L'assurance PNO est-elle obligatoire en 2024 ?

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) est obligatoire uniquement pour les propriétaires dont le bien se trouve au sein d’une copropriété. Selon la loi Alur de 2014, ces derniers doivent a minima s’assurer contre les risques de responsabilité civile, ce que fait l’assurance PNO. Si le bien n’est pas en copropriété, cette assurance reste fortement recommandée, car elle permet de couvrir le logement, même s’il est vide !

🏡 L'assurance PNO obligatoire en copropriété

📌 RAPPEL L'assurance PNO est une couverture qui vous protège, vous, en tant que propriétaire non occupant, et votre logement (maison ou appartement), et ce, même si ce dernier est vide (parce que vous n'y vivez pas et qu'il n'est pas loué). Elle garantit notamment votre responsabilité civile et vous permet d'être indemnisé en cas de sinistre, même si le logement est vide.

L’assurance propriétaire non occupant est-elle obligatoire ou pas ? Non, elle n’est pas obligatoire, sauf dans le cas d’une copropriété. Si vous êtes un propriétaire non occupant et que votre bien se trouve en copropriété, vous êtes contraint de souscrire une assurance habitation, comme le précise l’article 9.1 de la loi Alur :

“Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.”

Autrement dit, votre assurance PNO doit garantir a minima votre responsabilité civile vis-à-vis :

• du logement ;
• des voisins et autrui ;
• des locataires habitant la copropriété.

⚠️ ATTENTION Votre assurance PNO obligatoire en copropriété complète l’assurance habitation des locataires et celle du syndicat de copropriété.

Et si vous n’êtes pas en copropriété ? Elle reste fortement recommandée, car elle vous permet de couvrir le logement, même si celui-ci est vide, par exemple, en cas de vacance locative !

📌 EXEMPLE Imaginons que votre logement soit laissé inoccupé quelque temps après le départ d’un locataire. Cela signifie qu’aucune assurance habitation ne le protège. Avec une assurance PNO, vous êtes quand même couvert en cas de sinistre.

⚖️ Pourquoi la loi Alur impose-t-elle l'assurance PNO aux copropriétaires ?

En tant que copropriétaire non occupant, vous serez tenu responsable de tout sinistre dont l’origine serait votre logement. À partir du moment où un dommage matériel ou corporel causé à un tiers est imputable à votre bien, comme un dégât des eaux, votre responsabilité civile est engagée. Autrement dit, vous devez verser une indemnisation à la victime, en réparation de son dommage.

Or, cette indemnisation peut vous mettre en difficulté financière et vous pourriez ne pas être en mesure d’y faire face seul. C’est là qu’intervient l’assurance PNO obligatoire.

L’obligation d’y souscrire vient en réponse au nombre de logements qui composent une copropriété et à la promiscuité entre ces derniers, rendant favorables la survenance de sinistres. Ainsi, avec l’assurance PNO obligatoire, la responsabilité civile est garantie pour tous les copropriétaires en cas de sinistre, limitant ainsi le risque de défaut de paiement ou de longue procédure judiciaire.

Cette assurance a pour vocation de responsabiliser les propriétaires et d’adresser leur responsabilité, même s’ils ne sont pas occupants du logement.

Autre raison pour laquelle elle est obligatoire en copropriété : elle pallie les éventuelles insuffisances de l’assurance habitation du locataire. Si le locataire n’est pas correctement couvert ou qu’il n’a pas souscrit à toutes les garanties habitation disponibles, l’assurance PNO pourra prendre le relais pour indemniser les dommages causés à autrui ou au logement lui-même.

🔴 Quelles sont les garanties obligatoires à la souscription d'une assurance PNO ?

La loi Alur de 2014 contraint tous les copropriétaires, PNO ou non, à souscrire à minima une garantie responsabilité civile (qu’on peut aussi retrouver sous le nom de “recours des voisins et des tiers”). Cette garantie est toujours comprise dans les contrats d’assurance PNO.

En dehors de cette garantie RC, aucune autre n’est obligatoire. En revanche, l’assurance propriétaire non occupant inclut quasiment toujours les garanties suivantes :

• garantie incendie ;
• garantie dégâts des eaux ;
• garantie vol et vandalisme ;
• garantie bris de glace ;
• garantie tempête et évènement climatique ;
• garantie catastrophe naturelle ;
• garantie catastrophe technologique.

Vous pouvez aussi compléter la couverture avec des garanties comme :

• une garantie “troubles de jouissance” : elle assure la responsabilité civile du propriétaire envers son locataire en cas de manque d’entretien ou vice de construction dans le logement ;
• la garantie loyers impayés : elle protège le propriétaire bailleur contre les impayés et les retards de paiement du locataire. Attention, c’est une assurance à part pensée spécialement pour les propriétaires-bailleurs !

🔑 L'assurance propriétaire non occupant est-elle obligatoire ou pas pour un local commercial ?

Seulement si le local commercial se trouve en copropriété. Selon la loi Alur de 2014, le propriétaire non occupant d’un local commercial doit a minima couvrir sa responsabilité civile à partir du moment où le local est en copropriété. La RC de l’assurance PNO prend en charge les dommages accidentels causés par le local à des tiers.

Si les murs commerciaux ne sont pas en copropriété, le PNO n’est pas contraint de couvrir sa responsabilité civile, même s’il est fortement conseillé de le faire. La raison est simple, l’assurance PNO protège le local en cas de sinistre, même s’il n’est pas loué.