Assurance vacance locative : bon plan ou guet-apens ?

L’assurance vacance locative offre au propriétaire la possibilité de maintenir ses revenus locatifs en cas d’absence de locataire. Mais est-elle vraiment rentable ? Autant être franc : cette assurance a un coût élevé, voire très élevé. Heureusement, des solutions alternatives existent pour pallier la vacance locative. Explications.
 

🏠 Vacance locative, carence locative : c'est quoi ?

Vacance et carence, la même chose ? Pas du tout ! Bien que les deux notions impliquent une perte de revenus locatifs, elles se distinguent bel et bien :

1. La vacance locative se réfère à la période durant laquelle un bien mis en location reste inoccupé entre deux locataires.
2. La carence locative, en revanche, concerne l'absence de locataire lors de la toute première mise en location d'un bien immobilier.

• Pourquoi souscrire une assurance vacance locative ?
• La compensation des pertes de revenus : l'assurance couvre les pertes de revenus locatifs pendant les périodes où le bien est inoccupé.
• La stabilité du rendement locatif : elle aide à maintenir un rendement locatif stable, malgré les périodes d'inoccupation.
• La protection contre les imprévus : elle offre une protection contre des situations imprévues qui peuvent entraîner une vacance prolongée, comme des rénovations majeures ou des difficultés à trouver un nouveau locataire.

💡 Où trouver une bonne assurance vacance locative ?

Vous pouvez opter pour une assurance vacance locative spécifique, indépendamment d’une autre assurance, pour couvrir les périodes d'inoccupation de votre bien immobilier. Par exemple, celle du Crédit Agricole propose :

• Le paiement des loyers en cas de défaillance de paiement ;
• Une prise en charge des détériorations immobilières consécutives à la location ;
• Une protection juridique en cas de litige avec votre locataire.

Ceci étant dit, sachez que souscrire une garantie vacance locative dédiée peut s'avérer coûteux (voire très coûteux), et donc pas toujours rentable.

Autre inconvénient : il est vraiment rare de souscrire une assurance vacance locative sans franchise. Habituellement, le contrat inclut une période de 1 à 4 mois durant laquelle il n'est pas possible de solliciter une indemnisation de l'assureur pour compenser l'inoccupation du logement.

Dans ce contexte, il est souvent plus judicieux d'intégrer la couverture contre la vacance locative dans une autre assurance, comme :

• Une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ;
• Une Garantie Loyers Impayés (GLI).

Cette inclusion permet non seulement de bénéficier d'une protection plus complète, mais aussi de réaliser des économies, car les assurances combinées offrent souvent un meilleur rapport qualité-prix que les assurances spécifiques. L’autre avantage ? La gestion de vos assurances est simplifiée grâce au regroupement de plusieurs garanties sous un même contrat.

L'assurance propriétaire non occupant : comparatif des garanties vacance locative

Cette assurance habitation est spécifiquement conçue pour couvrir le logement d'un propriétaire lorsqu'il n'est pas occupé par lui-même.

En clair, elle vise à protéger une maison ou un appartement qui vous appartient mais dans lequel vous ne résidez pas, typiquement un bien que vous mettez en location.

L'assurance PNO assure principalement votre responsabilité civile et offre une indemnisation en cas de sinistre survenant dans le logement loué.

Voici un tableau comparatif d’assurances PNO qui peuvent venir vous couvrir en cas de vacance locative :

⚖️ Comparatif d'assurances PNO

Assureur	Garanties
👀 Site Acheel À partir de 4,30 € / mois	Responsabilité civile de l'occupant vis-à-vis des voisins et tiers Attentats et actes de terrorisme Catastrophe technologique Catastrophe naturelle Evénements climatiques Dégâts des eaux et gel habitation Vol et vandalisme habitation glace Incendie habitation Défense pénale et recours suite à accident Assistance
👀 Site Lovys À partir de 5,80€ / mois	Catastrophes technologiques Frais et pertes annexes Attentat et actes de terrorisme Catastrophes naturelles Événements climatiques Dégât des eaux Incendie Responsabilité civile Défense pénale et recours en cas d'accident Protection contre le Vol
👀 Site L'Olivier Prix sur devis	Responsabilité civile de l'occupant vis-à-vis des voisins et tiers Attentats et actes de terrorisme Catastrophe technologique Catastrophe naturelle Evénements climatiques Dégâts des eaux et gel habitation Vol et vandalisme habitation Bris de glace Incendie habitation Défense pénale et recours suite à accident Assistance
👀 Site Crédit agricole Prix sur devis	Réseau de professionnels Sauvegarde de vos droits Gel Bris de glace habitation, véranda, capteurs solaires Protection corporelle de l'assuré Catastrophes technologiques Frais et pertes annexes Attentat et actes de terrorisme Catastrophes naturelles Événements climatiques Dégât des eaux Incendie Responsabilité civile Protection contre le Vol

La garantie loyers impayés (GLI), une assurance complémentaire à la vacance locative

La Garantie Loyer Impayé (GLI) est une assurance privée souscrite par le bailleur pour se prémunir contre les loyers non payés par le locataire. Cette assurance couvre aussi les frais liés à la procédure d'expulsion du locataire.

La garantie loyer impayé est applicable à tous les contrats de location, que ce soit pour un logement vide ou meublé. Généralement, les assureurs déterminent un montant maximum pour le loyer couvert par cette garantie.

🤓 Comment choisir son assurance vacance locative ?

Lors de la comparaison des devis, prenez en compte les éléments suivants :

• Les risques couverts, incluant la carence, la vacance, ou les deux.
• Le délai de franchise, qui est inévitable. On l’a déjà évoqué, vous devrez attendre entre 1 et 4 mois avant de pouvoir demander une indemnisation.
• Le plafond d’indemnisation, qui n'est généralement pas intégral et se situe souvent autour de 80 %.
• La durée maximale de couverture, car l'assurance ne couvre pas indéfiniment la vacance locative.
• Les exclusions de garantie, comme le refus d'indemniser si le logement est en mauvais état.

💵 Quel est le prix d'une assurance vacance locative ?

On l’a déjà mentionné : l'assurance contre la vacance locative coûte cher, parfois même très cher. Le coût de la prime est souvent proportionnel au montant du loyer.

Si vous confiez votre bien à une agence de gestion locative, elle peut souvent vous proposer un tarif plus abordable et un contrat plus avantageux qu’un assureur individuel. Habituellement, le prix de l’assurance vacance locative s'établit entre 1 et 1,5 % du loyer annuel, charges incluses.

Dans le cas où vous gérez la location de votre bien par vous-même, il est judicieux de souscrire à une garantie loyers impayés avec une extension pour la vacance locative. Pour ces deux garanties combinées, le coût est généralement compris entre 2,75 et 4 % du loyer annuel, charges comprises.

Enfin, si vous souhaitez assurer un bien immobilier neuf contre le risque de carence locative, attendez-vous à payer environ 1 % du prix d'achat du bien.