Vente à réméré : définition, exemples, avantages et inconvénients

Face à des difficultés financières, un propriétaire peut décider de vendre son bien immobilier à un tiers avec une faculté de rachat. C’est ce que l’on nomme la vente à réméré. Focus en détail sur son fonctionnement, sa mise en place ainsi que les spécificités à connaître à partir d’exemples de vente à réméré.

⭐ La vente à réméré en bref

🏠 Vente réméré définition	Un propriétaire vend temporairement son bien immobilier en conservant la jouissance du bien et une faculté de rachat exclusive, contre un prix de vente préalablement décidé avec le tiers acheteur. Une indemnité d'occupation mensuelle est versée par le vendeur à l'acheteur.
⌛ Durée de la vente à réméré	5 ans maximum
🔎 Les situations propices au réméré	Solution de dernier recours Surendettement important (remboursement de différents emprunts) Manque important de liquidités pour investir dans des projets
⚖️ Avantages et inconvénients pour le vendeur	Éviter une saisie immobilière et sauver un patrimoine Rembourser un prêt en cours Obtenir des fonds pour un projet en attente Prix de vente décoté Frais de vente (commission d'agence, frais de notaire, diagnostic de vente) En cas d'incapacité à racheter le bien, perte définitive de la propriété
⚖️ Avantages et inconvénients pour l'acquéreur	Placement sécurisé de court-terme rentable (- de 5 ans et 8% de rentabilité en moyenne) Capital garanti par le bien immobilier
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🧐 Définition de la vente à réméré

Encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil, la vente à réméré consiste pour un propriétaire à procéder à la vente temporaire de son bien immobilier avec une faculté de rachat exclusive, contre un prix de vente préalablement décidé avec le tiers acheteur.

La vente à réméré permet au vendeur de continuer à occuper les lieux en contrepartie du versement d’une indemnité d’occupation. Dans le cadre du réméré, le vendeur conclut un contrat d’occupation du bien. Cette situation n’est pas sans rappeler le principe du contrat de bail de location avec un montant de loyer à payer.

De plus, le vendeur a la possibilité d’exercer sa faculté de rachat du bien en priorité et dans la limite fixée avec l’acquéreur entre 6 mois à 5 ans maximum.

Le montant du rachat en réméré comprend la valeur estimée du bien immobilier, ainsi que certains frais annexes d’acquisition (frais de la vente, réparations et dépenses diverses effectuées sur le bien par l’acquéreur, comission de l'organisme de réméré,..).

👉 À noter que de nombreux types de biens immobiliers sont éligibles à la vente à réméré : appartement, maison, locaux commerciaux, etc.

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🆘 A quoi sert un réméré ?

La vente à réméré est un acte notarié officiel souvent méconnu des propriétaires particuliers. Pourtant, ce montage financier peut être un mécanisme idéal pour restructurer des dettes et assainir une trésorerie déclinante.

En effet, une opération de réméré immobilier permet à des personnes en surendettement d’éviter la saisie judiciaire de leur bien immobilier, suivie de sa vente aux enchères.

Ainsi, le réméré s’adresse particulièrement aux personnes en interdit bancaire (fichage à la Banque de France) ou en redressement judiciaire avec une impossibilité de rembourser leurs crédits immobiliers ou leurs crédits de consommation.

🔍 Comment faire une vente à réméré pour sauver son bien immobilier ? Les étapes

Le contrat de vente en réméré ou contrat de réméré est similaire à un contrat de vente immobilière classique, à deux exceptions près pour le vendeur : la garantie de pouvoir exercer son option de rachat du bien en priorité, et la possibilité de continuer à occuper le bien.

Ces deux caractéristiques impliquent différentes étapes dans la mise en place d’une vente à réméré :

1. la recherche d’un acquéreur qui peut être choisi de manière classique (particulier à particulier ou agence immobilière) soit via une agence spécialisée en réméré ;
2. la contractualisation du réméré (vente du bien, contrat d’occupation de la propriété) ;
3. la sortie de la procédure en réméré à la fin de la période déterminée. La conclusion de la vente à réméré peut se solder par le rachat de la propriété ou par la vente à un tiers au prix du marché de l’immobilier.

Le tableau ci-après synthétise les étapes de la vente en réméré pour un bien immobilier d'un propriétaire particulier :

La vente à réméré : les démarches en 2023

Etapes du réméré	Description
1. Recherche de l'acquéreur du bien immobilier
🧐 Sélection du type de vente à réméré	via une agence immobilière de particulier à particulier via une agence spécialisée
🔍 Etude de faisabilité du projet de vente à réméré	La valeur du bien expertisé doit couvrir la totalité des dettes La capacité d'emprunt du vendeur est analysé en vue du rachat
📊 Envoi d'une proposition chiffrée au vendeur	Montant de l'apport investisseur (55 % à 60 % de la valeur du bien) Durée de l'opération en réméré (min. 6 mois et max. 5 ans) Montants des indemnités mensuelles d'occupation (en moyenne 1 % du prix de la valeur du bien) Prix de l'option de rachat du bien à réméré
2. Contrat de vente à réméré
📝 Préparation des actes notariés de la vente à réméré	Recherche des fonds Signature du contrat à réméré / compromis de vente Signature du contrat d'occupation
🔄 Organisation de l’opération financière en réméré	Le notaire procède à la régulation des créances du vendeur Prélèvement d’un dépôt de garantie sur le montant de la vente en réméré pour servir d’apport lors de la souscription d'un emprunt pour le rachat du bien
📅 Vie du contrat de vente à réméré	Possibilité de verser la totalité des indemnités d'occupation au début du contrat ou par mensualités Le vendeur doit s'acquiter de la taxe foncière et des travaux d'entretien du logement En cas de défaut de paiement d'une indemnité, l'ancien propriétaire peut être expulsé du logement (sous conditions énoncées au contrat)
3. Sortie de la vente à réméré
💰 Rachat du bien en réméré	Possibilité de faire un emprunt bancaire sous condition de sortir du fichier des interdits bancaires Règlement du prix du rachat + frais additionnels de la vente à réméré
🏠 Vente du bien dans le circuit immobilier classique Agence immobilière	Le montant de la vente encaissé par l'ancien propriétaire correspond à la différence entre le prix de vente et le prix de rachat

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⚖️ Vente à réméré : avantages et inconvénients

Le principe de la vente à réméré apporte d’indéniables atouts aux propriétaires de biens immobiliers en difficultés financières. Néanmoins, il existe quelques risques liés à la vente à réméré qu’il est important de comprendre avant de se lancer dans ce type d’opération financière.

Avantages et inconvénients de la vente à réméré

👍 Avantages

👎 Inconvénients

Possibilité d'obtenir des fonds rapidement sans passer par un emprunt bancaire ; Base besoin de payer des intérêts - Les prix du rachat + frais sont définis à l'avance ; Solution pour lever un fichage en interdit bancaire et sortir du surendettement ; Le remboursement des créances est immédiat à la signature de la vente à réméré ; Possibilité de continuer à habiter son bien immobilier après la vente ; Stopper la saisie immobilière et la vente aux enchères de son bien.

Le prix de vente en réméré est en dessous du prix de vente dans le circuit classique (décôte entre 10 % et 40 %) ; Obligation de verser une indemnité d'occupation ; En cas d'incapacité à racheter le bien, perte définitive de la propriété ; Obligation de payer les frais de la vente à réméré (commission de l’agence, frais de notaire, marge sur le prix du rachat, etc.).

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📌 Vente à réméré : exemples concrets

Pour vous donner une idée du principe de fonctionnement d'une vente immobilière avec option de rachat, voici un exemple de réméré :

M et Me Martin, un couple sans enfant dispose d’une maison de 100 m2 à Cannes. La vente à réméré est acceptée par une société spécialisée pendant une durée de 2 ans.

Etape de la vente à réméré

• La valeur du bien est estimée à 250 000 € ;
• Le montant de la dette du ménage s’élève à 50 000 € ;
• Les prix de la vente à réméré est déterminée entre l’investisseur et le couple Martin à 180 000 € avec la décote ;
• Le dépôt de garantie retenu par le notaire pour le futur emprunt est de 25 000 € ;
• L’indemnité d’occupation mensuelle est de 1 500 €, soit 36 000 € pour 24 mois ;
• Les frais de commission de l’entreprise en réméré de 8 000 €.

💰 Le montant encaissé dans la vente à réméré par le couple Martin est de 97 000€ (180 000 € - 25 000 € - 8 000 €).

Etape du rachat du bien en réméré

• Le prix du rachat du bien en réméré est fixé à 220 000 € avec 40 000 € de marge pour l’acquéreur / investisseur ;
• Les frais notariés sont de 9 000 € ;

💰 Le montant du prêt immobilier que l’ancien propriétaire peut contracter est fixé au maximum à 204 000 € (220 000 € + 9 000 € -  000 € de dépôt de garantie).

A défaut d’être en capacité de racheter le bien ou d’honorer les mensualités d’indemnités d’occupation (loyers impayés), le vendeur peut être expulsé de son logement.

❌ Que se passe-t-il si le vendeur ne paye pas les indemnités d’occupation mensuelles ?

Selon le Code Civil, un impayé sur une seule indemnité d'occupation entraine la perte du rachat du bien en fin de réméré. C'est donc à l'acquéreur ou à l'investisseur que revient la propriété du bien. Dans les faits, un blocage de fonds est opéré par le notaire qui prend en charge les impayés dès le premier manquement.

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