Bail commercial : modèle gratuit, renouvellement et résiliation

La location d'un local commercial nécessite la signature d'un contrat de bail régissant les modalités de location et les relations entre le locataire et le bailleur. D'une durée de 9 ans, le bail commercial concerne les professionnels exerçant un activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. Le contenu du contrat, la réalisation de l'état des lieux ainsi que le renouvellement et la résiliation du bail sont encadrés par une législation stricte.

Bail commercial : modèle gratuit

Retrouvez un modèle gratuit de bail commercial, gratuit au format PDF (normes 2024, modifiées par la loi Pinel) :

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Le bail commercial est encadré par l'article L145-15 du Code du Commerce puis par la loi Pinel de 2014.

Définition du bail commercial

Le bail commercial est un document juridique régissant les conditions et modalités de location d'un local commercial entre le bailleur et le locataire professionnel exerçant une activité commerciale, industrielle, agricole ou artisanale. Le bail commercial constitue un engagement de longue durée pour les deux parties. Il protège également le locataire en plafonnant le loyer et en lui octroyant un droit de renouvellement.

Loi Pinel et bail commercial : quels changements ? La loi Pinel de 2014 a modifié la réglementation du bail commercial. Les états des lieux d'entrée et de sortie sont désormais obligatoires, les loyers sont encadrés et leur augmentation annuelle est limitée à 10% du loyer actuel.

Bail commercial 3 6 9

Le bail commercial est également appelé bail commercial 3 6 9 à cause de la durée du contrat : 3, 6 ou 9 ans selon la volonté du locataire. Les modalités de rédaction, de signature et d'application du bail 3 6 9 sont donc identiques à celles du bail commercial précisées dans cet article.

Qu'est-ce que le bail commercial précaire ?

La durée d'un bail commercial étant généralement de 9 ans, bailleur et locataire peuvent décider de signer un bail commercial précaire, d'une durée inférieure. Ce type de contrat est également appelé bail commercial dérogatoire car il déroge à la législation des baux commerciaux classiques en vigueur. Ce bail commercial précaire convient particulièrement aux jeunes entreprises qui recherchent la flexibilité le temps d'estimer leur rentabilité.

Afin d'être considéré comme un tel, un bail commercial précaire doit :

1. Etre signé par les deux parties avant l'entrée dans les locaux du locataire ;
2. Avoir une durée inférieure à 3 ans ;
3. Contenir un mention claire du caractère dérogatoire du contrat.

Les conditions de résiliation d'un bail commercial précaire diffèrent de celles du bail commercial traditionnel. En effet, le locataire ne peut pas résilier ce type de bail avant son terme. Celui-ci est également privé d'éventuelles indemnités d'éviction. Le locataire et le bailleur peuvent décider de renouveler le contrat à son terme tant que la durée totale de location ne dépasse pas 3 ans.

Requalification du bail précaire en bail commercial Si le renouvellement du bail entraîne une durée de location supérieure à 3 ans, ou si le locataire souhaite rester dans les locaux au terme du bail commercial précaire, le contrat est requalifié en bail commercial classique.

Bail professionnel ou commercial : que choisir ?

Le choix du type de bail se fait en fonction de la situation professionnelle du locataire :

• Si le locataire exerce une activité commerciale, agricole, industrielle ou artisanale, un bail commercial doit être utilisé ;
• Si le locataire exerce une activité libérale ou une activité générant des bénéfices non commerciaux au titre des impôts, un bail professionnel doit être utilisé.

Dans les faits, le bail professionnel offre plus de flexibilité mais moins de protection au locataire que le bail commercial.

Particularités du bail

Le bail commercial présente certaines spécificités, en particulier sa durée, le montant du dépôt de garantie ou encore les modalités d'augmentation du loyer.

Etat des lieux pour un local commercial

Contrairement aux baux d'habitation, la réalisation des états des lieux d'entrée et sortie est obligatoire dans le cadre d'un bail commercial depuis la loi Pinel de 2014.

Afin de simplifier la réalisation de l'état des lieux, il est recommandé d'utiliser un modèle. Retrouvez un modèle gratuit d'état des lieux pour bail commercial au format PDF (normes 2024) :

Etat des lieux bail commercial PDF

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée au bailleur par le locataire à l'entrée dans les locaux. Il permet de couvrir la remise en état du bien en cas d'éventuelles dégradations locatives, de loyers, de charges ou d'impôts impayés. Dans le cadre d'un bail commercial, le montant du dépôt de garantie n'est pas plafonné par la loi. Ce dépôt peut cependant générer des intérêts au profit du locataire aux taux pratiqués par la Banque de France :

• Si son montant est supérieur à deux termes de loyer, dans le cas d'un loyer trimestriel ;
• Si son montant est supérieur à deux mois de loyer, dans le cas d'un loyer mensuel.

La restitution de ce dépôt de garantie par le bailleur a lieu au départ du locataire, après la réalisation de l'état des lieux de sortie. Si aucune dégradation n'est constatée, le bailleur restitue l'intégralité du dépôt de garantie au locataire. En cas de dégradation, le bailleur restitue le dépôt de garantie amputé du montant des travaux de remise en état.

Actualisation du montant du dépôt de garantie Le dépôt de garantie est généralement actualisé à chaque révision du loyer afin de correspondre aux taux prévus dans le contrat.

Quelle durée pour un bail commercial ?

La durée minimale du bail commercial est de 9 ans, sauf dans le cadre d'un bail commercial précaire, dont la durée est obligatoirement inférieure à 3 ans. En pratique, le bail commercial n'est cependant pas conclu pour 9 ans mais pour 3, 6 ou 9 ans selon le souhait du locataire. Ce dernier a en effet la possibilité de le résilier tous les 3 ans, en respectant un préavis de 6 mois.

Durée d'un bail commercial oral Les modalités concernant la durée des baux commerciaux oraux sont identiques à celles des baux écrits : la durée minimale d'un bail commercial oral est donc de 9 ans.

Clauses résolutoires

Les clauses résolutoires du bail commercial autorisent le bailleur à résilier le contrat unilatéralement en cas de manquement du locataire à ses obligations. Ces clauses résolutoires concernent notamment les impayés de loyer ou de charges ainsi que les dégradations des locaux.

Afin de faire appliquer ces clauses résolutoires, et de résilier le bail commercial par anticipation, le bailleur doit :

1. Obtenir une preuve du manquement du locataire à ces obligations ;
2. Vérifier que les clauses résolutoires du bail commercial s'appliquent pour ce manquement ;
3. Adresser un commandement au locataire via un huissier ;
4. Sans régularisation de la situation par le locataire dans le délai d'un mois accordé, appliquer la clause résolutoire.

Impayés et confinement Depuis le 12 novembre 2020, le crédit d'impôt accordé aux bailleurs est passé de 30 à 50% pour le mois en cours suite à la fermeture des commerces non essentiels. Cela permet de protéger les bailleurs du risque d'impayés.

Augmentation du loyer pour un bail commercial

Contrairement au montant du loyer initial librement fixé par le bailleur, l'augmentation du loyer en cours de bail est encadrée par la loi. Le bailleur et le locataire sont en droit d'exiger une révision du loyer tous les trois ans, selon la révision triennale légale. Cette révision triennale du loyer est automatique, il n'est donc pas nécessaire de la mentionner dans le contrat initial.

Il est illégal de demander une révision du loyer avant que 3 ans ne se soient écoulés depuis l'entrée du locataire dans les locaux, le renouvellement du bail commercial ou l'entrée en vigueur de la précédente révision du loyer.

La demande d'augmentation du loyer doit être adressée à l'autre partie par courrier recommandé avec accusé de réception ou signifiée par acte d'huissier. Cette lettre doit impérativement mentionner le montant du nouveau loyer suggéré. La révision du loyer prend ainsi effet à la date d'envoi du courrier.

L'augmentation du loyer est néanmoins plafonnée. Elle ne peut pas excéder celle de l'indice de référence (ILC ou ILAT) au cours des trois années écoulées. Le loyer peut néanmoins être déplafonné à la demande du bailleur en cas de modification matérielle des facteurs de commercialités de la zone ou en cas de changement d'activité du locataire. Dans le cadre d'un bail signé ou renouvelé depuis septembre 2014, cette augmentation ne peut en aucun cas être supérieure à 10% du montant actuel du loyer.

Autre périodicité de révision du loyer Les deux parties peuvent également définir dans le bail une autre périodicité de révision du loyer (révision annuelle par exemple). Le loyer est alors révisé automatiquement à échéance, sans que le bailleur n'ait à en faire la demande. Les modalités de calcul et de plafonnement de l'augmentation sont identiques à celles de la révision triennale.

Indice du bail commercial : ILC ou ILAT ?

Dans le cadre d'un bail commercial, deux indices de références permettent de procéder à la révision du loyer :

• L'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) pour les locataires exerçant une activité commerciale ou artisanale ;
• L'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) pour les locataires exerçant une autre activité.

Ces indices sont publiés chaque trimestre par l'Insee. Le plus souvent, les parties prenantes du bail commercial privilégient l'ILC.

La sous-location d'un bail commercial est-elle légale ?

La sous-location d'un bail commercial n'est possible que si le bailleur a explicitement donné son accord. L'autorisation peut figurer dans le bail commercial, elle est alors écrite. En cas d'autorisation tacite, c'est-à-dire non écrite, elle doit découler d'une attitude claire du bailleur : la simple tolérance d'une précédente sous-location n'est pas suffisante.

Le locataire doit impérativement prévenir le bailleur de son souhait de sous-louer les locaux par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Le bailleur dispose ensuite d'un délai de 15 jours pour donner une réponse. Sans réponse, l'accord est considéré comme tacite.

Avenant au bail commercial

Un bail commercial étant rédigé de manière définitive, il ne peut être modifié directement. Afin de changer les conditions initiales du contrat, il est donc nécessaire de réaliser un avenant au bail commercial, officialisant ces modifications. Il s'agit d'un document écrit, signé par les deux parties puis annexé au contrat initial.

L'avenant doit impérativement contenir, sous peine de nullité :

• L'identité des deux parties prenantes : le locataire et le bailleur ;
• Une clause signifiant que le bail commercial initial continue à s'appliquer suite à la signature du présent avenant ;
• Une clause signifiant que les modifications officialisées par l'avenant remplacent, annulent ou complètent certaines modalités du bail commercial initial.

Il faut rédiger un avenant au bail commercial dès qu'une modification des modalités de location risquant de créer un litige est apportée au contrat. L'avenant est donc nécessaire en cas de :

1. Renouvellement du bail commercial : cela permet d'éviter de rédiger un nouveau contra dans son intégralité ;
2. Révision du loyer : la loi autorise en effet le bailleur à procéder à une révision triennale du loyer. Le montant du loyer révisé doit ensuite être officialisé par un avenant au bail commercial ;
3. Modification de la surface des locaux : ajout d'une dépendance ou d'un garage ou au contraire, retrait d'une partie du local inutilisée par le locataire ;
4. Ajout d'une clause spécifique au bail commercial initial, notamment une clause résolutoire ou une clause autorisant la sous-location des locaux.

Comment renouveler un bail commercial ?

La loi stipule que le locataire bénéficie par principe d'un droit au renouvellement du bail commercial, l'autorisant à demander le renouvellement du bail tous les 3 ans.

D'après la loi, le locataire bénéficie par principe d'un droit au renouvellement du bail commercial. Chacune des deux parties peut néanmoins demander explicitement le renouvellement du contrat.

Renouvellement du bail commercial par le locataire

Afin de renouveler le bail commercial, le locataire doit adresser une lettre en faisant la demande au bailleur. Ce courrier doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou via un huissier au moins 6 mois avant le terme du bail. Si le bail a atteint son terme sans qu'aucune des parties ne demande son renouvellement, il a été tacitement reconduit, et le locataire peut demander son renouvellement à tout instant.

Le bailleur dispose ensuite de 3 mois à compter de la réception de la lettre pour répondre. L'absence de réponse sera considérée comme un accord et le bail sera renouvelé dans les mêmes termes.

Mention obligatoire Sous peine de nullité, la lettre de renouvellement du bail commercial devra comporter la phrase suivante: "Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus."

Voici un modèle de renouvellement de bail commercial :

Renouvellement du bail par le bailleur

Le bailleur peut demander le renouvellement du bail commercial par acte d'huissier.

Lorsqu'il donne congé au locataire, 6 mois avant le terme du bail, il peut également adresser une offre de renouvellement avec ou sans condition suspensive. Si la lettre présente des conditions suspensives, ces dernières devront être réalisées par le locataire afin que le bail soit renouvelé. Dans ce cas, le bailleur doit envoyer sa demande de congé et de renouvellement par acte extrajudiciaire précisant les motifs du congé. Après avoir pris connaissance de la lettre, le locataire peut accepter ou décliner la proposition du bailleur.

Tacite reconduction du bail

Si aucune des deux parties ne donne congé au terme du bail, c'est-à-dire généralement après 9 ans de location, le bail commercial est automatiquement reconduit. Cette tacite reconduction du contrat dans les mêmes termes est à durée indéterminée. Contrairement au renouvellement du bail, la tacite reconduction n'entraîne pas la signature d'un nouveau bail commercial ou d'un avenant au contrat initial.

Perte de sécurité juridique Suite à une tacite reconduction du bail commercial, la sécurité juridique des deux parties est amoindrie. Le locataire peut en effet rompre le contrat à tout instant, mais il n'est plus titulaire d'un droit au bail puisque le contrat, arrivé à son terme, n'est que tacitement reconduit.

Résiliation du bail commercial

La loi encadre les conditions et modalités de résiliation du bail commercial, qu'il s'agisse d'une demande du locataire ou du bailleur.

Quand peut-on résilier un bail commercial ?

Les conditions et modalités de résiliation d'un bail commercial ne sont pas identiques pour le locataire et pour le bailleur.

1. Lorsqu'on est locataire

Le locataire peut résilier le bail commercial tous les 3 ans, à la fin de chaque période triennale, sans justification : il s'agit d'un congé triennal. Une convention modifiant les modalités de résiliation du bail peut néanmoins avoir été établie. Elle peut par exemple autoriser le locataire à donner congé chaque année.

Le locataire peut également résilier le bail commercial à tout instant en cas de :

• Départ à la retraite ;
• Mise en invalidité ;
• Manquement du bailleur à ses obligations via une clause résolutoire du bail commercial ;
• Accord avec le bailleur sur une date de résiliation du contrat.

2. Lorsqu'on est propriétaire

Le bailleur ne peut généralement pas résilier un bail commercial avant son terme, c'est-à-dire avant la fin des 9 années de location. Il dispose néanmoins de recours afin de résilier le contrat en cas de :

• Travaux de surélévation de l'immeuble ;
• Travaux prescrits dans le cadre d'une restauration immobilière ;
• Travaux de reconstruction ;
• Démolition du bâtiment dans le cadre d'un projet de rénovation urbaine ;
• Cessation d'activité.

Dans ces cinq situations, le bailleur peut résilier le bail commercial après 3 ans, avant son terme. Il doit néanmoins respecter le délai de préavis de 6 mois et verser des indemnités d'éviction au locataire ou lui offrir une solution de relogement.

Bail commercial : quel préavis ?

Dans le cadre d'un bail commercial, la durée du préavis est de 6 mois. Le locataire doit donc impérativement adresser une lettre de résiliation de bail au bailleur au moins 6 mois avant son départ. Il est néanmoins possible de convenir d'une date de départ ultérieure.

Non respect du préavis En cas de non respect du préavis, le terme du bail est reporté à la fin de la période de location suivante. Dans le cas d'un bail commercial triennale par exemple, le congé donné par le locataire sera effectif à la fin de la période de 3 ans entamée.

Lettre de résiliation d'un bail commercial

Voici un modèle de lettre de résiliation de bail commercial à adresser au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception.

Eviction du locataire d'un bail commercial

Lorsque le bailleur résilie le bail commercial, refuse son renouvellement ou reprend les locaux loués, on parle d'éviction du locataire. Dans ce cas, le bailleur est tenu de verser une indemnité d'éviction au locataire.

Qu'est-ce que l'indemnité d'éviction du bail commercial ?

Si le bailleur décide de refuser le renouvellement du bail commercial, il devra verser une indemnité d'éviction au locataire. La lettre rédigée par le bailleur devra alors expliquer le motif du refus et mentionner le droit du locataire de contester cette décision dans les deux ans suivant ce refus.

Le bailleur n'est néanmoins pas tenu de verser l'indemnité d'éviction si :

• Un motif légitime de refus peut être présenté par le bailleur, le non respect de ses obligations par le locataire par exemple ;
• Le jour de son départ, le locataire ne remplit pas les critères afin de bénéficier de la propriété commerciale ;
• Le bâtiment présente un danger pour ses occupants ou est insalubre et doit donc être partiellement ou intégralement détruit.

Indemnité d'éviction : quel montant ?Le montant de l'indemnité d'éviction doit couvrir l'ensemble du préjudice causé au locataire par le refus. Il est généralement calculé par un expert via une procédure officielle.

F.A.Q.

💰 C'est quoi le droit au bail commercial ?

Le droit au bail commercial est le montant versé par le locataire entrant au locataire sortant en cas de reprise d'un bail commercial. Le nouveau locataire reprend ainsi le contrat sous les conditions définies initialement. Il acquiert donc le droit d'occuper les locaux, d'y exercer son activité, puis éventuellement de renouveler le bail ou de bénéficier de l'indemnité d'éviction.

Le droit au bail commercial fait partie du fonds de commerce et appartient donc au locataire sortant.

📃 Quel bail pour un local commercial ?

Les locaux destinés à des activités commerciales sont régis par une législation spécifique, ils disposent donc d'un contrat de bail propre. Retrouvez un modèle gratuit de bail commercial au format PDF (normes 2024, loi Pinel) :

Je télécharge un bail commercial PDF

🤝 Qu'est-ce que la cession de bail commercial ?

Bien qu'un locataire ne puisse pas résilier un bail commercial avant la fin de la première période triennale, il peut, en suivant des modalités spécifiques, céder le contrat à un tiers via :

• une cession du bail seul ;
• une cession du fonds de commerce entraînant le transfert automatique du bail commercial.

Certaines modalités doivent être respectées lors de la cession du bail :

1. L'ensemble des parties prenantes (le bailleur, le locataire cédant et le locataire cessionnaire) doivent donner leur accord ;
2. Le bailleur doit être informé de la cession par un huissier, sauf s'il l'a déjà acceptée dans l'acte de cession ;
3. Un acte de cession doit être obtenu afin de prévenir d'éventuels litiges ;
4. Un état des lieux de sortie doit être réalisé par le bailleur et le locataire sortant.

Interdiction de cession du bail seul La cession d'un bail commercial seul entraînant souvent un changement d'activité, le bailleur peut insérer dans le contrat initial une clause interdisant au locataire de céder le bail indépendamment du fonds de commerce.

💸 Quelle taxe foncière pour un bail commercial ?

D'après la loi, la taxe foncière doit être payée par le propriétaire, c'est-à-dire le bailleur dans le cadre d'un bail commercial. Néanmoins, le bailleur a la possibilité d'insérer une clause dans le contrat imposant au locataire son paiement.

Le montant de la taxe foncière est réévalué chaque année. Son calcul prend en compte :

• la valeur locative cadastrale du bien, c'est-à-dire la valeur des locaux en cas de mise en location sur le marché actuel. Cette valeur est réestimée chaque année afin de tenir compte des évolutions des loyers sur l'année écoulée ;
• le taux d'imposition des collectivités locales, défini chaque année par les communes ;
• le coefficient de revalorisation, fixé chaque année par le gouvernement via la loi finance.

La base d'imposition de la taxe foncière varie selon le type de propriété :

1. Pour les propriétés bâties, la base d'imposition est la moitié de sa valeur locative. Le bailleur bénéficie donc d'un abattement de 50% ;
2. Pour les propriétés non bâties, la base d'imposition est de 80% de sa valeur locative. Le bailleur bénéficie donc d'un abattement de 20%.

Modalités de paiement de la taxe foncière Chaque année, la taxe foncière est payée autour du 15 octobre. Depuis 2008, lorsqu'elle est supérieure à 1000€, elle doit impérativement être réglée par voie dématérialisée. Dans le cas contraire elle peut également être réglée par chèque.

✋ Comment mettre fin à un bail commercial ?

Un bail commercial peut être résilié par le locataire tous les 3 ans, à la fin de chaque période triennale, en respectant le délai de préavis légal de 6 mois.

Afin de mettre fin au bail, il doit adresser une lettre de résiliation au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception ou via un huissier.