Bail commercial 3 6 9 : modèle gratuit, renouvellement et résiliation
Modèle de bail commercialTéléchargez un modèle gratuit de contrat de bail commercial, au format PDF (normes 2026, loi Pinel).
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Le bail commercial, ou bail 3 6 9, est un contrat de 9 ans minimum qui encadre la location d'un local pour les activités commerciales, artisanales ou industrielles. Régie par la Loi Pinel, cette réglementation impose un cadre strict : l'état des lieux est obligatoire, la hausse des loyers est plafonnée à 10 % par an, et le locataire dispose d'un droit au renouvellement après les 9 premières années.
Exemple de bail commercial : modèle gratuit PDF et Word
Retrouvez un modèle bail commercial gratuit à télécharger, gratuit au format PDF (normes 2026, modifiées par la loi Pinel) :
Durée et types de baux commerciaux : choisir le bon contrat
Le bail commercial 3 6 9
Le bail commercial est également appelé bail commercial 3 6 9 à cause de la durée du contrat : 3, 6 ou 9 ans selon la volonté du locataire. Les modalités de rédaction, de signature et d'application du bail 3 6 9 sont donc identiques à celles du bail commercial précisées dans cet article.
Bail professionnel ou commercial : le comparatif
Le choix entre bail professionnel ou bail commercial du type de bail se fait en fonction de la situation professionnelle du locataire :
- Si le locataire exerce une activité commerciale, agricole, industrielle ou artisanale, un bail commercial doit être utilisé ;
- Si le locataire exerce une activité libérale ou une activité générant des bénéfices non commerciaux au titre des impôts, un bail professionnel doit être utilisé.
Dans les faits, le bail professionnel offre plus de flexibilité mais moins de protection au locataire que le bail commercial.
| 📋 Caractéristiques | 💼 Bail professionnel | 🏪 Bail commercial |
|---|---|---|
| Modalités de l'accord | Verbal ou écrit | Écrit uniquement |
| Durée bail commercial | 3, 6 ou 9 ans | 6 ans |
| Révision loyer | Révision annuelle ou triennale | Selon les modalités prévues dans le bail |
| Droit au renouvellement du bail du locataire | Prévu par la loi | Non prévu par la loi |
| Résiliation du contrat par le locataire | Tous les 3 ans, avec un préavis de 6 mois | A tout instant, avec un préavis de 6 mois |
Le bail précaire commercial (dérogatoire)
La durée d'un bail commercial étant généralement de 9 ans, bailleur et locataire peuvent décider de signer un bail commercial précaire, d'une durée inférieure. Ce type de contrat est également appelé bail commercial dérogatoire car il déroge à la législation des baux commerciaux classiques en vigueur. Ce bail commercial précaire convient particulièrement aux jeunes entreprises qui recherchent la flexibilité le temps d'estimer leur rentabilité.
Afin d'être considéré comme un tel, un bail commercial précaire doit :
- Etre signé par les deux parties avant l'entrée dans les locaux du locataire ;
- Avoir une durée inférieure à 3 ans ;
- Contenir un mention claire du caractère dérogatoire du contrat.
Les conditions de résiliation d'un bail commercial précaire diffèrent de celles du bail commercial traditionnel. En effet, le locataire ne peut pas résilier ce type de bail avant son terme. Celui-ci est également privé d'éventuelles indemnité d'éviction. Le locataire et le bailleur peuvent décider de renouveler le contrat à son terme tant que la durée totale de location ne dépasse pas 3 ans.
Requalification du bail précaire en bail commercial Si le renouvellement du bail entraîne une durée de location supérieure à 3 ans, ou si le locataire souhaite rester dans les locaux au terme du bail commercial précaire, le contrat est requalifié en bail commercial classique.
Comment renouveler un bail commercial ?
Modèle de renouvellement du bail commercial par le locataire
[Nom, prénom et coordonnées du locataire]
[Nom, prénom et coordonnées du bailleur]
À [Ville], le [Date du jour],
Objet : Demande de renouvellement de bail commercial
Lettre recommandée avec accusé de réception
Madame, Monsieur,
Par acte du [date de signature du bail], nous avons signé un bail de [durée du bail] qui arrive à échéance le [date de fin du bail].
Je vous informe de mon souhait de procéder au renouvellement du bail, conformément aux dispositions prévues par l’article 145-10 du Code du commerce. Le nouveau bail prendrait effet à compter de l'expiration du bail précédent. Je vous prie de bien vouloir me notifier votre réponse dans un délai de trois mois à compter de la réception de la présente lettre.
Dispositions de l’article 145-10 du Code du commerce :
« Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus.
A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.
[Prénom, nom et signature du locataire]
Renouvellement du bail commercial par le locataire
Afin de renouveler le bail commercial, le locataire doit adresser une lettre en faisant la demande au bailleur. Ce courrier doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou via un huissier au moins 6 mois avant le terme du bail. Si le bail a atteint son terme sans qu'aucune des parties ne demande son renouvellement, il a été tacitement reconduit, et le locataire peut demander son renouvellement à tout instant.
Le bailleur dispose ensuite de 3 mois à compter de la réception de la lettre pour répondre. L'absence de réponse sera considérée comme un accord et le bail sera renouvelé dans les mêmes termes.
Mention obligatoire Sous peine de nullité, la lettre de renouvellement du bail commercial devra comporter la phrase suivante: "Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus."
Renouvellement du bail commercial par le bailleur
Le bailleur peut demander le renouvellement du bail commercial par acte d'huissier.
Lorsqu'il donne congé au locataire, 6 mois avant le terme du bail, il peut également adresser une offre de renouvellement avec ou sans condition suspensive. Si la lettre présente des conditions suspensives, ces dernières devront être réalisées par le locataire afin que le bail soit renouvelé. Dans ce cas, le bailleur doit envoyer sa demande de congé et de renouvellement par acte extrajudiciaire précisant les motifs du congé. Après avoir pris connaissance de la lettre, le locataire peut accepter ou décliner la proposition du bailleur.
Tacite reconduction du bail commercial
Si aucune des deux parties ne donne congé au terme du bail, c'est-à-dire généralement après 9 ans de location, le bail commercial est automatiquement reconduit. Cette tacite reconduction du contrat dans les mêmes termes est à durée indéterminée. Contrairement au renouvellement du bail, la tacite reconduction n'entraîne pas la signature d'un nouveau bail commercial ou d'un avenant au contrat initial.
Perte de sécurité juridique Suite à une tacite reconduction du bail commercial, la sécurité juridique des deux parties est amoindrie. Le locataire peut en effet rompre le contrat à tout instant, mais il n'est plus titulaire d'un droit au bail puisque le contrat, arrivé à son terme, n'est que tacitement reconduit.
Résiliation du bail commercial
Modèle de lettre de résiliation d'un bail commercial
[Nom, prénom
Coordonnées du locataire]
Coordonnées du bailleur]
À [nom de la ville], le [date du jour],
Objet : Résiliation de bail commercial : bien situé au [adresse des locaux]
Madame, Monsieur,
Actuellement locataire des locaux situés [adresse des locaux], et en vertu du bail commercial n°[référence du contrat] signé entre [nom de l'entreprise] et [nom du bailleur], je vous fais part, par la présente, de mon souhait de résilier le contrat de bail qui nous lie.
Conformément aux articles [numéro de l'article du bail concernant le préavis] dudit contrat / Conformément à la législation encadrant les baux commerciaux, le délai de préavis est de 6 mois à compter de la réception de ce courrier. Le congé prendra donc effet le [date de prise de congé effective].
Je me tiens à votre disposition pour convenir d’un rendez-vous afin d'établir l’état des lieux de sortie.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature du locataire]
Eviction du locataire d'un bail commercial
Lorsque le bailleur résilie le bail commercial, refuse son renouvellement ou reprend les locaux loués, on parle d'éviction du locataire. Dans ce cas, le bailleur est tenu de verser une indemnité d'éviction au locataire.
Qu'est-ce que l'indemnité d'éviction du bail commercial ?
Si le bailleur décide de refuser le renouvellement du bail commercial, il devra verser une indemnité d'éviction au locataire. La lettre rédigée par le bailleur devra alors expliquer le motif du refus et mentionner le droit du locataire de contester cette décision dans les deux ans suivant ce refus.
Le bailleur n'est néanmoins pas tenu de verser l'indemnité d'éviction si :
- Un motif légitime de refus peut être présenté par le bailleur, le non respect de ses obligations par le locataire par exemple ;
- Le jour de son départ, le locataire ne remplit pas les critères afin de bénéficier de la propriété commerciale ;
- Le bâtiment présente un danger pour ses occupants ou est insalubre et doit donc être partiellement ou intégralement détruit.
Indemnité d'éviction : quel montant ?Le montant de l'indemnité d'éviction doit couvrir l'ensemble du préjudice causé au locataire par le refus. Il est généralement calculé par un expert via une procédure officielle.
Résiliation du bail commercial par le locataire
Le locataire peut résilier le bail commercial tous les 3 ans, à la fin de chaque période triennale, sans justification : il s'agit d'un congé triennal. Une convention modifiant les modalités de résiliation du bail peut néanmoins avoir été établie. Elle peut par exemple autoriser le locataire à donner congé chaque année.
Le locataire peut également résilier le bail commercial à tout instant en cas de :
- Départ à la retraite ;
- Mise en invalidité ;
- Manquement du bailleur à ses obligations via une clause résolutoire du bail commercial ;
- Accord avec le bailleur sur une date de résiliation du contrat.
Résilier un bail commercial par le propriétaire
Le bailleur ne peut généralement pas résilier un bail commercial avant son terme, c'est-à-dire avant la fin des 9 ans de location. Il dispose néanmoins de recours afin de résilier le contrat en cas de :
- Travaux de surélévation de l'immeuble ;
- Travaux prescrits dans le cadre d'une restauration immobilière ;
- Travaux de reconstruction ;
- Démolition du bâtiment dans le cadre d'un projet de rénovation urbaine ;
- Cessation d'activité.
Dans ces cinq situations, le bailleur peut résilier le bail commercial après 3 ans, avant son terme. Il doit néanmoins respecter le délai de préavis de 6 mois et verser des indemnités d'éviction au locataire ou lui offrir une solution de relogement.
Préavis bail commercial
Dans le cadre d'un bail commercial, la durée du préavis est de 6 mois. Le locataire doit donc impérativement adresser une lettre de résiliation de bail au bailleur au moins 6 mois avant son départ. Il est néanmoins possible de convenir d'une date de départ ultérieure.
Non respect du préavis En cas de non respect du préavis, le terme du bail est reporté à la fin de la période de location suivante. Dans le cas d'un bail commercial triennale par exemple, le congé donné par le locataire sera effectif à la fin de la période de 3 ans entamée.
Gestion et exécution du bail commercial : loyer, garanties et modifications
Etat des lieux bail commercial
Contrairement aux baux d'habitation, la réalisation des états des lieux d'entrée et sortie est obligatoire dans le cadre d'un bail commercial depuis la loi Pinel de 2014.
Afin de simplifier la réalisation de l'état des lieux, il est recommandé d'utiliser un modèle. Retrouvez un modèle gratuit d'état des lieux pour bail commercial au format PDF (normes 2026) :
Dépôt de garantie bail commercial
Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée au bailleur par le locataire à l'entrée dans les locaux. Il permet de couvrir la remise en état du bien en cas d'éventuelles dégradations locatives, de loyers, de charges ou d'impôts impayés. Dans le cadre d'un bail commercial, le montant du dépôt de garantie n'est pas plafonné par la loi. Ce dépôt peut cependant générer des intérêts au profit du locataire aux taux pratiqués par la Banque de France :
- Si son montant est supérieur à deux termes de loyer, dans le cas d'un loyer trimestriel ;
- Si son montant est supérieur à deux mois de loyer, dans le cas d'un loyer mensuel.
La restitution de ce dépôt de garantie par le bailleur a lieu au départ du locataire, après la réalisation de l'état des lieux de sortie. Si aucune dégradation n'est constatée, le bailleur restitue l'intégralité du dépôt de garantie au locataire. En cas de dégradation, le bailleur restitue le dépôt de garantie amputé du montant des travaux de remise en état.
Actualisation du montant du dépôt de garantie Le dépôt de garantie est généralement actualisé à chaque révision du loyer afin de correspondre aux taux prévus dans le contrat.
Clauses résolutoires du bail commercial
Les clauses résolutoires du bail commercial autorisent le bailleur à résilier le contrat unilatéralement en cas de manquement du locataire à ses obligations. Ces clauses résolutoires concernent notamment les impayés de loyer ou de charges ainsi que les dégradations des locaux.
Afin de faire appliquer ces clauses résolutoires, et de résilier le bail commercial par anticipation, le bailleur doit :
- Obtenir une preuve du manquement du locataire à ces obligations ;
- Vérifier que les clauses résolutoires du bail commercial s'appliquent pour ce manquement ;
- Adresser un commandement au locataire via un huissier ;
- Sans régularisation de la situation par le locataire dans le délai d'un mois accordé, appliquer la clause résolutoire.
Impayés et confinement Depuis le 12 novembre 2020, le crédit d'impôt accordé aux bailleurs est passé de 30 à 50% pour le mois en cours suite à la fermeture des commerces non essentiels. Cela permet de protéger les bailleurs du risque d'impayés.
Augmentation du loyer pour un bail commercial 3 6 9
Si le loyer initial est libre, son évolution est strictement encadrée par la loi. La révision triennale est automatique et peut être activée par le bailleur ou le locataire tous les 3 ans, sans mention obligatoire au contrat.
- Délai légal : Aucune demande n'est recevable avant l'expiration d'une période de 3 ans (entrée, renouvellement ou précédente révision).
- Procédure : La demande doit être envoyée par LRAR ou par acte d'huissier, en précisant le nouveau montant souhaité. Elle prend effet à la date d'envoi.
- Plafonnement Pinel : L'augmentation est limitée à la variation de l'indice de référence (ILC ou ILAT). Sauf cas exceptionnel de déplafonnement, la hausse annuelle ne peut excéder 10 % du loyer actuel.
FORMULE REVISION DU LOYER
Montant du loyer actuel × (indice de référence du trimestre à la date de révision / indice de référence en vigueur au moment de la signature du bail ou de la dernière révision).
Autre périodicité de révision du loyer Les deux parties peuvent également définir dans le bail une autre périodicité de révision du loyer (révision annuelle par exemple). Le loyer est alors révisé automatiquement à échéance, sans que le bailleur n'ait à en faire la demande. Les modalités de calcul et de plafonnement de l'augmentation sont identiques à celles de la révision triennale.
La sous-location d'un bail commercial est-elle légale ?
La sous-location d'un bail commercial n'est possible que si le bailleur a explicitement donné son accord. L'autorisation peut figurer dans le bail commercial, elle est alors écrite. En cas d'autorisation tacite, c'est-à-dire non écrite, elle doit découler d'une attitude claire du bailleur : la simple tolérance d'une précédente sous-location n'est pas suffisante.
Le locataire doit impérativement prévenir le bailleur de son souhait de sous-louer les locaux par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Le bailleur dispose ensuite d'un délai de 15 jours pour donner une réponse. Sans réponse, l'accord est considéré comme tacite.
Avenant au bail commercial
Un bail commercial étant rédigé de manière définitive, il ne peut être modifié directement. Afin de changer les conditions initiales du contrat, il est donc nécessaire de réaliser un avenant au bail commercial, officialisant ces modifications. Il s'agit d'un document écrit, signé par les deux parties puis annexé au contrat initial.
L'avenant doit impérativement contenir, sous peine de nullité :
- L'identité des deux parties prenantes : le locataire et le bailleur ;
- Une clause signifiant que le bail commercial initial continue à s'appliquer suite à la signature du présent avenant ;
- Une clause signifiant que les modifications officialisées par l'avenant remplacent, annulent ou complètent certaines modalités du bail commercial initial.
Il faut rédiger un avenant au bail commercial dès qu'une modification des modalités de location risquant de créer un litige est apportée au contrat. L'avenant est donc nécessaire en cas de :
- Renouvellement du bail commercial : cela permet d'éviter de rédiger un nouveau contra dans son intégralité ;
- Révision du loyer : la loi autorise en effet le bailleur à procéder à une révision triennale du loyer. Le montant du loyer révisé doit ensuite être officialisé par un avenant au bail commercial ;
- Modification de la surface des locaux : ajout d'une dépendance ou d'un garage ou au contraire, retrait d'une partie du local inutilisée par le locataire ;
- Ajout d'une clause spécifique au bail commercial initial, notamment une clause résolutoire ou une clause autorisant la sous-location des locaux.
💬 Questions fréquentes sur le bail commercial
⚖️ Loi Pinel et bail commercial : quels sont les changements ?
La loi Pinel de 2014 a modifié la réglementation du bail commercial. Les états des lieux d'entrée et de sortie sont désormais obligatoires, les loyers sont encadrés et leur augmentation annuelle est limitée à 10% du loyer actuel.
🤝 Est-il possible de céder son bail commercial avant la fin de la période triennale ?
Bien qu'un locataire ne puisse pas résilier un bail commercial avant la fin de la première période triennale, il peut, en suivant des modalités spécifiques, céder le contrat à un tiers via :
- une cession du bail seul ;
- une cession du fonds de commerce entraînant le transfert automatique du bail commercial.
Certaines modalités doivent être respectées lors de la cession du bail :
- L'ensemble des parties prenantes (le bailleur, le locataire cédant et le locataire cessionnaire) doivent donner leur accord ;
- Le bailleur doit être informé de la cession par un huissier, sauf s'il l'a déjà acceptée dans l'acte de cession ;
- Un acte de cession doit être obtenu afin de prévenir d'éventuels litiges ;
- Un état des lieux de sortie doit être réalisé par le bailleur et le locataire sortant.
Interdiction de cession du bail seul La cession d'un bail commercial seul entraînant souvent un changement d'activité, le bailleur peut insérer dans le contrat initial une clause interdisant au locataire de céder le bail indépendamment du fonds de commerce.
💸 Qui doit payer les grosses réparations selon l'article 606 du Code civil dans un bail commercial ?
Depuis la loi Pinel, les grosses réparations définies par l'article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, toitures et murs de clôture) sont exclusivement à la charge du propriétaire. Toute clause contraire dans le contrat de bail commercial visant à répercuter ces coûts sur le locataire est désormais jugée illégale pour les baux conclus ou renouvelés. Le locataire ne conserve à sa charge que l'entretien courant et les réparations locatives liés à l'usage normal du local.
🏘️ Quelle est la différence entre le pas-de-porte et le droit au bail dans un contrat commercial ?
Le pas-de-porte est une somme versée par le locataire directement au propriétaire lors de la signature d'un nouveau bail, servant soit de supplément de loyer, soit d'indemnité pour la dépréciation du bien. À l'inverse, le droit au bail est versé au locataire sortant en cas de reprise d'un contrat en cours (cession). Le pas-de-porte permet souvent au locataire de négocier un loyer mensuel plus modéré en échange de cet investissement initial.