Par La vente à réméré en bref
- Définition : un propriétaire vend temporairement son bien tout en conservant la jouissance et une faculté de rachat exclusive, contre une indemnité d'occupation mensuelle ;
- Durée : 5 ans maximum ;
- Pour qui ? Une solution de dernier recours en cas de surendettement important ou de manque de liquidités ;
- Pour le vendeur : éviter une saisie, rembourser un prêt et obtenir des fonds, mais avec un prix décoté et des frais de vente ;
- Pour l'acquéreur : un placement court terme sécurisé (moins de 5 ans, environ 8 % de rentabilité), garanti par le bien.
Définition de la vente à réméré
Encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil, la vente à réméré consiste, pour un propriétaire, à procéder à la vente temporaire de son bien immobilier avec une faculté de rachat exclusive, contre un prix de vente préalablement décidé avec le tiers acheteur.
La vente à réméré (ou portage immobilier) permet au vendeur de continuer à occuper les lieux en contrepartie d’une indemnité d’occupation, via un contrat d’occupation du bien proche d’un bail de location. Le vendeur peut exercer sa faculté de rachat en priorité, dans une limite fixée avec l’acquéreur entre 6 mois et 5 ans maximum.
Le montant du rachat comprend la valeur estimée du bien ainsi que certains frais annexes (frais de la vente, réparations et dépenses effectuées par l’acquéreur, commission de l’organisme de réméré). De nombreux types de biens sont éligibles : appartement, maison, locaux commerciaux, etc.
À quoi sert un réméré ?
La vente à réméré est un acte notarié officiel souvent méconnu des particuliers. Pourtant, ce montage financier peut être un mécanisme idéal pour restructurer des dettes et assainir une trésorerie déclinante.
Une opération de réméré immobilier permet à des personnes en surendettement d’éviter la saisie judiciaire de leur bien, suivie de sa vente aux enchères. Le réméré s’adresse particulièrement aux personnes en interdit bancaire ou en redressement judiciaire, dans l’impossibilité de rembourser leurs crédits.
Comment faire une vente à réméré pour sauver son bien immobilier ?
Le contrat de vente en réméré est similaire à un contrat de vente immobilière classique, à deux exceptions près pour le vendeur : la garantie de pouvoir exercer son option de rachat en priorité, et la possibilité de continuer à occuper le bien. La mise en place se déroule en plusieurs étapes :
- 1 Recherche de l'acquéreur : de particulier à particulier, via une agence immobilière ou une agence spécialisée en réméré ;
- 2 Contractualisation du réméré : vente du bien et contrat d'occupation de la propriété ;
- 3 Sortie de la procédure : à la fin de la période déterminée, par le rachat de la propriété ou par la vente à un tiers au prix du marché.
| Étape | Description |
|---|---|
| 1. Recherche de l'acquéreur | Sélection du type de vente (agence immobilière, de particulier à particulier ou agence spécialisée) et étude de faisabilité : la valeur du bien expertisé doit couvrir la totalité des dettes, et la capacité d'emprunt du vendeur est analysée en vue du rachat. |
| 2. Contrat de vente à réméré | Envoi d'une proposition chiffrée au vendeur : apport investisseur (55 % à 60 % de la valeur du bien), durée (de 6 mois à 5 ans), indemnités mensuelles d'occupation (en moyenne 1 % de la valeur du bien), prix de l'option de rachat. Puis préparation des actes notariés (recherche des fonds, signature du contrat à réméré et du contrat d'occupation) et organisation de l'opération financière (le notaire régularise les créances du vendeur). |
| 3. Sortie de la vente à réméré | Pendant la vie du contrat, le vendeur verse les indemnités d'occupation (en une fois ou par mensualités), s'acquitte de la taxe foncière et des travaux d'entretien ; en cas de défaut de paiement, il peut être expulsé. Le rachat du bien suppose un emprunt bancaire (sous condition de sortir du fichier des interdits bancaires) et le règlement du prix de rachat. À défaut, le bien est vendu dans le circuit immobilier classique : le vendeur encaisse la différence entre le prix de vente et le prix de rachat. |
Vente à réméré : avantages et inconvénients
Le principe de la vente à réméré apporte d’indéniables atouts aux propriétaires en difficulté financière. Néanmoins, il existe quelques risques qu’il est important de comprendre avant de se lancer.
Avantages et inconvénients de la vente à réméré
Avantages
- Obtenir des fonds rapidement sans passer par un emprunt bancaire ;
- Pas d'intérêts à payer : prix de rachat et frais définis à l'avance ;
- Lever un fichage en interdit bancaire et sortir du surendettement ;
- Remboursement des créances immédiat à la signature ;
- Possibilité de continuer à habiter son bien après la vente ;
- Stopper la saisie immobilière et la vente aux enchères.
Inconvénients
- Prix de vente inférieur au circuit classique (décote de 10 % à 40 %) ;
- Obligation de verser une indemnité d'occupation ;
- En cas d'incapacité à racheter le bien, perte définitive de la propriété ;
- Frais de la vente à réméré : commission d'agence, frais de notaire, marge sur le prix de rachat.
Vente à réméré : exemple concret
Pour illustrer le fonctionnement d'une vente immobilière avec option de rachat, voici un exemple. M. et Mme Martin, un couple sans enfant, disposent d’une maison de 100 m² à Cannes. La vente à réméré est acceptée par une société spécialisée pour une durée de 2 ans.
- La valeur du bien est estimée à 250 000 € ;
- Le montant de la dette du ménage s'élève à 50 000 € ;
- Le prix de la vente à réméré est fixé à 180 000 € (après une décote de 10 % à 40 % selon la liquidité du bien) ;
- L'indemnité d'occupation mensuelle est de 1 500 €, soit 36 000 € sur 24 mois ;
- La commission de l'agence en réméré est de 7 200 €.
Le montant encaissé par le couple Martin est d’environ 136 000 € (180 000 € - 36 000 € - 8 000 €). Pour le rachat, le prix est fixé à 180 000 € avec 40 000 € de marge pour l’investisseur, et des frais notariés (3 % dans le cadre d’un réméré) de 5 400 €.
À défaut d’être en capacité de racheter le bien ou d’honorer les indemnités d’occupation (loyers impayés), le vendeur peut être expulsé de son logement.
Que se passe-t-il si le vendeur ne paie pas les indemnités d’occupation ?
Selon le Code civil, un impayé sur une seule indemnité d'occupation entraîne la perte du rachat du bien en fin de réméré : la propriété revient alors à l’acquéreur ou à l’investisseur. Dans les faits, un blocage de fonds est opéré par le notaire, qui prend en charge les impayés dès le premier manquement.
Plus de questions sur la vente à réméré
Quelle est la fiscalité de la vente à réméré ?
Le vendeur peut être soumis à une imposition : l'impôt sur les plus-values immobilières (sauf pour une résidence principale) et les frais d'enregistrement (environ 125 €). L'impôt sur la plus-value est remboursé lors du rachat du bien à réméré.
Quels sont les frais de notaire dans une vente à réméré ?
Les frais de notaire obligatoires peuvent représenter jusqu'à 8 % de la vente pour un particulier, et entre 2 et 3 % pour un client professionnel.
Qu'est-ce qu'une clause à réméré ?
Une clause à réméré est un contrat de vente immobilière assorti d'une option de rachat pour le vendeur du bien.
Qu'est-ce qu'une vente à terme ?
C'est un type de contrat de vente où le vendeur peut occuper son bien jusqu'au paiement intégral du prix. Contrairement à la vente à réméré, c'est une vente ferme : l'acquéreur réalise un premier versement au comptant puis des versements étalés sur plusieurs années (jusqu'à 20 à 30 ans).
Qu'est-ce que le portage immobilier ?
Le portage immobilier et la vente à réméré désignent le même type de vente immobilière : une vente avec option (ou faculté) de rachat, en contrepartie d'une indemnité d'occupation. Pour réaliser cette opération, contactez un organisme de portage immobilier.