L'assurance habitation est-elle obligatoire ?

Par Eglantine Tamet

Spécialiste Assurance Habitation et Assurance Emprunteur

Spoiler alert : l'assurance habitation est bien obligatoire pour les locataires et les colocataires, ainsi que pour les propriétaires vivant en copropriété. Et même si l'assurance habitation n'est pas une obligation pour les propriétaires en logement individuel et les propriétaires non occupant, elle n'en reste pas moins indispensable. Mais alors, que risque-t-on en cas d'absence d'assurance habitation ?

☑️ L'assurance habitation est-elle obligatoire ?

Selon son profil, faut-il souscrire obligatoirement une assurance habitation ? Selon la loi, il existe plusieurs cas de figure.

L'assurance habitation est obligatoire pour le locataire

En tant que locataire, il n’y a finalement pas de questions à se poser. En effet, l'assurance habitation est obligatoire. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose la souscription d'une assurance habitation, auprès de l’assureur de son choix, pour couvrir les risques dont la responsabilité de l'assuré sera remise en cause. En effet, le locataire est désigné comme responsable des dommages qu’il pourrait causer à l’immeuble et envers les voisins et autrui en cas de sinistre.

Le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire [...]. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

L'assurance habitation est aussi obligatoire pour les locataires vivant en logement meublé. Autrefois facultative, l'assurance location meublée est devenue obligatoire avec la loi Alur de 2014.

À la signature du contrat de location et à la date d’anniversaire de ce dernier, le bailleur peut exiger que le locataire justifie la souscription avec une attestation d'assurance logement délivrée par l’assureur.

L’assurance habitation n'est pas obligatoire pour le propriétaire

Si vous êtes propriétaire occupant de votre bien immobilier, la loi ne vous oblige en rien à vous assurer. Néanmoins, il est très fortement recommandé de souscrire un contrat d’assurance habitation pour deux raisons, et non des moindres :

1. protéger votre responsabilité civile et celle envers les voisins et les tierces personnes ;
2. garantir votre patrimoine mobilier et immobilier.

⚠️ En effet, un sinistre courant comme un dégât des eaux par exemple, pourrait rapidement mettre en péril votre patrimoine et rien ni personne ne pourra vous aider en cas de défaut d’assurance. Comme pour tout assuré, si vous optez pour un contrat d’assurance habitation propriétaire, vous garantissez votre protection contre les sinistres (dégât des eaux, incendie, cambriolage, etc.), ainsi que votre responsabilité civile et celles des membres de votre famille, qui pourraient être mises en cause dans certaines situations.

Obligation de souscrire une assurance habitation pour les copropriétaires

L’assurance des logements en copropriété est spécifique. En ce qui concerne les copropriétaires, qu’ils soient occupants ou non, ces derniers sont obligés de souscrire un contrat d’assurance habitation.

C’est la loi ALUR de 2014 qui stipule que chaque copropriétaire est obligé de s’assurer contre les risques de responsabilité civile. De ce fait, en tant que propriétaire en copropriété, vous devez garantir votre responsabilité personnelle envers :

• la copropriété elle-même ;
• les voisins et autrui ;
• et les éventuels locataires.

L'assurance propriétaire non occupant, facultative mais recommandée

Qu’il s’agisse d’un bien vide ou meublé, qu’il fasse l’objet d’une location principale ou saisonnière, la loi n’oblige en rien le propriétaire à souscrire une assurance habitation.En toute logique, l'assurance PNO (propriétaire non occupant) n'est pas obligatoire.

À l’image d’un propriétaire occupant, il est tout de même fortement conseillé au propriétaire non occupant de prendre la décision d’assurer son bien, et ce pour plusieurs raisons :

• protéger son bien immobilier contre les risques de dégradations lorsque celui-ci est mis en location ;
• garantir sa responsabilité envers son locataire, les voisins et les tierces personnes en cas de sinistre ;
• se protéger contre les éventuels dommages causés par un vice de construction ou un défaut d’entretien ;
• se couvrir face aux impayés de loyer de la part des occupants.

L'assurance habitation propriétaire non occupant comprend les garanties «recours de locataires» et «recours des voisins et des tiers» pour faire face à ces situations.

En ce qui concerne les loyers impayés et les dégradations importantes, il existe également une garantie loyers impayés, qui permet au propriétaire de percevoir le remboursement des loyers non payés directement par l’assureur, le remboursement des détériorations immobilières importantes, et le remboursement des frais de contentieux.

❎ Dans quels cas l’assurance habitation n’est pas obligatoire ?

Il existe des situations pour lesquelles l'assurance maison n'est pas obligatoire.

✔️ Quelles sont les garanties minimum obligatoires d'une assurance habitation ?

L'assurance habitation minimum obligatoire se nomme "risques locatifs". Elle couvre les dommages causés au logement par les sinistres dits « locatifs » comme un incendie domestique, une explosion, ou un dégât des eaux. Elle ne couvre que les dégâts occasionnés sur le bien et l’immeuble et n’indemnisera que le propriétaire.

Les dommages causés aux voisins font l’objet d’une autre garantie appelée « recours des voisins et des tiers » qui est facultative. Elle ne rembourse pas les dommages causés sur les biens mobiliers et les équipements du locataire. Pour une protection optimale, il est préférable d'opter pour une assurance multirisques habitation.

L’assurance des risques locatifs est insuffisante pour se protéger face à des dommages importants !

❌ Défaut d'assurance habitation : quels sont les risques ?

L’absence de contrat d’assurance habitation peut entraîner de malheureuses conséquences, légales mais également financières.

Défaut d'assurance locataire : quels risques sans assurance habitation obligatoire ?

 Aucune protection

Si les locataires font l’impasse au moment de la souscription d’une assurance habitation obligatoire, rien ni personne ne pourra les aider en cas de sinistre et de dégâts. Si vous êtes victime d’un vol ou d’un cambriolage par exemple, tous les biens volés ou détruits ne donneront lieu à aucune indemnisation. Même constat pour un incendie domestique par exemple. Si votre logement est inhabitable, vous ne pourrez pas bénéficier d’une aide au relogement.

L’assurance habitation locataire comprend également un volet important concernant la responsabilité civile. Sans cette dernière, vous serez considéré comme responsable envers les voisins et autrui, et devrez prendre en charge tous les frais, même ceux qui peuvent être liés à un accident corporel.

 Le propriétaire peut se retourner vers les locataires

Les contrats d’assurance habitation sont prévus pour couvrir les locataires contre l’ensemble des risques locatifs et des éventuels dégâts qu’ils pourraient causer à l’immeuble et aux logements des voisins. Face à un défaut d’assurance habitation par le locataire, c’est alors l’assurance du propriétaire qui prendra le relais, mais ce dernier pourra se retourner vers le locataire pour lui réclamer réparation.

 Un risque d’expulsion

Le bail de location peut prévoir une « clause de résiliation de contrat » face au manquement du devoir du locataire en ce qui concerne la souscription d’une assurance habitation. De façon générale, le locataire a un mois pour régulariser sa situation. Passé ce délai, le bailleur aura le droit d’entamer une procédure d’expulsion.

Pour le propriétaire occupant : que se passe t-il en cas de refus de l'assurance habitation obligatoire ?

En cas de défaut d’assurance habitation, le propriétaire ne peut pas être menacé d’expulsion. En revanche, il devient redevable financièrement de l’ensemble des frais engendrés par les dégâts, et la facture peut vite devenir très importante !

Pour le propriétaire non occupant : que risque t-il en cas de défaut d'assurance ?

Le propriétaire non occupant ne doit pas uniquement se reposer sur le contrat d’assurance de ses locataires. En effet, certains dégâts reposeront sur sa propre responsabilité, en cas de défaut d'entretien ou de vice de construction par exemple. Dans le cas d’une location meublée, si le logement est victime d’un cambriolage, rien ne sera couvert et remboursé si le propriétaire n’a pas souscrit une assurance adéquate.