Le taux d'endettement : l'essentiel
- Le taux d'endettement rapporte les charges mensuelles aux revenus mensuels du foyer ;
- Le seuil maximum acceptable est fixé à 33 % à 35 %, soit un tiers des revenus environ ;
- Le reste à vivre, la capacité d'épargne et le profil de l'emprunteur peuvent justifier un dépassement ;
- Un rachat de crédit ou un lissage de prêt permet d'abaisser le taux d'endettement ;
- Pour les entreprises, le taux d'endettement est un ratio dettes / capitaux propres.
Taux d'endettement: la définition
Le taux d'endettement représente la part des revenus d'un foyer consacrée au remboursement d'un ou de plusieurs emprunts. Il permet de définir la capacité d'une personne ou d'un ménage à supporter les échéances de crédit tout en disposant d'un reste à vivre suffisant pour les autres dépenses du quotidien.
Pour qu'une demande de prêt soit acceptée, le taux d'endettement ne doit en principe pas dépasser 33%, soit un tiers des revenus. Ce seuil reste indicatif et peut être dépassé dans certains cas particuliers, sous conditions strictes liées au reste à vivre et au profil de l'emprunteur.
Calculer son taux d'endettement
Le calcul du taux d'endettement repose sur un rapport simple entre les charges et les revenus du foyer. Encore faut-il bien définir ce qui rentre dans chaque catégorie.
Ce qui rentre dans le calcul
Les revenus mensuels pris en compte par la banque sont:
- Le salaire net mensuel et les primes régulières ;
- Les rentes perçues ;
- Les éventuelles pensions ;
- Les aides sociales ou aides de l'État ;
- Toute autre source de revenu régulier.
Les charges mensuelles intégrées au calcul sont:
- Le loyer actuel ou la mensualité d'un prêt immobilier en cours ;
- La mensualité du futur crédit immobilier ;
- Les autres crédits en cours (crédit conso, crédit auto) ;
- Les charges incompressibles : électricité, gaz, internet, eau, assurances, transport ;
- Les autres dépenses récurrentes : alimentation, pensions alimentaires.
Bon à savoir
Le calcul du taux d'endettement ne tient compte que des revenus réguliers. Les revenus exceptionnels (primes ponctuelles, héritages) ne sont pas intégrés au ratio mais peuvent alimenter votre reste à vivre mensuel.
La formule du taux d'endettement
La formule est universelle:
Taux d'endettement = (somme des charges mensuelles / somme des revenus mensuels) × 100
Exemple: pour un foyer disposant de 4000€ de revenus mensuels et de 1200€ de charges de crédit (loyer + mensualité future), le taux d'endettement s'élève à: (1200 / 4000) × 100 = 30%.
Estimez la mensualité de votre futur crédit immobilier pour mesurer son impact sur votre taux d'endettement:
Calcul indicatif sur la base d'un crédit amortissable à mensualités constantes. Le TAEG du marché du crédit conso s'étend de 0,90 % à 22 % selon l'offre et le profil de l'emprunteur.
Estimation indicative. Le coût réel dépend de l'offre retenue et de votre profil.
Le reste à vivre, une notion clé
Le reste à vivre désigne les ressources financières restantes après paiement des charges fixes et régulières. En fonction du reste à vivre, le prêteur peut décider d'accorder ou non un crédit même si le taux d'endettement dépasse 33%.
Le taux d'endettement maximum acceptable
Les banquiers acceptent rarement un prêt immobilier ou un crédit à la consommation si le taux d'endettement du demandeur excède le seuil de 33% à 35%. Au-delà, la probabilité d'un refus de prêt augmente fortement.
Autrement dit, les charges de crédit ne doivent pas représenter plus d'un tiers des revenus du foyer. Il existe cependant certains facteurs pouvant faire fléchir le banquier et le pousser à concéder un crédit à un demandeur dont le taux dépasse ce seuil.
Obtenir un prêt avec un taux d'endettement supérieur à 33%
Quatre facteurs peuvent justifier qu'une banque accepte un dossier dont le taux d'endettement dépasse 33%.
Un reste à vivre élevé
Plus les revenus du foyer sont importants, plus le reste à vivre absolu sera élevé en valeur. Un foyer composé de deux adultes avec des emplois stables, cumulant 12000€ de revenus mensuels et un taux d'endettement atteignant 50%, disposera toujours d'un reste à vivre de 6000€. Ce montant est largement suffisant pour le prêteur, qui acceptera le crédit malgré le dépassement de seuil.
Une capacité d'épargne avérée
L'épargne disponible et la capacité d'épargne de l'emprunteur sont étudiées de près. L'épargne, symbole du sérieux financier, représente une sécurité pour le prêteur quant au remboursement des échéances.
Disposer d'une épargne permet à un foyer d'accéder à un prêt dans le cas où son taux d'endettement dépasse 33%: le demandeur a prouvé sa capacité à mettre de l'argent de côté.
Définition de la capacité d'épargne
Pour épargner, les revenus doivent être supérieurs aux charges. La capacité d'épargne est le montant qui peut être mis de côté par un foyer après s'être acquitté de ses dépenses courantes (loyer, mensualité de prêt, charges incompressibles).
Le profil de l'emprunteur
Le profil de l'emprunteur est un facteur important: son âge, sa situation professionnelle et ses habitudes financières. Un emprunteur disposant d'un apport personnel pour son achat immobilier peut prétendre à un prêt avec un taux d'endettement supérieur à 33%.
Les jeunes demandeurs en début de carrière, comme les primo accédants, ont également plus de chances de se voir accorder un crédit: le banquier mise sur une augmentation future des revenus.
Mieux vaut ne pas avoir connu de situation de découvert bancaire dans les 6 mois précédant la demande de prêt.
Définition du primo accédant
Le terme primo accédant désigne une personne ou un foyer sur le point de devenir pour la première fois propriétaire de sa résidence principale. Les personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale dans les deux ans précédant le projet d'achat sont également considérées comme primo accédants, même si elles ont déjà été propriétaires par le passé.
Un saut de charge raisonnable
Le saut de charge représente l'écart entre le loyer actuel et la mensualité du futur prêt immobilier. Par exemple, si l'ancien loyer était de 600€ et l'échéance du crédit atteint 700€, le saut de charge est de 100€. Pour que le banquier cède sur un dépassement du seuil de 33%, ce saut doit rester modéré.
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Rachat de crédit: abaisser son taux d'endettement
Être déjà engagé dans le remboursement d'un prêt ou crédit en cours de demande de prêt immobilier peut jouer en votre défaveur. Le montant de la mensualité de remboursement actuelle est intégré au calcul du taux d'endettement et grève votre capacité d'emprunt.
Le rachat de crédit, qui consiste à abaisser le montant de la mensualité en allongeant la durée de remboursement, offre la possibilité de souscrire à un prêt supplémentaire, dont un prêt immobilier. La mensualité se trouvant plus basse, le taux d'endettement diminue mécaniquement et le banquier est plus à même d'accorder le nouveau prêt.
Un lissage de prêt immobilier peut également remplir cet objectif si vous avez plusieurs prêts à différents taux et durées.
Le taux d'endettement d'une entreprise
Lorsqu'elles débutent une activité, les entreprises ont besoin de financement et peuvent s'endetter. Elles restent également endettées tout au long de leur exploitation pour diverses raisons: dettes fournisseurs, dettes bancaires, financements long terme.
Le taux d'endettement entreprise représente le niveau de dette globale, également appelé ratio d'endettement. Il s'utilise comme indicateur de solidité financière par les banques et les investisseurs.
Formule:
Ratio d'endettement entreprise = (total des dettes / total des capitaux propres) × 100
Un ratio inférieur à 100% indique une entreprise dont les fonds propres couvrent intégralement les dettes: c'est un signal de solidité. Au-delà, l'entreprise peut être considérée comme financièrement fragile selon le secteur et le contexte.
Questions fréquentes sur le taux d'endettement
Quel est le taux d'endettement maximum autorisé ?
Le seuil de référence est fixé à 33% à 35% des revenus mensuels. Au-delà, les banques refusent généralement la demande, sauf si le profil de l'emprunteur (haut revenu, épargne conséquente, jeune actif) justifie un dépassement compatible avec un reste à vivre confortable.
Comment baisser son taux d'endettement avant une demande de prêt ?
Trois leviers principaux: rembourser par anticipation certains crédits en cours, faire un rachat de crédit pour étaler les mensualités sur une plus longue durée, ou attendre une augmentation de revenus avant de déposer le dossier.
Le taux d'endettement inclut-il le futur loyer du logement ?
Non, pour un achat de résidence principale, le loyer actuel disparaît au moment où l'emprunteur devient propriétaire. C'est la mensualité du futur prêt qui le remplace dans le calcul du taux d'endettement. Pour un investissement locatif, les revenus locatifs futurs peuvent au contraire venir réduire le taux d'endettement.
Quels revenus la banque prend-elle en compte ?
La banque retient les revenus réguliers: salaire net, primes régulières, pensions, rentes, aides sociales et autres revenus récurrents. Les revenus exceptionnels (primes ponctuelles, dividendes irréguliers) sont écartés du calcul mais peuvent renforcer le dossier global et alimenter le reste à vivre.
Peut-on emprunter avec un taux d'endettement de 40 % ?
Oui, dans des cas particuliers. Les emprunteurs disposant de revenus élevés et d'un reste à vivre confortable (plusieurs milliers d'euros mensuels après mensualités), d'une épargne importante ou d'un projet d'investissement locatif peuvent voir leur dossier accepté au-delà de 33%. La décision reste à la discrétion de la banque.