Prêt in fine : taux, remboursement et simulation

Dans le cadre d’un prêt in fine, vous ne remboursez que les intérêts d’emprunt et les frais d’assurance tout au long de la durée du prêt et le capital en une seule fois, à l’échéance. Le taux d’intérêt est fixé par la banque mais il est en général plus élevé que pour un prêt amortissable traditionnel. Taux, remboursement et simulation d’emprunt : tout ce que vous devez savoir avant de souscrire à un prêt in fine !

🚀 Le prêt in fine : définition

Un prêt in fine est un type de crédit immobilier dans lequel le paiement des intérêts et le remboursement du capital sont dissociés : tous les mois, vous ne remboursez que les intérêts de votre prêt et vous remboursez le capital emprunté lorsque vous versez la dernière mensualité, à l’échéance du prêt.

Les mensualités seront identiques sur toute la durée de l’emprunt in fine à l’exception de la dernière mensualité qui correspondra à la somme des intérêts et du capital initial emprunté.

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire in fine, le capital emprunté est payé en une seule fois à terme et demande donc un versement important de la part de l’emprunteur.

L’organisme de crédit vous demandera donc, tout au long de la durée du prêt, de vous constituer une épargne en versant tous les mois et durant toute la durée de l’emprunt de l'argent sur un produit de placement associé tels que l’assurance vie ou un PEA. C’est ce qu’on appelle le nantissement.

Le prêt in fine n’a pas de montant maximum. De même, il n’y a pas de durée réglementée minimum ou maximum pour ce type d’emprunt. Néanmoins, les crédits in fine sont en moyenne accordés pour une période allant de 3 à 15 ans.

Le prêt in fine a des conditions d’accès plus strictes qu’un prêt amortissable : une forte stabilité financière est exigée ainsi qu’un apport personnel équivalent à 30% du capital emprunté. Si vous souhaitez réaliser un prêt immobilier sans apport, le prêt in fine n'est pas recommandé !

Le prêt in fine est donc réservé en général aux personnes souhaitant réaliser un investissement locatif et disposant d’un apport personnel important. Il convient aux ménages fortement imposés avec une tranche d’imposition supérieure à 30% mais il est peu intéressant si vous souhaitez acheter une résidence principale et il peut être très contraignant si vous souhaitez acheter seul.

📈 Quel taux pour votre crédit in fine en 2024 ?

Le prêt in fine est souvent proposé à des taux supérieurs aux taux de crédits amortissables : +30% en moyenne.

En effet, la banque suit l'évolution des taux immobiliers et prend un risque plus important avec un emprunt in fine que dans le cadre d’un emprunt classique.

Dans les faits, les taux de crédit in fine sont des taux fixes établis par les banques et les établissements de crédit et dépendent de vos projets, de vos revenus et de votre patrimoine. Il est donc compliqué de donner une réelle estimation.

Néanmoins, les taux de prêt immobilier sont encadrés par un taux d’usure fixé par l’Etat au-delà duquel les banques ne sont pas autorisées à vous faire une offre de crédit. En mai 2025, le taux d'usure max est de 22,32%.

👉 Un courtier en crédit immobilier pourra vous renseigner et trouver la meilleure offre pour votre prêt in fine.

🙋‍♂️ Comment rembourser votre prêt immobilier in fine ?

Pour rembourser votre prêt immobilier in fine, vous devez rembourser les intérêts de votre emprunt à chaque échéance mensuelle et le capital emprunté à la fin du prêt.

En début de prêt, il vous sera demandé d'effectuer un apport personnel équivalent à 30% du capital emprunté. Cette somme peut varier entre 10% et 50% de la somme empruntée en fonction de votre situation.

Mensuellement et tout au long du crédit, cette somme alimentera votre compte d’épargne jusqu’à atteindre 100% de la somme prêtée afin de pouvoir solder le crédit.

De cette manière, la banque s’assure qu’au terme du contrat vous serez en mesure de rembourser le capital emprunté. On parle de nantissement : c’est la banque qui est bénéficiaire de votre assurance vie. Il peut s’agir d’un placement sous forme de versement initial unique ou sous forme de versement mensuel.

À l'échéance du prêt, si la somme bloquée est supérieure au capital emprunté alors l’emprunteur peut garder l'excédent. En revanche, si au terme du contrat, les fonds ne sont pas suffisants pour rembourser le capital, l’emprunteur devra s’acquitter de la différence.

⚠️ Attention : les fonds nantis ou les fonds placés sur votre assurance-vie ne sont plus disponibles. Il vous faudra demander à votre banque si vous souhaitez retirer un certain montant.

Le coût total d’un prêt in fine est potentiellement plus élevé car les intérêts sont calculés sur un capital constant.

En effet, dans le cadre d’un prêt amortissable classique, dans les premières années, les intérêts sont prédominants. Puis, la tendance s’inverse et vous remboursez de plus en plus de capital comme le montre l’exemple ci-dessous.

Exemple d’un prêt amortissable classique :

• Montant du prêt : 250 000 euros
• Durée du prêt : 20 ans (240 mensualités)
• Taux d’intérêt annuel : 3,80%

👉 Au fil du temps, le montant des mensualités reste le même tandis que la part des intérêts diminue et celle du remboursement du capital augmente.

Dans le cadre d’un prêt in fine, nous obtenons le tableau suivant pour un prêt de 25 000 euros sur 20 ans avec un taux d’intérêt annuel de 3,80%.

👉 Au fil du temps, le montant des mensualités reste égal au montant des intérêts alors que le capital a remboursé ne bouge pas.

📈 Prêt in fine : simulation et calcul

Vous souhaitez emprunter 250 000 euros sur 20 ans à un taux de 3,80% avec une assurance de 0,30%. Votre taux global est donc de 4,10%.

Le prêteur vous demande un nantissement de 40% soit 100 000 euros. Vous pouvez placer cette somme en une seule fois ou en effectuant des versements mensuels de 600 euros.

Si vous versez cette somme en une seule fois, vous payez chaque mois seulement les intérêts sur le montant total du prêt, soit 250 000 euros.

Avec un taux d’intérêt de 3,80% cela représente 792€ d’intérêts mensuels et une prime d’assurance mensuelle de 75€. De plus, chaque mois vous devez placer 600€ sur votre contrat d’assurance vie.

Votre mensualité totale sera donc égale à :

Soit 792€ + 75€ + 600€ = 1467€ de mensualités.

Vous pouvez compléter votre simulation de prêt immobilier en calculant votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt ainsi que les frais de notaire. Vous pouvez également découvrir les autres prêts auxquels vous êtes éligible : PTZ, prêt relais ou encore crédit construction.

⚖️ Avantages et inconvénients du prêt in fine

Le prêt in fine permet de bénéficier de mensualités plus faibles et de réduire votre taux d’imposition sur vos revenus fonciers. Cependant, ce type de prêt est souvent associé à des conditions d’accès restrictives et un taux d’intérêt et un coût total plus élevés.

⚠️ Attention : les indemnités de remboursement anticipé peuvent être très élevées dans le cadre d’un prêt in fine.

La loi indique que les indemnités de remboursement anticipé ne peuvent pas excéder 6 mois d’intérêts ou 3% du capital restant à rembourser. Dans le cadre du prêt in fine, ces deux éléments sont plus importants que dans un prêt amortissable.

🤔 Que choisir entre un prêt in fine et un prêt amortissable ?

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et que vous souhaitez maximiser votre capacité d’emprunt alors le prêt in fine est fait pour vous. En revanche, tournez vous vers le prêt amortissable si vous souhaitez acheter votre résidence principale et réduire progressivement votre dette.

Mais, un prêt in fine sera plus cher qu’un prêt amortissable car vous payez des intérêts sur un capital qui reste fixe tout au long de la durée du prêt. Mais, les mensualités d’un crédit in fine seront moins élevées.

📌 Exemple :

• Montant du prêt : 200 000€
• Durée du prêt : 20 ans
• Taux d’intérêt annuel : 2.5%