Assurance copropriété : obligation, prix & fonctionnement

Par Eglantine Tamet

Spécialiste Assurance Habitation et Assurance Emprunteur

Une copropriété a l’obligation, au minimum, de souscrire une responsabilité civile. Souscrite par le syndic, pour le compte de la copropriété, elle couvre les dommages causés par un élément des parties communes à un tiers. Son prix varie en fonction de la surface de l’immeuble, de sa date de construction, sa localisation et son état général au moment de la souscription du contrat. Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’assurance copropriété.

🏛️ Est-ce que l'assurance copropriété est obligatoire ?

L’assurance copropriété est-elle obligatoire ou non ? Selon la loi Alur du 24 mars 2014, la copropriété a l’obligation, à minima, de souscrire une assurance responsabilité civile copropriété. Cela signifie que l’obligation d’assurance n’est pas totale pour les copropriétés, mais partielle, car seule la responsabilité civile est obligatoire. L’assurance dommages ne l’est pas. Il n’est, toutefois, pas rare que le règlement de copropriété contraigne la souscription à cette dernière.

En cas de défaut d’assurance copropriété obligatoire, aucune sanction financière ne s’applique. Ceci dit, une copropriété sans assurance s’expose tout de même à deux risques non négligeables :

1. Le coût du sinistre : en cas de sinistre, l’indemnisation des dégâts causés aux tiers et ceux causés aux parties communes seront à la charge du syndic. Or, les sommes peuvent être importantes.
2. Les coûts judiciaires : il est possible que la justice, si elle est saisie par les victimes, décide de radier le syndic et d’imputer des dommages et intérêts.

📑 Quels sont les types d'assurance proposés pour les copropriétés ?

L'assurance responsabilité civile des parties communes

Nous l’avons dit, chaque immeuble en copropriété a l’obligation de souscrire une assurance copropriété collective avec au minimum une responsabilité civile. Celle-ci a pour objectif d’indemniser les victimes de dégâts dont l’origine est les parties communes de l’immeuble.

Par exemple, ce peut être une chute d’une tuile de toit, ou d’une marche d’escalier glissante. Cela peut être aussi un préjudice causé à la personne affectée au service de l’immeuble, comme un gardien.

L’assurance copropriété des parties communes est souscrite par le syndic pour le compte de la copropriété, qui devra transmettre à l’assureur un état des sinistres survenus au cours des trois dernières années. Plus le bâtiment est considéré comme en bon état général, moins la prime d’assurance sera élevée.

Si besoin, le syndic peut souscrire le contrat de responsabilité civile sans mandat de l’assemblée générale des copropriétaires. En revanche, l’assemblée générale peut annuler ou modifier sa décision à postériori.

L'assurance des copropriétaires

Dans une copropriété, le syndic n’est pas le seul à devoir souscrire une assurance :

• Les copropriétaires, occupants ou non, doivent aussi souscrire une assurance couvrant leur responsabilité civile. Elle prend en charge les dommages causés aux autres copropriétaires, aux locataires et aux tiers, dont l’origine provient de partie privative (autrement dit d’un appartement).
• Les locataires doivent se couvrir contre les risques locatifs. Cela signifie souscrire une assurance incluant le dégât des eaux, l’incendie et l’explosion.

L'assurance multirisque de l'immeuble (MRI)

L’assurance multirisque de l’immeuble est facultative et peut être souscrite par le syndicat des copropriétaires. Elle a pour objectif de couvrir les dommages subis par les parties communes de l’immeuble ne pouvant pas être indemnisés par l’assurance responsabilité d’un copropriétaire.

💸 Quel est le prix d'une assurance copropriété ?

Le prix d’une assurance pour un immeuble en copropriété se calcule à partir de la surface de l’immeuble à assurer. Il dépend aussi de :

• Sa date de construction ;
• Sa localisation ;
• Son état général au moment de la souscription du contrat.

Pour vous donner une idée, voici un tableau avec des exemples de tarifs proposés par l’assurance Matmut à différents profils de copropriété :

Devis effectués en avril 2025

☂️ Que couvre l'assurance d'un immeuble en copropriété ?

L’assurance copropriété couvre les dommages causés par un élément des parties communes à un tiers. Elle prend donc en charge l’intégralité des copropriétaires quand leur responsabilité collective est engagée.

En général, une assurance copropriété comprend les garanties suivantes :

• L’incendie, la foudre, l’explosion ou les dommages provoqués par la fumée ;
• Les dégâts des eaux ;
• La tempête, la grêle et la neige sur les toitures ;
• Les catastrophes naturelles ;
• Les catastrophes technologiques entraînant des dommages aux biens immobiliers à usage d’habitation ;
• Le vol ;
• Les bris de glace : vitres, glaces des parties communes de l’immeuble, etc.

Des garanties optionnelles peuvent être ajoutées :

• l’indemnisation des frais liés à la recherche d'une fuite d'eau par le plombier ;
• les frais en cas de déblayage de décombres ;
• les honoraires de l’expert mandaté en cas de sinistre ;
• les dommages électriques liés à un appareil en surtension.

🏅 Quelle est la meilleure assurance copropriété ?

Selon nos experts, l’assureur April offre la meilleure assurance multirisques immeuble (MRI) pour une copropriété. Voici pourquoi :

Le contrat inclut systématiquement toutes les garanties, comme le bris de machine, l’effondrement ou encore la perte de loyers ; Il est possible de bénéficier d’un avantage tarifaire et d’un renouvellement de contrat groupe à partir d’un parc de 20 immeubles couverts, et ce, tout en conservant des contrats individuels pour chaque copropriété. April donne le choix dans la gestion des sinistres, qui peut se faire en convention ou hors convention ; Les garanties du contrat d’assurance April peuvent s’adapter aux spécificités de l’immeuble : habitation, bureau, commerce, inoccupé… ; L’assurance April s’adresse à tous types de souscripteurs : syndics professionnels ou bénévoles, propriétaires uniques, SCI, marchands de biens.

📝Sinistre en copropriété : comment ça marche ?

Qui doit déclarer le sinistre ?

Si un dommage survient et qu’il est causé par un événement dont l’origine se trouve dans les parties communes de l’immeuble, c’est au syndic d’effectuer une déclaration à l’assurance de copropriété.

Il doit donc contacter l’assureur par lettre recommandée, en décrivant le sinistre. La déclaration de sinistre doit inclure les éléments suivants :

• Le numéro de contrat ;
• La date du sinistre ;
• Son origine supposée ;
• La localisation des parties communes concernées ;
• Les dégâts ;
• Des photos des dégâts ;
• Le cas échéant, un constat amiable ;
• En cas de vol ou de dégradation, une copie de la plainte au poste de police.

⚠️ ATTENTION L’assurance copropriété ne peut intervenir que si le sinistre concerne une partie commune.

Copropriété et convention IRSI

La convention IRSI simplifie la gestion des sinistres en évitant les complications liées à la présence de plusieurs assureurs impliqués, notamment lorsque les dommages concernent les parties communes d’un immeuble.

Pour faire simple, c’est un accord entre les assureurs pour simplifier l’indemnisation des sinistres incendie et dégâts des eaux dans les immeubles en copropriété. Cet accord prévoit qu’un seul assureur soit désigné pour gérer :

1. Le suivi du sinistre, à savoir la prise en charge de la demande d’indemnisation, l’estimation du préjudice, ou encore la réalisation d'expertises ;
2. Le versement de l’indemnisation aux victimes du sinistre.

La convention IRSI intervient pour les sinistres dont l’indemnisation des dommages ne dépasse pas 5 000 € hors taxes.