L'encadrement des loyers en 2021 : ce qu'il faut savoir

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L'encadrement Ă  la relocation est en vigueur dans les zones tendues partout en France. Ce dispositif empĂȘche les propriĂ©taires d'augmenter le montant du loyer d'un locataire Ă  l'autre, afin de limiter la hausse des prix. Il s'applique Ă  toutes les locations vides ou meublĂ©es, sauf exceptions. A cela s'ajoute le plafonnement des loyers, mis en place Ă  Paris et Lille et qui pourrait s'Ă©largir Ă  de nouvelles villes en 2021.


Simulateur de l'encadrement des loyers

A Paris et Lille, l'encadrement des loyers est complété par un dispositif de plafonnement des loyers, avec des loyers de référence appliqués par quartier. Il en devient difficile pour un propriétaire de savoir quel niveau de loyer il peut demander à son locataire.

Pour vous aider dans cette démarche, les deux villes ont mis en place un simulateur pour déterminer facilement les loyers de référence minoré, de base, et majoré qui s'appliquent à votre logement.

Simulateur encadrement des loyers - Paris Simulateur encadrement des loyers - Lille

En quoi consiste l’encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers concerne toutes les villes situĂ©es en zone tendue en France. ConcrĂštement, le loyer du nouveau locataire ne peut ĂȘtre plus Ă©levĂ© que celui du locataire prĂ©cĂ©dent.

Pour savoir si votre logement se situe en zone tendue, renseignez votre commune :

  • AmblĂ©on
  • Ambronay
  • Ambutrix
  • AmbĂ©rieu-en-Bugey
  • AmbĂ©rieux-en-Dombes
 

La loi sur l’encadrement des loyers

L'encadrement des loyers limite la hausse des loyers en zone tendue. En effet, il n'est en vigueur que dans les zones tendues, c'est-Ă -dire les "zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants oĂč il existe un dĂ©sĂ©quilibre entre l'offre et la demande de logements". Seuls les logements louĂ©s meublĂ©s ou vides Ă  titre de rĂ©sidence principale du locataire sont concernĂ©s.

loi encadrement des loyers

Sont exclus du dispositif les logements suivants :

  • Les logements sous la loi de 1948 ;
  • Les logements HLM ;
  • Les logements qui sont conventionnĂ©s par l'Anah (exceptĂ© les logements Ă  loyer intermĂ©diaire) ;
  • Les logements louĂ©s en tant que meublĂ©s de tourisme ;
  • Et enfin les sous-locations.

Pour fixer son loyer dans ces zones, 3 situations diffÚrent :

  • 1Ăšre mise en location : le loyer peut ĂȘtre fixĂ© librement.
  • Renouvellement du bail : le loyer ne peut ĂȘtre augmentĂ©. Il ne peut l'ĂȘtre que s'il a Ă©tĂ© manifestement sous-Ă©valuĂ©.
  • Nouvelle mise en location suite au dĂ©part de l'ancien locataire : le nouveau loyer ne peut pas ĂȘtre augmentĂ©. Si le logement n'a pas Ă©tĂ© augmentĂ© au cours des 18 derniers mois, il peut l'ĂȘtre.

Augmenter le loyer avec l'IRL La seule façon d'augmenter le loyer sans contourner l'encadrement des loyers est d'utiliser l'indice de référence du loyer.

Le plafonnement des loyers Ă  Paris et Lille

A Paris, Lille, Hellemmes et Lomme et bientÎt dans d'autres villes, le plafonnement des loyers complÚte le dispositif d'encadrement des loyers. Dans ces villes, le montant du loyer ne peut dépasser un certain montant au mÚtre carré, appelé le loyer de référence majoré. Ce loyer est propre à chaque type de logement et à chaque quartier.

C'est la loi Elan du 25 novembre 2018 qui a permis aux communes situées en zones tendues de mettre en place un plafonnement des loyers. Ainsi, Paris a été la premiÚre ville à mettre en place la mesure depuis le 1er juillet 2019, suivie de Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020.

  • Plafonnement des loyers : caractĂ©ristiques principales
  • La mesure n'annule pas l'encadrement des loyers : il s'agit d'une deuxiĂšme limite Ă  la hausse des loyers.
  • 3 loyers de rĂ©fĂ©rence existent : un loyer de rĂ©fĂ©rence, un loyer de rĂ©fĂ©rence minorĂ© (loyer de rĂ©fĂ©rence abaissĂ© de 30%) et un loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ© de 20%. C'est le loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ© qui reprĂ©sente le plafond.
  • Il s'agit du loyer applicable par mĂštre carrĂ© par mois.
  • Les charges ne sont pas comprises dans le loyer de rĂ©fĂ©rence.
  • Le loyer de rĂ©fĂ©rence est plus Ă©levĂ© pour les meublĂ©s que pour les logements vides.

La méthode de calcul du loyer de référence

calculer le loyer de référence encadrement des loyers

Le loyer de référence est défini en prenant en compte les critÚres ci-dessous :

  1. Le nombre de piÚces principales que contient le logement ;
  2. La date de construction ;
  3. Le type de location (meublée ou nue) ;
  4. La localisation du logement dans la ville.

Ainsi par exemple, pour un logement parisien aux caractéristiques suivantes :

  • Studio meublĂ© (comportant 1 piĂšce principale) ;
  • Date de construction entre 1971 et 1990 ;
  • SituĂ© rue de Chabrol dans le 10e arrondissement de Paris (quartier 37 - Saint-Vincent-de-Paul).

Le loyer maximum applicable est de 655.2€. En effet, les loyers de rĂ©fĂ©rence sont les suivants, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 : 21.2€ /m2 (minorĂ©), 30.3€ /m2, et 36.4€ /m2 (majorĂ©). Il s'agit du loyer hors charges.

Division par zoneAu sein de Paris, la dĂ©limitation de l'encadrement des loyers se fait par zone et non par arrondissement. Cela signifie que deux logements aux caractĂ©ristiques similaires et situĂ©s dans le mĂȘme arrondissement ne seront pas forcĂ©ment soumis au mĂȘme loyer de rĂ©fĂ©rence.

Quelles villes sont concernées ?

Toutes les villes situées en zone tendues sont concernées par l'encadrement des loyers. De plus, selon la loi Elan, les villes avaient jusqu'au 23 novembre 2020 pour demander l'application du plafonnement des loyers. Une bonne dizaine de villes a ainsi formulé une demande d'application pour 2021.

Les villes appliquant le plafonnement des loyers

En 2021, les villes de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme continuent d'appliquer le plafonnement des loyers. Désormais, 9 autres villes vont rejoindre le dispositif : il s'agit des villes de la Plaine Commune.

villes qui appliquent l'encadrement des loyers avec plafonnement

La Plaine Commune regroupe ces 9 villes :

  1. Aubervilliers ;
  2. Saint-Denis ;
  3. L’Île-Saint-Denis ;
  4. Pierrefitte-sur-Seine ;
  5. la Courneuve ;
  6. Stains ;
  7. Villetaneuse ;
  8. Épinay-sur-Seine ;
  9. Saint-Ouen.

La date d'application n'est pas encore connue.

Les villes candidates pour 2021

De nombreuses grandes villes se sont portées candidates à l'encadrement des loyers. Pour le moment, leur candidature n'a pas encore été acceptée par le gouvernement. En effet, elles doivent remplir certains critÚres pour pouvoir effectivement mettre en place le plafonnement des loyers.

Voici les villes candidates :

  • Lyon ;
  • Villeurbanne ;
  • Grenoble et 27 villes de la mĂ©tropole de Grenoble-Alpes ;
  • Bordeaux ;
  • Montpellier ;
  • Est Ensemble : Bagnolet, Les Lilas, Pantin, Le-PrĂ©-Saint-Gervais, Bondy, Montreuil, Bobigny, Noisy-le-Sec et Romainville ;
  • Grand Orly Seine BiĂšvre : Arcueil, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Cachan, Gentilly, Fresnes, Orly, Villejuif, Ivry-sur-Seine, Vitry-sur-Seine et le Kremlin-BicĂȘtre.

Des demandes probablement acceptĂ©es Bien qu'il existe des critĂšres pour la qualification des dossiers (Ă  l'instar du niveau de loyer mĂ©dian, ou encore des perspectives de production pluriannuelle de logements), il existe de fortes chances pour que les demandes de ces villes soient acceptĂ©es. Il faudra donc ĂȘtre vigilant quant aux publications des arrĂȘtĂ©s des prĂ©fets indiquant les plafonds de loyer Ă  respecter.

Comment contourner l’encadrement des loyers ?

La réglementation laisse place à des exceptions à l'encadrement des loyers, ce qui permet de contourner les limitations.

Le complément de loyer

encadrement des loyers complément de loyer

Il est possible d'appliquer un complément de loyer venant s'ajouter au loyer appliqué. Pour cela, il faut pouvoir attester des caractéristiques exceptionnelles du logement justifiant un loyer plus élevé que le loyer de référence du quartier.

Il peut s'agir de caractĂ©ristiques de localisation particuliĂšres comme celles de la vue sur un monument. Cela peut aussi ĂȘtre un logement spĂ©cialement confortable avec des Ă©quipements d'exception comme un spa ou un grand balcon par exemple. Bien sĂ»r, ces caractĂ©ristiques doivent ĂȘtre spĂ©ciales si l'on compare le logement aux logements en location similaires du secteur gĂ©ographique en gĂ©nĂ©ral.

Ainsi, le complément de loyer ne se justifie que dans ces conditions :

  • Les caractĂ©ristiques du logement sont spĂ©cifiques au logement : elles n'entrent pas dans la dĂ©termination du loyer de rĂ©fĂ©rence du secteur gĂ©ographique du logement.
  • Les Ă©lĂ©ments particuliers ajoutent une rĂ©elle plus-value au logement et sont dĂ©terminants pour la fixation du loyer, en comparaison avec les autres offres de location du secteur.
  • Les Ă©lĂ©ments ne reprĂ©sentent pas une prestation incluse dans les charges payĂ©es par le locataire, comme la prĂ©sence d'un ascenseur.

Les exceptions à l’encadrement à la hausse des loyers

En zone tendue en gĂ©nĂ©ral, il existe trois exceptions Ă  l'encadrement des loyers. Le loyer peut ainsi tout de mĂȘme ĂȘtre augmentĂ© entre deux locations si le logement remplit l'un des 3 critĂšres.

Les solutions ci-dessous permettent d'augmenter son loyer, voire de le fixer librement en zone tendue :

  1. Le loyer est sous-Ă©valué : le montant du loyer est infĂ©rieur aux montants pratiquĂ©s dans le mĂȘme secteur gĂ©ographique du logement, pour des logements ayant des caractĂ©ristiques similaires (nombre de piĂšces principales, pĂ©riode de construction, etc.). Le propriĂ©taire peut ajuster le montant au moment du renouvellement du bail. Pour justifier l'ajustement, il est nĂ©cessaire d'indiquer au minimum 3 loyers, voire 6 dans les agglomĂ©rations de plus d'1 million d'habitants.
  2. Des travaux ont été effectués depuis le précédent locataire : le coût des travaux doit représenter au minimum 50% de la derniÚre année de loyer. La hausse du loyer dépend du montant des travaux, elle sera de 15% du montant total des travaux TTC minimum.
  3. Le loyer peut ĂȘtre augmentĂ© de l'Indice de RĂ©fĂ©rence des Loyers (IRL). Il s'agit d'une lĂ©gĂšre hausse du loyer s'alignant sur la hausse des prix Ă  la consommation constatĂ©e. L'IRL peut ĂȘtre utilisĂ© par tous les bailleurs une fois par an.

Dans les villes appliquant le plafonnement des loyers Les exceptions à l'encadrement des loyers dans les villes appliquant le plafonnement des loyers ne signifient pas que l'on peut dépasser le loyer de référence majoré imposé dans son quartier. En effet, ce sont deux mesures différentes et complémentaires.

Que faire en cas de loyer abusif ?

Si le propriétaire exige un loyer supérieur au loyer de référence majoré ou au loyer payé par le précédent locataire, il existe des mécanismes de recours.

Les recours possibles

Selon les litiges, la Commission dĂ©partementale de Conciliation peut ĂȘtre saisie. Les mĂ©thodes et dĂ©lais de recours peuvent ĂȘtre diffĂ©rents.

1ïžâƒŁÂ Nouvelle location : le loyer est supĂ©rieur au loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ©

faire un recours loyer abusif encadrement des loyers

Pour rappel, le bailleur doit inscrire dans le contrat de bail le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré qui s'applique au logement. En cas d'oubli, le locataire dispose d'un mois à partir de la prise d'effet du bail pour demander à son bailleur de l'inscrire via un recommandé avec accusé de réception.

Si le propriétaire refuse ou ne répond pas au bout d'un mois aprÚs réception du recommandé, le locataire peut tout à fait saisir le juge d'instance. Il pourra exiger l'inscription des ces informations et la diminution du loyer. Il s'agit en d'autres termes de contacter la Commission départementale de Conciliation.

2ïžâƒŁÂ Suite au renouvellement du bail

Dans le cadre d'une réévaluation du loyer suite à un renouvellement de bail, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de la proposition du bailleur.

Le locataire ou le propriétaire peuvent tout deux proposer une réévaluation du loyer :

  • Le bailleur doit informer le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
  • Le locataire dispose de 5 mois avant la fin du bail.

Le locataire peut Ă©galement contester cette rĂ©Ă©valuation : en se basant sur les montants des loyers de logements aux mĂȘmes caractĂ©ristiques et dans le mĂȘme secteur. En cas de dĂ©saccord ou sans rĂ©ponse, le locataire ou le propriĂ©taire peut saisir la Commission DĂ©partementale de Conciliation, 4 mois avant la fin du bail.

Complément de loyer abusif

Le complĂ©ment de loyer ne peut ĂȘtre appliquĂ© Ă  un loyer qui est dĂ©jĂ  Ă©gal au loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ©. Voici les Ă©tapes d'une contestation d'un complĂ©ment de loyer :

encadrement des loyers complément abusif
  1. Le locataire dispose de 3 mois Ă  partir de la date de signature du contrat de location pour saisir la Commission DĂ©partementale de Conciliation.
  2. Le propriétaire est alors sommé de justifier le complément de loyer qu'il réclame.
  3. Les deux parties tentent alors de trouver un accord lors de la conciliation.

Deux issues sont alors possibles :

  • Un accord est trouvé : le montant du loyer est fixĂ© au sein du document de conciliation que la commission aura rendu.
  • Les deux parties ne parviennent pas Ă  un accord : le locataire a alors 3 mois suite Ă  la rĂ©ception de l'avis du juge de la commission pour demander la suppression ou la baisse du complĂ©ment de loyer appliquĂ©.

Date de prise d'effet de la décision Quelle que soit l'issue, la décision prend effet à partir de la date d'effet du bail.

Les sanctions possibles

Le préfet de la ville dans laquelle se situe le logement dispose de 2 mois pour imposer au bailleur d'ajuster le montant de son loyer dans le bail via une mise en demeure. Celui-ci devra également rembourser le trop-perçu au locataire.

Amendes encourues Le bailleur a 1 mois pour apporter une rĂ©ponse au prĂ©fet. S'il n'applique pas les mesures imposĂ©es par le prĂ©fet, il encourt jusqu'Ă  5 000€ d'amende. S'il s'agit d'un bailleur moral, l'amende peut s'Ă©lever Ă  15 000€.

F.A.Q

➗ Comment calculer l’encadrement des loyers ?

Pour calculer le montant de loyer que l'on peut demander, il faut se référer au loyer de référence majoré du logement par mÚtre carré. Le loyer de référence majoré est supérieur de 20% au loyer de référence. Le calcul consiste à multiplier ce loyer par le nombre de mÚtre carré de l'habitation.

Ainsi par exemple, un logement de 18m2 dont le loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ© est de 36.4€ /m2, le loyer maximum applicable (hors charges) est de : 18*36.4 = 655,2. Le loyer maximum applicable est donc de 665.2€ hors charges.

Encadrement simple des loyers Dans les villes en zone tendue n'appliquant pas le plafonnement des loyers, le loyer doit ĂȘtre identique au loyer du locataire prĂ©cĂ©dent. Si le logement n'a pas Ă©tĂ© louĂ© dans les 18 derniers mois, le propriĂ©taire peut choisir librement le montant du loyer.

📍 OĂč s’applique l’encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers s'applique dans les communes situées en zone tendue. Plus particuliÚrement, les villes de Paris, Lille, Hellemmes, Lomme et depuis 2021 celles de la Plaine Commune, appliquent le plafonnement des loyers via des loyers de référence fixés.

❌ Quelles diffĂ©rences entre plafonnement et encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers interdit au propriétaire d'augmenter le loyer entre deux locataires. Le plafonnement, quant à lui, apporte une limite maximum au loyer que le bailleur peut exiger du locataire. Les mesures sont complémentaires.

↩ Y a-t-il rĂ©troactivitĂ© de l’encadrement des loyers ?

encadrement des loyers non rétroactif

Le dispositif n'est pas rétroactif. Cela signifie qu'un locataire ne peut demander son application rétroactive avant la mise en place du dispositif.

Ainsi, dans les villes de Paris et Lille, le plafonnement des loyers n'est applicable respectivement que depuis le 1er juillet 2019 et le 1er mars 2020.

Cependant, pour un ancien bail dont le loyer est largement supĂ©rieur au loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ© du logement, le locataire a tout de mĂȘme la possibilitĂ© de demander un rĂ©ajustement du loyer :

  1. Le locataire pouvant prendre congĂ© Ă  tout moment, la menace de quitter le logement peut ĂȘtre incitative pour le propriĂ©taire. En effet, s'il change de locataire, il devra de toute façon appliquer le loyer de rĂ©fĂ©rence car il s'agira d'un nouveau bail d'habitation.
  2. Attendre le renouvellement pour renĂ©gocier : la demande doit ĂȘtre rĂ©alisĂ©e 5 mois minimum avant le renouvellement.

Via ces deux possibilités, le locataire peut parvenir à renégocier son loyer.

💰 Encadrement des loyers hors charges ou charges comprises ?

L'encadrement des loyers concerne le montant hors charges du loyer.

🌃 Qu’est-ce que le loyer de rĂ©fĂ©rence majoré ?

Au moment de fixer son loyer, le loyer de référence majoré est le montant de loyer qu'il n'est pas possible de dépasser. Il s'agit du loyer médian de référence observé dans un secteur géographique pour un certain type de logement, augmenté de 20%.

Le loyer de référence prend en compte le secteur géographique, la date de construction, le nombre de piÚces principales, et le caractÚre meublé ou non du logement.

Mis Ă  jour le