Assurance prêt immobilier : calcul du taux et prix moyen selon les garanties

Par Antoine Collin

Expert Crédit

Légalement facultative mais pourtant exigée par tous les organismes prêteur, l’assurance de prêt est un incontournable des démarches pour mener à bien son projet immobilier. Dans ce guide, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur cette assurance crédit : les sinistres couverts, les exclusions de garantie, les taux, prix et méthodes de calcul puis enfin ou la souscrire s’il est possible d’en changer.

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Qu’est-ce qu’une assurance de prêt immobilier ?

Définition assurance emprunteur

L’assurance emprunteur du crédit immobilier est une assurance non obligatoire. Elle permet d’assurer la continuité, en totalité ou en partie, du remboursement des échéances du prêt.

Elle fonctionne sous certaines conditions, mentionnée de manière exhaustive dans le contrat d’assurance. Elle est notamment sollicitée en cas d’incapacité de paiement de la part de l’emprunteur ou co-emprunteur.

Il est également possible de souscrire l’assurance emprunteur lors des demandes de crédits à la consommation :

À quoi sert l’assurance de prêt immobilier ?

Il est essentiel que l’emprunteur se protège contre les aléas de la vie comme la perte son emploi ou l’incapacité de travailler pour invalidité.

Vous l’aurez compris donc, selon les garanties incluses dans le contrat d’assurance, elle protège le prêteur en cas de baisse de revenus soudaine ou de son incapacité, temporaire ou indéfinie à rembourser sa dette. Elle peut être prise en charge en partie ou en intégralité.

L’assurance du prêt immobilier est facultative.
Or refuser de souscrire l’assurance emprunteur lors d’une demande de prêt immobilier peut mener au refus de la demande de financement de la part de l’organisme prêteur.

L’assurance emprunteur est donc presque systématiquement souscrite lors de la contraction d’un prêt immobilier.

Sinistres couverts par l’assurance de prêt immobilier

Les assureurs peuvent proposer plusieurs formules d’assurance conférant différents niveaux de couverture. La couverture minimale obligatoire inclut les garanties suivantes :

• en cas de décès (DC),
• en cas de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA),
• en cas d’invalidité permanente et totale (IPT)
• en cas d’invalidité permanente partielle (IPP)
• en cas d’incapacité temporaire de travail (ITT)

Certains contrats prévoient également une couverture en cas de perte d’emploi (PE). Cela dépend de la formule et de l’organisme assureur.

La majorité de ces garanties sont soumises à un âge limite de validité.

Garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie (DC et PTIA)

En cas de décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie de l’emprunteur assuré, l’assureur va prendre en charge l’intégralité de la dette restante. La garantie décès permet de protéger ses proches en cas de décès.

Si le prêt est contracté avec un co-emprunteur et que les deux emprunteurs sont assurés à 100 %, l’intégralité de la dette est pris en charge. En revanche, si les emprunteurs sont assurés à des taux différents, la prise en charge aura lieu à hauteur du pourcentage prévu dans le contrat d’assurance.

La perte totale et irréversible d’autonomieSelon la définition donnée par le Service Public, il s’agit de “L’impossibilité absolue et définitive d'exercer une activité rémunérée, avec besoin de l'assistance d'une autre personne pour accomplir les actes ordinaires de la vie”.

Garantie invalidité permanente totale et partielle (IPT et IPP)

Pour bénéficier de cette garantie, il est nécessaire de prouver à l’assureur son invalidité permanente, qu’elle soit partielle ou totale : c’est le taux d’invalidité qui déterminera le niveau de couverture prévue au contrat. En général, le taux d’invalidité doit être d’au moins 66 %.

Comment est déterminé le taux d’invalidité ?Le taux d’invalidité est évalué par un médecin choisi par l’assureur selon un barème joint au contrat. Il est possible de demander une expertise judiciaire en cas de désaccord avec le taux d’invalidité déterminé par le médecin.

Garantie incapacité temporaire de travail (ITT)

Suite à un accident grave ou une maladie, l’emprunteur peut se retrouver dans l’incapacité d’exercer son activité professionnelle, pouvant entraîner des difficultés à rembourser les échéances de son crédit immobilier.
Cette incapacité temporaire de travailler doit être totale et justifiée par un arrêt de travail.

La couverture de l’assurance peut s'appliquer sur toute la durée de l’arrêt ou sur une durée limitée, définie dans le contrat d’assurance. La reprise même partielle d’une activité professionnelle met fin à la couverture.

Exception : le contrat peut stipuler qu’en cas de reprise partielle de l’activité pour des raisons thérapeutiques, la couverture reste effective.

Exclusions de garantie des assurances de crédit immobilier

Exclusion de garantie - définitionUne exclusion de garantie est une clause du contrat d’assurance qui annule la couverture initialement prévue en raison d’un évènement particulier. Elle doit être clairement énoncée par l’assureur pour que l’assuré puisse en avoir parfaite connaissance. (Article L112-4 du Code des Assurances).
Les exclusions peuvent être “générales”, c’est-à-dire appliquées par tous les organismes assureurs ou “particulières”, c’est-à-dire qu’elles sont définies à la discrétion de l’assureur.

D’autre part, les garanties perdent leur validité après que l’assuré ait passé un certain âge. Pour les personnes âgées ou aux risques de santés aggravés souhaitant contracter un prêt immobilier et bénéficier d’une couverture, il existe la convention AERAS.

Exclusions de garantie générales liées à des événements extérieurs

Ces exclusions sont appliquées par tous les assureurs dans les contrats d’assurance de prêt.

Elles sont liées aux évènements extérieurs à l’assuré :

• risque de guerre,
• actes terroristes,
• explosion nucléaire,
• sabotage,
• émeutes.

D’autre part, pour la couverture en cas de décès, le suicide de l’assuré avant 1 an d’assurance entraîne la nullité de la garantie. Cependant, si le prêt concerne l’achat de la résidence principale de l’assuré, le risque de suicide est couvert dès la souscription du contrat dans la limite d’un plafond fixé par décret (Article L132-7 du Code des Assurances).

Exclusions de garantie générales liées à un comportement à risque de l’assuré

Cette fois c’est le comportement de l’assuré qui peut jouer sur la validité des garanties. Les exclusions concernent :

• mutilation, blessure volontaire de la part de l’assuré,
• accident, maladie survenu suite à la consommation d’alcool, de stupéfiants ou de médicaments n’ayant pas été prescrits par un professionnel de santé habilité,
• tentative d’escroquerie ou de fraude,
• délit, rixe (sauf en cas de légitime défense).

En cas de perte d’emploi : le départ volontaire de l’assuré ou négocié avec l’employeur ne sont pas couverts, au même titre que la perte de revenus suite à la fin d’un contrat de travail à durée déterminée (incluant les stages, fin de période d’essai, etc.).

Exclusions de garantie particulières des assurances crédit immo

Ces exclusions sont fixées par l’assureur, elles dépendent de l’organisme prêteur. Elles peuvent notamment concerner :

• les personnes exerçant un métier à risque : impliquant le maniement d’armes à feu (forces de l’ordre par exemple), exigeant de prendre régulièrement la route (routier, chauffeur, livreur, etc.), en contact avec des substances chimiques (chimistes, etc.), professions en conditions extrêmes et milieux hostiles (mineur, grutier, pêcheur, pompier, etc.) ;
• les sportifs, professionnels ou non professionnels selon les conditions de pratique, s’il s’agit d’un sport dangereux ou extrême ;
• l’état de santé, les maladies concernant l’état psychiatrique de l’assuré ou les pathologies du dos (lumbago, hernie discale, etc.) ;

Assurance emprunteur, âge et état de santéAvant 45 ans ou pour un prêt immo de moins de 200 000 €, un questionnaire de santé simplifié devra être rempli. Au delà de cet âge ou pour un emprunt plus important, le questionnaire sera plus détaillé et il est indispensable de réponse en toute franchise et ne rien omettre, au risque de se voir exclues des garanties d’assurance en cas de sinistre (fraude à l’assurance).
Selon l’âge de l’emprunteur (après 45 ans), la réalisation d’un examen médical peut être exigée par l’assureur.

Prix, taux et calcul de l’assurance de prêt immobilier

Le coût de l’assurance prêt immobilier est calculé selon un taux, défini dans le contrat d’assurance.
D’une part, le taux de l’assurance de prêt tout comme le taux d’intérêt du crédit immobilier, dépend du profil de l’emprunteur :

• son âge,
• son état de santé : antécédents médicaux, fumeur ou non fumeur, etc.,
• sa situation professionnelle : métier à risque (donnant lieu à une surprime) ou non, types de contrat (CDI, CDD, freelance, intérim, etc.),
• prêt avec ou sans apport personnel,
• s’il pratique un sport à risque (surprime également),
• sa situation familiale.

D’autre part, son prix varie en fonction du montant emprunté et de la durée sur laquelle est échelonnée le prêt.
Le taux annuel effectif d’assurance (TAEA) peut être calculé de deux manière :

• calcul basé sur le capital initial emprunté,
• calcul basé sur le capital restant dû.

En moyenne, les taux d’assurance emprunteur crédit immobilier oscillent entre 0,20 % et 2,00 %.

Calcul du prix de l’assurance sur le capital initial emprunté

Dans cette situation, le taux de l’assurance est appliqué au montant initialement emprunté lors de la souscription du prêt immobilier.
Ainsi, l’assuré paiera tous les mois la même prime pour son assurance de prêt, en même temps que lui sera facturée la mensualité de remboursement de son emprunt.

Cette méthode de calcul est principalement employé lorsque la souscription à l’assurance à lieu simultanément au contrat de crédit immobilier, auprès du même organisme.

Le calcul se fait de la manière suivante : multiplier le montant initial du prêt par le taux de l’assurance, puis le diviser par 100.

Exemple, simulation d’assurance de prêt immobilier calculé sur le capital initial emprunté :

• l’emprunt est de 250 000 €,
• le remboursement se fait sur 15 ans,
• le TAEA est de 0,30 %.

Calcul du prix de l’assurance sur le montant restant dû

Cette méthode de calcul consiste à appliquer le taux d’assurance au montant restant dû au fur et à mesure des remboursements. Il s’agit d’une cotisation dégressive. C’est d’ailleurs ainsi que sont calculés les intérêts du prêt immobilier.

Le montant de l’assurance sera donc très élevé au début du prêt, baissera un peu plus chaque mois après chaque remboursement, pour être plus faible voire nulle lors du solde des dernières échéances.
Elle peut être calculée à l’aide d’un tableau d’amortissement.

Cette méthode de calcul tend à être davantage employée si la souscription à l’assurance de prêt a lieu auprès d’un organisme différent de celui où a été souscrit le crédit immo.

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Où souscrire l’assurance emprunteur du crédit immobilier ? Peut-on la résilier ?

Lorsque l’on contracte un prêt immobilier, la souscription à l’assurance de prêt est souvent imposée et peut constituer une condition d’acceptation du financement, bien que facultative aux yeux de la loi (emprunter sans assurance de pret est très compliqué mais reste possible sous certaines conditions).
Il est possible de souscrire l’assurance emprunteur du crédit immobilier auprès de l’organisme prêteur, ou procéder à la délégation de l’assurance en la souscrivant auprès d’un autre établissement.

Assurer son prêt avec l’organisme prêteur

Tous les établissements financiers proposant des crédits immobiliers ou des crédits à la consommation proposent une assurance de prêt facultative lors de la souscription d’un emprunt.
Dans certains cas, son acceptation peut être un prérequis pour que le prêt soit accordé. Ainsi, l'emprunteur ne peut souscrire à l’assurance emprunteur ailleurs qu’auprès de son prêteur.

Les assurances de crédit proposées par les banques sont généralement calculées en appliquant le TAEA (taux annuel effectif d’assurance) au capital initial emprunté.

En revanche, il aura toujours la possibilité de changer d’assurance emprunteur au cours de la première année d’engagement, ou dans le cadre d'un rachat de crédit immobilier.

Assurer son prêt avec un autre organisme

Il est possible de souscrire son assurance auprès d’une banque ou d’un établissement spécialisé dans les assurances différent du prêteur.
Cependant, le niveau de garantie proposé par l’organisme tiers doit être équivalent à celui exigé par le prêteur.

Les établissements spécialisés dans les assurances ont tendance à appliquer le TAEA au montant restant dû, et non pas au montant initialement emprunté. Ainsi, la cotisation est dégressive.

Avant de souscrire, mieux vaut réaliser plusieurs simulations d’assurance de prêt immobilier auprès de différents acteurs : banques, établissements de crédits ou assureurs.

• Les principales compagnies d’assurances en France :
• Gan
• Axa
• AG2R La Mondiale
• April
• GMF
• Groupama
• MAAF
• MACIF
• MAIF
• Matmut
• MMA
• Direct Assurance

Changer d’assurance emprunteur

Grâce à la loi Hamon de mars 2014, l’assuré dispose d’un an à compter de la date de souscription de son contrat pour changer d’organisme pour celui de son choix.

Le nouveau contrat d’assurance doit cependant présenter les mêmes couvertures, ou un niveau de couverture équivalent, au risque de se voir refuser la conclusion d’un nouveau contrat.

En effet, pour pouvoir résilier son assurance et en changer, le prêteur doit donner son accord. La demande de résiliation se fait en transmettant un courrier recommandé avec accusé de réception à l’assureur. Elle peut être effectuée au maximum 15 jours avant la fin des 12 mois.

Après la première année d’engagement, il reste possible de résilier son assurance de prêt immo et choisir un autre contrat. La résiliation doit avoir lieu au minimum 2 mois avant la date de renouvellement du contrat. Il est donc nécessaire que l’assuré anticipe ses démarches de résiliation pour changer d’assurance de prêt immobilier.

FAQ - Assurance crédit immo

Quand débute l’assurance d’un prêt immobilier ?

L’assurance prêt immobilier débute au moment de la souscription. Les premiers paiements débutent en même temps que les échéances du prêt.
En revanche, il est important d’être vigilant quant aux délais de carence et aux délais de franchise.

• Délais de carence : le délai de carence est la période entre la souscription au contrat d’assurance et le début de validité des garanties, durant laquelle les sinistres ne sont pas couverts par l’assureur. Ce délai oscille entre 1 et 12 mois selon le sinistre.
• Délais de franchise : le délai de franchise de l’assurance de prêt imm obilier correspond à la période entre la déclaration d’un sinistre et le début de l'indemnisation, durant laquelle l’assuré ne perçoit aucune indemnité. Selon le sinistre, ce délai oscille entre 1 et 9 mois.

Comment se faire rembourser l’assurance emprunteur ?

Il est possible de se faire rembourser dans certains cas une partie du montant versé pour l’assurance emprunteur. C’est l’article L331-3 du Code des Assurances qui en dispose, afin de faire “participer les assurés aux bénéfices techniques et financiers qu'elles réalisent”. Ainsi, dans le cas où l’assureur aurait été facturé d’une surprime pour des risques non survenus, l’assureur a l’obligation légale de lui en reverser une partie.
Deux conditions sont à remplir :

• la surprime d’assurance ne doit pas avoir servie au remboursement du prêt immobilier au lieu de l’emprunteur si un sinistre est survenu ;
• le prêt doit avoir été contracté entre 1996 et 2012.

Comment fonctionne l'assurance chômage dans un prêt immobilier ?

L’assurance chômage du prêt immobilier désigne la garantie Perte d’Emploi (PE) du contrat d’assurance. Elle n’est pas incluse dans tous les contrats, il est donc nécessaire de s’assurer d’avoir choisie la bonne formule.

Elle permet la prise en charge des échéances du prêt, partiellement ou totalement, pour une durée limitée ou indéfinie, tout dépend de l’assureur et ce que prévoit le contrat.

Les exclusions de la garantie Perte d’Emploi concernent notamment :

• le départ volontaire du travailleur (démission, abandon de poste, etc.),
• le départ négocié avec l’employeur (rupture conventionnelle, etc.),
• les contrats de travail à durée déterminée (stage, CDD, etc.),
• l’intérim.