Sous-location : loi et réglementations bail et état des lieux

Selon la loi du 6 juillet 1989, la sous-location d’un logement est en règle générale, une pratique interdite par la loi pour les baux de location des résidences principales. Néanmoins, si le propriétaire du logement donne son accord, la sous-location peut être mise en place par le locataire. Voici tout ce qu’il faut savoir sur les conditions à remplir et les démarches à mettre en place pour sous-louer son logement.

Modèle de contrat pour sous-location gratuit

Établir un contrat de sous-location peut s'avérer compliqué. De nombreuses règles et des conditions précises sont à respecter lors de la rédaction d'un tel contrat, assez particulier et peu commun pour le public. Selectra vous propose un modèle pré-établi conforme à la réglementation en vigueur à remplir pour sous-louer un bien en toute sécurité.

La sous-location en France est une pratique qui explose. Elle permet aux locataires de :

• Faire face à la flambée des loyers dans les grandes métropoles françaises et de pouvoir partager provisoirement son loyer avec une personne ;
• En cas d’absence prolongée (plusieurs mois), la sous-location permet au locataire de conserver son logement tout en percevant le paiement du loyer ;
• Sous-louer une partie de son logement peut être également un moyen de combattre la solitude. Il n’est pas rare que des personnes âgées sous-louent une partie de leur logement à des étudiants ou des jeunes actifs.

En France, 3 personnes cherchant une sous-location sur 4 a moins de 30 ans. Aussi, 76% de ces recherches concernent la région Ile-de-France, une zone particulièrement tendue en terme d'offre locative.

Sous-louer un logement meublé ou vide : les règles à suivre

La sous-location est très encadrée par la loi et nécessite de la part de ses différents acteurs, à la fois sous-loueur(s) et sous-locataire(s) de respecter une réglementation stricte.

Définition de la sous-location

La sous-location est définie comme étant l'établissement du contrat d'un bail par un locataire à un tiers, que l'on appelle alors sous-locataire. Le locataire initial décide donc de devenir bailleur pour un tiers. Le locataire, si la sous-location est jugée légale, peut décider de louer tout ou partie du bien qu'il loue lui-même. La sous-location implique forcément une rétribution financière du sous-locataire au locataire. Sans compensation financière, l'hébergement d'un tiers n'est pas considéré comme un acte de sous-location.

Faire la distinction entre sous-location et hébergementSi le locataire prête son habitation ou héberge de façon ponctuelle des membres de sa famille ou des proches de son entourage, même plusieurs mois, il ne s’agit pas de sous-location. Le locataire n’est pas obligé d’en informer son propriétaire et dans cette situation, rien n’interdit au locataire de partager avec ses hôtes les charges relatives à la location tant que cela ne prend pas la forme d’un versement mensuel de loyer.

La sous-location est-elle légale ?

Pour être considérée comme légale, la sous-location qui constitue la résidence principale d'un locataire, quelle qu'elle soit, doit être acceptée en amont par le propriétaire. En effet, la loi Alur du 27 mars 2014 interdit explicitement la sous-location de biens vides ou meublés qui représentent le logement principal du locataire initial, sauf avec un accord explicite et écrit du propriétaire du bien immobilier. Une fois la sous-location acceptée et validée par le propriétaire initial du bien, il convient d'établir un contrat qui rendra la sous-location effective.

Demander à son propriétaire la permission de sous-louer

La seule façon de pouvoir sous-louer son logement ou une partie de ce dernier dans ces deux situations est de demander l’accord écrit au propriétaire-bailleur du bien. Si le sous-loueur obtient l’accord du propriétaire, il devra respecter certaines conditions légales :

1. Le locataire n’a pas le droit de sous-louer son logement plus cher que le prix qu’il paie lui-même chaque mois ;
2. Le locataire doit signer un contrat de sous-location en bonne et due forme avec son sous-locataire ;
3. L’accord écrit du propriétaire doit être joint au contrat de sous-location.

Modèle de lettre de demande d'autorisation de sous location pour mon propriétaire

Selectra vous propose un modèle de demande d'autorisation de sous-location à fournir à son propriétaire pour effectuer une requête en bonne et due forme. Ici, nous avons pris le cas de l'absence prolongée, qui est le principal cas de figure des sous-locations :

Que faire si mon propriétaire refuse que je sous-loue mon logement ?

Il n'existe pas de recours possible pour le locataire si le propriétaire du bien décide de refuser la sous-location. Les locataires qui ne respecteraient pas la décision du propriétaire du bien immobilier concerné seraient dans l'illégalité. Ils prennent le risque de voir le propriétaire demander la résiliation du bail ou s'exposent à des dommages et intérêts que peut réclamer le propriétaire. Des sanctions pénales sont aussi envisageables, car la sous-location est très encadrée et strictement contrôlée.

Le propriétaire est le seul décideur quant à l'application et à la validité de la sous-location de son bien. Le propriétaire donne donc son accord, ou pas, mais il indique aussi que le prix du loyer de la sous-location ne peut dépasser celui de la location initiale, pour éviter toute spéculation de la part du locataire en passe de devenir bailleur.

Établir un état des lieux pour la sous-location

L'état des lieux étant une disposition impérative et immuable du code civil, il concerne l'ensemble des baux d'habitation, qu'il s'agisse d'une résidence principale, secondaire ou de la location de biens particuliers tels qu'une location de garage. Le contrat de sous-location étant un contrat de location où le locataire se positionne comme bailleur par rapport à un sous-locataire, l'état des lieux est obligatoire et doit être annexé au contrat de bail et enregistré en bonne et due forme s'il s'agit d'un contrat de sous-location de résidence principale.

Lettre d'autorisation de sous-location du propriétaire

Peut-on demander un dépôt de garantie à son sous-locataire ?

Le locataire initial d'un logement, qu'il place en sous-location, peut légitimement demander une garantie locative, autrement appelé dépôt de garantie, à son ou ses sous-locataire(s). Bien qu'elle ne représente pas une obligation légale, la garantie locative est très fréquemment demandée par les propriétaires et donc, par les locataires qui deviennent bailleurs dans le cadre d'une sous-location. Un locataire devenu bailleur a tout intérêt à demander à son sous-locataire la constitution d'une garantie locative couvrant l'intégralité de ses obligations de sous-locataire.

Les différents contrats de la sous-location

Contrat Energie

Il appartient au locataire principal et son sous-locataire de trouver un arrangement :

• Ajouter le montant des factures d'électricité en charges ;
• Faire payer le locataire par chèque ou espéce les factures ;
• Souscrire un nouveau contrat d'énergie : c'est le moyen plus rapide et le plus simple pour être certain de ne payer que ses consommations, et ne pas être floué par la facture de régularisation biannuelle.

Contrat Telecom

Comme dans le cadre d'une location de propriétaire à locataire, le locataire-bailleur doit choisir :

• S'il souhaite fournir un équipement internet et telecom au sous-locataire de son logement ;
• Ou bien si ce dernier doit s'équiper par ses propres moyens et s'abonner à Internet lui-même.

Assurance habitation

Le sous-locataire n'est pas obligé par la loi de souscrire une assurance habitation pour le logement qu'il occupe en sous-location. Cependant, il arrive que le contrat de location comporte une clause imposant la souscription d'une assurance habitation au sous-locataire. Dans ce cas présent, il devra en souscrire une.

Bien que ne faisant pas l'objet d'une obligation légale, la souscription une police d'assurance habitation est très vivement recommandée pour le sous-locataire. L'assurance souscrite par le sous-locataire devrait inclure et couvrir les dommages causés par un incendie, les dégâts des eaux et les catastrophes naturelles, le recours des voisins et tiers si les dommages dépassent le logement du sous-locataire. Pour cela, une assurance habitation multirisque s'avère être la meilleure assurance afin de couvrir ces risques et de protéger le logement. Cette assurance dite MRH peut, selon les formules, couvrir les actes de vol et de vandalisme.

Sous-louer un logement HLM

De manière générale, il est interdit de louer un logement HLM. La réglementation prévoit cependant quelques exceptions où la sous-location est envisageable et possible :

• La sous-location est destinée à une personne âgée ou handicapée si le locataire est titulaire d’un agrément du Conseil général ;
• La sous-location est gérée par des organismes sociaux ou des associations à destination des étudiants, des personnes âgées, des personnes en situation de handicap, des personnes en difficulté, des travailleurs saisonniers, etc.

Sous-location d'un autre type de logement

La sous-location et sa réglementation dépendant presque intégralement du type de bien immobilier qui est initialement loué. La sous-location d'un bien à caractère professionnel ou commercial est très répandue en France. Sa réglementation varie pourtant beaucoup selon le type de bien et la nature de l'activité.

Local commercial

Elle est possible à la condition que :

• Le bail initial doit autoriser la sous-location ;
• Le propriétaire doit l'autoriser par courrier et le locataire initial doit inviter le propriétaire à participer à l'acte de sous-location par lettre recommandée avec acte de réception.

Local professionnel

Si le local fait l'objet d'un bail professionnel, sa sous-location est explicitement autorisée sauf mention contraire indiquée dans le bail de location originel.

Sous-location AirbnbIl est important de faire la distinction entre sous-location et location saisonnière. À Paris par exemple, les locataires ont la possibilité de sous-louer l’intégralité de leur logement pendant les vacances pour une durée maximale de quatre mois par an. Au-delà de cette limite, le locataire est passible de sanctions.

Risques et sanctions possibles de la sous-location

En cas de non-respect de la décision du propriétaire de ne pas accorder de sous-location au sein de son bien immobilier, le locataire s'expose à de lourdes sanctions. En cas de constat de fraude, le propriétaire peut demander la résiliation du bail ainsi que des dommages et intérêts pour préjudice.

Dégradations d'un logement sous-loué : qui est responsable ?

Dans le cadre d'une sous-location, le locataire principal répond seul et indépendamment du propriétaire à l'ensemble des obligations présentes dans le contrat du bail. Le locataire est donc responsable en cas de dégradations apparues au cours de la sous-location et de tout manquement sur le paiement du loyer et des charges. Le locataire principal doit donc assurer les réparations éventuelles. Il peut néanmoins se retourner contre le sous-locataire, dans les limites et conditions du contrat de sous-location qui lient les deux parties.

Risques de la sous-location pour le propriétaire

L’autorisation de la part du propriétaire pour la sous-location est indispensable pour le protéger des abus. En effet, le propriétaire est libre de choisir le locataire qu’il veut pour occuper son bien en fonction de plusieurs critères (solvabilité, ressources, propreté, etc.). Dans le cas de la sous-location, il ne connaît pas l’occupant des lieux, c’est pour cela que son accord est obligatoire et qu’il a la possibilité de rencontrer le sous-locataire.

Résiliation et délai de préavis en sous-location

La question du préavis de départ pour un sous-locataire est assez simple. Elle se négocie entre les deux parties, à savoir le locataire-bailleur, et le sous-locataire. Bien que sa construction ne soit pas encadrée, il est préférable de le mentionner à l'écrit dans le contrat que les deux parties rédigent entre elles.

Que se passe-t-il en cas de résiliation du bail principal ?

Par définition, le sous-locataire d'un bien est en situation précaire, il n'y a donc aucune garantie de maintien dans le bien immobilier concerné par le contrat de sous-location. En cas de cessation du bail établi entre le locataire principal et le propriétaire du logement, le contrat de sous-location cesse automatiquement. Si le locataire principal se retrouve expulsé du logement, le propriétaire n'a pas la moindre obligation concernant la présence ou l'expulsion du sous-locataire dans le logement ciblé. Si le propriétaire décide de mettre son bien en vente, le sous-locataire n'a pas, à l'inverse du locataire initial, la moindre priorité pour l'achat.

C’est pour tous ces risques encourus que les modalités de la sous-location doivent être fixées par écrit avec l’accord du propriétaire, le tout présent dans un contrat de sous-location en bonne et due forme pour ménager et protéger les intérêts des trois parties prenantes : le propriétaire, le locataire et le sous-locataire.