Bail professionnel : définition, contenu, loi et modèle PDF
Modèle de bail professionnelTéléchargez un modèle gratuit de contrat de bail professionnel pour votre location, au format PDF (normes 2026, loi Alur).
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Le bail professionnel régit les relations entre le locataire professionnel et le bailleur. D'une durée minimale de 6 ans, il concerne les professionnels dont les revenus imposables relèvent des bénéfices non commerciaux (BNC), principalement les personnes exerçant une activité libérale. Il diffère du bail commercial par sa flexibilité mais également par la moins grande protection qu'il offre au locataire.
Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?
Régi par l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986, le bail professionnel encadre les relations entre le locataire et le bailleur louant des locaux à usage professionnel. Ce type de bail peut être conclu uniquement par des professionnels dont les revenus imposables relèvent des bénéfices non commerciaux (BNC). Il s'agit donc de locataires exerçant une profession libérale réglementée ou non (médecins, vétérinaires, avocats, architectes, experts-comptables...).
| Thématique | Conditions et détails | Points de vigilance |
|---|---|---|
| Durée et forme | Minimum 6 ans. Contrat écrit obligatoire. | Acte notarié requis si la durée dépasse 12 ans. |
| Loyer et révision | Libre à la signature. Indexation annuelle (ILAT ou IPC). | Pas de plafonnement légal lors du renouvellement. |
| Renouvellement | Reconduction tacite pour la même durée (6 ans). | Le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité. |
| Technique | Constat d'état des lieux obligatoire. | Dossier de diagnostics (DPE, Amiante, ERP) à mettre dans les annexes. |
| Public cible | Professions libérales (réglementées ou non) : avocats, médecins, consultants, etc. | Exclus : activités commerciales, artisanales, industrielles ou agricoles. |
| Résiliation locataire | Liberté totale : résiliation possible à tout moment. | Préavis obligatoire de 6 mois. Pas d'indemnité à payer. |
| Résiliation bailleur | Congé possible uniquement à l'échéance du bail (tous les 6 ans). | Préavis de 6 mois. Aucune indemnité d'éviction due au professionnel. |
Avantages :
- Grande souplesse de sortie pour le professionnel.
- Répartition des charges libre (travaux, taxes).
- Possibilité de sous-louer plus facilement (sauf interdiction contractuelle).
Inconvénients :
- Pas de "droit au bail" (valeur patrimoniale faible).
- Précarité à l'issue des 6 ans : le propriétaire peut reprendre son local sans motif.
- Pas de plafonnement automatique du loyer au renouvellement.
Le bail professionnel est idéal pour un jeune cabinet libéral cherchant à limiter ses risques financiers grâce à un préavis souple.
Bail professionnel ou commercial, quelles différences ?
La différence entre bail commercial et bail professionnel repose sur plusieurs critères clés : durée du contrat, activités autorisées, niveau de protection du locataire et modalités de résiliation. Ce tableau comparatif des baux commerciaux et baux professionnels permet de déterminer s’il convient d’opter pour un bail professionnel ou commercial selon votre activité.
| 📄 Caractéristiques | 💼 Bail professionnel | 🏪 Bail commercial |
|---|---|---|
| Bail écrit et signé obligatoire | Oui | Non, mais recommandé |
| Activités éligibles | Libérales | Commerciales, industrielles, agricoles ou artisanales (ou libérales avec accord des deux parties) |
| Durée minimale du bail | 6 ans | 9 ans |
| Révision du loyer | Librement définie dans le bail par les deux parties | De manière triennale, ou selon la périodicité définie dans le bail |
| État des lieux | Obligatoire | Obligatoire |
| Dépôt de garantie | Non obligatoire | Oui |
| Droit au renouvellement du bail pour le locataire | Non | Oui |
| Résiliation du contrat par le locataire | À tout instant, en respectant un préavis de 6 mois | De manière triennale, en respectant un préavis de 6 mois |
| Sous location | Possible en l'absence de clause contraire dans le bail | Possible avec l'accord préalable du bailleur |
Selon votre situation, allez directement vers :
🔹 Profession libérale en test → Bail précaire
🔹 Installation long terme → Bail professionnel
🔹 Activité commerciale → Bail commercial
🔹 Départ anticipé → Résiliation du bail professionnel
Bail professionnel : modèle gratuit PDF et Word
Modèle de bail professionnel gratuit à télécharger
Vous recherchez un modèle de bail professionnel fiable et conforme à la réglementation ? Ce contrat de bail professionnel est adapté aux professions libérales souhaitant sécuriser leur relation avec le bailleur, sans relever du régime des baux commerciaux. Le document est disponible en bail professionnel PDF et en version modifiable Word.
Contenu obligatoire du contrat de bail professionnel
Comme le bail d'habitation, le bail professionnel doit obligatoirement contenir certaines mentions, notamment :
- L'identité des parties prenantes ;
- La durée du contrat de bail ;
- La description précise du bien loué, et des annexes si nécessaire ;
- Le montant du loyer et des charges ainsi que les modalités de versement ;
- Les modalités de révision du loyer ;
- Le rappel des obligations contractuelles du bailleur et du locataire.
Quels sont les diagnostics obligatoires pour un bail professionnel ? Le bailleur doit annexer trois diagnostics techniques au contrat de bail : le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante et l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).
Résiliation du bail professionnel
La résiliation du bail professionnel est encadrée par des règles spécifiques. Le locataire peut mettre fin au contrat à tout moment, tandis que le bailleur ne peut agir qu’à l’échéance du bail, sauf cas exceptionnels prévus par la loi ou le contrat.
Préavis du bail professionnel
Le préavis du bail professionnel est fixé par la loi à 6 mois. Ce délai s’applique dans la majorité des situations, y compris en cas de résiliation anticipée du bail professionnel par le locataire.
Il n’existe donc pas, en principe, de bail professionnel avec préavis de 3 mois. Un préavis plus court n’est possible que si une clause spécifique du contrat le prévoit expressément ou en cas d’accord écrit entre le bailleur et le locataire.
Comment résilier un bail professionnel ?
Les modalités de résiliation du bail professionnel diffèrent selon la personne à l’origine de la rupture du contrat :
- Résiliation du bail professionnel par le locataire : le locataire peut résilier le bail à tout moment, sans avoir à se justifier, sous réserve de respecter le préavis légal de 6 mois.
- Résiliation par le bailleur : le bailleur ne peut pas résilier le bail professionnel en cours d’exécution, mais il peut refuser son renouvellement à son échéance, sans indemnité à verser.
Lettre de résiliation du bail professionnel
Pour notifier la résiliation du bail professionnel, le locataire doit adresser une lettre de résiliation de bail professionnel au bailleur. Cette notification peut être effectuée :
- par courrier recommandé avec accusé de réception ;
- ou par acte d’huissier de justice.
Vous trouverez ci-dessous un modèle de résiliation de bail professionnel par le locataire, conforme aux dispositions légales en vigueur.
[Nom, prénom et coordonnées du bailleur]
À [nom de la ville], le [date du jour],
Objet : Lettre de résiliation du bail professionnel – locaux situés [adresse des locaux]
Madame, Monsieur,
Par la présente, je vous informe de ma décision de procéder à la résiliation du bail professionnel portant sur les locaux situés au [adresse des locaux], loués depuis le [date de prise d’effet du bail].
Conformément à l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, le préavis de 6 mois débute à compter de la réception de cette lettre. Je quitterai donc les lieux au plus tard le [date de fin du préavis].
Je reste à votre disposition afin de convenir d’une date pour la réalisation de l’état des lieux de sortie.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
💬 Questions fréquentes sur le bail professionnel
📞 Qui contacter en cas de litiges sur son bail professionnel ?
Un litige entre le locataire et le bailleur dans le cadre d'un bail professionnel relève de la compétence du tribunal judiciaire, c'est donc lui qu'il faut saisir.
👨⚕️ Qui peut bénéficier d'un bail professionnel ?
Peuvent bénéficier d'un bail professionnel les professionnels dont les revenus imposables relèvent des bénéfices non commerciaux (BNC). Il est donc destiné aux professions libérales, réglementées ou non, notamment :
- Les médecins ou vétérinaires ;
- Les avocats ;
- Les notaires ;
- Les architectes ;
- Les experts-comptables ;
- Les conseillers en gestion ;
- Les apporteurs d'affaires...
Les professionnels exerçant une activité commerciale, industrielle, agricole ou artisanale doivent, quant à eux, signer un bail commercial.
⚖️ Quels sont les avantages et les inconvénients du bail professionnel ?
Le bail professionnel présente à la fois des atouts et des limites qu’il convient d’évaluer avant de s’engager. Le tableau ci-dessous permet d’en comparer les principaux avantages et inconvénients.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Durée minimale de 6 ans offrant une certaine stabilité | Absence de droit au renouvellement automatique |
| Grande liberté contractuelle pour fixer les clauses du bail | Protection du locataire plus faible que dans le cadre d’un bail commercial |
| Préavis de résiliation plus souple pour le locataire | Aucune indemnité d’éviction en fin de contrat |
| Adapté aux professions libérales et activités relevant des BNC | Peu de garanties en cas de non-renouvellement par le bailleur |
🔁 Peut-on céder un bail professionnel ?
La cession d’un bail professionnel n’est pas régie par un cadre légal strict. Elle dépend principalement des clauses prévues dans le contrat et de l’accord du bailleur.
| Situation | Règles applicables |
|---|---|
| Bail autorisant la cession | La cession est possible dans les conditions prévues par le contrat |
| Bail interdisant la cession | La cession est impossible sans l’accord écrit du bailleur |
| Aucune clause prévue au bail | La cession nécessite l’accord préalable du bailleur |
| Cession sans autorisation | Le bailleur peut demander la résiliation du bail |