Assurance prêt immobilier obligatoire : garanties pour obtenir son emprunt

🤔 L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ou facultative ?

Avec l’obtention d’un crédit immobilier, l’achat de son futur appartement ou la maison de ses rêves est presque à portée de main ! Encore faut-il avoir l’aval de sa banque prêteuse avec la souscription d’une assurance emprunteur ! Se pourrait-il que l'assurance prêt immobilier soit obligatoire ?

Assurance de crédit immobilier obligatoire : est-ce légal ?

Autant répondre à la question en début d’article : Légalement, aucun texte de loi ne stipule une obligation pour l’emprunteur de souscrire à une assurance de prêt immobilier. Bien évidemment entre la théorie et la pratique, il y a généralement un fossé énorme dans la majorité des procédures administratives.

Dans la pratique en effet, il est rare, voire quasiment impossible, d’obtenir le financement de son projet immobilier sans une assurance de prêt immobilier. L’organisme financier qui délivre l’emprunt exige généralement que l’emprunteur soit couvert par une assurance de prêt. Cette assurance de crédit permet de prendre en charge le défaut de remboursement de mensualités en cas de risque d’accident de la vie.

De ce fait, d’un côté comme de l’autre – banque et emprunteur – l’assurance emprunteur offre une tranquillité d’esprit indispensable si par malheur, l’assuré ne peut pas rembourser son crédit immobilier en cas de maladie, d’une invalidité ou pire d’un décès.

Choisir l’assurance prêt de sa banque : une obligation ?

Lorsqu’un particulier ou un ménage obtient un emprunt immobilier, la banque prêteuse conditionne généralement sa délivrance à la souscription d’une assurance prêt de groupe.

Sachez que l’emprunteur n’a aucune obligation de souscrire à l’assurance prêt de la banque ; bien qu’elle présente l’avantage indéniable d’éviter à l’emprunteur de se lancer dans d’innombrables démarches pour comparer les assurances emprunteurs disponibles sur le marché.

À contrario, l’assurance de crédit immobilier « maison » de sa banque est un contrat mutualisé, ce qui implique que les garanties et leur niveau de couverture ne sont pas totalement adaptés à la situation personnelle ou professionnelle de l’emprunteur.

Pour toutes ces raisons, il est fortement recommandé de changer d’assurance de prêt immobilier afin de renégocier l’assurance emprunteur, son taux et les garanties souscrites.

La seule obligation sur l’assurance de prêt immobilier que doit supporter l’emprunteur : souscrire à des garanties équivalentes au contrat d’assurance groupe de sa banque.

L’emprunteur dispose de plusieurs moyens à sa disposition pour choisir une assurance emprunteur externe à sa banque ; et ceci, à plusieurs étapes clés de son assurance de prêt immobilier :

• La délégation d’assurance encadrée par la loi Lagarde de 2010. Cette opération consiste à refuser l’assurance emprunteur groupe de sa banque au moment de la souscription de l’emprunt. L’emprunteur peut se tourner vers un organisme tiers, tel qu’une banque concurrente ou un courtier en assurance de prêt immobilier ;
• Au cours de la 1ere année d’adhésion d’une assurance emprunteur. Via la loi Hamon de 2014, le particulier peut changer d’assurance prêt immobilier avant 1 an d’adhésion ;
• A chaque échéance anniversaire de l’assurance de prêt immobilier. Via l’amendement Bourquin de 2017, le particulier bénéficie d’une plus grande liberté de changement d’assurance emprunteur.

Faites appel à un simulateur d’assurance prêt immobilier ! Il est possible de réduire le montant de la cotisation de son assurance crédit en faisant appel à un simulateur d’assurance emprunteur. En quelques clics, le particulier reçoit une sélection triée sur le volet des meilleures offres d’assurance prêt immobilier du marché.

📝 Quelles sont les garanties obligatoires pour votre assurance prêt immobilier ?

La banque prêteuse ou l’organisme de crédit conditionne l’obtention d’un crédit immobilier à certaines garanties minimum obligatoires dans une assurance de prêt immobilier :

• La garantie décès, qui permet de prendre en charge le remboursement des mensualités non honorées en cas de décès de l’emprunteur suite à un accident ou une maladie. À noter que des exclusions de garantie existent telles que le suicide (au cours de la 1ere année d’adhésion) ou certains sports/métiers à risque précisés sur le contrat d’assurance ;
• La garantie Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA), qui permet la prise en charge financière de l’assureur sous 3 conditions cumulatives – l’incapacité d’exercer une activité rémunérée, le recours à une assistance tierce pour les actes du quotidien (se laver, manger, s’habiller), avant un âge limite (60-65 ans par défaut) déclaré au contrat ;
• La garantie Invalidité Permanente Totale (IPT), qui assure le versement d’une indemnisation en cas d’incapacité à poursuivre son activité professionnelle après un accident ou une maladie. Le taux d’incapacité doit être supérieur à 66% ;
• La garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP), qui vient en complément de la garantie IPT sur des taux d’incapacité compris entre 33% et 66% ;
• La garantie Incapacité Temporaire de Travail (ITT) qui peut être activée en cas d’arrêt de travail lié à une incapacité temporaire à exercer son activité professionnelle suite à une maladie ou un accident.

Bon à savoir La souscription à des garanties dites « facultatives » est souvent exigée dans certaines compagnies d’assurance ou organismes bancaires. Cette obligation de garanties sur l’assurance emprunteur est fonction du type d’achat immobilier.
En cas d’investissement locatif par exemple, les garanties peuvent se cantonner aux garanties obligatoires. En revanche, dans le cas d’un achat immobilier pour une résidence principale, la banque prêteuse peut exiger des garanties complémentaires. Elles concernent principalement la garantie Maladies non objectivables (MNO) et la garantie perte d’emploi.

❌ L’assureur peut-il refuser certaines garanties obligatoires sur l’assurance emprunteur ?

Qui dit assurance emprunteur obligatoire n’implique pas automatiquement qu’une banque ou un courtier en assurance va accepter le dossier de financement d’un emprunteur.

Tout comme le particulier est libre de faire une délégation d’assurance ou de changer d’assurance de prêt immobilier en cours de route, l’assureur peut refuser d’accorder une assurance crédit.

Plusieurs raisons peuvent motiver ce refus de couvrir un emprunteur ou co-emprunteur. La compagnie d’assurance ou la banque peut décider que la situation personnelle de l’emprunteur présente trop de risques par rapport aux garanties souscrites.

Les exclusions de garanties sont généralement en rapport avec l’état de santé (maladie déclarée ou en rémission, être fumeur), l’activité professionnelle ou la pratique d’un sport à risque.

L’assureur peut aussi décider d’accorder le contrat d’assurance emprunteur sous conditions :

• D’appliquer une surprime, faisant exploser le montant de l’assurance prêt immobilier ;
• D’exclure totalement l’assuré de certaines garanties (emploi, santé) ;
• D’exclure temporairement l’assuré de certaines garanties. Cette démarche « refus par ajournement » permet à l’assureur d’étudier de nouveau le dossier de son client après une période définie. Cela peut arriver dans le cas d’une maladie, l’assureur supprime sa restriction de garantie en cas d’évolution favorable ou de rémission.

⚠️ Quelles sont les obligations de l’assureur ?

L’assureur doit remplir quelques obligations lors de sa proposition d’assurance de prêt immobilier, en dehors de son obligation de procéder à l’indemnisation du risque couvert par l’assurance emprunteur.

Plusieurs informations importantes doivent notamment être communiquées à l’emprunteur, via une fiche standardisée d'information :

• Le détail des garanties souscrites ;
• Les conditions de mise en œuvre du remboursement du crédit immobilier. Attention de bien lire les exclusions de garanties, les délais de carence ou de franchises spécifiés au contrat ;
• Le Taux Annuel Effectif d'Assurance ou TAEA qui permet d’estimer le montant de la prime de l’assurance de prêt immobilier payée par l’emprunteur.

✅ Comment obtenir un emprunt immobilier sans assurance ?

Il existe plusieurs alternatives à l’assurance emprunteur obligatoire. Il peut arriver que l’emprunteur refuse tout simplement tout type d’assurance crédit ou tout simplement que sa situation motive un refus d’assurance de prêt par son assureur.

L’emprunteur doit-il pour autant renoncer à son projet immobilier ? Rien n’est moins sûr, s’il sait actionner les bonnes ficelles : avoir un patrimoine personnel important ou un entourage généreux financièrement.

La banque prêteuse peut en effet, accepter trois types de garanties alternatives à l’assurance de crédit obligatoire :

1. Le nantissement, qui consiste à mettre en gage un bien incorporel tel qu’un portefeuille financier (assurance-vie), ou un bien matériel ou immobilier ;
2. L’hypothèque, qui permet de mettre en gage un bien immobilier dont le particulier est déjà propriétaire. En cas de défaut de paiement de son assurance emprunteur, la banque peut revendre le bien immobilier aux enchères ;
3. La caution bancaire, qui consiste à demander à un garant de se porter caution du prêt immobilier. Deux types de cautions existent, la caution solidaire demandée à un membre de son entourage, et la caution mutuelle accordée par une société de cautionnement. A noter que la caution solidaire est très peu accordée par les banques.