Le dépôt de garantie : c'est quoi ?
C'est un terme que vous risquez d'entendre de la bouche de votre bailleur à plusieurs reprises si vous êtes en location. En effet, le dépôt de garantie est une somme que le locataire verse à son bailleur, le bailleur du logement, lors de son emménagement. Cette somme permet de couvrir les éventuels dégâts qui pourraient être causés au logement ou aux biens présents dans le cas d'un meublé durant la location. Elle peut aussi servir à couvrir les possibles impayés de loyers ou de charges imputables au locataire. Ainsi, le bailleur se protège des impayés et il couvre également les dommages qu'aurait subi le logement.
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J'économise avec DepozenPour quoi le dépôt de garantie peut être utilisé par le bailleur ?
Ainsi, lorsque la location prend fin et que l'état des lieux de sortie est réalisé, le bailleur peut estimer qu'il est nécessaire de ponctionner partiellement ou entièrement le dépôt de garantie, pour :
- Effectuer les réparations suite à des dégradations ;
- Rembourser les impayés de loyer ou de charges ;
- Réaliser des travaux d'entretien dont le locataire avait la charge mais dont il ne s'est pas acquitté.
En effet, si le logement a subi des dégâts et qu'il peut le prouver au moyen des états des lieux d'entrée et de sortie, et en démontrant que le locataire n'a pas tenu ses obligations d'entretien, il peut alors garder le dépôt de garantie. Évidemment, le bailleur doit garder des justificatifs des réparations en cas de dommages.
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Le bailleur peut-il encaisser le dépôt de garantie au début du bail ?
S'il n'est pas obligatoire, il est très souvent demandé par les bailleurs. Le bailleur a le droit d'encaisser le dépôt de garantie bien qu'il ne doit pas se servir de cette somme. Cela permet de s'assurer de la solvabilité du chèque et de ne pas dépasser la durée de validité du chèque, qui est d'un an et 8 jours.
La somme demandée est librement établie par le bailleur bien qu'elle soit plafonnée selon la nature du bien. Par ailleurs, elle ne peut être remaniée au cours du bail et est définitivement fixée à la signature de celui-ci. Enfin si aucun impayé ni dégât n'est remarqué, le bailleur doit rendre le dépôt de garantie dans un délai qui dépend de si des dégradations ont été remarquées ou non.
La différence entre le dépôt de garantie et la caution
La caution et le dépôt de garantie sont souvent confondus. En effet, le dépôt de garantie est fréquemment qualifié de "caution" alors qu'il n'en est rien. La caution est un terme qui désigne une personne se portant garante pour le locataire. Il s'agit généralement d'une ou plusieurs personnes de la famille, comme les parents, les grands-parents, etc. La personne qui se porte garante s'engage à payer les éventuels loyers impayés du locataire. Par ailleurs, elle doit bien évidemment être solvable et avoir un salaire supérieur au loyer du locataire afin que le bailleur puisse se protéger d'un éventuel défaut de paiement. Le dépôt de garantie n'est pas représenté par une personne mais par un chèque, qui peut être émis par la caution.
Astuce
Combien le bailleur peut-il demander en dépôt de garantie : 1 ou 2 mois ?
De fait, le montant maximal du dépôt de garantie qu'un bailleur peut exiger dépend de s'il s'agit d'un logement meublé ou non.
Montant du dépôt de garantie pour un logement vide
La loi du 6 juillet 1989 indique que pour les logements non meublés mis en location qui sont utilisés comme résidences principales, le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer sans charges.
Montant du dépôt de garantie pour un logement meublé
Pour les locations de biens meublés en tant que résidence principale, le montant est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Cela s'explique par le fait que les dégradations peuvent être plus importantes, puisqu'elles peuvent impliquer les meubles mis à la disposition par le bailleur.
Dépôt de garantie pour une location saisonnière
La loi ne définit pas de somme maximale pour le dépôt ; néanmoins la plupart des bailleurs demandent en moyenne jusqu'à 20 % du prix total de la location. Le bailleur est en droit d'encaisser le chèque, pour autant nous déconseillons de le faire car cela susciterait la méfiance des vacanciers louant votre bien. Enfin pour le délai de restitution non plus la loi ne dit rien, même si dans la plupart des cas elle est restituée sous 7 jours, à la condition bien sûr que l'état des lieux de sortie et l'inventaire n'aient attesté d'aucune dégradation.
Calculez votre dépôt de garantie et la pénalité de retard
Dépôt de garantie maximum :
Majoration due : (10 % du loyer hors charges par mois de retard)
Calcul indicatif fondé sur les plafonds de la loi du 6 juillet 1989 et la majoration prévue par la loi Alur.
Récupérer son dépôt de garantie : quels délais ?
Une fois la location terminée, le bailleur doit rendre au locataire la somme issue du dépôt de garantie, via un chèque ou un virement. Le locataire peut demander à le récupérer par courrier au bailleur une fois son bail résilié. Les règles précises de restitution du dépôt de garantie sont détaillées dans notre guide dédié. Cependant, le bailleur peut décider de garder un certain montant s'il remarque des dégâts, des arriérés de charges ou de loyers, etc.
Logement sans dégradation : restitution sous 1 mois
Depuis la loi Alur, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire sous un mois s'il n'a fait état d'aucun dommage dans le logement, ni d'impayés ou arriérés. Cela devra être confirmé par l'état des lieux de sortie, qui attestera officiellement qu'aucune dégradation n'aura été relevée en comparaison avec l'état des lieux d'entrée.
Peut-on s'en servir pour payer le dernier loyer ?
Il est courant que les locataires s'accordent avec leur bailleur pour ne pas payer le dernier loyer en échange de l'annulation du remboursement du dépôt de garantie. Or cette pratique nécessite l'accord du bailleur, sinon elle est totalement illégale, même si le chèque a été encaissé. En effet, un locataire a l'obligation de payer ses loyers ; et le dépôt de garantie ne peut être utilisé que pour payer les réparations des éventuelles dégradations imputables aux locataires et attestées lors de l'état des lieux de sortie.
Si un locataire refuse de payer le dernier loyer, le bailleur a des moyens légaux pour l'y contraindre. Si la discussion à l'amiable ne marche pas, une mise en demeure devra être envoyée par courrier recommandé afin de notifier l'ex-locataire de l'intention du bailleur à saisir la justice. Sans action de la part du locataire, une procédure d'injonction à payer peut être lancée et exécutée par un huissier de justice. Si cela ne marche pas, l'huissier conseillera alors à raison d'engager une dernière procédure devant le juge de proximité.
Logement avec dommages : délai de 2 mois
En revanche selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, si le bailleur constate et prouve des dégradations, il a un délai de deux mois une fois le rendu des clés effectué pour rendre le restant du dépôt de garantie au locataire. Pour prouver les dégâts dont le locataire est directement responsable, le bailleur va se reposer sur les différences que comportent les états des lieux d'entrée et de sortie. D'où l'importance de bien être vigilant lors de la réalisation de l'état des lieux de sortie mais aussi d'entrée. De plus, si votre bailleur n'a pas effectué d'état des lieux, il ne peut donc pas prouver que le locataire ait causé d'éventuels dommages et donc, il ne peut pas déduire le coût des possibles dommages du dépôt de garantie.
Dans le cas où le bailleur conserve une partie ou la totalité du dépôt suite à des dégradations constatées par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, il est tenu de justifier le montant retenu au moyen de devis ou de factures de réparation, sur demande du locataire. Si le bailleur n'est pas capable de présenter les justificatifs des travaux effectués, le locataire peut faire appel au tribunal judiciaire.
Délai de restitution dépassé : que faire ?
Votre bailleur ne vous a pas restitué votre dépôt de garantie dans le délai imparti ? Le montant est gonflé de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard, en plus du montant du dépôt initial. Évidemment, cela n'est pas valable si le locataire n'a pas informé son ancien bailleur de sa nouvelle adresse postale, qui est obligatoire depuis la mise en application de la loi Alur. Cela est également utile pour renvoyer la facture de clôture du contrat d'électricité à son ancien locataire.
Nous recommandons d'envoyer un courrier simple à son bailleur afin de l'informer qu'il a dépassé le délai imparti pour rendre le chèque de dépôt de garantie. Sans nouvelle de sa part, il faudra alors passer à la vitesse supérieure en lui adressant une lettre en recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez en profiter pour lui rappeler qu'une majoration de 10 % par mois de retard est appliquée en cas de non restitution dans les délais impartis. Si rien n'y fait, rendez-vous à la partie suivante.
Dépôt de garantie non restitué : que faire contre le bailleur ?
Mon bailleur ne m'a pas rendu mon dépôt de garantie, que faire ? Vous lui avez envoyé un courrier simple suivi d'une ou deux semaines plus tard une lettre recommandée et malgré cela, vous ne l'avez toujours pas récupéré ?
Saisir la commission de conciliation (gratuit)
Que le bailleur l'ait fait délibérément ou non, vous pouvez porter cette affaire devant la commission de conciliation, que ce soit pour un litige quant au montant du dépôt de garantie ou à la non restitution de celui-ci. Chaque préfecture présente une commission de conciliation dans le département du logement, et avoir recours à cette commission est gratuit. Elle a pour but de trouver un terrain d'entente, un arrangement entre les locataires et les bailleurs en cas de litiges entre ces derniers. Une commission de conciliation est constituée d'un même nombre de représentants d'associations de locataires et de représentants d'organisations de bailleurs.
Le bailleur comme le locataire, ou même les deux, conjointement, peuvent solliciter la commission de conciliation. Pour cela, il faut adresser au secrétariat de la commission de conciliation une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit inclure : les noms du demandeur et du défendeur, leurs qualités et leurs adresses. L'objet doit comporter la raison pour laquelle le demandeur souhaite faire appel à la commission, en d'autres termes, le litige. Toutes les pièces justificatives qui pourraient appuyer le dossier sont les bienvenues, comme les états des lieux, le contrat de location, mails et courriers qui auraient été échangés entre le locataire et le bailleur, etc.
Que se passe-t-il ensuite ? Quelque temps après que la commission ait reçu la lettre recommandée et étudié le dossier, les deux parties sont convoquées par courrier. Il est possible de ne pas se présenter en personne mais de se faire représenter par une personne mandatée. Il est également possible d'être accompagné à l'audience par une personne de son choix. Au cours de cette réunion, la commission va écouter chacune des deux parties et va s'efforcer de trouver un terrain d'entente. La commission de conciliation émettra son jugement sous deux mois suivant la date de convocation. Si vous avez finalement trouvé une conciliation entre temps, informez-en la commission.
En cas de désaccord : le juge ou le tribunal
Malgré l'intervention de la commission de conciliation, vous n'êtes pas parvenu à un accord à l'amiable ? Adressez-vous au juge de proximité lorsque le montant du dépôt de garantie est inférieur à 4 000 € inclus. Tout comme la commission de conciliation, le juge de proximité va tenter de concilier les deux parties. S'il ne parvient pas à trouver une conciliation entre le bailleur et le locataire, il tranchera avec les éléments auxquels il a accès. C'est pourquoi il est important de conserver les papiers relatifs à toute location et de les transmettre en temps voulu à la commission de conciliation. En effet, c'est cette dernière qui va transmettre votre dossier au juge de proximité.
Si le montant dépasse les 4 000 €, vous avez la possibilité d'engager une action en justice auprès du tribunal judiciaire du lieu où est situé le logement. L'avis de la Commission sera d'ailleurs transmis au tribunal judiciaire. À l'instar du juge de proximité, le tribunal judiciaire se charge également de trouver un terrain d'entente entre les deux parties. Si le Tribunal n'y parvient pas, il choisira la solution à adopter selon les éléments portés à sa connaissance.
Questions fréquentes sur le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est-il obligatoire en location ?
Non, le versement d'un dépôt de garantie n'est pas une obligation légale. Dans les faits, il est néanmoins demandé par la quasi-totalité des bailleurs pour se prémunir contre les impayés et les dégradations.
Quel est le montant maximum d'un dépôt de garantie ?
Le plafond légal est de 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide et de 2 mois de loyer hors charges pour un logement meublé. Ces plafonds sont fixés par la loi du 6 juillet 1989.
Sous quel délai le bailleur doit-il restituer le dépôt de garantie ?
Le délai légal est de 1 mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de 2 mois si des dégradations sont constatées et donnent lieu à une retenue.
Que faire si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie ?
Envoyez d'abord une mise en demeure par lettre recommandée. Sans réponse, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, puis le tribunal compétent. Le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard.
Le dépôt de garantie peut-il payer le dernier loyer ?
Non, sauf accord écrit du bailleur. Refuser de payer son dernier loyer en imputant la somme sur le dépôt de garantie est illégal. Le locataire reste tenu de payer son loyer jusqu'à la fin du bail.
Sources
- Service-Public : dépôt de garantie dans un bail d'habitation
- ANIL : information juridique logement (droits et obligations)
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