Assurance propriétaire bailleur : tarifs, garanties et obligations
On vous aide à trouver moins cher en comparant les prix !
Un propriétaire n’est pas à l’abri d’un pépin dans le logement qu’il loue. Pour s’en prémunir, il existe des assurances spéciales. C’est le cas, par exemple, de l’assurance PNO (propriétaire non-occupant) qui couvre le propriétaire en cas de sinistre, et de l’assurance loyer impayé (GLI), qui le protège en cas d’impayé de la part du locataire. Chacune a son utilité propre et ses avantages : alors, laquelle choisir quand on est propriétaire bailleur ?
🏡 Quelle assurance choisir pour un propriétaire bailleur ?
Le propriétaire est une personne physique ou morale qui détient un bien immobilier. Il peut y habiter ou le mettre en location, moyennant un loyer. Dans ce dernier cas de figure, il signe un contrat de bail avec le locataire et devient alors propriétaire bailleur.
PNO ou GLI : qu'est-ce qui est le plus intéressant pour un propriétaire bailleur ?
En tant que propriétaire bailleur, 2 assurances sont envisageables :
- L’assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant) : elle couvre votre capital immobilier et votre responsabilité en tant que bailleur ;
- L’assurance GLI (loyer impayé) : elle protège vos revenus du risque d’impayés de loyer.
Ces deux assurances sont bien différentes, mais complémentaires. L’assurance GLI peut être souscrite en complément de l’assurance PNO, le plus souvent comme un contrat indépendant.
L’assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant)
Concrètement, l’assurance propriétaire bailleur vous permet de couvrir votre bien immobilier, même si vous ne l’occupez pas. L’avantage, c’est qu’elle protège le logement aussi bien en la présence de locataire qu’en son absence.
L’assurance loyer impayé (GLI)
C’est une assurance qui s’adresse au propriétaire bailleur et qui l’indemnise si le locataire n’est pas en mesure de payer ses loyers. Elle peut aussi, si besoin, proposer un accompagnement dans les démarches juridiques.
Pour pouvoir en bénéficier, votre locataire doit respecter des critères précis, à savoir :
- avoir une situation professionnelle stable ;
- ne pas dépasser le taux d’effort (ou taux d’endettement) : l’assureur s’assure de la solvabilité du locataire, et donc de son aptitude à payer les loyers, en calculant un taux d’effort. Généralement, cela correspond à un revenu qui doit être 3 fois supérieur au montant du loyer mensuel.
Assurance copropriété et protection juridique, des garanties supplémentaires pour les propriétaires bailleurs
Il existe d’autres assurances facultatives pour bien protéger le propriétaire bailleur. Par exemple, vous pouvez souscrire :
L’assurance multirisque copropriété (MRI)
La seule responsabilité civile n’est pas suffisante pour couvrir tous les risques qu’encourt votre bien en location au sein d’une copropriété. Dégât des eaux, incendie, catastrophe naturelle… autant de sinistres pouvant avoir de lourdes conséquences financières pour les copropriétaires d’un immeuble.
Pour vous protéger, vous pouvez souscrire une assurance multirisque copropriété (MRI), qui couvre non seulement les dommages causés aux bien communs, mais aussi ceux subis par les parties privatives en cas de sinistre.
Elle propose plusieurs garanties dont certaines sont optionnelles. Par exemple, elle prend en charge :
- les incendies ;
- les dégâts des eaux ;
- les effondrements de bâtiment ;
- les vols dans les parties communes ;
- les catastrophes naturelles ;
- les bris de glace habitation.
L’assurance protection juridique
L’assurance protection juridique est avantageuse, car elle prend en charge tous les frais occasionnés par une procédure contentieuse. Cette garantie est souvent optionnelle dans un contrat d’assurance habitation, mais elle peut aussi être souscrite indépendamment.
Voici ce que comprend une assurance protection juridique pour propriétaire bailleur :
- un accompagnement juridique permettant de bénéficier de l’aide d’un juriste ;
- le règlement des litiges à l’amiable ;
- la prise en charge des frais judiciaires quand le tribunal est saisi pour traiter le conflit. Dans ce cas, l’assureur couvre les honoraires de l’avocat, de l’huissier et de l’expertise.
L’assurance protection juridique peut être activée pour tout fait qui concerne votre bien : autrement dit, tous les conflits avec le locataire, la banque, l’acquéreur, le syndic professionnel, l’agent immobilier… peuvent être couverts.
📑 L'assurance PNO, un incontournable pour les propriétaires bailleurs
Est-elle obligatoire ?
Oui, mais uniquement si votre bien locatif se trouve au sein d’une copropriété. Conformément à la loi Alur du 24 mars 2014, si vous louez un appartement, vous devez donc souscrire une assurance habitation pour propriétaire bailleur comprenant a minima la garantie responsabilité civile.
En revanche, elle n’est pas obligatoire si vous louez, par exemple, une maison individuelle (donc sans copropriété). Bien que non obligatoire dans ce cas de figure, elle reste essentielle, car en cas de dommages responsables causés à votre locataire, aux voisins ou au bien lui-même, vous serez contraint de rembourser les dommages de votre poche.
Que couvre-t-elle ?
Cette assurance bailleur se compose de garanties de base, souvent incluses dans la plupart des contrats, et de garanties complémentaires, permettant d’étendre la couverture.
Les garanties basiques
Voici les garanties de base que vous pouvez retrouver dans un contrat d’assurance bailleur :
- la responsabilité civile du propriétaire bailleur ;
- les risques locatifs classiques, à savoir, les incendies et explosions, les dégâts des eaux, les catastrophes naturelles et technologiques, les évènements climatiques ;
- les attentats et actes de terrorisme ;
- la défense pénale ;
- le recours des voisins et des tiers.
Les dommages matériels causés par un des sinistres cités ci-dessus sont donc pris en charge par l’assurance propriétaire bailleur (dans la limite des conditions du contrat).
⚠️ ATTENTION Toutes les assurances bailleurs ne se valent pas. Si ces garanties sont très courantes dans un contrat de base, il se peut que vous ne les retrouviez pas toutes d’un assureur à l’autre. Avant de souscrire, pensez à bien lire les conditions générales pour en avoir connaissance. Cela vous évitera des déconvenues en cas de sinistre !
Les garanties optionnelles
En fonction du contrat d’assurance habitation bailleur, vous pouvez choisir d’ajouter des garanties complémentaires. Ces dernières varient selon les assureurs, mais voici ce que l’on peut vous proposer :
- une garantie bris de glace ;
- une garantie dommages électriques ;
- une garantie vol et vandalisme ;
- une garantie perte de revenus en cas d’inoccupation du logement suite à un sinistre ;
- une garantie protection juridique ou une garantie recours des locataires ;
- une garantie vices de construction ou défauts d’entretien ;
- une garantie trouble de jouissance ;
- une garantie dommages aux biens mobiliers (si le logement est loué meublé).
Combien coûte-t-elle ?
Le coût de l’assurance propriétaire bailleur représente généralement entre 1 % et 2 % des loyers annuels pour un contrat basique et jusqu’à 4 % pour une protection plus étendue.
Le prix moyen mensuel de l’assurance PNO, en 2024, est de 14,50 € / mois, soit 174 € / an.
Ces tarifs d’assurance propriétaire bailleur sont issus d’une étude réalisée par Selectra sur la base du profil suivant et sur un panel de 31 assureurs (assureurs traditionnels, assureurs mutualistes et néo assureurs) :
- Femme ;
- Propriétaire non occupante d’un appartement de 70m2 ;
- 3 pièces non meublé ;
- situé à Lyon
Pour vous donner une idée, voici les assureurs les moins chers en PNO :
| Assureur | Tarif assurance propriétaire bailleur |
|---|---|
 | 98,18 € / an |
 | 131,55 € / an |
 | 147,45 € / an |
Attention cependant, le coût de cette assurance habitation bailleur dépend des critères suivants :
- le type de bien à assurer : appartement ou maison ;
- la superficie du logement et son emplacement ;
- sa catégorie : loué meublé ou vide ;
- le montant de la franchise d'assurance et les plafonds de garantie ;
- les garanties optionnelles souscrites.
📋 La GLI, pour se protéger des loyers impayés
Est-elle obligatoire ?
La réponse est non ! Cependant, elle reste bien utile pour sécuriser vos revenus locatifs, car les conséquences d’un loyer impayé peuvent être très lourdes. Si, par exemple, votre locataire ne peut plus vous verser de loyer ou décède, vous ne serez pas indemnisé et ne percevrez pas les loyers dus.
En clair, c’est une sécurité non négligeable !
Que couvre-t-elle ?
On l’a dit, cette assurance propriétaire bailleur vous permet de bénéficier d’une prise en charge des loyers impayés durant une période déterminée. Elle prend aussi en charge :
- les éventuelles dégradations du bien ;
- l’indemnisation en cas de décès ou de départ prématuré du locataire ;
- les frais de commissaire de justice ou d’avocats en cas de procédure d’expulsion.
Pour être indemnisé, vous devez suivre la procédure suivante :
- Au premier retard de paiement du loyer de votre locataire : envoyez-lui un courrier de relance en recommandé ;
- Sans réponse ou paiement de sa part dans les 15 jours : faites-lui parvenir une mise en demeure de payer, via recommandé avec accusé de réception ;
- Toujours sans réponse ou paiement du locataire suite à ce courrier, vous devez faire appel à un commissaire de justice afin de lui faire remettre un commandement de payer ;
- Si malgré toute cette procédure, votre locataire ne vous paye toujours pas le loyer, vous pouvez activer votre assurance GLI pour demander une prise en charge. Votre assureur vous demandera plusieurs justificatifs, notamment les copies des courriers adressés au locataire, la copie du bail, le dossier du locataire, vos relevés bancaires…
En règle générale, le premier paiement de cette assurance propriétaire bailleur est reçu dans les 3 mois après le premier manquement de votre locataire. Comme l’indemnisation de la garantie loyer impayé est rétroactive, vous serez remboursé de tous les loyers impayés de votre locataire.
Combien coûte-t-elle ?
Le prix de cette assurance pour bailleurs dépend en majeure partie du montant du loyer de votre bien. En moyenne, il faut compter entre 2 % et 4,5 % du loyer mensuel, charges comprises.
📌 EXEMPLE Pour un appartement avec un loyer mensuel de 750 €, l’assurance GLI vous coûtera entre 15 € et 35 € par mois, en fonction des garanties que vous avez souscrites.
Sachez que vous pouvez aussi faire appel à un dispositif de cautionnement mis en place par Action Logement. Il s’agit de la garantie Visale. Concrètement, elle remplace les garanties GLR (Garantie Risques Locatifs) et GUL (Garantie Universelle Locative). Son fonctionnement est simple : en cas de défaut de paiement de votre locataire, Action Logement couvre les loyers et vous indemnise. L’organisme demandera ensuite au locataire de le rembourser.
📝 Pourquoi souscrire une assurance propriétaire bailleur ?
Si elle peut être obligatoire dans certains cas, les raisons de souscrire une assurance propriétaire bailleur sont multiples. Et pour cause, bien que vacant, votre bien peut subir des dommages, comme lors du laps de temps entre deux locations. Avec une couverture équivalente à celle d’une assurance multirisque habitation (MRH), vous êtes serein !
Concrètement, l’assurance propriétaire bailleur est très utile pour :
- couvrir votre logement en cas de sinistre, même s’il n’est pas occupé ;
- assurer la prise en charge intégrale des sinistres si l’assurance habitation du locataire n’est pas assez étendue (ce qui est souvent le cas, car les locataires prennent généralement des garanties basses et peu indemnisantes) ;
- percevoir une indemnisation si votre locataire est en défaut d’assurance.
L’assurance propriétaire bailleur est aussi avantageuse économiquement :
- elle est accessible à des tarifs raisonnables, surtout si vous faites appel à un comparateur d’assurance en ligne qui vous proposera un niveau de protection optimal ;
- l’investissement au long terme est intéressant, car certaines charges relevant de vos revenus fonciers sont déductibles des impôts. C’est le cas des cotisations de votre assurance propriétaire bailleur.
Et si vous êtes propriétaire bailleur d’un logement meublé ? Elle couvre le mobilier se trouvant dans le logement. En cas de sinistre, vous serez donc indemnisé.
💬 FAQ : en savoir plus sur l'assurance propriétaire bailleur
✅ Comment bien choisir son assurance bailleur ?
Pour bien choisir son assurance bailleur, autrement pas chère, avec un bon niveau de couverture, voici ce que vous pouvez faire :
- avant tout, effectuez plusieurs devis pour les comparer. Pour cela, le plus simple est d’utiliser un comparateur d’assurances bailleurs en ligne. Il fera le tri pour vous et ne vous proposera que les offres adaptées à votre profil ;
- vous pouvez aussi contacter un de nos conseillers Selectra par téléphone au ☎️ 01 86 26 53 41. Il sera en mesure de vous accompagner dans votre démarche et de vous guider vers la meilleure assurance PNO.
📝 Comment souscrire une assurance propriétaire bailleur ?
Pour souscrire une assurance propriétaire bailleur, le mieux est de faire jouer la concurrence en comparant les devis sur un comparateur d’assurances habitation en ligne.
Une fois que vous en avez choisi un, vous pouvez poursuivre la souscription de votre assurance propriétaire bailleur en ligne. Vous serez alors redirigé vers le site de l’assureur pour finaliser le contrat. Si vous préférez, vous pouvez demander à être rappelé par l’assureur.
❌ Comment résilier une assurance propriétaire bailleur ?
De la même façon que la résiliation d’un contrat d’assurance habitation ! Vous pouvez donc résilier votre assurance propriétaire bailleur à la fin de la première année.
À partir de la première année de votre contrat d’assurance propriétaire bailleur, vous pouvez résilier à tout moment sur simple demande via courrier recommandé ou directement en ligne si l’assureur le permet. Cette résiliation sera effective 1 mois après la réception de votre demande par l’assureur.
📌 BON À SAVOIR Si vous décidez de changer d’assurance habitation, votre nouvel assureur peut se charger des démarches de résiliation à votre place.
💵L'assurance propriétaire bailleur est-elle déductible des impôts ?
La réponse est oui ! L’assurance PNO n’est pas seulement une dépense supplémentaire, elle permet aussi de profiter d’avantages fiscaux. Si vous avez choisi une imposition de vos revenus au régime réel, les cotisations d’assurance propriétaire bailleur sont déductibles de vos revenus fonciers, tout comme vos intérêts d’emprunt !