Clauses abusives dans un contrat de location loi ALUR

Clauses abusives dans un contrat de location loi ALUR

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Lors de l’établissement d’un contrat de location, bailleur et locataire peuvent convenir de l’insertion de certaines clauses spĂ©cifiques. Toutefois, certaines clauses sont considĂ©rĂ©es comme abusives par la loi. Si elles apparaissent dans le contrat de location, elles ne seront tout simplement pas prises en compte. On dit alors qu’elles sont non Ă©crites.

Les rÚgles concernant ces clauses abusives varient si le logement est loué meublé ou vide. A noter que la législation a évolué depuis le 24 mars 2014 (article 4 de la loi n°2014-366). Voici une liste - non exhaustive - des principales clauses abusives.

Le fait de louer un logement à un locataire n’octroie pas tous les droits au bailleur qui ne peut pas ajouter toutes les clauses qu'il souhaite dans le contrat.

Les clauses abusives réduisant la liberté du locataire

Toute clause laissant croire au locataire qu’il ne bĂ©nĂ©ficie pas des rĂšgles applicables aux logement louĂ© ou lui imposant de renoncer Ă  certains de ses droits est considĂ©rĂ©e comme abusive. Voici les trois clauses abusives les plus souvent rencontrĂ©es :

  • Les contrats : le bailleur ne peut Ă  aucun moment forcer le locataire Ă  souscrire son assurance habitation, son fournisseur d’énergie ou d’accĂšs Ă  Internet auprĂšs d’une sociĂ©tĂ© qu’il aurait lui-mĂȘme choisie ;
  • Le loyer : le bailleur ne peut en aucun cas choisir le mode de rĂšglement en obligeant par exemple le locataire Ă  payer par prĂ©lĂšvement automatique. Lui imposer la signature par avance de traites (chĂšques ou autres) ou mĂȘme prĂ©lever son montant directement sur le salaire du locataire ;
  • Les prestations : le bailleur ne peut pas inclure une clause lui permettant de diminuer ou supprimer des prestations prĂ©vues au contrat sans contrepartie Ă©quivalente.

Les clauses abusives concernant la résiliation du contrat de location

Le bailleur ne peut à aucun moment résilier le bail pour un motif autre que :

  • Le congĂ© donnĂ© par le locataire ;
  • La vente ou la reprise du logement par le bailleur ou l'un de ses proches ;
  • Le non-paiement du loyer, des charges ou du dĂ©pĂŽt de garantie par le locataire ;
  • La non-souscription d’une assurance ;
  • L'usage inadĂ©quat du logement entraĂźnant des troubles du voisinage constatĂ©s par la justice.

En outre, le bailleur ne peut pas proposer une durĂ©e de location de moins d’un an (ou moins de 9 mois si le locataire est Ă©tudiant).

Clauses concernant l’usage du logement

Il est important de rappeler que le locataire est chez lui dans le logement qu’il occupe et que de ce fait, un grand nombre de clauses limitant la libre utilisation de son domicile sont abusives, voici un Ă©chantillon de celles les plus frĂ©quemment rencontrĂ©es :

  • Le bailleur ne peut empĂȘcher son locataire d’avoir une activitĂ© politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
  • Le bailleur ne peut faire aucun type de visites sans avertissement prĂ©alable. Dans le cas de visites en vue de la vente ou de la location du logement louĂ©, celles-ci ne peuvent pas excĂ©der 2 heures les jours ouvrables et ne peuvent pas ĂȘtre imposĂ©es pendant des jours fĂ©riĂ©s ;
  • Le bailleur ne peut pas interdire Ă  son locataire de possĂ©der un animal domestique (sauf un animal dangereux), dĂšs lors que le locataire assure la jouissance paisible des lieux et de l’immeuble ;
  • Le bailleur ne peut pas interdire au locataire d'hĂ©berger des personnes ne vivant habituellement pas dans le logement ;
  • Toute clause interdisant au locataire de demander des indemnitĂ©s lorsque son propriĂ©taire fait des travaux d’une durĂ©e supĂ©rieure Ă  21 jours.

Clauses abusives permettant une exonération de responsabilité du bailleur

De la mĂȘme façon, il existe des clauses permettant au propriĂ©taire de se soustraire Ă  certaines obligations ou responsabilitĂ©s. Faisons un rapide tour d’horizon de celles-ci :

  • Toute clause qui prĂ©voit la responsabilitĂ© collective des locataires en cas de dĂ©gradation d’un Ă©lĂ©ment commun au logement louĂ© ;
  • Toute clause qui prĂ©voit la responsabilitĂ© automatique des dĂ©gradations constatĂ©es dans le logement, qui interdit au locataire de rechercher la responsabilitĂ© du bailleur ou mĂȘme qui dĂ©charge le propriĂ©taire de toute responsabilitĂ© ;
  • Toute clause permettant au bailleur de s’exonĂ©rer de son obligation de fourniture de chauffage et d’eau chaude, ou de son obligation de rĂ©paration.

Clauses abusives entraßnant des frais supplémentaires pour le locataire

Le bailleur ne peut pas imposer à son locataire des frais en plus du paiement du loyer et des charges. Là encore, un bon nombre de clauses ajoutées au contrat sont abusives :

  • Le bailleur ne peut pas demander Ă  son locataire de payer plus que les sommes d’argent prĂ©vues (dĂ©pĂŽt de garantie et rĂ©munĂ©ration du mandataire lorsqu’il y en a un) lors de l’entrĂ©e dans les lieux. De la mĂȘme façon, il ne peut pas facturer l’état des lieux de sortie sauf s’il est rĂ©alisĂ© par un huissier ;
  • Le bailleur ne peut pas inclure dans le bail une clause imposant au locataire de payer les frais d’honoraires du mandataire du bailleur, des frais en cas de rĂ©siliation anticipĂ©e du contrat, des frais en fonction du mode de paiement ou des pĂ©nalitĂ©s en cas de retard sur le versement du loyer ;
  • Le montant du loyer ne peut pas ĂȘtre modifiĂ© Ă  la seule initiative du bailleur ;
  • Le bailleur ne peut pas percevoir des frais en cas d’infractions aux clauses du contrat ou au rĂšglement de copropriĂ©tĂ©.