Lissage de prêt immobilier : définition et simulation

Par Clara

Le lissage de prêt immobilier est un mécanisme qui vous permet de regrouper plusieurs prêts en une seule mensualité qui sera constante sur toute la durée de votre emprunt immobilier. Le lissage de prêt immobilier fonctionne avec un prêt principal qui est souvent un prêt immobilier classique et un prêt secondaire qui peut être un prêt aidé comme le PTZ ou un crédit à la consommation. Choisir le lissage de prêt vous coûtera plus cher que de conserver vos prêts séparés mais il vous permettra de réduire votre taux d’endettement en optimisant vos mensualités.

🏠 Qu’est ce que le lissage de prêt immobilier ?

Le lissage de prêt immobilier est un mécanisme financier qui permet d’optimiser le montant des mensualités de vos prêts en cours.

Le lissage de prêt immobilier vous permet de payer des mensualités fixes durant toute la durée de votre emprunt, même avec plusieurs crédits en cours.

Lorsque vous réalisez un achat de bien immobilier, il est parfois intéressant de contracter plusieurs prêts. Chaque prêt a alors son taux d'intérêt, sa durée et son taux de remboursement.

Dans le cadre d’un lissage de prêt immobilier, la banque va ajuster vos paiements pour que vous puissiez rembourser tous vos prêts en une seule mensualité.

Vous pouvez faire un lissage de prêt immobilier avec un crédit immobilier et un prêt aidé comme le PTZ ou avec un crédit immobilier et un crédit à la consommation.

Les prêts secondaires (crédit à la consommation ou prêt à taux zéro) sont adaptés à la durée du prêt principal. Ils doivent donc avoir une durée plus courte que le prêt principal.

Quelle durée est retenue pour un lissage de prêt ?La durée de prêt la plus longue sera retenue pour votre lissage de prêt et servira de base pour le calcul de vos mensualités.

Le plus simple pour savoir s’il est bénéfique pour vous de réaliser un lissage de prêt ou non est de faire appel à un courtier de crédit immobilier.

📌 Exemple de lissage PTZ :

Vous achetez un bien immobilier en réalisant

• Un crédit immobilier classique de 200 000 euros sur 20 ans (soit 240 mois) 
• Un PTZ de 50 000 euros sur 15 ans (soit 180 moins)

Le lissage de prêt immobilier permet de réduire votre taux d’endettement.

En reprenant l’exemple précédent et en supposant que vous avez un revenu mensuel de 3800€.

Sans lissage de prêt immobilier, les mensualités sont élevées durant les 15 premières années du prêt avec un taux d’endettement à 35% pouvant entraîner un refus de crédit immobilier de la banque.

Avec un lissage de prêt immobilier, le taux d’endettement reste constant sur toute la durée du prêt à 28,9%. Ce taux d’endettement respecte le taux d’endettement maximum de 33% qui est généralement accepté par les banques.

Le lissage de prêt peut donc vous permettre de conserver un taux d'endettement inférieur à 33% ce qui augmentera vos chances d’obtenir votre prêt immobilier.

👍 Les avantages et inconvénients d’un lissage de prêt

Le lissage de prêt immobilier vous permet d’avoir des mensualités fixes et régulières sur toute la durée de votre emprunt et donc de réduire votre taux d’endettement. Mais, un lissage de prêt immobilier augmente le coût total de votre crédit.

🙋‍Quelle différence entre un lissage de prêt et un rachat de crédit ?

Le lissage de prêt permet d’harmoniser les mensualités de vos prêts en cours tandis que le rachat de crédit permet de réduire vos mensualités globales en regroupant tous vos prêts en un seul nouveau prêt avec une nouvelle mensualité et une nouvelle durée. 

➡️ Plus d’informations sur notre guide rachat de Crédit, solution de financement rapide

⏳ Et le différé d’amortissement ?Le différé d’amortissement permet de reporter le remboursement du capital de votre prêt durant une période donnée. Pendant la période de différé, vous ne paierez donc que les intérêts et éventuellement l’assurance emprunteur. Le capital commence à être remboursé après la période de différé. Le différé d’amortissement permet donc de réduire les mensualités initiales du prêt mais augmente le coût total du prêt.

💰 Combien coûte un lissage de prêt ?

Un lissage de prêt coûte plus cher que de conserver vos prêts séparés. Vous payez des intérêts plus élevés, vos coûts d’assurance emprunteur peuvent augmenter et votre banque prélève des frais de dossier pour le traitement de votre demande.

Un lissage de prêt augmentera le coût total de votre crédit car en étalant les mensualités pour les rendre constantes, vous augmentez le montant total des intérêts payés.

De plus, si votre assurance emprunteur est calculée sur le capital restant dû et que vous décidez de l’inclure dans votre lissage de prêt immobilier, alors le coût total de votre assurance avec lissage sera supérieur au coût total de votre assurance sans lissage.

En effet, si votre assurance emprunteur est calculée sur le capital restant dû, son montant diminue tout au long de la durée de remboursement du prêt. Votre assurance payée sur votre prêt le plus court ne changera pas.

En revanche, votre assurance sur votre prêt le plus long vous coûtera plus cher car le capital restant dû diminue plus lentement : les premières mensualités sont moins élevées pour vous permettre d’avoir des mensualités stables sur toute la durée de votre emprunt.

C’est vous qui choisissez d’inclure ou non l’assurance emprunteur dans le lissage de votre prêt immobilier. Dans le cas où votre assurance emprunteur est calculée sur capital fixe, inclure ou non votre assurance emprunteur dans le lissage de prêt ne changera rien au montant que vous aurez à payer.

Votre banque peut vous facturer des frais annexes pour le lissage de votre prêt immobilier. Ces frais peuvent inclure :

• Frais de dossiers
• Frais de modification de contrat
• Frais de remboursement anticipé

Si vous faites appel à un courtier immobilier pour vous aider à mettre en place votre lissage de prêt immobilier alors des frais de courtage peuvent vous être facturés.

🤷 FAQ