Par Protégez vos loyers avec une assurance GLI
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Qu'est-ce qu'une assurance loyers impayés ?
L'assurance ou garantie loyers impayés (GLI) est un dispositif réservé aux propriétaires louant leur logement et souhaitant se protéger contre les éventuels impayés de leurs locataires. Grâce à ses cotisations à l'assurance loyers impayés, le propriétaire se verra verser les loyers impayés de son locataire par sa compagnie d'assurance.
Une assurance GLI dispose de garanties spécifiques et d'options pour protéger le propriétaire contre les loyers impayés :
- La garantie loyers impayés : avec un plafond et une durée maximum, cette garantie est la base de la GLI. Elle assure le propriétaire bailleur de percevoir ses loyers, et ce même si son locataire ne paie pas ;
- La garantie dégradations immobilières : généralement incluse dans les contrats loyers impayés, elle prend en charge les frais engagés pour réparer les dégâts causés par le locataire dans le logement ;
- La garantie départ prématuré : en cas de décès du locataire, ou si celui-ci quitte le logement sans respecter les délais légaux, la GLI prend en charge les loyers jusqu'à l'arrivée d'un nouvel occupant ;
- La garantie protection juridique et recours : optionnelle, elle comprend les frais engagés pour le recouvrement des loyers, les frais d'avocats et d'huissier, ainsi que les frais d'expulsion engagés contre le locataire ;
- La garantie vacances locatives : en option, cette garantie fait sensiblement augmenter le prix de l'assurance GLI, mais compense la perte des loyers lorsque le logement n'est pas loué.
La GLI ne remplace pas l'assurance habitation
L'assurance loyers impayés est donc un contrat d'assurance supplémentaire, qui s'ajoute à l'assurance habitation. Comme elle dispose de garanties spécifiques, et que les frais engendrés par le non-paiement du loyer s'élèvent très vite, elle s'avère indispensable !
Certains propriétaires choisissent de passer par une agence de gestion locative qui propose une GLI pour propriétaire bailleur, à l'image de Manda.
La garantie loyers impayés est-elle obligatoire ?
Contrairement à l'assurance habitation MRH pour les locataires, l'assurance loyers impayés n'est pas une obligation pour le propriétaire. Cependant, c'est l'assurance indispensable pour sécuriser ses revenus locatifs. En effet, les conséquences d'un loyer impayé peuvent être très lourdes pour les propriétaires ! En cas d'imprévus dans la situation financière du locataire, de décès ou de fraude, le propriétaire n'est pas indemnisé et ne perçoit pas les loyers dus.
Il est donc fortement recommandé aux propriétaires de souscrire une assurance loyers impayés si les loyers perçus constituent une part importante de leurs revenus, s'ils ont souscrit à un emprunt ou tout simplement si le locataire est éligible. La GLI est une sécurité en plus non négligeable !
Comme toutes les assurances loyers impayés ne se valent pas et disposent de plafonds de garanties différents, n'oubliez pas de comparer les offres et de demander des devis d'assurance loyers impayés avant de faire votre choix.
Comment fonctionne l'assurance loyers impayés ?
Sous réserve de remplir toutes les conditions exigées par les assurances, la garantie loyers impayés permet aux propriétaires d'être remboursés et de percevoir leurs loyers si les locataires ne paient plus. L'assurance GLI peut être souscrite aussi bien pour un appartement, une maison, un parking ou un garage.
Pour pouvoir prétendre à une indemnisation en cas de loyers impayés, le propriétaire doit mettre en place les démarches suivantes :
- 1 À 15 jours de retard : envoyer une lettre de relance au locataire ;
- 2 À 35 jours de retard : envoyer une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception, sommant le locataire de payer son loyer ;
- 3 À 40 jours de retard : transmettre le dossier du locataire à l'assurance. Cette dernière vérifie les documents fournis et l'éligibilité du locataire ;
- 4 À 60 jours de retard : l'assurance délivre un commandement de payer via un huissier de justice, première étape pour la résiliation du bail et l'expulsion du locataire s'il ne paie pas dans les deux mois suivants ;
- 5 À 90 jours de retard : l'assurance indemnise le propriétaire des 3 loyers précédents non perçus, puis l'indemnise tous les mois, dans la limite du plafond de son contrat.
Les délais pour être indemnisé lors de loyers impayés sont donc de 3 à 4 mois : le propriétaire ne touche pas immédiatement les sommes dues par son locataire.
Focus sur la garantie Visale
Comment trouver une assurance loyers impayés pas chère ?
Si l'assurance loyers impayés représente un investissement pour le propriétaire, c'est aussi la garantie de percevoir ses revenus locatifs même en cas de défaillance du locataire. Le prix de la GLI dépend de plusieurs critères et varie en fonction des contrats et des compagnies d'assurance, mais il est toujours défini sur la base d'un pourcentage des loyers annuels (généralement entre 2,5 % et 5 %).
Deux critères influent majoritairement sur le prix de l'assurance loyers impayés :
- Les frais fixes des assureurs : ce sont les frais de dossier et autres frais retenus et fixés librement par les compagnies d'assurance ;
- Le niveau de garantie : les options proposées font automatiquement augmenter le tarif de la GLI.
Pour trouver une assurance loyers impayés pas chère, il est donc indispensable de se poser plusieurs questions :
- Souhaitez-vous être couvert en cas de dégradations immobilières ou de départ anticipé du locataire ?
- Souhaitez-vous une prise en charge de vos frais juridiques en cas de litige avec votre locataire ?
Ces options sont proposées par les assurances, mais font sensiblement augmenter les cotisations ! Ne souscrivez qu'aux garanties indispensables. De plus, les frais fixes diffèrent d'une compagnie d'assurance à l'autre : il vous faudra donc comparer les tarifs des GLI avant d'y souscrire.
Pour trouver une assurance loyers impayés combinant un tarif attractif et de bons niveaux de garanties, comparez les offres en ligne ! En quelques minutes, vous obtiendrez des devis de plusieurs assureurs. Vous pourrez ainsi comparer les offres, les plafonds d'indemnisation, les franchises et les délais de carence.
La GLI proposée par Cautioneo est l'une des plus complètes du marché, avec un tarif de l'ordre de 2,75 % du loyer charges comprises.
Bon à savoir
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Quelles conditions pour souscrire une assurance loyers impayés ?
Pour souscrire une assurance loyers impayés, certaines conditions doivent être respectées par le propriétaire et le locataire. Tout d'abord, le locataire doit être solvable, c'est-à-dire qu'il doit pouvoir justifier de sa capacité à payer ses loyers. Les assureurs exigent que la totalité de ses revenus soit égale à 3 fois le montant du loyer et qu'il dispose d'une situation professionnelle stable (CDI, ou garant pour les étudiants).
Quels sont les locataires éligibles à l'assurance loyers impayés ?
- les employés en CDI ;
- les employés en CDD dont la durée du contrat restante est supérieure à 8 mois ;
- les fonctionnaires titulaires ;
- les indépendants pouvant justifier de deux ans d'activité ;
- les retraités ;
- les étudiants s'ils disposent d'un garant se portant caution solidaire.
Les locataires doivent également percevoir leurs revenus sur un compte bancaire domicilié en France et travailler en France ou être transfrontaliers. Il n'est pas possible d'exiger un garant au locataire si une assurance loyers impayés a déjà été souscrite, sauf s'il est étudiant ou apprenti.
Quels sont les locataires non éligibles à l'assurance GLI ?
- les chômeurs ;
- les employés bénéficiant d'un Contrat Nouvelle Embauche (CNE) ;
- les contrats de qualification professionnelle ;
- les indépendants ayant moins de deux ans d'activité ininterrompue.
Le logement loué doit également répondre à différents critères : le bail doit être signé pour une longue durée et concerner la résidence principale du locataire. Le logement doit être loué vide, mais certaines assurances acceptent également les logements meublés.
L'assurance ne contrôlera le dossier qu'en cas de loyers impayés. C'est donc au propriétaire de vérifier que le dossier de son locataire est éligible et qu'il possède toutes les pièces requises. Certaines assurances proposent la vérification, en supplément, et les agences de location peuvent également le faire pour le propriétaire.
Quand souscrire une assurance loyers impayés ?
Pour ne souffrir d'aucun délai de carence, l'assurance loyers impayés doit impérativement être souscrite au maximum 15 jours après l'entrée du locataire dans le logement. De cette façon, vos loyers seront sécurisés dès le début de votre contrat. Si vous souhaitez faire vérifier le dossier du locataire par l'assurance, il est recommandé de le faire avant la signature du bail.
Dans le cas de locataires déjà présents dans le logement, il reste possible de souscrire une assurance loyers impayés. Pour cela, il vous faudra justifier que le locataire vous a bien payé les loyers des 6 derniers mois. Attention cependant : les justificatifs étant moins nombreux, un délai de carence est appliqué, généralement de 3 mois durant lesquels vous payez votre cotisation, mais vos loyers ne sont pas encore garantis. Vous devrez fournir les pièces suivantes :
- le contrat de bail et l'état des lieux d'entrée signés ;
- une pièce d'identité du locataire ;
- l'attestation d'assurance MRH du locataire ;
- des justificatifs prouvant que les loyers ont été réglés dans les temps les 6 derniers mois.
Si votre locataire n'est pas éligible pour souscrire une assurance loyers impayés, en raison de sa situation professionnelle ou de ses revenus aléatoires par exemple, pas de panique. S'il est déjà dans votre logement, il est également possible de souscrire une assurance loyers impayés en justifiant de 6 mois sans impayés. Vous pouvez donc sécuriser vos loyers ultérieurement.
Qui souscrit à l'assurance loyers impayés ? Contrairement à l'assurance habitation MRH, c'est au propriétaire bailleur de souscrire une garantie loyer impayé, et non au locataire. Le propriétaire peut cependant déléguer à une agence immobilière d'administration de biens la charge de constituer le dossier et de le faire valider par l'assurance.
Comment souscrire une assurance loyers impayés ?
Pour souscrire une garantie loyers impayés, un propriétaire peut se tourner vers une compagnie d'assurance classique qui propose ce type de contrat, vers une banque, ou bien vers une agence immobilière administratrice de biens. Il lui faudra alors constituer un dossier avec les documents cités plus haut, s'assurer de la solvabilité du locataire, éventuellement faire vérifier le dossier, et régler sa cotisation.
Calculer la solvabilité de son locataire
Chaque assurance loyers impayés étant différente, surtout en ce qui concerne les plafonds d'indemnisation et la durée maximale de remboursement, il est fortement recommandé de comparer les offres de GLI. Les documents à demander au locataire pour souscrire une assurance loyer impayé sont :
- le contrat de travail ou un justificatif d'activité professionnelle ;
- les trois dernières fiches de paie ;
- le dernier avis d'imposition ;
- une pièce d'identité en cours de validité ;
- les éventuels justificatifs de la CAF si le locataire touche les APL ou une autre prestation ;
- dans le cas d'un étudiant : les justificatifs de son garant ainsi qu'une copie de sa carte d'étudiant.
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