Loyers impayés : que faire ? Quels recours entreprendre ?

Les loyers impayés, c’est le cauchemar des bailleurs ! D’autant plus qu’un propriétaire confronté à un locataire qui ne paie pas son loyer se trouve souvent face à de grandes difficultés pour recouvrer les impayés. Que faire si mon locataire ne paie pas son loyer ? Quels sont les recours prévus en cas de loyers impayés ? Voici nos conseils.

Mon locataire ne paie pas son loyer : que faire ?

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Recours loyer impayé n°1 : tentez une solution à l’amiable avec le locataire

Avant toute chose, il faut tenter de comprendre la situation. Un locataire qui ne paie pas son loyer n’est pas forcément un mauvais payeur. Il peut s’agir d’un oubli ou d’un moment difficile pour lui financièrement parlant.

Dès la deuxième semaine de retard, contactez votre locataire par téléphone, mail ou simple courrier. Tentez d’amorcer un dialogue via une lettre de relance ou de mise en demeure afin de comprendre les raisons du retard et trouver une solution amiable pour le remboursement des loyers impayés : étalement du paiement, abandon d'une partie de la créance.

En cas d’accord, prenez soin de mettre cela à l’écrit via un document écrit, daté et signé par chacune des parties. Vous pouvez également faire appel à un conciliateur de justice.

Recours loyer impayé n°2 : s’adresser à la caution ou l’assureur

Sans réponse de sa part, adressez-vous sans plus tarder à :

  • la personne qui s'est portée caution pour le locataire, le cas échéant, pour lui demander de payer le loyer ;
  • Action Logement, si le locataire a souscrit la garantie Visale ;
  • votre assureur, si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (celle-ci protège le propriétaire contre les impayés, les dégradations au logement et l'éventuelle action en justice à engager contre le locataire).

Recours loyer impayé n°3 : se tourner vers la CAF

Si le locataire bénéficie d'une aide au logement pour le paiement de son loyer, charge au propriétaire de contacter la Caf dans les plus brefs délais pour que l’organisme enclenche une procédure pour impayé.

Pour la CAF, il y a impayé de loyers à partir du moment où la dette du locataire est égale à 2 fois le loyer hors charges (auquel est retranché l'aide au logement, si celle-ci est versée directement au bailleur).

Bon à savoir Dans le cas où votre agent immobilier bénéficie d’un mandat de gestion immobilière, vous pouvez vous retourner contre lui. En effet, ce professionnel de l’immobilier est tenu de s’assurer de la solvabilité des locataires.

Recours loyer impayé n° 4 : résiliation du bail

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La procédure de résiliation varie selon que votre contrat de location contient une clause dite « résolutoire ».

Résiliation par la clause résolutoire

La clause résolutoire prévoit qu’en cas d’impayé du loyer et des charges aux échéances convenues, le bail est résilié de plein droit.

Ici, un huissier de justice fait parvenir au locataire et à la caution un commandement de payer contenant le récapitulatif des sommes dues (ces sommes peuvent être contestées par le locataire auprès du tribunal d’instance de son domicile).

Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour payer les sommes réclamées. Pendant ce laps de temps et en cas d’impossibilité de payer, il peut :

  • saisir le tribunal d’instance de son domicile pour demander un délai supplémentaire ;
  • demander une aide financière pour loyer impayé auprès du FSL.

Une fois le délai accordé passé, si les dettes sont payées, le locataire reste dans le logement. En cas de non-paiement du ou des loyers impayés, le propriétaire saisit le tribunal d'instance afin qu’il officialise l'expulsion.

Résiliation devant un tribunal

Dans le cas où le bail ne contient pas de clause résolutoire, un huissier assigne le locataire devant le tribunal d'instance qui étudiera si la situation nécessite la prolongation du délai (si le locataire peut payer) ou la résiliation du bail et l'expulsion. Si c’est le cas, le propriétaire doit envoyer au locataire par huissier un commandement de quitter les lieux.

Le locataire a alors 2 mois pour quitter le logement. Il peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir un délai supplémentaire, qui peut aller de 3 mois à 3 ans maximum selon la situation (enfants, problèmes de santé, etc.).

Recours loyer impayé n°5 : la procédure d’expulsion

L’expulsion du locataire est dirigée par un huissier de justice qui peut se présenter tous les jours ouvrables, entre 6 heures et 21 heures. Un propriétaire qui déciderait de mettre en œuvre l’expulsion par ses propres moyens s’expose à une peine d’emprisonnement de 3 ans et 30 000 € d’amende.

Comment se passe l’expulsion ? Trois cas possibles :

  1. le locataire accepte de quitter les lieux : l'huissier dresse un procès-verbal et récupère les clés du logement.
  2. le locataire refuse d’ouvrir : l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion dans lequel il précise les circonstances de l’évènement et fait appel à une autorité de police.
  3. le locataire est absent : l'huissier ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement.

En cas de colocation, que faire ?

Dans la plupart des cas, les baux signés dans le cadre d’une colocation contiennent une « clause de solidarité ». Cela signifie que chaque colocataire (et chaque garant) est responsable indivisiblement du paiement de la totalité du loyer et des charges au propriétaire.

En revanche, la solidarité entre colocataires n’existe pas si le propriétaire a signé un bail séparé avec chacun des occupants. Chaque colocataire paie le montant du loyer convenu dans son bail et chaque garant ne s'engage que pour le loyer du colocataire dont il est caution. En cas d’impayés, cette solution est la moins avantageuse pour le propriétaire bailleur.

Loyer impayé locataire : le cas de la trêve hivernale

Pour ne pas ajouter à la détresse rencontrée par les locataires, aucune procédure d’expulsion ne peut être mise en œuvre durant la période de trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante). Néanmoins, un bailleur peut tout à fait engager une procédure pendant cette période. Si elle est acceptée, l’expulsion aura lieu à la fin de la trêve.

Il existe cependant des situations où la trêve hivernale ne s'applique pas :

  • le logement se trouve dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril ;
  • un relogement est prévu après l’expulsion ;
  • une résidence principale, secondaire ou un garage sont occupés illégalement (= squat).

Locataires : des aides existent

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On le sait tous, nul n’est à l’abri de soucis financiers. Pour vous aider à surmonter ces épreuves, il existe des aides pour loyer impayé. En effet, différents dispositifs permettent à tous types de profils de trouver un logement ou de payer leur loyer. Il peut s'agir :

  • d'une aide ponctuelle (pour financer le dépôt d’une caution, par exemple) ;
  • d'une allocation mensuelle pour réduire le montant du loyer.

Quelles sont ces aides ?

  • les aides de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) : sous certaines conditions, vous pouvez percevoir des aides pour financer une partie du loyer (APL, ALS, ALF) ;
  • les aides accordées par le Fonds Solidarité Logement (FSL). Celles-ci peuvent prendre plusieurs formes : aides pour faciliter l'entrée dans le logement (dépôt de garantie, premier loyer, frais d'agence, frais de déménagement, assurance, achat du mobilier, etc.), ou aides liées au maintien dans le logement (dettes de loyers et charges, factures d'énergie, d’eau, de téléphone, etc.).
  • l’avance Loca-pass : un prêt à taux zéro accordé par Action Logement pour payer en tout ou partie le dépôt de garantie exigé par le bailleur au moment de l’emménagement. Son montant est de maximum 1 200 € ;
  • la garantie Loca-pass : Action Logement s'engage à payer vos impayés de loyers si vous rencontrez des difficultés financières (jusqu'à 9 mois de loyers et charges dans la limite de 2 000 €/mois). Vous devrez ensuite rembourser à l’organisme les sommes prêtées, sans frais ni intérêts. L’aide s’adresse aux salariés ou pré-retraités d’une entreprise privée non agricole (tous âges confondus) ainsi qu’à tous les jeunes de moins de 30 ans, sous conditions ;
  • la garantie Visale : elle prend en charge, sous conditions, les loyers et charges impayés de la résidence principale du locataire. Action Logement se fait ensuite rembourser par le locataire ;
  • l’aide mobili jeune : une aide au logement personnalisée permettant de réduire le montant de votre loyer de 10 à 100 € maximum par mois. Elle s’adresse aux jeunes de moins de 30 ans, en formation en alternance au sein d’une entreprise du secteur privé non agricole ;
  • l’aide mobili pass : une aide accordée en cas d’embauche ou de mutation entraînant un changement de résidence principale ou le besoin de louer un second logement (en France métropolitaine) ;
  • Garantme, Youse : deux offres de garantie locative qui proposent à des futurs locataires (tous types confondus) de se porter garant du contrat de bail ;
  • l'aide sur quittance : une subvention aux locataires de certains organismes HLM versée par l’Association pour le Logement et l'Entraide des Salariés (ALES) destinée à prendre en charge une partie du montant du loyer d'un locataire en situation d'urgence (conflit familial, perte d'emploi, surendettement, problèmes de santé, chômage, etc.) ;
  • le FASTT (Fonds d’action sociale du travail temporaire) pour les intérimaires : le fonds propose des garanties pour le bailleur pendant 3 ans, une assurance qui couvre le paiement des loyers, une garantie dégradations immobilières, une assistance juridique étendue, une assurance « Vacance locative ».
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