Vente à réméré : définition, exemples, avantages et inconvénients

Par Antoine Collin

Expert Crédit

Face à des difficultés financières, un propriétaire peut décider de vendre son bien immobilier à un tiers avec une faculté de rachat. C’est ce que l’on nomme la vente à réméré. Focus en détail sur son fonctionnement, sa mise en place ainsi que les spécificités à connaître à partir d’exemples de vente à réméré.

🧐 Définition de la vente à réméré

Encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil, la vente à réméré consiste pour un propriétaire à procéder à la vente temporaire de son bien immobilier avec une faculté de rachat exclusive, contre un prix de vente préalablement décidé avec le tiers acheteur.

La vente à réméré (ou portage immobilier) permet au vendeur de continuer à occuper les lieux en contrepartie du versement d’une indemnité d’occupation. Dans le cadre du réméré, le vendeur conclut un contrat d’occupation du bien. Cette situation n’est pas sans rappeler le principe du contrat de bail de location avec un montant de loyer à payer.

De plus, le vendeur a la possibilité d’exercer sa faculté de rachat du bien en priorité et dans la limite fixée avec l’acquéreur entre 6 mois à 5 ans maximum.

Le montant du rachat en réméré comprend la valeur estimée du bien immobilier, ainsi que certains frais annexes d’acquisition (frais de la vente, réparations et dépenses diverses effectuées sur le bien par l’acquéreur, comission de l'organisme de réméré,..).

👉 À noter que de nombreux types de biens immobiliers sont éligibles à la vente à réméré : appartement, maison, locaux commerciaux, etc.

🆘 A quoi sert un réméré ?

La vente à réméré est un acte notarié officiel souvent méconnu des propriétaires particuliers. Pourtant, ce montage financier peut être un mécanisme idéal pour restructurer des dettes et assainir une trésorerie déclinante.

En effet, une opération de réméré immobilier permet à des personnes en surendettement d’éviter la saisie judiciaire de leur bien immobilier, suivie de sa vente aux enchères.

Ainsi, le réméré s’adresse particulièrement aux personnes en interdit bancaire (fichage à la Banque de France) ou en redressement judiciaire avec une impossibilité de rembourser leurs crédits immobiliers ou leurs crédits de consommation.

🔍 Comment faire une vente à réméré pour sauver son bien immobilier ? Les étapes

Le contrat de vente en réméré ou contrat de réméré est similaire à un contrat de vente immobilière classique, à deux exceptions près pour le vendeur : la garantie de pouvoir exercer son option de rachat du bien en priorité, et la possibilité de continuer à occuper le bien.

Ces deux caractéristiques impliquent différentes étapes dans la mise en place d’une vente à réméré :

1. la recherche d’un acquéreur qui peut être choisi de manière classique (particulier à particulier ou agence immobilière) soit via une agence spécialisée en réméré ;
2. la contractualisation du réméré (vente du bien, contrat d’occupation de la propriété) ;
3. la sortie de la procédure en réméré à la fin de la période déterminée. La conclusion de la vente à réméré peut se solder par le rachat de la propriété ou par la vente à un tiers au prix du marché de l’immobilier.

Le tableau ci-après synthétise les étapes de la vente en réméré pour un bien immobilier d'un propriétaire particulier :

⚖️ Vente à réméré : avantages et inconvénients

Le principe de la vente à réméré apporte d’indéniables atouts aux propriétaires de biens immobiliers en difficultés financières. Néanmoins, il existe quelques risques liés à la vente à réméré qu’il est important de comprendre avant de se lancer dans ce type d’opération financière.

📌 Vente à réméré : exemples concrets

Pour vous donner une idée du principe de fonctionnement d'une vente immobilière avec option de rachat, voici un exemple de réméré :

M et Me Martin, un couple sans enfant dispose d’une maison de 100 m2 à Cannes. La vente à réméré est acceptée par une société spécialisée pendant une durée de 2 ans.

Etape de la vente à réméré

• La valeur du bien est estimée à 250 000 € ;
• Le montant de la dette du ménage s’élève à 50 000 € ;
• Le prix de la vente à réméré est déterminé entre l’investisseur et le couple Martin à 180 000 € avec la décote (entre 10% et 40% de décote en fonction de la liquidité du bien) ;
• L’indemnité d’occupation mensuelle est de 1 500 €, soit 36 000 € pour 24 mois ;
• Les frais de commission de l'agence en réméré est de 7 200 €. Le marché pratique des commissions >5%, notre partenaire propose des tarifs préférentiels en passant par Selectra.

💰 Le montant encaissé dans la vente à réméré par le couple Martin est de 136 000€ (180 000 € - 36 000 € - 8 000 €).

Etape du rachat du bien en réméré

• Le prix du rachat du bien en réméré est fixé à 180 000 € avec 40 000 € de marge pour l’acquéreur / investisseur ;
• Les frais notariés ( 3% dans le cadre d'un réméré) sont de 5 400 € ;

💰 Le montant du prêt immobilier que l’ancien propriétaire peut contracter est fixé au maximum à 136 800 € (180 000 € - 36000 € - 7200 €).

A défaut d’être en capacité de racheter le bien ou d’honorer les mensualités d’indemnités d’occupation (loyers impayés), le vendeur peut être expulsé de son logement.

❌ Que se passe-t-il si le vendeur ne paye pas les indemnités d’occupation mensuelles ?

Selon le Code Civil, un impayé sur une seule indemnité d'occupation entraine la perte du rachat du bien en fin de réméré. C'est donc à l'acquéreur ou à l'investisseur que revient la propriété du bien. Dans les faits, un blocage de fonds est opéré par le notaire qui prend en charge les impayés dès le premier manquement.