Par Loi du 24 mars 2014
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Quiz : abusive ou pas ?
Saurez-vous repérer les clauses interdites ? Répondez et découvrez la règle pour chacune.
Cette clause est-elle abusive ?
Bravo, bonne réponse ! Eh non !
Rappel : une clause abusive est toujours réputée non écrite, même si vous avez signé le bail.
Comment savoir si une clause est abusive ?
Une clause est abusive lorsqu'elle crée un déséquilibre significatif à votre détriment. Elle est généralement identifiable si :
- Elle vous fait renoncer à un droit garanti par la loi (comme le droit d'héberger des proches).
- Elle impose une charge financière ou une obligation qui n'est pas prévue par les textes réglementaires.
- Elle donne un pouvoir excessif au bailleur, lui permettant par exemple de modifier le contrat seul ou de s'exonérer de ses devoirs.
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Que peut-on interdire à un locataire ? Les limites du pouvoir du bailleur
Si de nombreuses clauses sont abusives dans le contrat de bail, le bailleur dispose tout de même de certains droits légitimes. Voici ce qu'un propriétaire peut et ne peut pas interdire à son locataire :
Ce que le bailleur PEUT interdire ou imposer
- Exiger une assurance habitation (risques locatifs minimum) et en demander l'attestation annuelle ;
- Interdire la sous-location sans son accord écrit préalable ;
- Interdire les animaux dangereux (catégories 1 et 2 de chiens d'attaque ou de garde) ;
- Interdire les activités commerciales si le bail est purement d'habitation (sauf exceptions légales, le télétravail reste autorisé). Il est alors recommandé de faire un bail commercial ;
- Exiger le respect du règlement de copropriété et des règles de vie en collectivité ;
- Interdire les transformations importantes du logement sans autorisation (cloisons, installations fixes) ;
- Refuser certains travaux d'aménagement si ceux-ci portent atteinte à la structure ou à la sécurité du bâtiment.
Ce que le bailleur NE PEUT PAS interdire
- Posséder un animal domestique non dangereux (chat, chien de petite taille, rongeur, oiseau) ;
- Héberger des proches ou recevoir des invités ;
- Exercer une activité politique, syndicale, associative ou religieuse ;
- Choisir son mode de paiement du loyer (sauf clause de solidarité bancaire acceptée) ;
- Effectuer des aménagements légers et réversibles (accrocher des cadres, installer des étagères amovibles) ;
- Utiliser le logement 24h/24 selon ses besoins (pas d'horaires imposés pour les douches, bruit raisonnable) ;
- Demander des réparations relevant de l'obligation d'entretien du bailleur ;
- Réaliser des travaux d'amélioration énergétique (isolation, double vitrage) avec l'accord du bailleur, lequel ne peut s'y opposer sans motif légitime ;
- Installer des équipements spécifiques (parabole, climatisation, borne de recharge) dans le respect du règlement de copropriété sans opposition arbitraire du bailleur ;
- Choisir librement son fournisseur d'énergie, d'eau, d'Internet ou d'assurance.
Le détail des clauses abusives et des pratiques illégales du bailleur
Les clauses abusives réduisant la liberté du locataire
Toute clause laissant croire au locataire qu'il ne bénéficie pas des règles applicables au logement loué ou lui imposant de renoncer à certains de ses droits est considérée comme abusive.
| Clause abusive | Base légale | Que faire ? |
|---|---|---|
| Obligation de souscrire une assurance habitation, un fournisseur d'énergie ou un accès Internet auprès d'une société imposée par le bailleur | Article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 | Choisissez librement vos prestataires. En cas de pression du bailleur, envoyez une lettre de contestation rappelant votre droit. |
| Imposition du mode de paiement du loyer (prélèvement automatique obligatoire, signature de traites par avance, prélèvement direct sur salaire) | Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 | Refusez et proposez un autre mode de paiement (virement, chèque). Le bailleur ne peut vous l'imposer. |
| Diminution ou suppression de prestations prévues au contrat sans contrepartie équivalente | Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 | Exigez le maintien des prestations ou une compensation. Si refus, contactez la CDC ou saisissez le tribunal. Consultez notre page sur les modèles de lettre de préavis en location. |
Les clauses abusives concernant la résiliation du contrat de location
Le bailleur ne peut résilier le bail que pour des motifs strictement encadrés par la loi.
| Clause abusive | Base légale | Que faire ? |
|---|---|---|
| Résiliation pour un motif non prévu par la loi (autre que congé du locataire, vente/reprise, non-paiement, absence d'assurance, troubles de voisinage) | Articles 15 et 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 | Contestez immédiatement par lettre recommandée. Si nécessaire, saisissez le tribunal pour faire annuler la résiliation. |
| Durée de location inférieure à 1 an (hors bail mobilité ou étudiant) | Article 10 de la loi du 6 juillet 1989 | Exigez un bail d'au moins 3 ans (ou 1 an si bailleur personne morale). La durée inférieure est nulle. Consultez notre page sur comment résilier son bail. |
Les clauses abusives concernant l'usage du logement
Le locataire est chez lui dans le logement qu'il occupe. De nombreuses clauses limitant la libre utilisation de son domicile sont donc abusives.
| Clause abusive | Base légale | Que faire ? |
|---|---|---|
| Interdiction d'avoir une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle | Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 + libertés fondamentales | Exercez librement vos droits. Cette clause est nulle et ne peut vous être opposée. |
| Visites sans avertissement préalable ou visites excédant 2 h par jour ouvrable ou imposées les jours fériés | Article 1724 du Code civil + article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 | Refusez l'accès si les conditions légales ne sont pas respectées. Envoyez une mise en demeure rappelant les règles. |
| Interdiction de posséder un animal domestique (sauf animal dangereux) | Article 10 de la loi du 6 juillet 1989 | Conservez votre animal en veillant à ne pas causer de troubles. La clause est nulle. |
| Interdiction d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement dans le logement | Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 | Hébergez librement vos proches. Cette interdiction viole votre droit fondamental à la vie privée. |
| Interdiction de demander des indemnités en cas de travaux du bailleur dépassant 21 jours | Article 1724 du Code civil | Exigez une indemnisation proportionnelle à la gêne subie. Saisissez la CDC ou le tribunal si refus. |
Clauses abusives permettant une exonération de responsabilité du bailleur
Le bailleur ne peut se soustraire à ses obligations légales par une simple clause du bail.
| Clause abusive | Base légale | Que faire ? |
|---|---|---|
| Responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun | Article 1353 du Code civil (présomption d'innocence) | Refusez de payer pour des dégâts que vous n'avez pas causés. Demandez des preuves de votre responsabilité. |
| Responsabilité automatique des dégradations ou décharge totale de responsabilité du bailleur | Articles 1719 et 1720 du Code civil | Contestez et prouvez votre bonne foi. Le bailleur reste responsable des vices cachés et du bon état du logement. |
| Exonération de l'obligation de fourniture de chauffage, d'eau chaude ou de réparation | Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 + article 1719 du Code civil | Mettez le bailleur en demeure de remplir ses obligations. Si refus, saisissez le tribunal et demandez des dommages-intérêts. |
Clauses abusives entraînant des frais supplémentaires pour le locataire
Le bailleur ne peut pas imposer à son locataire des frais en plus du paiement du loyer et des charges récupérables.
| Clause abusive | Base légale | Que faire ? |
|---|---|---|
| Frais d'entrée dans les lieux autres que le dépôt de garantie et les honoraires du mandataire, ou facturation de l'état des lieux de sortie (sauf si huissier) | Article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 | Refusez de payer ces frais illégaux. Demandez un remboursement si déjà versés. |
| Frais en cas de résiliation anticipée, frais selon le mode de paiement, pénalités de retard sur le loyer | Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 | Ne payez pas ces frais. Seule une clause de révision du loyer conforme à la loi est valable. |
| Modification du loyer à la seule initiative du bailleur | Article 17 de la loi du 6 juillet 1989 | Contestez toute augmentation non justifiée. |
| Frais en cas d'infractions aux clauses du contrat ou au règlement de copropriété | Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 | Refusez ces pénalités financières qui n'ont aucune base légale. |
Charges locatives abusives et régularisation des charges : ce que le bailleur ne peut pas imposer
L'apurement des charges et la régularisation de charges sont des opérations encadrées par la loi. Pourtant, de nombreux locataires sont confrontés à des charges locatives abusives, qu'il s'agisse d'un rappel de charge injustifié ou d'une augmentation de charges locatives abusive.
| Clause ou pratique abusive | Base légale | Que faire ? |
|---|---|---|
| Charges non récupérables facturées au locataire (ne figurant pas dans la liste légale du décret n°87-713) | Article 23 de la loi du 6 juillet 1989 + décret n°87-713 | Demandez le décompte détaillé et les justificatifs. Contestez par écrit les charges illégales. |
| Absence de justificatifs ou de décompte précis des charges | Article 23 de la loi du 6 juillet 1989 | Exigez par lettre recommandée la communication des pièces justificatives. Vous avez un mois pour les consulter. |
| Charges abusives en HLM ou par des gestionnaires (Foncia, etc.) sans justification | Article 23 de la loi du 6 juillet 1989 | Mêmes règles que pour le privé : demandez le décompte et contestez si nécessaire auprès de la CDC ou du tribunal. |
Que faire si une clause de votre bail est abusive ?
Si vous identifiez une clause abusive dans votre bail, vous disposez de plusieurs recours :
- Ignorer la clause : puisqu'elle est réputée non écrite, vous n'êtes pas tenu de la respecter, même si vous avez signé le contrat ;
- Contacter votre bailleur par écrit : envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception pour l'informer du caractère abusif de la clause et de votre intention de ne pas l'appliquer ;
- Saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) : en cas de désaccord persistant, cette instance gratuite peut vous aider à trouver une solution amiable ;
- Contacter une association de défense des locataires : des organismes comme l'ADIL ou la CNL peuvent vous accompagner gratuitement ;
- Saisir le tribunal judiciaire : en dernier recours, vous pouvez demander au juge de constater le caractère abusif de la clause et d'obtenir, le cas échéant, des dommages et intérêts.
À noter
Modèle de lettre pour contester une clause abusive
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Lettre générée
Clause réputée non écrite (article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). À envoyer en recommandé avec accusé de réception.
Questions fréquentes sur les clauses abusives
Qu'est-ce qu'une clause abusive dans un bail ?
Une clause est abusive lorsqu'elle crée un déséquilibre significatif entre les droits du bailleur et ceux du locataire, en imposant une charge non prévue par la loi ou en privant le locataire d'un droit garanti.
Une clause abusive est-elle applicable si elle figure dans le bail signé ?
Non. Une clause abusive est réputée non écrite : même si elle est inscrite dans le contrat et signée par les deux parties, elle n'a aucune valeur juridique et ne peut pas vous être opposée.
Mon bail peut-il m'interdire d'avoir un animal de compagnie ?
Non, sauf pour les chiens d'attaque ou de garde classés en catégories 1 et 2. La loi du 6 juillet 1989 protège votre droit d'avoir un animal domestique non dangereux dans votre logement.
Quel est le délai pour contester une clause abusive ?
Il n'y a aucun délai de prescription. Vous pouvez contester une clause abusive à tout moment pendant la durée du bail.
Qui contacter pour faire annuler une clause abusive ?
Adressez-vous d'abord au bailleur par lettre recommandée. En cas d'échec, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation (gratuite), une association comme l'ADIL ou la CNL, et en dernier recours le tribunal judiciaire.
Sources
- Service-Public : le contrat de location et les clauses interdites
- ANIL : information juridique logement (clauses abusives, recours)
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