Diagnostic ERNMT : définition, comment l'obtenir gratuitement

Le diagnostic ERNMT (Etat des Risques Naturels Miniers et Technologiques) fait partie des documents obligatoirement annexés à la promesse de vente ou au bail lors de la vente ou la location d’un logement. Il est obligatoire pour tout bien immobilier construit ou non, peu importe son usage et peu importe sa date de construction. Son objectif est de définir les potentiels dangers qui entourent le bien immobilier.

Qu’est-ce que le diagnostic ERNMT ?

Le diagnostic ERNMT est l’un des diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente ou location d’un logement. Dans le cas d’un diagnostic ERNMT pour location, ce document doit être annexé au bail. Dans le cas d’une vente, il doit être annexé à la promesse de vente ou à l’acte de vente.

Ce diagnostic sert à déterminer les éventuels risques environnementaux et les pollutions qui entourent un logement ou un terrain afin de protéger le futur acquéreur ou locataire. A savoir que le diagnostic ERNMT remplace le diagnostic ERNT (État des Risques Naturels et Technologiques). Il s’est aussi brièvement appelé ERSIS (Etat des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols) entre janvier et août 2018. Depuis août 2018, on le connaît aussi sous le nom de diagnostic ERP (Etat des Risques et Pollutions).

Qui est concerné par le diagnostic ERNMT ?

Ce diagnostic est, comme la plupart des diagnostics immobiliers, une responsabilité des propriétaires ou bailleurs. Le diagnostic ERNMT est obligatoire lorsqu’un bien est mis en vente ou location à partir du moment où la commune a publié un Plan de Prévention des Risques (PPR). Le PPR est un document établi par l’État pour déterminer les risques que peuvent encourir une population et ses infrastructures.

En fait, c’est le préfet rattaché à la commune qui détermine la liste des risques naturels et technologiques auxquelles la population est exposée. On distingue trois PPR différents :

1. PPRN ou plan de prévention des risques naturels ;
2. PPRT ou plan de prévention des risques technologiques ;
3. PPRM ou plan de prévention des risques miniers.

Le diagnostic immobilier ERNMT est également obligatoire dans les communes concernées par une zone de sismicité faible ou plus élevée. La liste des communes concernées est arrêtée par le préfet du département. Cet arrêté peut être consulté en mairie ou à la préfecture où le bien est situé.

Qu’analyse le diagnostic ERNMT ?

Le but du diagnostic ERNMT est de protéger les acquéreurs et locataires de potentiels dangers par rapport à un bien. Ces dangers peuvent par exemple concerner des risques d’avalanches, d’inondations, d’effondrement ou encore d’éruption volcanique. Plusieurs catégories de risques sont évaluées par ce diagnostic :

• Les risques naturels : ils concernent l’exposition de la population à un incident d’origine naturelle (feux de forêt, mouvements de terrain, tempêtes, séismes, raz de marées, etc.) ;
• Les risques miniers : ils concernent les cavités souterraines artificielles et abandonnées qui peuvent provoquer des effondrements ;
• Les risques technologiques : ils peuvent être liés à des accidents industriels, nucléaires ou encore à des ruptures de barrages par exemple. Ces risques concernent des activités industrielles des établissements classés SEVESO et peuvent être pétroliers, chimiques, biologiques, etc. ;
• Les risques de pollution du sol : ils sont liés à des activités industrielles antérieures au changement d’usage d’une parcelle ;
• Les risques radon : l’information sur le risque radon est intégrée aux risques recensés dans le diagnostic ERNMT depuis seulement 2017, car il y a eu une actualisation du diagnostic ERNMT. Le risque de présence du radon est lié à la désintégration de l’uranium ou du radium dans la croûte terrestre.

Comment réaliser un diagnostic ERNMT ?

Contrairement à d’autres types de diagnostics, comme le diagnostic de performance énergétique ou le diagnostic amiante, le diagnostic ERNMT ne doit pas impérativement être réalisé par un professionnel.

En fait, comme il s’agit plutôt d’un état que d’un diagnostic, tout particulier et professionnel est autorisé à réaliser un ERNMT.

Quelles sont les démarches pour réaliser son diagnostic ERNMT ?

Il est possible de réaliser son diagnostic ERNMT en ligne directement par le propriétaire vendeur, ou par le bailleur, ou encore par l’un des mandataires de vente et/ou de location. Dans ce cas, le diagnostic ERNMT est gratuit. Pour cela, il suffit d’accéder au formulaire en ligne, disponible sur le site du Ministère chargé de l’environnement.

Plusieurs informations seront demandées et devront être données sans erreur :

• L’arrêté préfectoral de la commune concernée ;
• L’adresse du logement ou du terrain ;
• La situation du bien au regard des Plans de Prévention des Risques ;
• Les pièces jointes ;
• Les prescriptions de travaux ;
• Le zonage sismique ;
• Les informations liées aux sinistres indemnisés ;
• La situation de l’immeuble au regard du zonage à potentiel radon ;
• Les informations relatives à la pollution des sols.

Est-il conseillé de faire appel à un professionnel ?

Il est vrai que le diagnostic ERNMT peut être effectué soi-même et gratuitement, mais il peut être intéressant de faire appel à un professionnel. En effet, en cas d’erreur dans le diagnostic ou en cas de litiges, cela permet que le propriétaire ou le bailleur soit protégé par la responsabilité civile du diagnostiqueur. Par ailleurs, cette prestation est généralement proposée à un coût raisonnable, c'est à dire entre 20 et 40€.

Pour ceux qui doivent réaliser de multiples diagnostics immobiliers obligatoires, il est aussi recommandé de demander un pack où la même société se charge de l’ensemble des diagnostics. De cette manière, le propriétaire peut gagner du temps et peut également en profiter pour négocier le prix total, car dans ce cas, ce sera sur devis. Dans la majorité des cas, le diagnostic ERNMT est offert lorsque le client décide d’opter pour un pack.

Quelle est la durée de validité de ce diagnostic immobilier ?

Contrairement à la plupart des diagnostics immobiliers qui durent des années, voire qui sont d’une validité illimitée, la validité du diagnostic ERNMT est de 6 mois seulement. Cela s’explique par le fait que le plan de prévention peut évoluer de manière significative dans le temps.

Il peut même arriver qu’un ERNMT valide lors de la signature d’un compromis de vente ne le soit plus au moment de la signature de l’acte authentique de vente. C’est pourquoi les propriétaires doivent rester attentifs et faire refaire leur diagnostic ERNMT si nécessaire.

Que risque-t-on en cas de manquement ?

L’absence du diagnostic ERNMT implique des sanctions aux propriétaires et bailleurs. Les sanctions sont également applicables si le document est invalide, incomplet ou erroné :

• L'absence du diagnostic en cas de vente : l’acquéreur peut faire annuler la vente sans compensation. S’il veut garder le bien, il peut saisir le tribunal afin d’obtenir une diminution significative du prix de vente ainsi qu’une compensation sur les frais afférents la vente initiale ;
• L'absence du diagnostic en cas de location : le locataire peut saisir le tribunal pour demander des dommages et intérêts. Il peut aussi faire annuler le bail sans pénalités ou encore exiger une diminution du loyer.

Par ailleurs, si un incident lié aux risques technologiques, miniers et naturels surviennent et que les propriétaire a manqué de mentionner ce risque dans le diagnostic ERNMT, l’acquéreur ou le locataire peut engager la responsabilité civile et pénale du bailleur, vendeur ou mandataire ayant permis l’exposition des personnes à des risques de sécurité ou de santé par négligence ou par erreur.

En résumé, c’est quoi le diagnostic ERNMT ?

Pour y voir plus clair, voici un tableau qui résume tout ce qu’il faut savoir sur le diagnostic ERNMT.