Location sans bail : est-ce légal ? Risques et conséquences

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La signature d'un contrat de bail est exigée par la loi lorsqu'un logement est mis en location. C'est un document qui vise à protéger à la fois le propriétaire et le locataire en cas de litiges sur le bien immobilier. Cela étant dit, la jurisprudence accorde encore une certaine valeur au bail verbal aujourd'hui, mais il faut savoir que ce n'est pas sans risques pour les deux parties. Alors, que dit la loi et quels sont les risques encourus en cas de location sans bail ?


dispositions légales concernant l'établissement d'un bail tacite

La loi du 6 juillet 1989 visant l'amélioration des rapports locatifs exige l'établissement d'un contrat de location écrit et signé par les deux parties lorsqu'un logement est mis en location. Ainsi, en théorie, une location sans bail n'est pas légale.

En pratique, en revanche, il faut savoir qu'il existe encore de nombreux cas aujourd'hui où les propriétaires et locataires s'entendent sans contrat écrit. On parle alors de bail verbal qui, même s'il comporte de nombreux risques pour les deux parties, est considéré valable par la jurisprudence.

En fait, il suffit que le locataire et le propriétaire donnent leur consentement mutuel sur le logement loué et le montant du loyer pour que le bail soit valable d'un point de vue juridique. Même sans le contrat écrit, les deux parties sont soumises aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, en ce qui concerne la durée du bail, la durée de préavis, l'obligation de payer le loyer, etc. Mais en cas de litiges sur la location, aucune des deux parties ne peut s'appuyer sur le contrat pour faire valoir ses droits. Par exemple, il est difficile de déterminer le début du bail ou même le montant du loyer.

En d'autres mots, une location sans bail est possible, mais elle comporte de nombreux risques à la fois pour le propriétaire/bailleur et le locataire.

BON À SAVOIR : Avoir un bail à son nom est aussi indispensable pour recevoir les aides au logement, comme les APL.

Qu'est-ce qu'un bail de location ?

💡 Il existe différents types de bail de location :
  1. Le bail de location de locaux vides à usage d'habitation ;
  2. Le bail de location meublée à usage d'habitation ;
  3. Le bail de location de locaux vides ou meublés à usage mixte ;
  4. Le bail professionnel : pour l'exercice d'une profession libérale telle que médecin par exemple ;
  5. Le bail commercial : régi par les articles L145-1 et suivants du code de commerce et concernant la location d'un immeuble ou local exploité pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Un bail est un contrat de location qui recense les droits et les obligations du propriétaire et du locataire lors de la mise en location d'un bien immobilier. Il s'agit d'une convention, c'est-à-dire qu'elle requiert le consentement, et donc la signature, des deux parties. Pour la location d'un logement à usage d'habitation, c'est un contrat qui engage :

  • Le bailleur (propriétaire) à louer un logement décent et en bon état, et à accepter de recevoir le montant du loyer selon les conditions de révision stipulées dans le contrat ;
  • Et le preneur (locataire) à payer le dépôt de garantie, son loyer ainsi que ses charges locatives selon les conditions stipulées dans le contrat, et à entretenir le logement qui lui est mis à disposition.

Le bail contient des informations précises sur les droits et engagements de chaque partie, mais aussi sur la description du bien loué, le montant du loyer et son mode d'ajustement, l'usage du bien (usage professionnel, d'habitation ou mixte) et la durée de location, les travaux ou dépenses à la charge des locataire et ceux à la charge du propriétaire, le type de bien (meublé ou vide), etc. En cas de désaccord ou de problèmes relatifs à la location, le bail est donc le seul moyen de protéger les deux parties. Il doit ainsi être signé en deux exemplaires au moins par le locataire et le propriétaire. Il doit y avoir autant d'exemplaires originaux que de parties signataires.

À NOTER : Le bail est le plus souvent accompagné d'un état des lieux d'entrée qui rend compte de l'état du logement au moment de l'entrée des nouveaux locataires. À la fin du bail, un état des lieux de sortie est réalisé. Celui-ci est comparé avec l'état des lieux d'entrée pour déterminer s'il y a eu évolution ou non de l'état du logement. Un litige sur un état des lieux est bien plus complexe à résoudre sans les documents écrits.

Mettre en location un appartement sans bail

Comme mentionné plus haut, la location sans bail n'est pas légale, théoriquement. En revanche, il n'existe aucun texte qui prévoit de sanctionner l'absence d'un bail écrit. La jurisprudence accorde même une reconnaissance (certes réduite) au bail verbal, à condition que le locataire puisse prouver qu'il loue effectivement le bien et qu'il existe un bail tacite entre lui et le bailleur. Les preuves qu'il peut apporter sont notamment :

  • Les quittances de loyer ;
  • Des documents bancaires qui prouvent le paiement des loyers ou des charges locatives ;
  • Les contrats ou factures d'électricité, de gaz ou d'eau qui peuvent prouver l'occupation du logement par le locataire, etc.

Lorsque le locataire apporte des preuves suffisantes, il est automatiquement soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et donc des dispositions légales suivantes :

  • La durée minimale du bail de location (3 ou 6 ans) ;
  • L'obligation de payer le loyer ;
  • Le respect des règles de préavis pour quitter le logement ;
  • Les règles concernant le dépôt de garantie ;
  • Les conditions applicables au renouvellement du bail.

Peut-on établir un contrat écrit en cours de bail ?

Si la location sans bail écrit est possible, elle est fortement déconseillée car seul le contrat écrit et signé peut réellement protéger le propriétaire et le locataire en cas de problèmes. La signature d'un bail permet au propriétaire une gestion plus sereine, et assure au locataire que le propriétaire honore ses engagements.

Ainsi, il faut savoir qu'il est possible d'établir un contrat écrit en cours de bail, afin de régulariser la situation. L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en effet que chaque partie peut exiger de l'autre l'établissement d'un contrat écrit à tout moment. Dans ce cas, deux solutions existent en ce qui concerne la date d'effet de ce bail :

  1. La date d'établissement du bail écrit ;
  2. La date d'entrée effective du locataire, et donc de manière rétroactive. Attention toutefois, les clauses comme la révision annuelle des loyers ne peuvent pas être rétroactives, mais le propriétaire peut ajouter cette clause facultative si le locataire l'accorde.

Quels sont les risques d'une location sans bail ?

Risques et droits du locataire en location sans bail

Pour le locataire, une location sans bail ni quittance présente deux grands risques :

  1. L'absence d'un état des lieux d'entrée présume que le logement est dans un état décent lorsqu'il est loué. Ainsi, même s'il s'agit d'un logement insalubre, il sera difficile pour le locataire de prouver qu'il était déjà en mauvais état avant son entrée en l'absence d'un bail et d'un état des lieux, et la responsabilité du locataire peut être engagée. Par ailleurs, sans bail, le locataire n'est pas obligé de prendre une assurance habitation. Et sans assurance, les frais liés aux réparations peuvent être très lourds ;
  2. L'absence d'un contrat écrit remet en cause la date certaine du début et de fin du bail. D'ailleurs, le bailleur peut même contester la présence du locataire dans le logement, et sans bail, la légitimité du locataire à occuper le logement est aussi remise en cause.

Problèmes d'une location sans bail pour le propriétaire

Pour le propriétaire, les risques d'une location sans bail sont aussi importants, sachant que légalement, il est de la responsabilité du propriétaire d'établir le bail :

  1. L'impossibilité de réviser le loyer : un contrat de location peut prévoir la révision annuelle du loyer, via l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Mais l'augmentation du loyer n'est possible que s'il existe une clause de révision dans un contrat de location écrit. Dans le cas d'une location sans bail donc, le propriétaire ne pourra pas bénéficier de cette clause ;
  2. Des démarches plus complexes en cas d'impayés : les démarches à faire pour se faire rembourser en cas de loyers impayés par le locataire peuvent être très longues et difficiles sans contrat de location. La demande de remboursement reste possible si le propriétaire apporte des preuves suffisantes sur l'occupation des lieux par un locataire, mais elle doit se faire auprès d'un juge. Il est en effet impossible de se tourner vers l'assurance loyer impayé, sachant qu'un bail en bonne et due forme doit de toute manière être fourni pour pouvoir souscrire cette assurance ;
  3. Le dépôt de garantie non obligatoire : dans une location sans bail, le locataire peut refuser de payer un dépôt de garantie. Cela peut causer de nombreux problèmes, étant donné que le dépôt de garantie sert à couvrir les éventuels manquements des locataires (loyers impayés, dégradations du logement, etc).

Voilà pourquoi il est fortement conseillé d'établir un bail dans le cadre d'une location. Le bail peut être rédigé par le propriétaire même en suivant le modèle-type défini par la loi Alur, ou par un professionnel (un agent immobilier ou un notaire par exemple). Il est possible de télécharger des modèles de contrats de location gratuits conformes à la loi Alur (normes 2022).

Modèle de contrat de bail non meublé PDF Modèle de contrat de bail meublé PDF

Lorsque le bail est rédigé par un professionnel, les frais d'agence sont généralement à partager entre le propriétaire et le locataire. Mais attention, aucune somme d'argent ne doit être versée au propriétaire avant d'avoir signé le bail. Légalement, il est interdit au propriétaire de demander le versement d'une somme d'argent pour réserver le logement. Le paiement des frais d'agence, de la caution et du premier loyer se fait au même moment que la signature du bail.

Quel est le préavis de location sans bail écrit ?

Délai de préavis pour un logement non meublé

Un bail est généralement signé pour une durée de 6 ans, ou 3 ans si le bailleur est un particulier ou une SCI familiale. Cela dit, le propriétaire et le locataire peuvent demander la résiliation du bail à tout moment, en respectant le délai de préavis légal. Les conditions de préavis pour mettre fin à une location sans bail sont les mêmes que pour la résiliation d'une location avec contrat écrit, pour le propriétaire comme pour le locataire :

  • Pour le locataire : le délai de préavis pour mettre fin à un contrat de location non meublée sans bail est de 3 mois. Il est conseillé d'envoyer une lettre de préavis avec accusé de réception en respectant ce délai pour éviter les litiges ;
  • Pour le propriétaire : le propriétaire ne peut donner congé au locataire qu'au terme du bail, ou pour des raisons particulières, dont la vente du bien en cours de bail, la reprise du logement en tant que résidence principale et tout autre motif légitime de non renouvellement (loyers impayés, dégradations, nuisances sonores, etc). Il doit aussi donner un préavis de 6 mois.

Délai de préavis pour un logement meublé

La résiliation d'un contrat de bail pour une location meublée doit respecter les mêmes conditions de préavis, avec ou sans bail écrit. Le délai de préavis est de 1 mois pour les logements meublés. À savoir que si le logement est situé dans une zone tendue, le préavis est également réduit à 1 mois, que la location soit meublée ou non.

Il est conseillé d'envoyer une lettre de résiliation du bail par recommandé avec accusé de réception, tout en sachant que le préavis débute à la date de réception du courrier par le propriétaire et non à la date d'envoi.

Résiliation de location d'un garage sans bail

Le contrat de bail d'un garage est beaucoup plus flexible que la location d'un local d'habitation, mais les conditions de résiliation et de préavis varient selon le type de garage :

  • Lorsque le garage est loué en annexe du logement : le garage doit dans ce cas figurer dans le contrat de bail du logement, et est soumis à toutes les conditions stipulées dans ce contrat (augmentation du loyer, délai de préavis, conditions de sous-location, etc.). Dans cette situation donc, il faut un préavis de 3 mois dans le cas d'un logement non meublé et de 1 mois dans dans un logement meublé ou situé en zone tendue ;
  • Lorsque le garage est indépendant : la location d'un garage indépendant est différente de la location d'un logement. Elle est encadrée par la réglementation autour du louage de choses (article 1708 et suivants du Code civil). Ici, le délai de préavis est fixé librement par les deux parties pour un contrat à durée indéterminée. Pour un contrat déterminé, en revanche, le bailleur ne peut pas mettre fin à la location avant l'échéance du bail. La location d'un garage sans bail est aussi tout à fait possible et même légale, car aucune loi n'impose l'établissement d'un contrat écrit. Toutefois, la location avec bail écrit est toujours fortement recommandée pour s'assurer une certaine protection et sécurité en cas de désagrément.

Modèle de bail de location garage / box / parking PDF

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