Encadrement des loyers en 2023 : guide et liste des villes

Par Chloé Déchelotte

Ancienne Responsable fournisseurs d'énergie

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L'encadrement à la relocation est en vigueur dans les zones tendues partout en France. Ce dispositif empêche les propriétaires d'augmenter le montant du loyer d'un locataire à l'autre, afin de limiter la hausse des prix. Il s'applique à toutes les locations vides ou meublées, sauf exceptions. A cela s'ajoute le plafonnement des loyers, mis en place notamment à Paris, Lille et Lyon, et qui s'est élargi à de nouvelles villes en 2022.

Calcul de l'encadrement des loyers

A Paris, Lille, Lyon et quelques autres villes où la demande de logement est forte, l'encadrement des loyers est complété par un dispositif de plafonnement des loyers. Des loyers de référence sont ainsi appliqués par quartier. Il en devient difficile pour un propriétaire de savoir quel niveau de loyer il peut demander à son locataire.

Pour vous aider dans cette démarche, les villes ont mis en place un simulateur pour déterminer facilement les loyers de référence minoré, de base, et majoré qui s'appliquent à votre logement.

Simulateur encadrement des loyers - Paris   Simulateur encadrement des loyers - Lyon

Simulateur encadrement des loyers - Lille

En quoi consiste l’encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers concerne toutes les villes situées en zone tendue en France. Concrètement, le loyer du nouveau locataire ne peut être plus élevé que celui du locataire précédent.

La loi sur l’encadrement des loyers

L'encadrement des loyers limite la hausse des loyers en zone tendue. En effet, il n'est en vigueur que dans les zones tendues, c'est-à-dire les "zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements". Seuls les logements loués meublés ou vides à titre de résidence principale du locataire sont concernés.

Sont exclus du dispositif les logements suivants :

• Les logements sous la loi de 1948 ;
• Les logements HLM ;
• Les logements qui sont conventionnés par l'Anah (excepté les logements à loyer intermédiaire) ;
• Les logements loués en tant que meublés de tourisme ;
• Et enfin les sous-locations.

Pour fixer son loyer dans ces zones, 3 situations diffèrent :

• 1ère mise en location : le loyer peut être fixé librement.
• Renouvellement du bail : le loyer ne peut être augmenté. Il ne peut l'être que s'il a été manifestement sous-évalué.
• Nouvelle mise en location suite au départ de l'ancien locataire : le nouveau loyer ne peut pas être augmenté. Si le logement n'a pas été augmenté au cours des 18 derniers mois, il peut l'être.

Augmenter le loyer avec l'IRL La seule façon d'augmenter le loyer sans contourner l'encadrement des loyers est d'utiliser l'indice de référence du loyer.

Le plafonnement des loyers des loyers à Paris, Lille, Lyon

A Paris, Lille, Lyon et dans d'autres villes, le plafonnement des loyers complète le dispositif d'encadrement des loyers. Dans ces villes, le montant du loyer ne peut dépasser un certain montant au mètre carré, appelé le loyer de référence majoré. Ce loyer est propre à chaque type de logement et à chaque quartier.

C'est la loi Elan du 25 novembre 2018 qui a permis aux communes situées en zones tendues de mettre en place un plafonnement des loyers. Ainsi, Paris a été la première ville à mettre en place la mesure depuis le 1er juillet 2019, suivie de Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020.

Le 1er juin 2021, le dispositif a été étendu à Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen) suite au décret n°2020-1619 du 17 décembre 2020. Le 1er novembre 2021, c'était aux villes de Lyon et Villeurbanne d'appliquer à leur tour l'encadrement des loyers, dont le périmètre a été fixé par le décret n°2021-1143 du 2 septembre 2021.

A partir du 1er décembre 2021, les villes d'Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) ont également rejoint le dispositif.

Les dernières villes à avoir mis en place le plafonnement des loyers sont Montpellier depuis le 1er juillet 2022, et Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.

Le ministre délégué au Logement a validé en 2022 l'extension du dispositif de plafonnement des loyers à Marseille, mais la date de mise en place est encore inconnue.

• Plafonnement des loyers : caractéristiques principales
• La mesure n'annule pas l'encadrement des loyers : il s'agit d'une deuxième limite à la hausse des loyers.
• 3 loyers de référence existent : un loyer de référence, un loyer de référence minoré (loyer de référence abaissé de 30%) et un loyer de référence majoré de 20%. C'est le loyer de référence majoré qui représente le plafond.
• Il s'agit du loyer applicable par mètre carré par mois.
• Les charges ne sont pas comprises dans le loyer de référence.
• Le loyer de référence est plus élevé pour les meublés que pour les logements vides.

La méthode de calcul du loyer de référence

Le loyer de référence est défini en prenant en compte les critères ci-dessous :

1. Le nombre de pièces principales que contient le logement ;
2. La date de construction ;
3. Le type de location (meublée ou nue) ;
4. La localisation du logement dans la ville.

Ainsi par exemple, pour un logement parisien aux caractéristiques suivantes :

• Studio meublé (comportant 1 pièce principale) ;
• Date de construction entre 1971 et 1990 ;
• Situé rue de Chabrol dans le 10e arrondissement de Paris (quartier 37 - Saint-Vincent-de-Paul).

Les loyers de référence sont les suivants, pour la période allant du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 : 21.6€ /m² (minoré), 30.9€ /m², et 37.1€ /m² (majoré). Il s'agit du loyer hors charges.

Division par zoneAu sein de Paris, la délimitation de l'encadrement des loyers se fait par zone et non par arrondissement. Cela signifie que deux logements aux caractéristiques similaires et situés dans le même arrondissement ne seront pas forcément soumis au même loyer de référence.

Quelles villes sont concernées ?

Toutes les villes situées en zone tendues sont concernées par l'encadrement des loyers. De plus, selon la loi Elan, les villes avaient jusqu'au 23 novembre 2020 pour demander l'application du plafonnement des loyers. Une bonne dizaine de villes a formulé une demande d'application.

En 2021 et 2022, de nouvelles communes ont ainsi mis en place le plafonnement des loyers.

Voici la liste des villes appliquant actuellement le plafonnement du loyer : :

1. Paris intra-muros ;
2. Lille ;
3. Hellemmes ;
4. Lomme ;
5. Lyon ;
6. Villeurbanne ;
7. Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse) ;
8. Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Les Lilas, Le Pré St-Gervais, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville).
9. Bordeaux ;
10. Montpellier ;

Comment contourner l’encadrement des loyers ?

La réglementation laisse place à des exceptions à l'encadrement des loyers, ce qui permet de contourner les limitations.

Le complément de loyer

Il est possible d'appliquer un complément de loyer venant s'ajouter au loyer appliqué. Pour cela, il faut pouvoir attester des caractéristiques exceptionnelles du logement justifiant un loyer plus élevé que le loyer de référence du quartier.

Il peut s'agir de caractéristiques de localisation particulières comme celles de la vue sur un monument. Cela peut aussi être un logement spécialement confortable avec des équipements d'exception comme un spa ou un grand balcon par exemple. Bien sûr, ces caractéristiques doivent être spéciales si l'on compare le logement aux logements en location similaires du secteur géographique en général.

Ainsi, le complément de loyer ne se justifie que dans ces conditions :

• Les caractéristiques du logement sont spécifiques au logement : elles n'entrent pas dans la détermination du loyer de référence du secteur géographique du logement.
• Les éléments particuliers ajoutent une réelle plus-value au logement et sont déterminants pour la fixation du loyer, en comparaison avec les autres offres de location du secteur.
• Les éléments ne représentent pas une prestation incluse dans les charges payées par le locataire, comme la présence d'un ascenseur.

Les exceptions à l’encadrement à la hausse des loyers

En zone tendue en général, il existe trois exceptions à l'encadrement des loyers. Le loyer peut ainsi tout de même être augmenté entre deux locations si le logement remplit l'un des 3 critères.

Les solutions ci-dessous permettent d'augmenter son loyer, voire de le fixer librement en zone tendue :

1. Le loyer est sous-évalué : le montant du loyer est inférieur aux montants pratiqués dans le même secteur géographique du logement, pour des logements ayant des caractéristiques similaires (nombre de pièces principales, période de construction, etc.). Le propriétaire peut ajuster le montant au moment du renouvellement du bail. Pour justifier l'ajustement, il est nécessaire d'indiquer au minimum 3 loyers, voire 6 dans les agglomérations de plus d'1 million d'habitants.
2. Des travaux ont été effectués depuis le précédent locataire : le coût des travaux doit représenter au minimum 50% de la dernière année de loyer. La hausse du loyer dépend du montant des travaux, elle sera de 15% du montant total des travaux TTC minimum.
3. Le loyer peut être augmenté de l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Il s'agit d'une légère hausse du loyer s'alignant sur la hausse des prix à la consommation constatée. L'IRL peut être utilisé par tous les bailleurs une fois par an.

Dans les villes appliquant le plafonnement des loyers Les exceptions à l'encadrement des loyers dans les villes appliquant le plafonnement des loyers ne signifient pas que l'on peut dépasser le loyer de référence majoré imposé dans son quartier. En effet, ce sont deux mesures différentes et complémentaires.

Que faire en cas de loyer abusif ?

Si le propriétaire exige un loyer supérieur au loyer de référence majoré ou au loyer payé par le précédent locataire, il existe des mécanismes de recours.

Les recours possibles

Selon les litiges, la Commission départementale de Conciliation peut être saisie. Les méthodes et délais de recours peuvent être différents.

1️⃣ Nouvelle location : le loyer est supérieur au loyer de référence majoré

Pour rappel, le bailleur doit inscrire dans le contrat de bail le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré qui s'applique au logement. En cas d'oubli, le locataire dispose d'un mois à partir de la prise d'effet du bail pour demander à son bailleur de l'inscrire via un recommandé avec accusé de réception.

Si le propriétaire refuse ou ne répond pas au bout d'un mois après réception du recommandé, le locataire peut tout à fait saisir le juge d'instance. Il pourra exiger l'inscription des ces informations et la diminution du loyer. Il s'agit en d'autres termes de contacter la Commission départementale de Conciliation.

2️⃣ Suite au renouvellement du bail

Dans le cadre d'une réévaluation du loyer suite à un renouvellement de bail, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de la proposition du bailleur.

Le locataire ou le propriétaire peuvent tout deux proposer une réévaluation du loyer :

• Le bailleur doit informer le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
• Le locataire dispose de 5 mois avant la fin du bail.

Le locataire peut également contester cette réévaluation : en se basant sur les montants des loyers de logements aux mêmes caractéristiques et dans le même secteur. En cas de désaccord ou sans réponse, le locataire ou le propriétaire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation, 4 mois avant la fin du bail.

Complément de loyer abusif

Le complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer qui est déjà égal au loyer de référence majoré. Voici les étapes d'une contestation d'un complément de loyer :

1. Le locataire dispose de 3 mois à partir de la date de signature du contrat de location pour saisir la Commission Départementale de Conciliation.
2. Le propriétaire est alors sommé de justifier le complément de loyer qu'il réclame.
3. Les deux parties tentent alors de trouver un accord lors de la conciliation.

Deux issues sont alors possibles :

• Un accord est trouvé : le montant du loyer est fixé au sein du document de conciliation que la commission aura rendu.
• Les deux parties ne parviennent pas à un accord : le locataire a alors 3 mois suite à la réception de l'avis du juge de la commission pour demander la suppression ou la baisse du complément de loyer appliqué.

Date de prise d'effet de la décision Quelle que soit l'issue, la décision prend effet à partir de la date d'effet du bail.

Les sanctions possibles

Le préfet de la ville dans laquelle se situe le logement dispose de 2 mois pour imposer au bailleur d'ajuster le montant de son loyer dans le bail via une mise en demeure. Celui-ci devra également rembourser le trop-perçu au locataire.

Amendes encourues Le bailleur a 1 mois pour apporter une réponse au préfet. S'il n'applique pas les mesures imposées par le préfet, il encourt jusqu'à 5 000€ d'amende. S'il s'agit d'un bailleur moral, l'amende peut s'élever à 15 000€.

F.A.Q

➗ Comment calculer l’encadrement des loyers ?

Pour calculer le montant de loyer que l'on peut demander, il faut se référer au loyer de référence majoré du logement par mètre carré. Le loyer de référence majoré est supérieur de 20% au loyer de référence. Le calcul consiste à multiplier ce loyer par le nombre de mètre carré de l'habitation.

Ainsi par exemple, un logement de 18m² dont le loyer de référence majoré est de 36.4€ /m², le loyer maximum applicable (hors charges) est de : 18*36.4 = 655,2. Le loyer maximum applicable est donc de 655.2€ hors charges.

Encadrement simple des loyers Dans les villes en zone tendue n'appliquant pas le plafonnement des loyers, le loyer doit être identique au loyer du locataire précédent. Si le logement n'a pas été loué dans les 18 derniers mois, le propriétaire peut choisir librement le montant du loyer.

📍 Où s’applique l’encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers s'applique dans les communes situées en zone tendue. Le plafonnement des loyers quant à lui, concerne les villes de Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Lyon, Villeurbanne, ainsi que les établissements publics territoriaux de Plaine Commune (9 communes) et Est Ensemble (9 communes).

❌ Quelles différences entre plafonnement et encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers interdit au propriétaire d'augmenter le loyer entre deux locataires. Le plafonnement, quant à lui, apporte une limite maximum au loyer que le bailleur peut exiger du locataire. Les mesures sont complémentaires.

↩️ Y a-t-il rétroactivité de l’encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers n'est pas rétroactif. Cela signifie qu'un locataire ne peut demander son application rétroactive avant la mise en place du dispositif.

Ainsi, dans les villes concernées, le plafonnement des loyers n'est applicable qu'à partir de la date du décret ayant validé la mise en place du dispositif.

Cependant, pour un ancien bail dont le loyer est largement supérieur au loyer de référence majoré du logement, le locataire a tout de même la possibilité de demander un réajustement du loyer :

1. Le locataire pouvant prendre congé à tout moment, la menace de quitter le logement peut être incitative pour le propriétaire. En effet, s'il change de locataire, il devra de toute façon appliquer le loyer de référence car il s'agira d'un nouveau bail d'habitation.
2. Attendre le renouvellement pour renégocier : la demande doit être réalisée 5 mois minimum avant le renouvellement.

Via ces deux possibilités, le locataire peut parvenir à renégocier son loyer.

💰 Encadrement des loyers hors charges ou charges comprises ?

L'encadrement des loyers concerne le montant hors charges du loyer.

🌃 Qu’est-ce que le loyer de référence majoré ?

Au moment de fixer son loyer, le loyer de référence majoré est le montant de loyer qu'il n'est pas possible de dépasser. Il s'agit du loyer médian de référence observé dans un secteur géographique pour un certain type de logement, augmenté de 20%.

Le loyer de référence prend en compte le secteur géographique, la date de construction, le nombre de pièces principales, et le caractère meublé ou non du logement.