Dépôt de garantie en location : comment ça marche ?

Par Laurianne Malecki

Ex Responsable des contenus assurance

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Dans le cadre d'une location, un propriétaire peut demander un dépôt de garantie à son locataire. Pourquoi ? Quelle somme a-t-il le droit de demander ? Quand doit-il le restituer une fois le bail résilié ? Combien peut-il soustraire en cas de dégâts ou d'impayés ? Et quelle différence avec la caution ? 

Le dépôt de garantie : c'est quoi ?

C'est un terme que vous risquez d'entendre de la bouche de votre propriétaire à plusieurs reprises si vous êtes en location. En effet, le dépôt de garantie est une somme que le locataire verse à son bailleur, le propriétaire du logement, lors de son emménagement. Cette somme permet de couvrir les éventuels dégâts qui pourraient être causés au logement ou aux biens présents dans le cas d'un meublé durant la location. Elle peut aussi servir à couvrir les possibles impayés de loyers ou de charges imputables au locataire. Ainsi, le propriétaire se protège des impayés et il couvre également les dommages qu'aurait subi le logement.

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Pour quoi le dépôt de garantie peut être utilisé par le propriétaire ?

Ainsi, lorsque la location prend fin et que l'état des lieux de sortie est réalisé, le propriétaire peut estimer qu'il est nécessaire de ponctionner partiellement ou entièrement le dépôt de garantie, pour :

• Effectuer les réparations suite à des dégradations ;
• Rembourser les impayés de loyer ou de charges ;
• Réaliser des travaux d'entretien dont le locataire avait la charge mais dont il ne s'est pas acquitté.

En effet, si le logement a subi des dégâts et qu'il peut le prouver au moyen des états des lieux d'entrée et de sortie, et en démontrant que le locataire n'a pas tenu ses obligations d'entretien ; il peut alors garder le dépôt de garantie. Évidemment, le propriétaire doit garder des justificatifs des réparations en cas de dommages.

Le propriétaire peut-il encaisser le dépôt de garantie au début du bail ?

S'il n'est pas obligatoire, il est très souvent demandé par les propriétaires. Le propriétaire a le droit d'encaisser le dépôt de garantie bien qu'il ne doit pas se servir de cette somme. Cela permet de s'assurer de la solvabilité du chèque et de s'assurer de pas dépasser la durée de validité du chèque, qui est d'un an et 8 jours.

La somme demandée est librement établie par le propriétaire bien qu'elle soit plafonnée selon la nature du bien. Par ailleurs, elle ne peut être remaniée au cours du bail et est définitivement fixée à la signature de celui-ci. Enfin si aucun impayé ni dégât n'est remarqué, le propriétaire doit rendre le dépôt de garantie dans un délai qui dépend de si des dégradations ont été remarquées ou non.

La différence entre le dépôt de garantie et la caution

La caution et le dépôt de garantie sont souvent confondus. En effet, le dépôt de garantie est fréquemment qualifié de "caution" alors qu'il n'en est rien. La caution est un terme qui désigne une personne se portant garante pour le locataire. Il s'agit généralement d'une ou plusieurs personnes de la famille, comme les parents, les grands-parents, etc. La personne qui se porte garante s'engage à payer les éventuels loyers impayés du locataire. Par ailleurs, elle doit bien évidemment être solvable et avoir un salaire supérieur au loyer du locataire afin que le propriétaire puisse se protéger d'un éventuel défaut de paiement. Le dépôt de garantie n'est pas représenté par une personne mais par un chèque - qui peut être émis par la caution.

Certaines agences immobilières peuvent demander à ce que la caution, c'est à dire la personne garante, gagne deux, trois, voire quatre fois le loyer pour pouvoir se porter caution. 

Combien le propriétaire peut-il demander en dépôt de garantie : 1 ou 2 mois ?

De fait, le montant maximal du dépôt de garantie qu'un propriétaire peut exiger dépend de s'il s'agit d'un logement meublé ou non.

Montant du dépôt de garantie pour un logement vide

La loi du 6 juillet 1989 indique que pour les logements non meublés mis en location qui sont utilisés comme résidences principales, le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer sans charges.

Montant du dépôt de garantie pour un logement meublé

Pour les locations de biens meublés en tant que résidence principale, le montant est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Cela s'explique par le fait que les dégradations peuvent être plus importantes, puisqu'elles peuvent impliquer les meubles mis à la disposition par le propriétaire.

Dépôt de garantie pour une location saisonnière

La loi ne définit pas de somme maximale pour le dépôt ; néanmoins la plupart des propriétaires demandent en moyenne jusqu'à 20% du prix total de la location. Le propriétaire est en droit d'encaisser le chèque, pour autant nous déconseillons de le faire car cela susciterait la méfiance des vacanciers louant votre bien. Enfin pour le délai de restitution non plus la loi ne dit rien, même si dans la plupart des cas elle est restituée sous 7 jours, à la condition bien sûr que l'état des lieux de sortie et l'inventaire n'aient attesté d'aucune dégradation.

Récupérer son dépôt de garantie : quels délais ?

Une fois la location terminée, le propriétaire doit rendre au locataire la somme issue du dépôt de garantie, via un chèque ou un virement. Le locataire peut demander à le récupérer par courrier au propriétaire une fois son bail terminé. Cependant, le propriétaire peut décider de garder un certain montant s'il remarque des dégâts, des arriérés de charges ou de loyers, etc.

Dans le cas où le logement n'a pas subi de dégradations

Depuis la loi Alur, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire sous un mois s'il n'a fait état d'aucun dommage dans le logement, ni d'impayés ou arriérés. Cela devra être confirmé par l'état des lieux de sortie, qui attestera officiellement qu'aucune dégradation n'aura été relevée en comparaison avec l'état des lieux d'entrée.

Peut-on se servir du dépôt de garantie pour payer le dernier loyer ?

Il est courant que les locataires s'accordent avec leur propriétaire pour ne pas payer le dernier loyer en échange de l'annulation du remboursement du dépôt de garantie. Or cette pratique nécessite l'accord du propriétaire, sinon quoi elle est totalement illégale - même si le chèque a été encaissé. En effet, un locataire a l'obligation de payer ses loyers ; et le dépôt de garantie ne peut être utilisé que pour payer les réparations des éventuelles dégradations imputables aux locataires et attestées lors de l'état des lieux de sortie.

Si un locataire refuse de payer le dernier loyer, le propriétaire a des moyens légaux pour l'y contraindre. Si la discussion à l'amiable ne marche pas, une mise en demeure devra être envoyée par courrier recommandé afin de notifier l'ex-locataire de l'intention du propriétaire à saisir la justice. Sans action de la part du locataire, une procédure d'injonction à payer peut être lancée et exécutée par un huissier de justice. Si cela ne marche pas, l'huissier conseillera alors à raison d'engager une dernière procédure devant le juge de proximité.

Dans le cas où le logement a subi des dommages hors usure normale

En revanche selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, si le propriétaire constate et prouve des dégradations, il a un délai de deux mois une fois le rendu des clés effectué pour rendre le restant du dépôt de garantie au locataire. Pour prouver les dégâts dont le locataire est directement responsable, le propriétaire va se reposer sur les différences que comportent les états des lieux d'entrée et de sortie. D'où l'importance de bien être vigilant lors de la réalisation de l'état des lieux de sortie mais aussi d'entrée. De plus, si votre propriétaire n'a pas effectué d'état des lieux, il ne peut donc pas prouver que le locataire ait causé d'éventuels dommages et donc, il ne peut pas déduire le coût des possibles dommages du dépôt de garantie.

Dans le cas où le propriétaire conserve une partie ou la totalité du dépôt suite à des dégradations constatées par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, il est tenu de justifier le montant retenu au moyen de devis ou de factures de réparation, sur demande du locataire. Si le propriétaire n'est pas capable de présenter les justificatifs des travaux effectués, le locataire peut faire appel au tribunal d'instance. 

En cas de délai dépassé, que faire ?

Votre propriétaire ne vous a pas restitué votre dépôt de garantie dans le délai imparti ? Le montant est gonflé de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard, en plus du montant du dépôt initial ! Évidemment, cela n'est pas valable si le locataire n'a pas informé son ancien propriétaire de sa nouvelle adresse postale, qui est obligatoire depuis la mise en application de la loi Alur. Cela est également utile pour renvoyer la facture de clôture du contrat d'électricité à son ancien locataire.

Nous recommandons d'envoyer un courrier simple à son propriétaire afin de l'informer qu'il a dépassé le délai imparti pour rendre le chèque de dépôt de garantie. Sans nouvelle de sa part, il faudra alors passer à la vitesse supérieure en lui adressant une lettre en recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez en profiter pour lui rappeler qu'une majoration de 10% par mois de retard est appliquée en cas de non restitution dans les délais impartis. Si rien n'y fait, rendez vous à la partie suivante. 

Dépôt de garantie non restitué : que faire contre le propriétaire ?

Mon propriétaire ne m'a pas rendu mon dépôt de garantie, que faire ? Vous lui avez envoyé un courrier simple suivi d'une ou deux semaines plus tard une lettre recommandée et malgré cela, vous ne l'avez toujours pas récupéré ? 

Comment saisir la commission de conciliation pour le logement ?

Que le propriétaire l'ait fait délibérément ou non, vous pouvez porter cette affaire devant la commission de conciliation, que ce soit pour un litige quant au montant du dépôt de garantie ou à la non restitution de celui-ci. Chaque préfecture présente une commission de conciliation dans le département du logement, et avoir recours à cette commission est gratuit. Elle a pour but de trouver un terrain d'entente, un arrangement entre les locataires et les propriétaires en cas de litiges entre ces derniers. Une commission de conciliation est constituée d'un même nombre de représentants d'associations de locataires et de représentants d'organisations de propriétaires. 

Le propriétaire comme le locataire, ou même les deux, conjointement, peuvent solliciter la commission de conciliation​. Pour cela, il faut adresser au secrétariat de la commission de conciliation une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit inclure : les noms du demandeur et du défendeur, leurs qualités et leurs adresses. L'objet doit comporter la raison pour laquelle le demandeur souhaite faire appel à la commission, en d'autres termes, le litige. Toutes les pièces justificatives qui pourraient appuyer le dossier sont les bienvenues, comme les états des lieux, le contrat de location, mails et courriers qui auraient été échangés entre le locataire et le propriétaire, etc. 

Que se passe-t-il ensuite ? Quelque temps après que la commission ait reçu la lettre recommandée et étudié le dossier, les deux parties sont convoquées par courrier. Il est possible de ne pas se présenter en personne mais de se faire représenter par une personne mandatée. Il est également possible d'être accompagné à l'audience par une personne de son choix. Au cours de cette réunion, la commission va écouter chacune des deux parties et va s'efforcer de trouver un terrain d'entente. La commission de conciliation émettra son jugement sous deux mois suivant la date de convocation. Si vous avez finalement trouvé une conciliation entre temps, informez-en la commission. 

Que faire si nous ne sommes pas parvenu à trouver un accord ?

Malgré l'intervention de la commission de conciliation, vous n'êtes pas parvenu à un accord à l'amiable ? Adressez vous au juge de proximité lorsque le montant du dépôt de garantie est inférieur à 4000 € inclus. Tout comme la commission de conciliation, le juge de proximité va tenter de concilier les deux parties. Si il ne parvient pas à trouver une conciliation entre le propriétaire et le locataire, il tranchera avec les éléments auxquels il a accès. C'est pourquoi il est important de conserver les papiers relatifs à toute location et de les transmettre en temps voulu à la commission de conciliation. En effet, c'est cette dernière qui va transmettre votre dossier au juge de proximité. 

Si le montant dépasse les 4000 €, vous avez la possibilité d'engager une action en justice auprès du Tribunal d'instance du lieu où est situé le logement. L'avis de la Commission sera d'ailleurs transmis au Tribunal d'instance. À l'instar du juge de proximité, le Tribunal d'instance se charge également de trouver un terrain d'entente entre les deux parties. Si le Tribunal n'y parvient pas, il choisira la solution à adopter selon les éléments portés à sa connaissance.