Assurance copropriété : comment bien assurer un immeuble ?

Un immeuble en copropriété, comme tous les logements, se doit d’être assuré. Mais quelles sont les spécificités de l’assurance copropriété, quelles sont ses garanties et est-elle obligatoire ? Dans cet article, Selectra répond à toutes vos questions sur l’assurance immeuble en copropriété !

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ℹ️ L'assurance copropriété est-elle obligatoire ?

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR en mars 2014, l’assurance pour copropriété est obligatoire. Ainsi, chaque copropriétaire est dans l’obligation de souscrire une assurance collective pour l’immeuble dans lequel il possède un logement. L’assurance de copropriété doit être souscrite par le syndicat de l’immeuble et a pour objectif de protéger le bâtiment ainsi que ses habitants contre différents sinistres.

La loi ALURPour faciliter les relations entre syndics et copropriétaires, la loi ALUR a promulgué un contrat type des syndics de copropriétés et une liste limitant les prestations particulières du syndic.

🛡️ Que couvre l’assurance copropriété ?

Pour rappel, un syndic d’immeuble peut être assuré par un prestataire externe, ou par les différents copropriétaires du bâtiment : c’est ce que l’on appelle un syndic à titre bénévole.

L’assurance pour copropriété a donc une double fonction :

• Couvrir la responsabilité civile de la copropriété ;
• Couvrir l’immeuble contre les sinistres dans les parties communes.

Contrairement à une assurance multirisque habitation classique, l’assurance pour copropriété ne prend en charge que les sinistres survenant dans les parties communes de l’immeuble : toiture, hall d’entrée, escaliers, ascenseur, sol, murs, voies d’accès, cours intérieures, chauffage collectif ou encore réseaux d’eau et d’électricité. Toutes les parties communes doivent être listées dans le règlement de copropriété.

Les sinistres couverts par l’assurance copropriété

Tout comme une assurance habitation classique, l’assurance pour une copropriété couvre le bâtiment assuré contre une large palette de sinistres :

• Les incendies domestiques, la foudre et les explosions ;
• Les tempêtes de vent, de neige et de grêle ;
• Les dégâts des eaux : débordements, fuites, infiltrations, gel des canalisations, etc. ;
• Les catastrophes naturelles : les inondations, les tremblements de terre, les avalanches, etc. et les actes de terrorisme ;
• Les catastrophes technologiques ;
• Le vol et les dommages immobiliers causés par les cambrioleurs ;
• Le bris de glaces de toutes les parties vitrées des installations communes.

Attention : tous les sinistres ne sont pas toujours couverts !Si les contrats d’assurance pour copropriété sont en général très complets, certaines garanties sont parfois proposées en option : c’est le cas pour les garanties vol et bris de glace.

Enfin, d’autres options peuvent être ajoutées à votre contrat :

• Les dommages provoqués par la fumée et l’intervention des pompiers ;
• Les honoraires de l’expert pour l’expertise des dégâts ;
• Les frais de déblaiement des décombres ;
• Les frais pour la recherche et la réparation de fuites d’eau ;
• Les dommages électriques dus à des appareils électriques en surtension.

Possibilité d'étendre les garantiesRenseignez-vous auprès de votre assureur : il est parfois possible d’étendre les garanties de l’assurance pour copropriété à certaines parties privatives de l’immeuble !

La responsabilité civile de l’assurance pour copropriété

La garantie responsabilité civile de l’assurance copropriété couvre la responsabilité civile du syndicat. Cette responsabilité peut être invoquée dans plusieurs cas :

• En cas de dommages causés aux copropriétaires ou aux locataires : les parties privatives et biens mobiliers sont couverts en cas d’incendie, de dégât des eaux, d’explosion ou de tout autre sinistre assuré ;
• En cas de dommages causés par l’immeuble à un tiers : chute d’une tuile, accident à cause d’une marche glissante, dommages causés par un gardien ou agent d’entretien, etc.

Bon à savoir !Dans un contrat d’assurance pour copropriété, les copropriétaires sont considérés comme étant des tiers entre eux. Cela signifie que l’assurance pourra couvrir les dommages causés aux biens de l’un d’eux en cas de sinistre dans les parties communes et les indemniser.

🔝 Quelle est la meilleure assurance immeuble ?

Vous souhaitez souscrire une assurance pour votre immeuble pour votre immeuble ? Attention à bien comparer les offres ! En effet, les garanties incluses peuvent différer d’une compagnie d’assurance à l’autre. Pour vous guider dans vos recherches, voici l'offre d’assurance copropriété proposée par Luko.

Pour ce devis d’assurance copropriété, nous avons sélectionné un immeuble à Toulouse 3100 de 900m² (lot de 15 appartements) de 4 étages. Il s’agit d’une copropriété verticale dont l’année de construction est supérieure à 10 ans. Un sous-sol abrite des places de parking et aucune rénovation récente est à signaler.

*Garanties et tarifs observés en 2023 sur le site de l'assureur Luko.

🤔 Qu’est-ce qu’une copropriété ?

Par définition, une copropriété est un bien immobilier détenu et partagé par plusieurs personnes : les copropriétaires. Une copropriété ne concerne pas uniquement un ensemble de logements dans un immeuble. En effet, les terrains, maisons mitoyennes et autres types de biens immobiliers détenus par plusieurs propriétaires peuvent faire l’objet d’un régime de copropriété.

De façon générale, le règlement de copropriété fait la distinction entre :

• Les parties privatives : ce sont tous les biens réservés à la jouissance privée d’un seul copropriétaire (appartement, garage, cave, grenier, etc.) ;
• Les parties communes : elles sont destinées à l'usage de tous les copropriétaires (murs, escaliers, ascenseur, couloirs, parking collectif, cours, voies d’accès, etc.). Les charges engendrées par leur entretien sont donc réparties entre tous les copropriétaires.

Un immeuble en copropriété est géré par quatre instances différentes qui assurent son entretien, prennent des décisions et défendent les intérêts de tous les habitants :

• Le syndicat des copropriétaires : regroupe la collectivité des copropriétaires. Une personne juridique distincte gère les parties communes, l’entretien et la conservation de l’immeuble et défend également les intérêts collectifs ;
• L’assemblée générale : permet au syndicat des copropriétaires de prendre des décisions concernant la gestion de l’immeuble comme l’entretien, l’aménagement, le chauffage, etc. ;
• Le syndic : c’est un bénévole ou un professionnel qui est désigné par l’assemblée générale. Il est mandaté par les copropriétaires pour gérer la copropriété à leur place et doit suivre les instructions votées par l’assemblée générale. Le syndic s’occupe de différentes choses : l’entretien et les travaux, l’administratif et le juridique, ainsi que la finance. C’est également le syndic qui doit souscrire les contrats d’assurance pour la copropriété ;
• Le conseil syndical : représente le syndicat des copropriétaires auprès du syndic. Il doit veiller à la bonne exécution des missions du syndic et doit l’accompagner dans la prise de décisions.

🧐 Comment assurer ses biens personnels dans une copropriété ?

Comme vu précédemment, l’assurance pour une copropriété ne couvre que les parties communes de l’immeuble. Les parties privatives (appartement, cave, garage, grenier, etc.) doivent donc être assurées séparément.

Comme l'assurance habitation est obligatoire pour les copropriétaires, certains seraient tenter de se couvrir seulement pour les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, catastrophe naturelle) et la responsabilité civile de l’assuré. Mais si vous souhaitez bénéficier d'une protection plus adaptée pour vos biens, nous vous conseillons d'opter pour un contrat d'assurance multirisque habitation.

Concernant les biens personnels comme le mobilier ou les objets de valeur, il est indispensable d’estimer le montant du capital mobilier que l’on souhaite garantir au moment de la souscription d'une assurance habitation. Le montant de ce capital peut d’ailleurs faire augmenter la prime d’assurance : inutile donc de surestimer la valeur de vos biens !

🏷️ Quel est le prix d’une assurance pour copropriété ?

Le prix d’une assurance pour copropriété est fixé librement par chaque compagnie d’assurance, c’est pourquoi il est indispensable de comparer les contrats ! Cependant, certains critères influent sur la prime d’assurance copropriété :

• La valeur du logement : son type de construction ainsi que son emplacement et sa surface ;
• Le risque à couvrir : l’utilisation du bâtiment, les sinistres passés, etc. ;
• L’état de l’immeuble : son année de construction, les dispositifs de sécurité dont il dispose, l’environnement général.

En règle générale, le coût de l’assurance pour copropriété est intégré aux charges réparties entre les différents copropriétaires. La répartition se fait proportionnellement à la surface détenue par chacun.

SurprimeDans le cas où l’un des copropriétaires représenterait un risque plus élevé que les autres pour l’assureur (c’est le cas pour un local commercial dans un immeuble d’habitation par exemple), l’assureur pourra lui demander de prendre en charge une surprime.