de sa courte durée, entre 12 et 24 mois, le prêt relais est une opération bien moins rentable pour les banques. Il tourne généralement autour de 1,5 % et 4 %, contre 1,16 % et 2,07 % pour les prêts classiques.

Types de prêts relais

Prêt relais combiné avec un prêt amortissable

Ce type de prêt permet d’obtenir une avance de la banque pour acquérir le futur bien et contracter en plus un prêt amortissable pour remédier à l’écart de prix entre deux bien.

Exemple, simulation :

Un acheteur souhaite vendre son bien au prix de 200 000 € pour acquérir un nouveau bien au prix de 280 000 € (+ 20 000 € de faire de notaire). Il dispose d’un apport personnel de 8 000 €.
Au total, l’emprunteur a besoin d’un financement de 300 000 €.

Sa banque lui accorde un prêt relais à hauteur de 70 % du prix de vente de l’ancien bien : il obtient alors une avance de 140 000 €. En plus de son apport personnel, l’emprunteur à 148 000 € à sa disposition.
Il lui manque encore 300 000 - 148 000 = 152 000 € pour pouvoir réaliser son projet. Sa banque lui propose donc de souscrire un prêt amortissable de 152 000 € qu’il remboursera mensualités constantes.

En résumé :
Prêt relais :
140 000 € à rembourser suite à la vente de son bien ;
Prêt amortissable :
152 000 € à rembourser chaque mois selon la durée prévue par le contrat.

Prêt relais en franchise totale

Ce type de prêt permet de différer le paiement des intérêts du prêt relais afin de ne pas alourdir son budget entre l’achat du nouveau bien et la vente de l’ancien.

La période de franchise est de 12 mois, pendant laquelle l’emprunteur ne paie rien. L’idéal est que la vente ait lieu pendant ce délai pour qu’il puisse rembourser son prêt relais et les intérêts accumulés de la première année.
À partir du 13ème mois et si le bien n’a pas été vendu, l’emprunteur commence à rembourser les intérêts accumulés de la période précédents en plus des intérêts de celle en cours.

Prêt relais sec

Le prêt relais sec est une avance de la banque pour acheter le nouveau bien. Il n’implique pas la souscription d’un prêt amortissable, puisque le montant du prêt relais sec permet de financer le nouveau projet dans son intégralité.

C’est la formule idéale pour les vendeurs-acquéreurs souhaitant acheter un bien moins cher que l’ancien, ou disposant d’une épargne importante qu’ils souhaitent mettre à profit.

Exemple, simulation de prêt relais sec :

Un emprunteur souhaite vendre son bien à 350 000 € pour acquérir un nouveau au prix de 200 000 (+ 15 000 € de frais de notaire) et dispose de 5 000 € d’apport.

Il a donc besoin d’un financement de 210 000 €. La banque va donc lui accorder un prêt relais sec de 210 000 €, lui permettant de financer l’intégralité de son achat et qui représentant 60 % du prix de vente de l’ancien bien.

Prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un crédit immobilier complémentaire gratuit, sans intérêts, à destination des primo-accédants. Les primo-accédants sont les personnes et foyers devenant propriétaire pour la première fois de leur résidence principale.
Ce terme désigne également les personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale durant les deux dernières années et projetant d’en acquérir une.

Ce type de prêt accessible sous conditions de revenus et disponibles auprès des banques ayant signé une convention avec l’État est un prêt complémentaire : il finance jusqu’à 40 % du montant du bien et doit être complété avec un autre prêt (prêt amortissable ou autre prêt aidé).

Le crédit construction

Le crédit construction est un type de prêt immobilier conçu pour financer la construction d'une maison neuve ou d'un appartement. Contrairement à un prêt immobilier traditionnel destiné à l'achat d'un bien existant, le crédit construction permet le financement progressif des travaux en fonction de l'avancement du chantier.

Les fonds sont débloqués par tranches, généralement en fonction des étapes de la construction comme la pose des fondations, la construction des murs ou la pose de la toiture.

Deux options de remboursement sont disponibles pour le crédit construction : le remboursement immédiat où les mensualités augmentent au fur et à mesure des déblocages des fonds, et le remboursement différé, où le remboursement commence uniquement à la livraison du bien immobilier.

Comment être sûr d’obtenir un crédit immobilier ?

Un projet immobilier nécessite d’être bien préparé afin de mettre tous les chances de son côté et pouvoir le mener à bien. Voici tous les éléments à considérer avant de se lancer.

Les étapes du projet de financement

1. La simulation

Afin de se faire une idée concrète des possibilités de financement s’offrant à vous il est nécessaire de réaliser plusieurs simulations de prêt.
En fonction de votre situation personnelle (âge, situation maritale etc.), professionnelle (CDI, profession libérale, etc.) et financière, du montant, de la durée de remboursement ou de la mensualité maximale souhaités, vous obtiendrez une idée de la faisabilité du projet et des taux pratiqués sur le marché.

Après avoir testé plusieurs formules en faisant varier le montant des mensualités et la durée du prêt, le résultat de la simulation vous convient et vous obtenez un accord de principe. Il s’agit d’une première acceptation du financement au vu des informations renseignées dans la simulation. Vous décidez alors de procéder à la demande de prêt.

2. La demande de prêt

Pour que la banque puisse vous donner une réponse définitive et faire une offre de prêt, il va falloir lui transmettre tous les documents lui permettant de vérifier votre situation et la véracité des informations renseignées dans la demande.

Voici la liste (non exhaustive, varie selon l’organisme prêteur) des documents justificatifs au prêt immobilier :

  • un pièce d’identité en cours de validité (2 pour chaque emprunteur) : carte nationale d’identité, passeport ou titre de séjour, livret de famille, acte de naissance, permis de conduire ;
  • un justificatif de situation familiale ;
  • un justificatif du projet immobilier (acte ou promesse de vente, etc.) ;
  • un justificatif de domicile de moins de 3 mois (facture d’eau, d’électricité, de gaz, de ligne fixe, etc.) ;
  • un justificatif de capacité de remboursement de moins de 3 mois ;
  • des justificatifs de revenus : avis d’imposition, bulletins de salaires, revenus locatifs, etc. ;
  • un justificatif de l’apport personnel* ;
  • les relevés de compte bancaire ;
  • un RIB contenant l’IBAN.

*Il peut être possible d'emprunter sans apport. Pour en savoir plus, retrouvez notre guide du prêt immobilier sans apport.

3. Analyse du dossier de demande de prêt

La banque, une fois en possession des documents justificatifs, va les étudier pour étudier le niveau de risque que représente l’emprunteur. En fonction des informations qu’elle récolte, la banque attribue une note à son client. C’est la méthode du scoring. Ce qui aura une influence directe sur le taux du prêt.

Proposition de l’offre de prêt

Après étude approfondie du dossier de demande de prêt, la banque va fournir à l’emprunteur sa réponse définitive. En cas d’acceptation, elle émet une offre de prêt contenant les caractéristiques du prêt : TAEG, TAEA, tableau d’amortissement, conditions du prêt, etc.

L’emprunteur dispose du délai légal de réflexion de 30 jours après émission de l’offre définitive de prêt pour signer le contrat. Pendant ce délai, l’offre ne peut subir aucune modification.

Déblocage des fonds

Une fois le contrat de prêt signé, un délai de 7 jours est imposé par la loi avant que l’emprunteur puisse disposer des fonds. Aucune paiement de l’emprunteur au prêteur, et inversement, ne peut avoir lieu.
Le déblocage des fonds peut donc avoir lieu
au plus tôt le 8ème suivant la signature du contrat de prêt.

Les conseils pour bien choisir son crédit immobilier

Connaître son taux d’endettement maximal

Les banques se basent sur des critères très stricts pour décider d’accorder ou non un financement. Parmi ces critères, le taux d’endettement de l’emprunteur.

Le taux d’endettement désigne un pourcentage des revenus à ne pas dépasser, réservé à la mensualité de remboursement du prêt. Il permet de connaître la solvabilité de l’emprunteur et de définir sa capacité à faire face aux échéances du prêt, tout en continuant à disposer d’un reste à vivre suffisant.

Ce pourcentage maximum, le seuil acceptable du taux d’endettement, est fixé par les banques, à 33 %. Il peut, dans certains cas exceptionnels, être dépassé. En savoir plus.

Exemple :

Un foyer dispose de 5 000 € de revenus nets mensuels et souhaite contracter un prêt immobilier et se dit prêt à assumer une mensualité de remboursement de 2 500 €.
Dans ces conditions, le taux d’endettement s’élève à 50 %, ce qui est au dessus du seuil acceptable.
En le respectant, la mensualité de remboursement du crédit sera donc de : 5 000 x 0,33 = 1 650 €.

Évaluer sa capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt va de paire avec le taux d’endettement. On parle de capacité d’emprunt maximale pour désigner le montant maximum que l’acheteur peut emprunter en fonction des ses revenus et ses charges. La capacité d’emprunt mensuelle quant à elle donne un indice sur le montant maximal de la mensualité de remboursement que l’emprunteur peut supporter chaque mois.

On la calcule en se basant sur le reste à vivre, c’est à dire la somme restante au foyer après déduction des charges des revenus. Pour en savoir plus, consultez notre article : Capacité d’emprunt : définition, calcul et simulation.

Comparer le TAEG

Le TAEG du prêt est le taux “tout compris” comprenant tous les frais que déboursera l’emprunteur.
Il est nécessaire de comparer les taux proposés par les différentes banques pour être sûr de choisir le plus intéressant : les meilleures qualités de service, les meilleures conditions du contrat au taux le plus bas.

Délégueur l'assurance emprunteur

Comme nous l’avons expliqué précédemment, il est possible de souscrire le contrat d’assurance du crédit auprès d’un assureur différent du prêteur, à condition de bénéficier du niveau de garantie minimum qu’il exige.

C’est donc l’occasion de comparer les offres des assureurs concurrents pour bénéficier du niveau de couverture le plus complet, du meilleur TAEA (taux annuel effectif d’assurance).

Solliciter un prêt aidé

Pour favoriser l’accès au logement, l’État a mis en place divers prêts aidés en partenariat avec les banques. Ils permettent pour la plupart d’accéder à un prêt complémentaire, pour participer à l’achat du bien immobilier. Ils peuvent constituer une aide intéressante et faire baisser le coût total du financement : montant du prêt bancaire moins élevé, moins d’intérêts, durée de remboursement plus courte et capacité d’emprunt plus importante. Voici les principaux :

  • le prêt à taux zéro : le prêt gratuit destiné aux primo-accédants souhaitant acquérir une résidence principale.
  • le prêt Action Logement : prêt immobilier complémentaire proposé par Action Logement en partenariat avec les entreprises de plus de 10 salariés. Pour savoir si vous pouvez en bénéficier, renseignez vous auprès de votre employeur.
  • l’Éco PTZ : destiné à financer les travaux de rénovation énergétique, il peut être une aide avantageuse dans le cas d’un achat d’un bien ancien nécessitant la réalisation de travaux.
  • le Prêt Accession Sociale (PAS) : permet de bénéficier des APL en cas de baisse des revenus pour continuer à rembourser le prêt. Disposer d’un apport personnel de 10 % de la valeur du bien pour en bénéficier.
  • le Prêt Conventionné (PC) : avantageux dans le cadre d’un investissement locatif.
  • le Plan Epargne Logement (PEL) et le Compte Epargne Logement (CEL) : il s’agit de comptes épargne exclusivement destinés à financer l’achat d’un bien.

Où contracter prêt immobilier ?

Contrairement au crédit à la consommation pouvant être contracté auprès d’un établissement de crédit ou d’une banque, le prêt immobilier aux particuliers est exclusivement disponible auprès des banques.

Auprès des banques en ligne

Les banques en ligne attirent chaque année de nombreux nouveaux clients. La plupart offre désormais des prêts immobiliers à leurs clients.
La particularité des banques en ligne, c'est qu'elles proposent leurs services et offres de façon dématérialisée, en ligne (via une application ou sur internet). Ce qui leur permet de
faire baisser le coût de leurs prestations.
D'ailleurs, les banques en ligne sont des filiales des banques traditionnelles françaises.

Les offres de prêts en ligne sont donc moins chères que les offres de prêt des banques traditionnelles. Les taux du crédit et d'assurance sont plus bas, tout comme les frais de dossiers.

Auprès des banques traditionnelles

Les grandes banques françaises, également désignées par le terme de "banques traditionnelles" proposent des prêts immobiliers aux particuliers. Ces banques sont les plus connues mais leurs tarifs sont plus élevés que ceux pratiqués par les banques en ligne.
En effet, elles mettent à disposition de leurs clients de nombreux services : agences physiques, services téléphoniques, DAB, etc.

En revanche, les banques traditionnelles sont en mesure de proposer une gamme d'offres et de services bien plus large et complète que les banques en ligne, avec un grand nombre d'opérations bancaires réalisables.
Ce qui n'est pas le cas pour les banques en ligne, cependant idéales pour les projets immobiliers classiques, peu compliqués.

Découvrez la liste des banques et banques en ligne.

Via un courtier

Il est également possible de contracter un prêt immobilier via un courtier. Le courtier de prêt immobilier travaille en étroite relation avec les banques, pour lesquelles il joue un rôle d'apporteur d'affaires.

Dans un même temps, il a pour objectif de proposer à son client, l'acquéreur, l'offre de prêt la plus en adéquation avec son projet au taux le plus compétitif.

Faire appel à un courtier permet de bénéficier d'un gain de temps certain puisque ce dernier dispose d'excellentes connaissances du marché.
Il est également en mesure de
négocier auprès des banques certains avantages tels qu'une réduction sur les taux d'intérêt et le taux de l'assurance, des frais de dossier gratuits ou encore l'absence de pénalités de remboursement anticipés.

Le rachat de crédit immobilier et la renégociation

Qu'est-ce que le rachat de crédit ?

Le rachat de crédit immo est une opération permettant de bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas que celui appliqué au moment de la souscription du prêt immobilier.
Le rachat de crédit est également l'occasion idéale pour changer d'assurance de prêt.

Cette opération s’effectue auprès d’une banque concurrente à celle où le prêt immobilier a été souscrit. La banque va racheter le prêt en cours pour y appliquer un nouveau taux. La durée de remboursement peut être écourtée ou allongée, et le montant des mensualités modifié.

Le rachat de crédit engendre des frais à considérer afin d’évaluer la rentabilité de l’opération. En effet, le contrat de prêt peut prévoir des pénalités de remboursement anticipé dont le montant est réglementé à 6 mois d’intérêts dans la limite de 3 % du capital restant dû.

La renégociation de prêt a le même objectif que le rachat : obtenir des conditions d’emprunt plus avantageuses qu’à la souscription. Cette opération s’effectue auprès de sa banque prêteuse.

Il peut être plus difficile d’obtenir une réduction sur le taux du prêt dans le cadre de la renégociation. La banque concurrente, pour attirer un nouveau client, va proposer un taux très compétitif et des conditions d’emprunt avantageuses. Votre banque sait également qu’en vous rendant auprès de la concurrence, vous devrez payer des indemnités de remboursement anticipés, faisant baisser la rentabilité de l’opération.

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Quand faire racheter son crédit ?

Il n'est pas toujours intéressant de procéder à un rachat de crédit. Il est primordial de réunir certaines conditions pour que l'opération soit rentable.
Les voici :

  • étant donné que la plus grande part des intérêts se rembourse au début du prêt, la durée restante à rembourser doit être supérieure à la durée écoulée ;
  •  
  • d'autre part, la somme restante à rembourser doit être d'au moins 70 000 € ;
  • le taux d'intérêt proposé avec le rachat doit être inférieur d'au moins 1 point pour compenser le montant des frais qui s'appliqueront lors du rachat de prêt.

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