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Les outils gratuits proposés sur cette page ont été élaborés conformément aux dispositions de la loi ALUR et se destinent aux propriétaires bailleurs et aux agences immobilières qui gèrent leurs biens.

La réglementation du contrat de bail d’habitation

En combien d’exemplaires faut-il remplir le contrat de bail ?

Il faut prévoir un exemplaire original du contrat de bail pour chacune des parties impliquées, c’est-à-dire le bailleur, le locataire et, le cas échéant, la personne qui se porte caution pour ce dernier.

Les documents à annexer au bail

La réglementation du contrat de bail d’habitation prévoit, en plus d’un modèle-type de contrat bail, une liste de documents qu’il faut annexer à celui-ci. Le propriétaire doit remettre un exemplaire de chacun de ces documents au locataire lors de la signature du bail, et en conserver un exemplaire pour lui-même.

Une notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs

La notice d’information est un document officiel dont le contenu est déterminé par l’arrêté du 29 mai 2015. Elle informe les bailleurs et les locataires sur les droits et les obligations liés à la signature d’un bail. Cette notice permet d’établir des bases claires et précises afin d’assurer une relation sereine entre les parties du contrat. La loi du 6 juillet 1989 qui prévoit l'annexion de cette notice au contrat de bail a d’ailleurs pour but « d'améliorer les rapports locatifs ».

signature d'un contrat de location
La notice d'information sert à améliorer les rapports entre le bailleur et le locataire.

La notice d’information rappelle les principales dispositions législatives d’un contrat de bail d’habitation, notamment en ce qui concerne la durée du contrat et sa fin, les modalités de fixation et d’évolution du loyer, l’état des lieux ou encore les dépôts de garantie. Elle présente également les droits et obligations prévus par la loi pour les deux parties : le bailleur s’engage notamment à louer un logement décent dont il garantit un usage paisible au locataire, et ce dernier doit, en plus de payer son loyer, maintenir son logement en bon état et ne pas troubler le voisinage.

En sus de ces droits et obligations, la notice d’information définit les modalités de règlement des litiges entre bailleurs et locataires. Le locataire et le bailleur sont ainsi pleinement informés des possibilités de règlement à l’amiable ou d’actions en justice qu’ils peuvent entreprendre en cas de conflit.

Un dossier de diagnostic technique

Un dossier de diagnostic technique doit également être annexé au contrat de bail. Ces documents donnent plus d’informations au locataire sur le logement dans lequel il s’installe. Le bailleur doit ainsi fournir :

  1. Un diagnostic sur l’état des installations d’électricité et de gaz obligatoire depuis le 1er juillet 2017 pour les logements situés dans des immeubles dont le permis de construire a été délivré avant 1975, puis à compter du 1er janvier 2018 pour les autres.
  2. Un diagnostic de performance énergétique, qui permet d’évaluer la consommation énergétique de l'habitation et son niveau d’émission de gaz à effet de serre.
  3. Un constat de risques d’exposition au plomb si le logement loué est situé dans un immeuble construit avant 1949.
  4. Un état des risques naturels, miniers et technologiques afin d’informer le locataire si son habitation est située dans le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques, naturels ou miniers, ou bien dans une zone de sismicité.
  5. La loi ALUR prévoit également l’ajout d'un autre diagnostic en annexe : un diagnostic amiante. Un décret est encore attendu pour en fixer les modalités et la date d’intégration obligatoire au bail.

Ces diagnostics permettent d’assurer que la sécurité et la santé des personnes vivant dans l'habitation ne sera pas mise en danger. Le dossier de diagnostic est donc autant un moyen d’informer le locataire que d’éviter tout litige entre locataires et bailleurs.

Un état des lieux

Un état des lieux doit également figurer dans les annexes du contrat de bail d’habitation, que le logement soit meublé ou non. Il établit une description complète de l’état du logement à l’arrivée du locataire. Contrairement aux documents précédents, qui doivent être préparés en amont de la signature du bail, l’état des lieux se fait pendant la signature, ou à l’entrée du locataire, en présence de ce dernier.

intérieur d'un logement
Grâce à l'état des lieux, le locataire et le bailleur peuvent attester du bon état du logement

Les deux parties (ainsi que la personne se portant caution) doivent garder un exemplaire de ce document, afin d’éviter tout désaccord quant à l’état du logement à la sortie du locataire. En absence d’état des lieux, le locataire pourrait se trouver en posture défavorable si un élément dans le logement était dégradé avant son installation. Il ne pourra alors pas prouver qu’il n’est pas responsable de ce dommage. Pour le bailleur le document d’état des lieux démontre que le logement loué est en bon état, ce qui est une obligation légale. À la sortie du logement, cet état des lieux permet également de révéler les possibles dommages infligés au logement et les réparations nécessaires qui pourront être à la charge du locataire.

Pour les habitations meublées, un inventaire détaillé du mobilier doit être réalisé au cours de l’état des lieux. En effet, contrairement aux logements nus, le propriétaire met à la disposition du locataire un ensemble de meubles et d’équipements qui peuvent se dégrader. Il faut alors bien lister la totalité de ces meubles et indiquer leur état à l’entrée du locataire.

Un règlement de copropriété

Si l'habitation concernée est situé dans un immeuble, le bailleur doit alors fournir un extrait du règlement de copropriété en vigueur. Cet extrait indique quelles sont les règles d’usage dans les parties communes et privatives de l’immeuble, quelle est la destination de l’immeuble (habitation, mixte commercial et habitation, etc.), et enfin quelle est la « quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges », c’est-à-dire la part que doit payer le locataire dans chacune des charges de copropriété.

Les autres annexes

  • Le cas échéant, une autorisation de mise en location si le logement est situé dans une zone présentant un nombre important d’habitats dégradés.
  • Le décret du 29 mai 2015 définissant les contrats de bail type mentionne également l'obligation d'inclure, le cas échéant, « les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ». Cette annexe est nécessaire si le loyer appliqué précédemment était sous-évalué et qu’une procédure a été mise en place pour déterminer le nouveau montant du loyer actuel.

D’autres documents, qui ne sont pas cités dans le décret du 29 mai 2015, doivent être annexés au contrat de bail d’habitation :

  • Une attestation d’assurance habitation fournie par le locataire. En effet, ce dernier est obligé de souscrire une assurance qui couvre les risques locatifs lorsqu’il signe un bail pour une nouvelle habitation. Cette assurance prend en charge les principaux dommages qui peuvent affecter le logement et l’immeuble (dégât des eaux, incendie, etc.).
  • Le cas échéant, un acte de caution solidaire. Si une personne se porte garant pour le locataire concernant le paiement du loyer, alors un acte de caution solidaire doit obligatoirement être annexé au contrat de bail. Ce document devra être produit en trois exemplaires et être conservé par le locataire, le bailleur et la caution.
  • Une liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (par exemple la TNT, ou la fibre optique).

Les clauses du contrat de bail d’habitation

La loi ALUR du 24 mars 2014 est à l’origine de la création d’un modèle-type de bail d’habitation, définitivement instauré par décret le 29 mai 2015. Les clauses sont désormais très encadrées, avec pour avantage une certaine simplicité pour le bailleur et son locataire qui n’ont plus qu’à suivre un modèle déterminé par la loi.

Les contrats de location suivent des modèles quasi identiques, à quelques nuances près.

Les clauses obligatoires concernant les parties du contrat et ses modalités

Doivent obligatoirement figurer sur le bail :

  • La désignation formelle des parties : le contrat de bail doit logiquement indiquer le nom ou la dénomination sociale du locataire et du bailleur, ainsi que le domicile de ce dernier. Si le bailleur est représenté par un mandataire, le contrat devra mentionner les mêmes informations à son sujet.
  • La date de prise d’effet ainsi que la durée du contrat de bail varie selon une multitude de conditions. En outre si la durée du contrat est inférieure à la durée minimale, le bailleur doit alors en indiquer la raison. Pour les logements meublés, la durée minimale est d’un an mais le bailleur peut également proposer un contrat d’une durée de 9 mois si le locataire est étudiant.

Les clauses obligatoires du bail concernant l'habitation

Les caractéristiques du logement

appartement en haut d'un immeuble
Le contrat de location décrit avec précision le logement qui sera loué.

  • L’objet du contrat : le bail doit présenter les principales caractéristiques du logement qui sera loué. Le bailleur doit en faire une description précise (en indiquant entre autres sa surface, ses équipements, le mode de chauffage, etc.) et mentionner l’usage qui en sera fait (habitation stricte, ou mixte habitation et activité professionnelle). Le cas échéant il faudra également inclure l’ensemble des équipements et des locaux annexes privés ou communs, ainsi que, tel qu’il est formellement écrit dans la loi, les « équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication » (par exemple si le logement bénéficie de la fibre optique).
  • Les travaux : le bailleur doit mentionner, le cas échéant, la nature et le montant des travaux d’amélioration de l'habitation qui ont été effectués depuis le dernier contrat de location. Si des travaux ont été entrepris en cours de bail et qu’ils ont entraîné une majoration du loyer, le propriétaire devra l’indiquer dans le bail. À l’inverse, si les travaux ont été entrepris par les locataires et que cela justifie une diminution du loyer, alors la baisse doit également être indiquée.

Les clauses relatives aux conditions financières du bail

signature d'un chèque
Loyer, charges, dépôt de garantie : le contrat de location précise les conditions financières du bail

  • Le loyer : il faut en définir le montant, de même que les modalités qui encadrent son paiement et ses règles de révision. Une des nouveautés introduite par la loi ALUR concerne le loyer de référence. Si le niveau du loyer est régulé, comme c’est le cas à Paris, il faut alors le notifier en inscrivant le montant du loyer de référence et le montant du loyer de référence majoré. Si un complément de loyer est prévu, il faut en indiquer la raison et le montant. Le bailleur doit également préciser le montant du dernier loyer payé par l’ancien locataire et la date de ce paiement. Cette nouvelle clause permet ainsi de mieux contrôler la hausse des loyers.
  • Les charges récupérables, également appelées charges locatives, c’est-à-dire les dépenses du propriétaire qui peuvent être réclamées au locataire. Ces dépenses peuvent concerner l’entretien des espaces extérieurs, l’entretien des parties communes intérieures, etc. Le contrat de bail doit mentionner les modalités de règlements de ces charges.
  • Les modalités de paiement : elles précisent la fréquence du paiement et la date de paiement (en début de mois ou fin de mois par exemple). Si nécessaire, il faut également inclure le lieu de paiement et le montant total du premier paiement.
  • Les garanties : cette clause permet d’indiquer le montant du dépôt de garantie versé par le locataire. Pour un logement non-meublé, ce dépôt ne peut être supérieur à un mois de loyer hors-charge. En ce qui concerne les habitations meublées, il peut atteindre deux mois de loyers hors charge maximum. Cette clause n’est pas obligatoire et il est possible de choisir de ne pas imposer de garantie au locataire.
  • Les honoraires de location : cette clause s’applique uniquement lorsque la location de l'habitation s’est faite grâce à un intermédiaire qui a été mandaté et qui est rémunéré pour cela (typiquement une agence immobilière).

Autres clauses

  • La clause de solidarité (imposant aux locataires d’être solidaires les uns des autres dans leurs obligations) et la clause résolutoire (précisant dans quels cas il est mis fin de façon anticipée au contrat de location) sont facultatives, mais elles figurent dans le modèle-type du décret du 29 mai 2015 car de nombreux propriétaires souhaitent les appliquer.
  • Les clauses librement ajoutées par les parties : les clauses contenues dans le modèle-type Alur ne sont pas exhaustives. En effet, le bailleur et le locataire sont libres d'ajouter d’autres clauses dans le contrat de location, du moment qu’elles respectent le cadre législatif en vigueur.

Les durées des contrats de location

Lors de l’entrée dans un logement qu’il soit vide ou loué meublé, le bailleur et le locataire doivent rédiger et signer un contrat de location qui définit les termes de l’accord. Ce document doit contenir un certain nombre d’informations parmi lesquelles la durée du bail, qui varie selon le type de logement loué et le statut du propriétaire (voir les annexes du décret n°2015-587 du 29 mai 2015).

Durée minimum d’un contrat de location pour un logement vide

Pour la location d’un logement vide, la durée minimum de location dépend du statut du propriétaire :

  • Si le propriétaire est un particulier, la durée minimum de location est de 3 ans.
  • Si le propriétaire est une personne morale (par exemple une société ou une association), la durée minimum est de 6 ans.

A la fin du bail, si aucune des deux parties ne donne son congé, le bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement pour la même durée.

Certains cas spéciaux peuvent donner lieux à des contrats de location plus courts même en cas d’une location vide. Pour cela il faut qu’un événement précis d’ordre familial ou professionnel le justifie, on peut donner comme exemples :

  • si le bailleur envisage de mettre le logement à disposition de ses enfants dans le cadre de leurs études.
  • si le bailleur envisage de s’installer dans le logement suite à sa mise à la retraite.

Dans ces cas spéciaux, le motif qui justifie cette durée de contrat plus courte doit être inscrite sur le contrat.

Le bailleur doit prévenir par lettre recommandée avec accusé de réception son locataire que l’événement va se réaliser, au moins 2 mois avant l’échéance du contrat. Si l’événement ne se produit pas ou n’est pas confirmé, on considère alors le contrat de location est un contrat standard de 3 ans.

Durée minimum d’un contrat de location pour un logement meublé

Pour la location d’un logement meublé, la durée minimum est plus courte et dépend cette fois-ci du statut du locataire :

  • 9 mois si le locataire est étudiant.
  • 1 an dans le reste des cas.

A la fin d’un bail de 1 an, le renouvellement se fait de façon automatique si les parties ne donnent pas congé.

S’il s’agit d’un bail de 9 mois, le renouvellement n’est pas tacite : le bail prend fin lorsque les 9 mois sont écoulés sans que les parties ne soient obligées de donner congé, et un nouveau bail doit être signé si les deux parties souhaitent poursuivre la location.

Les erreurs à ne pas commettre dans un contrat bail

Voici une liste d’erreurs fréquentes qui peuvent mettre en difficulté les propriétaires bailleurs.

L’inclusion de clauses abusives dans le bail

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 liste un ensemble de clauses jugées abusives, qui ne peuvent pas être intégrées dans le contrat de bail d’habitation. Si le bailleur décide tout de même de les inclure, celles-ci n’auront toutefois aucune valeur juridique. Parmi les principales clauses abusives d'un contrat bail, on retrouve les dispositions suivantes :

  • Le bailleur ne peut à aucun moment forcer le locataire à souscrire son assurance habitation contre les risques locatifs chez une compagnie qu’il aurait lui-même choisie.
  • Si le locataire désire quitter l'habitation, le propriétaire ou son mandataire n’ont pas le droit d’imposer des visites durant les jours fériés ou pendant une durée supérieure à 2 heures les jours ouvrables.
  • Concernant le loyer, le bailleur ne peut en aucun cas obliger le locataire à payer par prélèvement automatique, ni prélever directement son montant sur le salaire du locataire.
  • Le locataire est libre d’inviter et d’héberger qui il souhaite. Lui interdire d’accueillir des personnes extérieures constitue une clause abusive.
  • En cas de sous-location, le locataire doit cependant obtenir l’autorisation du bailleur.
  • Le bailleur ne peut pas non plus lui interdire d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle dans le logement loué.
  • Il n’est pas possible de sanctionner par des pénalités au locataire s’il enfreint les clauses de son contrat ou le règlement de l’immeuble.
  • Aucune clause ne peut prévoir la résiliation du contrat pour des raisons autres que celles prévues par la loi : non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie par le locataire, non-souscription d’une assurance, ou usage inadéquat du logement entraînant des troubles du voisinage constatés par la justice.

L’absence d’informations obligatoires dans le contrat de bail

marteau de juge
Si certaines informations obligatoires ne sont pas mentionnées ou sont erronées, la justice peut être saisie

Le modèle-type du contrat de bail à télécharger - doit être respecté à la lettre par le bailleur s’il ne souhaite pas s’exposer à de possibles litiges. Le locataire peut ainsi se prévaloir de l’absence de clauses obligatoires, ce qui pourrait entraîner la nullité du contrat après examen par un juge. La loi ALUR dispose également qu’en cas d’absence de certaines clauses obligatoires, le locataire peut demander au bailleur leur inclusion dans le contrat, et ce dans un délai d’un mois. En l’absence de réponse, il bénéficie d’un délai de 3 mois pour saisir la juridiction compétente, qui pourra lui obtenir une diminution du loyer. Les clauses pouvant entraîner une saisie de la justice sont :

  • La surface habitable ;
  • Le loyer de référence si l'habitation est située dans une zone tendue ;
  • Le loyer payé par le précédent locataire.

Surface habitable supérieure à la surface réelle dans le bail

Si la surface habitable est bien indiquée dans le contrat de bail d’habitation, mais qu’elle ne correspond pas à la surface réelle, alors le bailleur s’expose à une diminution du loyer payé par le locataire. Si ce dernier se rend compte que la surface habitable réelle est inférieure de plus de 1/20 à ce qui est mentionnée dans le bail, il est en droit de demander une baisse du loyer. Cette réduction sera proportionnelle à la différence constatée entre les deux valeurs.

En cas de refus de la part du propriétaire ou de désaccord entre les deux parties après un délai de deux mois, le juge pourra être saisi et se chargera de déterminer le loyer. Si la demande de diminution du loyer a eu lieu moins de 6 mois après la signature du bail, l’application du nouveau loyer pourra même être rétroactive et débuter à la date de signature du contrat.

L’absence ou l’inexactitude de certaines annexes obligatoires

Les documents à annexer au contrat de bail ne doivent surtout pas être oubliés par le bailleur et le locataire. Si des sanctions juridiques ne sont pas toujours prévues, un document manquant peut être dommageable pour les deux parties.

  • L’absence d'état des lieux : si le bailleur et le locataire oublient de compléter un état des lieux, ce dernier se trouvera en position défavorable. En effet, l'habitation sera considérée comme étant en bon état à l’entrée du locataire. Si cela n’est pas le cas mais qu’aucun état des lieux n’a été rempli, alors le locataire devra prouver que les dommages constatés sont antérieurs à son installation. Cela ne sera pas chose aisée et entreprendre de telles démarches peut s’avérer coûteux (par exemple si le locataire décide de faire venir un huissier).
  • Problème sur l'acte de caution : si ce document n’est pas obligatoire dans le cadre d’un contrat de bail d’habitation, il doit cependant respecter des règles bien précises le cas échéant. Le risque d’annulation de l’acte de caution ne doit pas être pris à la légère, car un vice de forme est vite arrivé. Le bailleur doit donc s’assurer que, conformément à la loi du 6 juillet 1989, la personne qui se porte caution pour le locataire recopie de façon manuscrite le montant du loyer tel qu’il est écrit dans le contrat de bail, ainsi que ses conditions de révision. Il doit également indiquer connaitre les obligations liées à son statut de garant et la durée de son engagement. Enfin, il doit reproduire mot pour mot cet extrait de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. En l’absence de ces formalités, l’acte de caution pourrait être considéré comme non valide devant les tribunaux.
  • Le diagnostic plomb : en cas d’absence d’un tel diagnostic (obligatoire dans les habitations construites avant 1949), le propriétaire engage sa responsabilité à la fois civile et pénale. Il risque ainsi une lourde amende et de la prison, car cela constitue un manquement aux règles de sécurité et une mise en danger de la santé du locataire
  • L’état des risques naturels et technologiques : si le document n’est pas remis au locataire ou s’il s’avère inexact, alors le bailleur s’expose à des sanctions juridiques. Le locataire se trouve en effet en droit de demander la fin du bail d’habitation ou une baisse de son loyer qui sera ensuite validée par un juge. De même, si le logement loué a déjà été l’objet d’un sinistre, le bailleur est tenu d’en informer le locataire à l’écrit. Sans ce document, ce dernier pourra demander une résiliation du contrat de bail.
  • Les autres diagnostics et documents obligatoires, comme nous l'avons vu plus haut.

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