Taux de prêt immobilier 2020 : comparatif des taux actuels

Taux de prêt immobilier 2020 : comparatif des banques & définitions

Depuis maintenant trois ans, il n’a jamais été aussi simple d’acheter un bien immobilier par emprunt. Les taux sont historiquement bas, dépassant très légèrement la barre des 1 % et les encours des banques ne cessent de progresser. Découvrez notre comparatif des meilleurs taux de prêt immobilier du marché, les paramètres déterminant votre taux de crédit immobilier, une analyse des tendances du marché et enfin les clés pour faire baisser son taux de crédit immo.


Comparatif des meilleurs taux de crédit immobilier

Le seul moyen pour obtenir le meilleur taux de crédit immobilier du marché est de comparer et de mettre en concurrence toutes les banques. Notre comparatif est à votre disposition pour comparer les offres actuelles du marchés.

  1. Le premier comparatif tient compte du taux débiteur ou taux nominal des banques. C’est le taux qui est appliqué au prêt constituant la rémunération du prêteur et permettant de calculer le montant des intérêts.
  2. Le second comparatif concerne le TAEG : c’est le taux débiteur auquel on ajoute tous les frais annexes : taux d’assurance de prêt, garanties, frais de dossiers, etc.

Meilleurs taux de prêt immobilier - taux débiteur

Taux débiteur nominal affiché par les banques ou obtenu à partir de simulations sur le sites internet des banques pour un emprunt de 200 000 € sur 10, 15, 20 et 25 ans.
Profil de l’emprunteur : emprunte seul, âgé de 30 ans, sans apport, en CDI.

Comparatif des taux d’intérêt débiteurs d’une sélection de banques selon la durée du prêt
Banque 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
BforBank logo
BforBank
N/A N/A N/A N/A
Fortuneo logo
Fortuneo
N/A N/A N/A N/A
ING logo
ING
N/A N/A N/A N/A
Crédit Agricole logo
Crédit Agricole
1,06 % 1,22 % 1,37 % 1,70 %
Boursorama Banque logo
Boursorama Banque
1,10 % 1,20 % 1,50 % 1,80 %
Société Générale logo
Société Générale
0,50 % 0,75 % 0,95 % 1,40 %
Monabanq logo
Monabanq
N/A 1,29 % N/A N/A
Axa Banque logo
Axa Banque
1,10 % 1,25 % 1,40 % 1,60 %
LCL logo
LCL
0,75 % 1,06 % 1,31 % 1,58 %
BNP Paribas logo
BNP Paribas
0,85 % 1,05 % 1,30 % 1,45 %
Crédit Mutuel logo
Crédit Mutuel
N/A N/A N/A N/A

*Taux affichés sur les sites officiels des banques ou obtenus à partir de simulations. Donnés à jour au 27/03/2020.

Meilleurs taux de prêt immobilier - TAEG

TAEG obtenu à partir de simulation sur le site internet des banques pour un emprunt de 200 000 € sur 10, 15, 20 et 25 ans.
Profil de l’emprunteur : emprunte seul, âgé de 30 ans, sans apport, en CDI.

Comparatif des TAEG d’une sélection de banques selon la durée du prêt immobilier
Banque 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
BforBank logo
BforBank
N/A 1,16 % N/A N/A
Fortuneo logo
Fortuneo
N/A 1,37 % N/A N/A
ING logo
ING
N/A 1,42 % N/A N/A
Crédit Agricole logo
Crédit Agricole
1,65 % 1,71 % 1,81 % 2,11 %
Boursorama Banque logo
Boursorama Banque
N/A 1,65 % N/A N/A
Société Générale logo
Société Générale
1,39 % 1,52 % 1,65 % 2,05 %
Monabanq logo
Monabanq
N/A 1,29 % N/A N/A
Axa Banque logo
Axa Banque
1,76 % 1,79 % 1,88 % 2,03 %
LCL logo
LCL
1,60 % 1,79 % 2,03 % 2,25 %
BNP Paribas logo
BNP Paribas
1,70 % 1,77 % 1,97 % 2,06 %
Crédit Mutuel logo
Crédit Mutuel
2,10 % 2,07 % 2,06 % 2,05 %

*Taux affichés sur les sites officiels des banques ou obtenus à partir de simulations. Donnés à jour au 27/03/2020.

Calculez en quelques secondes le montant de la mensualité, de l'assurance emprunteur et le coût total de votre prêt immobilier avec le simulateur de Selectra :

Mensualité de crédit immobilier

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Taux d'intérêt

Taux %
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Taux d'assurance emprunteur

Taux %
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Taux débiteur et TAEG : quelles différences ?

Qu’est-ce que le taux débiteur ou taux nominal ?

Dans le cadre d’un crédit immobilier, le taux débiteur, également appelé taux nominal est le taux qui est directement appliqué au montant emprunté (hors frais annexes). ll permet de calculer les intérêts d'un prêt.

Les composantes du taux d’intérêt débiteur des banques sont :

  • le loyer de l’argent (taux directeur de la BCE),
  • les frais de gestion (marge de la banque),
  • une commission.

Le montant des intérêts constituera alors la rémunération du prêteur.

Qu’est-ce que le TAEG ?

Le TAEG, pour Taux Annuel Effectif Global est un taux “global” ou “tout compris” qui inclut le taux débiteur et tous les autres frais annexes :

  • taux assurance,
  • frais de dossier,
  • frais de tenue de compte,
  • garanties obligatoires, etc.

Le TAEG est calculé selon les éléments présents dans le dossier de demande de prêt, mais aussi de l’âge et l’état de santé de l’emprunteur. Le prêteur va étudier sa capacité d’emprunt et son taux d’endettement.

C’est ce taux qui doit être considéré lorsqu’on compare les offres des banques, puisqu’il inclut tous les éléments qui devront être à débourser en souscrivant le prêt.

Le montant du TAEG est fixé librement par l’organisme prêteur. Cependant, il ne peut dépasser un certain seuil : le seuil de l’usure ou taux d’usure.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure est le TAEG maximal qui peut être appliqué à un crédit. Il est fixé par la Banque de France, défini par tranche de montant et révisé trimestriellement. Ce seuil vise à protéger les emprunteurs contre d’éventuels abus des prêteurs.

Ainsi, un prêt accordé à un taux excédant de plus du tiers le taux effectif moyen pratiqué sur le trimestre précédent est un taux usuraire (art. L314-6 du Code de la consommation). Cette pratique est passible d’une peine d’emprisonnement (2 ans) et/ou d’une amende de 300 000 €. (art. L341-50 du Code de la consommation).

Taux d'usure fixes au 1er trimestre de 2020
Durée du prêt Taux d'usure
Inférieur à 10 ans 2,60 %
Entre 10 et 20 ans 2,51 %
Supérieur à 10 ans 2,61 %

Les facteurs qui influencent les taux des crédit immo

L’apport personnel

L’apport personnel est la somme initiale que l’investisseur peut apporter. Il est essentiel dans un projet immobilier et surtout pour prétendre à un crédit. L’apport initial est fixé au minimum à 10 % du coût total de l’opération. Plus la somme initiale est importante (autour de 20 % - 30 %), plus vous pouvez bénéficier de taux d’intérêts compétitif.

Bien que ce soit très rare, il est possible de contracter un emprunt sans apport personnel à condition d’avoir un très bon profil. Il faut être capable de démontrer une solvabilité suffisante.

Le profil de l’acquéreur

Ce paramètre est évalué par la banque au moyen d’un système de scoring.

Il s’agit de l'évaluation détaillée de votre dossier d’emprunt. Chaque banque ou établissement de crédit dispose de son propre scoring. C’est pourquoi pour un même dossier, les conditions d’emprunt peuvent être différentes d’une banque à une autre.
Le scoring prend en compte de nombreux critères tels que :

  • Situation professionnelle : contrat de travail, ancienneté, secteur d’activité, etc.,
  • Situation personnelle : âge, état de santé, situation maritale, enfants à charge ou non, etc.,
  • Situation du logement : propriétaire, locataire, hébergé à titre gratuit,
  • Situation financière et bancaire : charges courantes, éventuelles pensions à verser, capacité d’épargne et épargne disponible, remboursement de crédits en cours, etc.

La zone d’acquisition

Dans une moindre mesure, la zone d’acquisition peut avoir une influence sur le taux d’emprunt. Gardez en tête qu’il est possible de solliciter les banques mutualistes d’une autre région que celle où vous vous portez acquéreur.
Par exemple, pour l’achat d’un appartement à Toulouse, vous pouvez sollicitez les services de la Caisse régionale d’Anjou Maine, pas forcément ceux de la Caisse régionale Toulouse 31.

  • Facteurs indépendants du profil de l'emprunteur
  • Le premier paramètre indépendant du profil de l’emprunteur est donc le taux de financement sur les marchés.
  • La durée est le second paramètre. Plus la durée est longue, plus le taux d’intérêt est élevé car la prime de risque est plus importante. Par conséquent, le coût de l’emprunt est lui aussi plus important.

Taux assurance emprunteur de prêt immobilier

L’assurance de prêt immobilier, bien que facultative, est incontournable lorsqu’on souscrit un emprunt. Elle est incluse dans le TAEG des crédits immobiliers.

Définition assurance emprunteur

L’assurance emprunteur du crédit immobilier permet de garantir le remboursement des échéances de prêt en cas d’incapacité de la part de l’emprunteur. Voici les sinistres couverts par les assurances emprunteur :

  • le décès,
  • la perte totale et irréversible d’autonomie,
  • l’invalidité permanente totale ou partielle,
  • l’incapacité temporaire de travail,
  • la perte d’emploi.

Selon le sinistre et le niveau de couverture, la dette restant due à la date du sinistre peut être soldée en partie ou en intégralité.

Le montant de l’assurance de prêt est calculé grâce à un taux, le TAEA pour Taux Annuel Effectif d’Assurance.

Où souscrire l’assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur de crédit immobilier est systématiquement proposée par l’organisme prêteur au moment de la souscription d’un crédit immobilier ou d’un crédit à la consommation.

L’établissement peut faire de la souscription à l’assurance de prêt une condition essentielle à l’acceptation de la demande de financement.

Il est d’autre part possible de souscrire l’assurance de prêt immobilier auprès d’un organisme différent du prêteur, un assureur par exemple. Le niveau de couverture doit cependant être au moins équivalent à celui du prêteur afin qu’il puisse donner son accord.
Dans tous les cas, il reste toujours possible de changer de contrat d’assurance chaque année après la souscription du prêt, grâce à la loi Hamon de 2014.

Comparatif taux assurance emprunteur de prêt immobilier

TAEA affiché par les banques ou obtenu à partir de simulations sur le sites internet des banques pour un emprunt de 200 000 € sur 10, 15, 20 et 25 ans.
Profil de l’emprunteur : emprunte seul, âgé de 30 ans, sans apport, en CDI.

Comparatif des TAEG d’une sélection de banques selon la durée du prêt immobilier
Banque 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
BforBank logo

BforBank
N/A N/A N/A N/A
Fortuneo logo
Fortuneo
N/A N/A N/A N/A
ING logo
ING
N/A 0,32 % N/A N/A
Crédit Agricole logo
Crédit Agricole
0,48 % 0,47 % 0,46 % 0,44 %
Boursorama Banque logo
Boursorama Banque
N/A N/A N/A N/A
Société Générale logo
Société Générale
0,51 % 0,50 % 0,49 % 0,47 %
Monabanq logo
Monabanq
N/A 0,43 % N/A N/A
Axa Banque logo
Banque
N/A N/A N/A N/A
LCL logo
LCL
0,51 % 0,50 % 0,54 % 0,51 %
BNP Paribas logo
BNP Paribas
0,35 % 0,38 % 0,41 % 0,39 %
Crédit Mutuel logo
Crédit Mutuel
N/A N/A N/A N/A

*Taux affichés sur les sites officiels des banques ou obtenus à partir de simulations. Donnés à jour au 27/03/2020.

Taux fixe et taux variable : que choisir ?

Taux variable

Un prêt à taux variable signifie que le taux d’intérêt varie en fonction d’un indice de référence qui correspond au taux auxquels les banques se financent. L’indice de référence des prêts à taux variable est généralement l’Euribor.

Euribor : c’est quoi ?Il s’agit de l’Euro Interbank Offered Rate. C’est le taux de référence du marché monétaire en zone euro. Les banques se prêtent de l’argent à court terme à ce taux d’intérêt.
Ainsi, le taux d’intérêt variable appliqué à votre contrat de prêt immobilier correspondra au taux de l’Euribor majoré d’une marge de la banque mentionnée au contrat.

Avec un contrat à taux variable, on ne peut pas connaître à l’avance le coût du crédit puisque le taux peut fluctuer en fonction du marché. Suite à une augmentation du taux, le crédit deviendra plus cher et inversement. Les banques proposent généralement des prêts “à taux capés”, c’est-à-dire qu’en cas d'augmentation des taux sur les marchés financiers, le taux capés sera le taux maximum applicable (généralement +/- 2 % du taux contractuel).

Le taux de départ d’un crédit à taux variable est généralement inférieur à celui d’un prêt à taux fixe, avec un aléa sur l’évolution du taux. C’est pourquoi ce type de taux d’intérêt est conseillé pour les crédits de court terme (inférieur à 8 ans) avec un taux faible restant fixe les 3 premières années. Au delà, vous vous exposez à un risque plus important et difficilement maîtrisable.

Taux semi-fixe

Le système de taux semi-fixe se réfère à l’alternance d’une période à taux fixe et d’une période à taux variable. Ce type de prêt est destiné aux personnes souhaitant revendre rapidement leur bien avant que le taux appliqué ne soit variable.
Par exemple, les 10 premières années sont à taux fixe pour un prêt sur 20 ans et les 10 dernières à taux variable. Le taux variable est indexé sur l’Euribor avec un cap comme un taux variable classique.

Taux fixe

Les taux fixes sont aujourd’hui majoritairement choisis par les emprunteurs au moment de souscrire leur crédit immobilier.

Le taux est connu à l’avance. Il est défini dans le contrat, accompagné d’un tableau d’amortissement permettant d’avoir une entière visibilité sur les mensualités, leur nombre, leur montant et leur constitution et éviter ainsi les mauvaises surprises.

Il est donc largement conseillé de choisir un taux fixe pour prêt immobilier, les taux étant actuellement toujours particulièrement bas et donc intéressants.

Faire baisser le taux de son prêt immo

Que le taux du crédit immo souscrit soit fixe ou révisable, en cas de baisse des taux, il peut valoir la peine de procéder au rachat de crédit ou à la renégociation. À condition bien sûr de réunir les conditions de rentabilité.

La rachat de crédit

Le rachat de crédit consiste à faire racheter son crédit par une banque concurrente pour bénéficier de taux plus compétitifs. Cela peut également être l’occasion de changer d’assurance de prêt. Le rachat de crédit engendre un grand nombre de frais qu’il est essentiel de considérer pour évaluer la rentabilité de l’opération :

En savoir sur le rachat de prêt immobilier : Rachat de crédit immobilier : tout ce qu’il faut savoir.

Il est également possible de faire racheter son crédit immobilier dans le cadre d’un regroupement de crédit ou rachat de crédit conso : il s’agit de regrouper plusieurs crédits, à la consommation (crédit auto, crédit moto, prêt travaux, prêt étudiant, etc.) et immobilier, en une seule et unique mensualité dans le but d’en faire baisser le montant.

La renégociation

La deuxième option, la renégociation, consiste à négocier auprès de la banque prêteuse une baisse du taux d’intérêt appliqué au crédit à sa souscription. Cette opération est moins coûteuse mais la réduction possiblement obtenue sur le taux sera moins intéressante qu’en faisant racheter le crédit auprès d’un concurrent.
Il est donc essentiel de préparer la négociation et présenter des offres concurrentes au banquier. Le risque de perdre un client augmenterait vos chances de le faire fléchir.

Pour les nouveaux prêteurs (moins de 3 ans), la renégociation peut être plus rude que pour les “anciens” prêteurs car ils bénéficient déjà d’un très bon taux. Pour les anciens, c’est l’occasion ou jamais car les taux sont historiquement bas.

Les clés pour faire racheter ou renégocier son prêt immobilier

Avant d’envisager le rachat de prêt immo ou sa renégociation, il est essentiel de se poser les bonnes questions.

1ère question : Quand renégocier son prêt ?

Un rachat de crédit ou une renégociation n’a de sens qu’en début de contrat, pendant le premier tiers de la vie du contrat.
En effet, au début, les intérêts représentent la plus grosse part car ils sont appliqués sur une part de capital importante. Au fil du temps, les mensualités se composent davantage du capital restant dû car les intérêts sont calculés sur une part plus faible de capital restant dû.

Ainsi, renégocier ou faire racheter son crédit est intéressant quand les intérêts occupent une part encore importante des mensualités.
La part de votre capital restant à rembourser doit être a minima de 70 000 €

2ème question : Pour quel taux le rachat doit être jugé intéressant ?

Un rachat de crédit engendre des frais annexes qu’il ne faut pas omettre, les frais de gestion, les frais de garantie ou encore les pénalités de remboursement anticipé. La Loi Scrivener a fixé à 3 % du capital restant dû les pénalités de remboursement, plafonnées à 6 mois d’intérêts.

Théoriquement, le différentiel de taux doit avoisiner 1 point pour être suffisamment intéressant en tenant compte de l’intégralité des frais liés à l’opération pouvant atteindre 4 % du capital restant dû.

3ème question : Le taux est-il l’unique paramètre de négociation ?

Au sein du TAEG, vous disposez d’un levier supplémentaire de négociation l’assurance emprunteur. N’hésitez pas à faire des demandes de devis auprès de compagnies d’assurance et de les comparer pour présenter la meilleure offre à votre banquier lors de la renégociation.
Soyez vigilant à ce que le contrat d’assurance emprunteur stipule les garanties suffisantes pour que votre banquier accepte.

Les critères de décision

Commencez par demander à votre banquier votre tableau d’amortissement pour analyser les données suivantes :

  • capital restant dû,
  • montant de la mensualité hors assurances,
  • montant et taux de l’assurance,
  • montant du capital de la mensualité pour calculer la part de capital,
  • montant des intérêts de la mensualité pour calculer la part d’intérêt.

Gardez en tête que les frais potentiels engendrés par une renégociation peuvent atteindre un maximum de 4,5 % du capital restant dû.

  • Quelques conseils
  • Faire jouer la concurrence : préparer une bonne étude de marché. Notre comparatif peut être d’une aide précieuse.
  • Portez une attention particulière aux offres d’assurance emprunteur : vous pouvez économiser en allant voir la concurrence.
  • Maintenez vos mensualités : malgré la renégociation et la diminution du taux, en gardant les mêmes mensualités, vous vous garantissez d’amortir plus rapidement votre prêt.

La tendance des taux immobiliers

Il est aujourd’hui largement admis que les taux d’emprunt du crédit immobilier sont historiquement bas. Cette tendance n’a pas toujours quitté les marchés financiers. Il est intéressant de se pencher sur un historique sur trente ans des taux de crédit immo afin de comprendre les cycles et déterminer le bon moment pour acheter.

Évolution des taux immobiliers sur les 30 dernières années

  • Début des années 90 : le taux moyen d’emprunt pour un crédit immobilier dépasse les 9 %. Les coûts d’emprunt sont vertigineux, la demande de crédit se contracte fortement.
  • Milieu des années 90 : Face à une demande en baisse, les taux de crédit immo baisse. Perte de 4 points observée entre 1992 (9 %) et 1999 (5 %).
  • Cette baisse des taux se poursuit jusqu’au milieu des années 2000 atteignant 3,50 % en 2006. Les crédits immobiliers sont accordés en masse.
  • 2007 : suite à la crise des subprimes, les taux d’emprunt repartent à la hausse pour atteindre le pic de 5 % fin 2008. Pour contrer la crise financière, les banques centrales soutiennent une politique de baisse des taux d’emprunt pour relancer l’économie.
  • Le taux moyen passe de 5 % en 2009 à 2 % en 2015 et légèrement supérieur à 1 % aujourd’hui.

L’impact des taux d’emprunt est très fort sur l’économie réelle. Prenons un exemple : pour un emprunt de 250 000 € sur 25 ans, le coût de l’emprunt en 1990 est de 391 000 € contre 185 000 € aujourd'hui. La question aujourd’hui est alors : quels taux prévoir dans les années à venir ?

Quels taux de prêt immobilier prévoir dans les années à venir ?

A l’aune des cycles précédents, on serait tenté de croire que les taux des crédits immobiliers vont augmenter. Fin 2019, le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) s’est emparé de la question et a émis des recommandations aux banques afin d’éviter une nouvelle crise financière et limiter l’insolvabilité des emprunteurs.
Il a proposé deux choses :

  • le respect du critère de taux d’endettement à 33% : les mensualités du crédit ne doivent pas dépasser ⅓ des revenus du ménage emprunteur ;
  • la réduction des emprunts sur 25 ans et la restriction des emprunts sans apport.

Découvrez aussi le simulateur de tableau d’amortissement de prêt immobilier by Selectra :

Tableau d'amortissement

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Taux: %
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FAQ - Taux de prêt immobilier

1. Quels sont les meilleurs taux de prêt immobilier?

Vous l’avez compris, le taux de crédit immobilier dépend du profil de l’emprunteur mais également de la durée de l’emprunt et de son montant.
La durée moyenne d’un prêt immobilier en France est d’environ 17 ans, et c’est le TAEG qui est à comparer puisqu’il s’agit d’un prêt tout compris.

Afin de déterminer quel est le meilleur taux de crédit pour un emprunt de 200 000 € sur 15 ans, emprunteur âgé d’une trentaine d’années.

2. Peut-on emprunter sans apport ?

Les banques exigent souvent un apport personnel permettant de couvrir les frais annexes au crédit tels que les frais de dossier, frais de notaires, etc.
Elles peuvent cependant accorder un prêt sans apport financier de la part de l’emprunteur si ce dernier dispose d’un certain profil :

  • emploi stable ou CDI,
  • capacité d’épargne ou épargne disponible,
  • être jeune,
  • ne pas être à découvert, etc.

3. Quelles sont les clauses les plus importantes à analyser dans un contrat de prêt ?

Il est essentiel de lire attentivement et point par point le contenu du contrat de prêt, fixant toutes les conditions et tarifs de l’emprunt. Tous les éléments doivent être étudiés, mais voici les éléments les plus importants :

  • le taux d’intérêt : taux débiteur et TAEG, fixe ou révisable, etc.,
  • les garanties bancaires et/ou hypothécaires,
  • l’assurance emprunteur : les garanties et les exclusions,
  • l’éventuelle possibilité de mettre en pause le prêt ou de le transférer à un autre bien.

Comment choisir entre un taux variable et un taux fixe ?

Au vu des conditions actuelles et des taux historiquement bas, mieux vaut opter pour un taux fixe qui offre sécurité et stabilité à l’emprunteur et à son budget. D’autant plus qu’il est peu probable que les taux baissent significativement dans les années à venir.

Comment est déterminé le taux d’intérêt qu’applique les banques ?

Le taux d’intérêt appliqué par les banques, c’est-à-dire le taux nominal est calculé selon 4 éléments :

  • le coût de refinancement, c’est-à-dire le prix auquel elles achètent l’argent sur les marchés financiers. Il constitue la part la plus importante du taux d’intérêt ;
  • les frais de fonctionnement ;
  • la prime de risque ou spread crédit qui est la différence entre le taux de rentabilité d’une obligation sans risque et de l’emprunt. Ce taux est d’autant plus faible que l’emprunteur est solvable ;
  • marge pour la banque. Pour les taux révisables, cette marge est située autour de 0,50 % voire jusqu’à 1,50 %.
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