Assurance prêt immobilier : définition, garanties, prix et comparatif

Assurance prêt immobilier

Une assurance crédit immobilier est indispensable pour être couvert dans le cadre d’un emprunt à la banque, lorsque l’on se retrouve dans l’incapacité de rembourser ses mensualités. Mais comment choisir son assurance emprunteur, quelles sont ses garanties et est-elle obligatoire ? Prix de l’assurance prêt immobilier, TAEA, quotité et législation : tout ce qu’il faut savoir avant d’assurer son crédit immobilier se trouve dans cet article !

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Devis assurance prêt immobilier

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Qu’est-ce qu’une assurance de prêt immobilier ?

Une assurance de prêt immobilier, également appelée assurance emprunteur ou assurance crédit immobilier, est une assurance incontournable en cas d’emprunt. En effet, elle permet à l’emprunteur d’assurer son crédit : en cas de décès, de maladies graves, d’une perte d’emploi ou d’accidents l’empêchant de rembourser ses mensualités, le capital restant dû sera pris en charge, sous conditions, par l’assurance.

Deux types de contrats d’assurance crédit immobilier existent :

  • Les contrats de groupe : ce sont les contrats qui sont souscrits dans le même établissement bancaire que le crédit immobilier à assurer ;
  • Les contrats individuels : ce sont des contrats d’assurance emprunteur souscrits dans un autre établissement que celui du crédit à assurer, ils sont également appelés contrats externes ou délégation d’assurance.

Suis-je obligé de souscrire à ma banque mon assurance de prêt ?Non ! Jusqu’en 2010, les contrats de groupe étaient obligatoires : il n’était alors pas possible de souscrire une assurance crédit immobilier dans un autre établissement que sa banque. Désormais, grâce à la loi Lagarde, il est possible de souscrire une assurance emprunteur dans un autre établissement. Pour trouver une assurance crédit immobilier moins chère, n’hésitez pas à comparer les offres !

Les garanties d’une assurance prêt immobilier

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Différentes garanties sont présentes dans les contrats d’assurance de prêt immobilier, pour couvrir l’assuré en cas de sinistre et prendre en charge tout ou partie de ses mensualités restantes. Ainsi, une assurance emprunteur protège l’assuré dans les situations suivantes :

  • Décès ;
  • PTIA : Perte Totale et Irréversible d’Autonomie ;
  • IP : Invalidité Permanente ;
  • ITT : Incapacité Temporaire de Travail ;
  • PE : Perte d’Emploi.

La garantie décès

La garantie décès est toujours incluse dans une assurance emprunteur : c’est la garantie minimale. En cas de décès de l’assuré, l’assurance prendra en charge le remboursement du capital dû selon la quotité assurée.

À noter : la majorité des assurances crédit immobilier imposent une limite d’âge à la souscription, ce qui signifie que le prêt n’est pas toujours couvert jusqu’à son terme. En cas de décès survenant après la limite d’âge imposée, les mensualités ne seront pas prises en charge par l’assurance.

La garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie

La garantie PTIA, anciennement appelée IAD (Invalidité Absolue et Définitive), intervient lorsque l’assuré réunit les trois conditions suivantes :

  • Il est dans l’impossibilité d’exercer une activité professionnelle, et donc de gagner de l’argent ;
  • Il nécessite une assistance permanente d’une personne tierce pour les gestes de la vie quotidienne : se nourrir, se déplacer, s’habiller et se laver ;
  • Il n’a pas atteint l’âge limite de son contrat d’assurance emprunteur : il est en général fixé à 65 ans, ou à l’âge de départ en retraite.

La garantie Invalidité Permanente

La garantie Invalidité Permanente est en réalité divisée en deux :

  • La garantie Invalidité Permanente Totale (IPT) ;
  • La garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP).

L’IPT est déclarée lorsque le taux d’invalidité est au moins de 66 % selon un barème indiqué dans les conditions générales du contrat, et que l’assuré est dans l’incapacité d’exercer toute activité professionnelle pouvant lui permettre de réaliser des gains.

L’IPP, quant à elle, est déclarée lorsque l’assuré présente un taux d’invalidité compris entre 33 % et 66 % et n’est pas présente dans tous les contrats. Pour en bénéficier, l’assuré doit être partiellement inapte à l’exercice d’une activité professionnelle.

La garantie Incapacité Temporaire de Travail

Tout comme la garantie IPP, la garantie Incapacité Temporaire de Travail survient lorsque l’assuré n’est plus apte à exercer son activité professionnelle. Cependant, elle n’est applicable que lorsque l’assuré dispose d’un arrêt de travail suite à une maladie ou un accident, et l’interruption de travail doit être totale : en cas de travail à mi-temps ou de reprise de l’activité, l’assurance ne prendra plus en charge le remboursement du prêt immobilier.

La garantie Perte d’Emploi

En cas d’une perte d’emploi causée par un licenciement et ouvrant des droits à l’assurance chômage, l’assurance emprunteur peut prendre en charge le remboursement de vos mensualités de prêt. Attention, quelques limites sont imposées : il existe un délai de carence, ainsi qu’un délai de franchise, et une durée maximum d’indemnisation stipulée dans les conditions générales du contrat.

Délais de carence, franchise et conditions générales de l’assurance emprunteur

Comme tous les contrats d’assurance, les assurances crédit immobilier possèdent certaines limites et exclusions de garantie. Tout d’abord, sachez que la plupart des assurances emprunteur fixent une limite d’âge à la souscription : au-delà de 65 ans, il n’est généralement plus possible d’y souscrire.

De même, les assurances prêt immobilier disposent de délais de franchise et de délais de carence. Le délai de carence est la période suivant la signature du contrat pendant laquelle l’assuré n’est pas couvert ; en règle générale, les délais de carence d’une assurance prêt immobilier sont de trois mois. Le délai de franchise, quant à lui, survient après un sinistre : par exemple, en cas d’ITT, la prise en charge des mensualités du prêt n’interviendra qu’au bout de 90 jours.

Deux types de remboursement sont pratiqués par les compagnies d’assurance :

  • Le remboursement forfaitaire : l’assureur ne tient pas compte de la perte de revenu et prend en charge la totalité des mensualités (selon conditions) ;
  • Le remboursement indemnitaire : dans ce cas, l’assureur prend en compte la baisse de revenu et les aides sociales associées, ce qui diminue le pourcentage des mensualités pris en charge.

Est-ce que l’assurance est obligatoire pour un prêt immobilier ?

Légalement, l’assurance prêt immobilier n’est pas obligatoire pour contracter un emprunt. Cependant, les banques exigent très souvent la souscription d'une assurance emprunteur pour valider un crédit immobilier, ce qui n’est que rarement le cas pour un crédit à la consommation. Avec une assurance prêt immobilier, les banques sont ainsi couvertes et certaines d’être remboursées même en cas de maladie ou décès de l’assuré.

Les banques ne demandent généralement qu’une souscription aux garanties de base comme la garantie décès et la garantie PTIA. Cependant, en cas de profil « à risques » ou d’acquisition d’une résidence principale, elles peuvent exiger une assurance emprunteur complète, avec les garanties invalidité permanente, ITT et perte d’emploi.

Selon votre profil, il est parfois possible de souscrire un prêt immobilier sans avoir d’assurance crédit : lorsque vous possédez un patrimoine important ou une hypothèque immobilière par exemple.

Quel est le prix d’une assurance prêt immobilier ?

Le prix d’une assurance crédit immobilier est déterminé par plusieurs facteurs, et peut se calculer de différentes façons.

Les critères qui influent sur le prix

Voici donc les critères ayant un impact sur le prix de votre assurance emprunteur :

  • Les risques médicaux : le fait d’être fumeur ou non, l’âge de l’assuré, ses problèmes de santé, antécédents et prédispositions à certaines maladies ;
  • Les risques professionnels : les professions jugées dangereuses ou nécessitant des déplacements ainsi que les situations professionnelles instables se voient appliquer des surprimes ;
  • Les loisirs : la pratique de sports extrêmes ou considérés « à risques » est pénalisée par les assureurs ;
  • Le prêt en lui-même : type d’emprunt, durée, montant.

Le cas des maladies graves et cancers

Les personnes souffrant de cancers ou de maladies graves (hépatites) ont souvent des difficultés à trouver une assurance emprunteur acceptant de les couvrir. Pour remédier à cette situation, la convention AERAS a été signée entre les assureurs, les banques, le gouvernement et les associations de malades.

La convention AERAS permet donc aux malades de bénéficier d’une assurance emprunteur sans surprime, et de pouvoir obtenir plus facilement un crédit. Seules conditions pour en bénéficier : le prêt ne doit pas excéder les 320 000 € et l’assurance emprunteur doit arriver à terme avant les 71 ans de l’assuré.

Pour les anciens malades, il existe également le « droit à l’oubli » : les personnes ayant eu un cancer avant leurs 18 ans, après une période sans rechute de 5 ans, ne sont plus obligées de mentionner leur cancer dans les questionnaires médicaux. Pour les personnes ayant eu un cancer après leurs 18 ans, la période sans rechute à respecter est de 10 ans.

Qu’est-ce que le questionnaire de santé ? Pour souscrire une assurance emprunteur, la majorité des compagnies d’assurance vous demanderont de remplir un questionnaire médical (QS) ou un questionnaire médical simplifié (QSS). Il est important de remplir ce questionnaire consciencieusement : en cas de fraude, l’assurance refusera de vous indemniser et vous pourrez être obligé de rembourser les prestations déjà perçues.

Comment sont calculées les cotisations d’assurance emprunteur ?

Pour fixer les cotisations d’une assurance emprunteur, deux modes de calculs existent :

  • Calcul sur le capital restant dû : la prime d’assurance évolue alors chaque année, en fonction du montant qu’il reste à rembourser. Ainsi, les primes sont au départ très élevées, puis diminuent au fur et à mesure que le prêt est remboursé.
  • Calcul sur le capital emprunté : dans ce cas, le montant de la prime d’assurance est fixe et n’évolue pas au court du prêt. C’est la formule proposée par la majorité des assurances de groupe.

Attention à ne pas oublier le prix de l’assurance emprunteur lors d’emprunt à la banque ! Les intérêts du prêt ne sont pas les seuls à devoir être pris en compte pour calculer le coût total d’un crédit immobilier. En moyenne, une assurance emprunteur représente 25 % du prix global d’un emprunt immobilier. N’oubliez donc pas de prendre en compte les éléments suivants lors de l’établissement de votre budget : prime d’assurance, frais de dossiers, pénalités lors de remboursement anticipé,…

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Devis assurance prêt immobilier

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C’est quoi le TAEA ?

relevé d'information assurance

Le TAEA, ou Taux Annuel Effectif d’Assurance, est un taux mis en place en 2014 avec la loi Hamon. Il permet aux assurés d’évaluer plus facilement le coût d’une assurance grâce à une méthode de calcul unique. En effet, avant la création du TAEA, les assurances ne communiquaient pas clairement sur le coût réel d’une assurance emprunteur et ne fournissaient généralement qu’un exemple.

Aujourd’hui, le TAEA doit obligatoirement être indiqué sur les offres d’assurance emprunteur, et être accompagné du détail des garanties. Il est ainsi plus facile de comparer les offres d’assurances crédit immobilier !

Le calcul du TAEA se fait de la façon suivante :

TAEA = TEG avec assurances – TEG sans assurances

Le TEG, Taux Effectif Global, correspond au taux de l’emprunt auquel sont ajoutés les frais annexes : frais de dossier, frais d’assurance, frais de garantie, frais fiscaux et commissions.

Quelle quotité pour une assurance prêt immobilier ?

La quotité correspond au pourcentage de l’emprunt qui est couvert par l’assurance et doit être fixée à la signature du contrat en cas de souscription à deux emprunteurs. En fonction du profil des emprunteurs (leur état de santé par exemple), les quotités peuvent être modulables : ils peuvent décider de choisir une quotité à 40 % pour l’un et 60 % pour l’autre par exemple, ou 70% et 30%. Il est cependant déconseillé de choisir des quotités trop disproportionnées !

Dans tous les cas, la quotité totale des co-emprunteurs doit être au minimum égale à 100 %. Il est cependant possible de s’assurer chacun à 100 %, et de bénéficier d’une quotité de 200 % pour une couverture maximale. En cas de décès d’un des co-emprunteurs, l’assurance prendra en charge 100 % des mensualités restantes : le deuxième conjoint n’aura alors plus rien à rembourser.

Autre exemple, dans le cas d’un prêt accordé à un couple où chaque co-emprunteur bénéficie d’une quotité de 50 %, si l’un des conjoints décède, l’assurance prendra en charge la moitié des mensualités restantes. Ainsi, le deuxième conjoint ne devra rembourser que sa part, c’est-à-dire la moitié du capital restant.

Pour choisir la bonne quotité, il est indispensable de prendre en compte plusieurs critères :

  • Les revenus de chacun : en cas de décès, l’autre est-il capable de rembourser seul le capital restant ? Même question en cas d’invalidité : l’indemnisation de l’assurance est-elle suffisante pour faire face ?
  • La nature du projet immobilier : pour une résidence principale, une quotité à 100 % pour chacun est recommandée, alors qu’un partage à 50 % pour chaque tête peut suffire pour une résidence secondaire.

Attention, pour les personnes empruntant seules, il n’est pas possible de moduler la quotité : elle sera obligatoirement de 100 %.

Comparatif assurance prêt immobilier

Choisir une offre adaptée à son profil est indispensable pour souscrire la meilleure assurance prêt immobilier. Avant de faire votre choix, n’oubliez pas de comparer les taux, garanties et prix des offres du marché ! Pour vous aider à y voir plus clair, voici un tableau comparatif de plusieurs assurances emprunteur.

  • Le comparatif assurance emprunteur ci-dessous a été réalisé avec le profil suivant : une femme, ne fumant pas, née en 1987, souhaitant contracter un prêt immobilier amortissable de 200 000 € à 1,5 % sur 15  ans.
  • Les offres sélectionnées garantissent un remboursement à hauteur de 100 % du montant de l’emprunt.
Notre sélection d’assurances emprunteur
Assureur Garanties de la formule Coût  ; total (TTC) Plus d’informations
Logo Eovi MCD 

Aesio Protection Emprunteur

  • Décès
  • Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)
  • Invalidité Permanente Totale (IPT)
  • Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT)
  • Le plus de la formule :   ; Couverture sans condition des affections dorsales et psychiatriques

1 850,42 €

Soit 0,93 % du capital initial

Devis en ligne

Logo Cardif

BNP Paribas Cardif - Formule 4

  • Décès
  • Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)
  • Invalidité Permanente Totale (IPT)
  • Invalidité Permanente Partielle (IPP)

1 939,92 €

Soit 0,97 % du capital initial

Devis en ligne

Logo Cardif

Pack Avantage de MetLife

  • Décès
  • Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)
  • Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT)
  • Invalidité Permanente Totale (IPT) 
  • Affections dorsales et psychiques
  • Le plus de la formule :   ; Exonération du paiement des primes d’assurance en cas d’ITT

2 856,00 €

Soit 1,43 % du capital initial

Devis en ligne

Logo Direct Assurance

Formule Sans Souci

  • Décès
  • Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)
  • Invalidité Permanente Totale (IPT) 
  • Invalidité Permanente Partielle (IPP)
  • Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT)
  • Le plus de la formule :   ; Exonération du paiement des primes d’assurance en cas d’ITT et d’Incapacité Temporaire Partielle (ITP)

2 888,04 €

Soit 1,44 % du capital initial

En savoir plus

Devis effectués le 09/07/2019 sur les sites web respectifs des assureurs, selon conditions.

Comment trouver une assurance de prêt immobilier moins chère ?

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Une assurance prêt immobilier représente un certain coût lors d’un emprunt à la banque : si en moyenne elle représente 25 % du coût total, elle peut parfois représenter bien plus ! Bien choisir son assurance emprunteur est donc essentiel pour maîtriser son budget.

Pour trouver une assurance crédit immobilier pas chère, le plus efficace est de comparer les offres : avec le TAEA, l’opération est simplifiée puisque ce taux se base sur des critères communs à toutes les compagnies d’assurance.

Pour gagner du temps lors de la comparaison, il est recommandé d’utiliser un comparateur en ligne ! En quelques minutes, vous obtenez plusieurs devis pour assurer votre prêt, et pouvez étudier les garanties et tarifs proposés depuis chez vous.

Avec ces devis, vous pouvez alors faire jouer la concurrence pour négocier un meilleur contrat auprès de votre assureur actuel, ou bien simplement trouver une assurance prêt immobilier pas chère.

Attention à ne pas comparer seulement le prix : n’oubliez pas les délais de carence et de franchise, qui peuvent peser lourd dans la balance en cas d’accident.

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Devis assurance prêt immobilier

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Comment changer d’assurance crédit immobilier ?

exclusion de garantie assurance auto

Il est tout à fait possible de changer d’assurance crédit immobilier alors que le remboursement de l’emprunt est en cours. À noter : la date anniversaire retenue pour la souscription est désormais celle de la signature de l’offre de prêt. Deux lois permettent de résilier son assurance emprunteur :

  • La loi Hamon : elle permet de changer d’assurance prêt immobilier au cours de la première année de souscription, à condition de respecter un préavis de 15 jours et que la nouvelle assurance présente au moins des garanties équivalentes à l’ancienne.
  • La loi Bourquin, ou loi Sapin 2 : elle permet la résiliation d’un contrat d’assurance prêt immobilier après la première année d’engagement. Un préavis de deux mois doit être respecté et les garanties de la nouvelle assurance doivent également être équivalentes à l’ancienne.

En cas de rachat de crédit, l’assurance emprunteur est automatiquement résiliée. Il faut alors souscrire une nouvelle assurance !

À retenirSi votre banque exige une assurance emprunteur, vous pouvez tout de même résilier votre contrat actuel et souscrire un nouveau contrat, à condition que ce dernier vous propose des garanties équivalentes à l’ancien et les mêmes quotités. C’est à la banque de confirmer l’équivalence dans un délai de 10 jours.

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