Clauses abusives dans un contrat de location loi ALUR

Par Aurian de Maupeou

Co-fondateur

Lors de l’établissement d’un contrat de location, bailleur et locataire peuvent convenir de l’insertion de certaines clauses spécifiques. Toutefois, certaines clauses sont considérées comme abusives par la loi. Si elles apparaissent dans le contrat de location, elles ne seront tout simplement pas prises en compte. On dit alors qu’elles sont non écrites.

Les règles concernant ces clauses abusives varient si le logement est loué meublé ou vide. A noter que la législation a évolué depuis le 24 mars 2014 (article 4 de la loi n°2014-366). Voici une liste - non exhaustive - des principales clauses abusives.

Le fait de louer un logement à un locataire n’octroie pas tous les droits au bailleur qui ne peut pas ajouter toutes les clauses qu'il souhaite dans le contrat.

Les clauses abusives réduisant la liberté du locataire

Toute clause laissant croire au locataire qu’il ne bénéficie pas des règles applicables aux logement loué ou lui imposant de renoncer à certains de ses droits est considérée comme abusive. Voici les trois clauses abusives les plus souvent rencontrées :

• Les contrats : le bailleur ne peut à aucun moment forcer le locataire à souscrire son assurance habitation, son fournisseur d’énergie ou d’accès à Internet auprès d’une société qu’il aurait lui-même choisie ;
• Le loyer : le bailleur ne peut en aucun cas choisir le mode de règlement en obligeant par exemple le locataire à payer par prélèvement automatique. Lui imposer la signature par avance de traites (chèques ou autres) ou même prélever son montant directement sur le salaire du locataire ;
• Les prestations : le bailleur ne peut pas inclure une clause lui permettant de diminuer ou supprimer des prestations prévues au contrat sans contrepartie équivalente.

Les clauses abusives concernant la résiliation du contrat de location

Le bailleur ne peut à aucun moment résilier le bail pour un motif autre que :

• Le congé donné par le locataire ;
• La vente ou la reprise du logement par le bailleur ou l'un de ses proches ;
• Le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie par le locataire ;
• La non-souscription d’une assurance ;
• L'usage inadéquat du logement entraînant des troubles du voisinage constatés par la justice.

En outre, le bailleur ne peut pas proposer une durée de location de moins d’un an (ou moins de 9 mois si le locataire est étudiant).

Clauses concernant l’usage du logement

Il est important de rappeler que le locataire est chez lui dans le logement qu’il occupe et que de ce fait, un grand nombre de clauses limitant la libre utilisation de son domicile sont abusives, voici un échantillon de celles les plus fréquemment rencontrées :

• Le bailleur ne peut empêcher son locataire d’avoir une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
• Le bailleur ne peut faire aucun type de visites sans avertissement préalable. Dans le cas de visites en vue de la vente ou de la location du logement loué, celles-ci ne peuvent pas excéder 2 heures les jours ouvrables et ne peuvent pas être imposées pendant des jours fériés ;
• Le bailleur ne peut pas interdire à son locataire de posséder un animal domestique (sauf un animal dangereux), dès lors que le locataire assure la jouissance paisible des lieux et de l’immeuble ;
• Le bailleur ne peut pas interdire au locataire d'héberger des personnes ne vivant habituellement pas dans le logement ;
• Toute clause interdisant au locataire de demander des indemnités lorsque son propriétaire fait des travaux d’une durée supérieure à 21 jours.

Clauses abusives permettant une exonération de responsabilité du bailleur

De la même façon, il existe des clauses permettant au propriétaire de se soustraire à certaines obligations ou responsabilités. Faisons un rapide tour d’horizon de celles-ci :

• Toute clause qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun au logement loué ;
• Toute clause qui prévoit la responsabilité automatique des dégradations constatées dans le logement, qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou même qui décharge le propriétaire de toute responsabilité ;
• Toute clause permettant au bailleur de s’exonérer de son obligation de fourniture de chauffage et d’eau chaude, ou de son obligation de réparation.

Clauses abusives entraînant des frais supplémentaires pour le locataire

Le bailleur ne peut pas imposer à son locataire des frais en plus du paiement du loyer et des charges. Là encore, un bon nombre de clauses ajoutées au contrat sont abusives :

• Le bailleur ne peut pas demander à son locataire de payer plus que les sommes d’argent prévues (dépôt de garantie et rémunération du mandataire lorsqu’il y en a un) lors de l’entrée dans les lieux. De la même façon, il ne peut pas facturer l’état des lieux de sortie sauf s’il est réalisé par un huissier ;
• Le bailleur ne peut pas inclure dans le bail une clause imposant au locataire de payer les frais d’honoraires du mandataire du bailleur, des frais en cas de résiliation anticipée du contrat, des frais en fonction du mode de paiement ou des pénalités en cas de retard sur le versement du loyer ;
• Le montant du loyer ne peut pas être modifié à la seule initiative du bailleur ;
• Le bailleur ne peut pas percevoir des frais en cas d’infractions aux clauses du contrat ou au règlement de copropriété.