Notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs

Par Aurian de Maupeou

Co-fondateur

Introduite par la loi ALUR, la notice d'information doit obligatoirement être annexée au contrat de location. Elle contient notamment des informations sur les droits et devoirs des parties. Elle a pour ambition d'améliorer les rapports entre les locataires et les bailleurs.

Modèle de notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs

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Notice d'information loi Alur PDF

Qu'est-ce la notice d'information ?

Quelle est son utilité ?

La notice d'information clarifie les relations entre locataires et propriétaires. La notice d’information, ou notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges, a été définie par l’arrêté du 29 mai 2015 puis son contenu modifié par l'arrêté du 16 février 2023. Elle doit obligatoirement être annexée au contrat de location.

Cette notice permet de mieux informer les parties sur leurs droits et devoirs respectifs suite à la signature d’un contrat de bail. Elle précise également les dispositions légales encadrant les contrats de location, par exemple concernant l’établissement du bail ou sa cessation, et les modalités de règlement de litiges entre le bailleur et le locataire. Ce document d’une dizaine de pages environ est un outil supplémentaire pour clarifier et formaliser les relations entre les parties. Son objectif est d’améliorer les rapports locatifs entre propriétaires et locataires. Il n'est pas nécessaire de la signer.

Que contient la notice d'information ?

La notice d'information comprend un grand nombre d'informations, visant à guider locataire et bailleur dans la signature du bail.

La notice contient toutes les informations nécessaires à propos des éléments suivants :

• La durée minimale du contrat : selon le type de logement, nu ou meublé, cette durée diffère.
• Les conditions financières : le loyer, sa révision, les charges locatives, ou encore les modalités de paiement.
• Les garanties : dépôt de garantie, garantie autonome, cautionnement.
• L'état des lieux : d'entrée et de sortie.
• Les congés : ceux délivrés par le bailleur et ceux délivrés par le locataire.
• Les modalités de règlement des litiges : conciliation, prescriptions, actions en justice.
• Les modalités d'expulsion : prévention et procédure.

L'ensemble des thèmes qui ont trait à la location sont traités dans la notice.

Les principales clauses de la notice d’information

Parmi les nombreuses clauses que contient la notice d’information, certaines sont particulièrement importantes et doivent être mises en avant.

La fixation du loyer initial

Si le montant du loyer est en principe fixé librement, la notice d’information nous indique que différents dispositifs d’encadrement des loyers permettent de le contrôler :

• Dans toutes les zones “tendues” où on observe un déséquilibre entre offre et demande de logements, le loyer fixé lors de la remise en location d’un logement est encadré. Il ne peut dépasser le dernier loyer appliqué revalorisé sur la base de l’indice de référence des loyers, un outil permettant de contrôler l’évolution annuelle des loyers.
• Dans certaines de ces zones tendues (à Paris notamment), un autre mécanisme vient s’ajouter. Un prix au mètre carré est déterminé par le préfet afin d’estimer un loyer de référence : minoré et majoré. Le loyer indiqué dans le contrat de bail ne peut dépasser ce loyer de référence majoré (sauf complément de loyer dûment justifié).

Les droits et obligations des parties

✅ Les droits et obligations du bailleur

Le propriétaire doit bien évidemment remettre un logement décent et ne présentant aucun risque pour le locataire. Les équipements du logement doivent également être en bon état, et les réparations nécessaires doivent être effectuées. Ce ans la implique un entretien régulier du logement pour en garantir le bon usage, à l'instar de l'entretien de la chaudière.

Par ailleurs, il est intéressant de noter que le propriétaire ne peut pas s’opposer à certains aménagements réalisés par le locataire, tels que le changement de peinture ou de tapisserie. En effet, tant que les travaux n'engendrent pas une modification substantielle du logement, le locataire a le loisir de personnaliser son logement, sous réserve d'avoir obtenu l'accord écrit du propriétaire. 

Le bailleur ne peut pas non plus interdire l’accueil et l’hébergement de personnes tierces, ou la présence d’animaux dans le logement. La loi a défini une liste de clauses abusives en location qui protègent le locataire des éventuelles restrictions abusives du bailleur. Notons par ailleurs que de telles clauses n'ont aucune valeur juridique.

✅ Les droits et obligations du locataire

De son côté, le locataire s’engage à payer le loyer et les charges prévues par le contrat de location. Il lui faut également fournir une assurance habitation. Par ailleurs, il doit respecter certaines obligations concernant l’usage de son logement : ne pas troubler le voisinage, ne pas contrevenir au règlement de l’immeuble, ne pas sous-louer son logement sans l’accord du propriétaire, etc. Il doit assurer un usage paisible du logement. Celui-ci doit également être maintenu en bon état, ce qui implique la prise en charge de l’entretien courant et des réparations légères.

La cessation du contrat de location

1️⃣ Le locataire souhaite mettre fin au contrat

Lorsque le locataire souhaite quitter son logement avant la fin du contrat de bail, il doit formellement en informer le bailleur, par exemple via une lettre recommandée avec avis de réception. Un délai de préavis doit cependant être respecté :

1. Il est d'un mois pour les logements vides en zone tendue et les logements meublés (quelle que soit la zone) ;
2. Il est généralement de trois mois pour les logements vides hors zones tendues.

2️⃣ Le propriétaire souhaite mettre fin au contrat

Les conditions sont beaucoup plus strictes. Le propriétaire peut demander au locataire de libérer les lieux, mais celui-ci peut attendre la date de la fin du bail. D'autre part, le propriétaire ne peut donner congé au locataire que pour 3 raisons :

1. La vente du logement ;
2. La reprise du logement : si lui ou un parent souhaite occuper le logement;
3. Pour motif légitime et sérieux : si le locataire n’a pas respecté ses obligations. Le bailleur peut faire jouer les clauses résolutoires si celles-ci ne sont pas abusives.

Enfin, le propriétaire doit en informer le locataire de manière formelle avec un délai de préavis de six mois pour les non-meublés et de trois mois pour les meublés.

Une fois la fin du contrat de bail actéeUn état des lieux de sortie est généralement effectué et le propriétaire dispose d’un délai maximal de deux mois pour remettre le dépôt de garantie au locataire (dont il peut déduire les montants dus par ce dernier, au titre des dégradations qu’il a pu commettre par exemple).

Le règlement des litiges locatifs entre les parties

En cas de conflit entre le bailleur et le locataire, la notice d’information indique qu’il est conseillé dans un premier temps de régler le litige à l’amiable. Si les parties n’y parviennent pas, ils peuvent alors saisir gratuitement la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Le rôle de la CDC est de concilier les parties avant tout recours au juge, et ce dans un délai de deux mois. La commission va convoquer les parties concernées par le litige afin qu’elles puissent exposer leurs points de vues, puis elle tentera de trouver un accord pour régler le problème.

Une autre possibilité pour résoudre un litige est d’exercer une action en justice. Si une des parties ne respecte pas ses obligations, le locataire ou le bailleur peut alors porter l’affaire devant le tribunal compétent. Il est également possible de saisir la justice lorsqu’il y a un litige autour du bail d’habitation, du dépôt de garantie, ou de la décence du logement.

La notice permet ainsi de clarifier la marche à suivre en cas de litige entre le propriétaire et le locataire, et tente d’encourager les parties à régler les conflits à l’amiable avant de saisir la justice.

Les autres documents nécessaires dans le cadre d’une location

Vous souhaitez mettre votre logement en location ? Vous trouverez ci-dessous en libre accès tous les documents nécessaires à la signature d’un bail d’habitation :

Pour rappel, voici le reste des documents à annexer au contrat de location depuis juin 2020 :

• Le dossier des diagnostics techniques. Ce dossier comprend notamment le diagnostic de performance énergétique. Selon l'âge, la localisation du logement, et l'ancienneté de ses installations électriques ou du gaz, d'autres documents sont susceptibles de devoir être fournis (ex: constat de risque d'exposition au plomb).  
• L'attestation d'assurance contre les risques locatifs. Ce document est fourni par le locataire.
• Dans le cas d'un logement conventionné, la copie de la convention Anah.
• Dans le cas d'un logement en copropriété, l'extrait du règlement de copropriété.
• Dans le cas d'un logement en zone d'habitation indigne, le bailleur est susceptible de devoir demander une autorisation préalable à sa mise en location ou encore de remettre une déclaration à sa mairie.

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F.A.Q

✍️ Que contient la notice d'information remise au locataire ?

La notice d'information contient les droits et devoirs du locataire et du bailleur. Elle sert de rappel à la législation en vigueur (loi Alur).

Elle indique notamment, pour les logements vides comme meublés :

1. La durée minimale du contrat.
2. Les modalités financières : la fixation du loyer, sa révision, les charges, le dépôt de garantie, etc.
3. Les droits et obligations de chaque partie.
4. Les modalités de congés des deux parties, c'est-à-dire la résiliation du contrat.
5. La sortie du logement : l'état des lieux de sortie, la restitution du dépôt de garantie.
6. Les modalités de règlement des litiges : action en justice, règlement à l'amiable, expulsions, etc.

❔ Quand faut-il remettre la notice d'information ?

Le notice d'information doit être remise au moment de la signature du contrat de location. En effet, c'est un document à annexer obligatoirement au contrat de bail. L'idéal est de le remettre avant la conclusion du contrat pour que chaque partie ait le temps d'en prendre connaissance.

📃 La notice d'information est-elle payante ?

Non, la notice d'information est gratuite.

Le modèle ci-dessous est à jour (normes 2024) et téléchargeable au format PDF :

Notice d'information loi Alur PDF