Prêt in fine : taux, remboursement et simulation

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Dans le cadre d’un prêt in fine, vous ne remboursez que les intérêts d’emprunt et les frais d’assurance tout au long de la durée du prêt et le capital en une seule fois, à l’échéance. Le taux d’intérêt est fixé par la banque mais il est en général plus élevé que pour un prêt amortissable traditionnel. Taux, remboursement et simulation d’emprunt : tout ce que vous devez savoir avant de souscrire à un prêt in fine !

Prêt in fine : ce que vous devez savoir
🙋‍♂️ Définition prêt in fineUn prêt in fine est un prêt immobilier pour lequel vous remboursez le capital uniquement à la fin de la période du prêt. Jusqu’à la date d’échéance, vous ne remboursez que les intérêts sur le capital emprunté.
🚀 Pourquoi choisir un prêt in fine plutôt qu’un prêt amortissable ? 
  • Mensualités plus faibles
  • Possibilité de déduire fiscalement les intérêts
  • Gestion plus flexible de votre patrimoine
📈 Quel est le taux d’intérêt d’un prêt in fine ? Le taux d’intérêt d’un prêt in fine est souvent supérieur aux taux de crédits amortissables : +30% en moyenne.
🏦 Comment rembourser un prêt in fine ? L’emprunteur paie mensuellement les intérêts du prêt. Le capital emprunté est remboursé à la fin de la période du prêt par le biais de fonds propres (assurance vie ou PEA).
💸 Combien coûte un prêt in fine ? Un prêt in fine coûte plus cher qu’un prêt amortissable car durant toute la durée du prêt vous payez des intérêts sur le capital emprunté qui reste le même (non amortissable).
🙋‍♂️ Le prêt in fine, pour qui ? Pour ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif, disposent d’un apport personnel important ou les ménages fortement imposés.

🚀 Le prêt in fine : définition

Un prêt in fine est un type de crédit immobilier dans lequel le paiement des intérêts et le remboursement du capital sont dissociés : tous les mois, vous ne remboursez que les intérêts de votre prêt et vous remboursez le capital emprunté lorsque vous versez la dernière mensualité, à l’échéance du prêt.

Les mensualités seront identiques sur toute la durée de l’emprunt in fine à l’exception de la dernière mensualité qui correspondra à la somme des intérêts et du capital initial emprunté.

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire in fine, le capital emprunté est payé en une seule fois à terme et demande donc un versement important de la part de l’emprunteur.

L’organisme de crédit vous demandera donc, tout au long de la durée du prêt, de vous constituer une épargne en versant tous les mois et durant toute la durée de l’emprunt de l'argent sur un produit de placement associé tels que l’assurance vie ou un PEA. C’est ce qu’on appelle le nantissement.

Le prêt in fine n’a pas de montant maximum. De même, il n’y a pas de durée réglementée minimum ou maximum pour ce type d’emprunt. Néanmoins, les crédits in fine sont en moyenne accordés pour une période allant de 3 à 15 ans.

Le prêt in fine a des conditions d’accès plus strictes qu’un prêt amortissable : une forte stabilité financière est exigée ainsi qu’un apport personnel équivalent à 30% du capital emprunté. Si vous souhaitez réaliser un prêt immobilier sans apport, le prêt in fine n'est pas recommandé !

Le prêt in fine est donc réservé en général aux personnes souhaitant réaliser un investissement locatif et disposant d’un apport personnel important. Il convient aux ménages fortement imposés avec une tranche d’imposition supérieure à 30% mais il est peu intéressant si vous souhaitez acheter une résidence principale.

📌 Qu’est ce que le crédit hypothécaire in fine ? :

Le crédit hypothécaire in fine a une garantie de crédit immobilier différente d’un prêt in fine classique. Au lieu d’avoir recours au nantissement, l’emprunteur met en garantie un bien immobilier : ce bien reste hypothéqué tout au long de la durée du prêt. Si l’emprunteur ne parvient pas à rembourser le prêt conformément aux modalités convenues, le prêteur a le droit de saisir le bien immobilier pour recouvrer ses pertes.

📈 Quel taux pour votre crédit in fine en 2024 ?

Le prêt in fine est souvent proposé à des taux supérieurs aux taux de crédits amortissables : +30% en moyenne.

En effet, la banque suit l'évolution des taux immobiliers et prend un risque plus important avec un emprunt in fine que dans le cadre d’un emprunt classique.

Dans les faits, les taux de crédit in fine sont fixés par les banques et les établissements de crédit et dépendent de vos projets, de vos revenus et de votre patrimoine. Il est donc compliqué de donner une réelle estimation.

Néanmoins, les taux de prêt immobilier sont encadrés par un taux d’usure fixé par l’Etat au-delà duquel les banques ne sont pas autorisées à vous faire une offre de crédit. En juin 2024, le taux d'usure max est de 22,32%.

👉 Un courtier en crédit immobilier pourra vous renseigner et trouver la meilleure offre pour votre prêt in fine.

📌 Dois-je souscrire à une assurance emprunteur pour mon prêt in fine ?  :

Oui, pour votre crédit in fine vous devez souscrire à une assurance de prêt immobilier invalidité-décès qui vous couvre contre un éventuel accident de la vie. Vous pouvez faire le choix de souscrire à une assurance emprunteur auprès d’un autre établissement que celui qui vous finance le prêt.

🙋‍♂️ Comment rembourser votre prêt immobilier in fine ?

Pour rembourser votre prêt immobilier in fine, vous devez rembourser les intérêts de votre emprunt à chaque échéance mensuelle et le capital emprunté à la fin du prêt.

En début de prêt, il vous sera demandé d'effectuer un apport personnel équivalent à 30% du capital emprunté. Cette somme peut varier entre 10% et 50% de la somme empruntée en fonction de votre situation.

Mensuellement et tout au long du crédit, cette somme alimentera votre compte d’épargne jusqu’à atteindre 100% de la somme prêtée afin de pouvoir solder le crédit.

De cette manière, la banque s’assure qu’au terme du contrat vous serez en mesure de rembourser le capital emprunté. On parle de nantissement : c’est la banque qui est bénéficiaire de votre assurance vie. Il peut s’agir d’un placement sous forme de versement initial unique ou sous forme de versement mensuel.

📌 Bon à savoir  :

L’assurance vie en fonds euros est souvent privilégiée comme placement d’épargne car le capital que vous placez est garanti contrairement au PEA par exemple.

À l'échéance du prêt, si la somme bloquée est supérieure au capital emprunté alors l’emprunteur peut garder l'excédent. En revanche, si au terme du contrat, les fonds ne sont pas suffisants pour rembourser le capital, l’emprunteur devra s’acquitter de la différence.

⚠️ Attention : les fonds nantis ou les fonds placés sur votre assurance-vie ne sont plus disponibles. Il vous faudra demander à votre banque si vous souhaitez retirer un certain montant.

Le coût total d’un prêt in fine est potentiellement plus élevé car les intérêts sont calculés sur un capital constant.

En effet, dans le cadre d’un prêt amortissable classique, dans les premières années, les intérêts sont prédominants. Puis, la tendance s’inverse et vous remboursez de plus en plus de capital comme le montre l’exemple ci-dessous.

Exemple d’un prêt amortissable classique :

  • Montant du prêt : 250 000 euros
  • Durée du prêt : 20 ans (240 mensualités)
  • Taux d’intérêt annuel : 3,80%
📅 Année💸 Mensualités📉 Intérêts📈Remboursement capital
11490,69€791,67€688,14€
21490,69€749,34€730,47€
............
101490,69€288,16€1191,78€
151490,69€97,06€1382,88€
201490,69€0,75€1479,19€

👉 Au fil du temps, le montant des mensualités reste le même tandis que la part des intérêts diminue et celle du remboursement du capital augmente.

Dans le cadre d’un prêt in fine, nous obtenons le tableau suivant pour un prêt de 25 000 euros sur 20 ans avec un taux d’intérêt annuel de 3,80%.

📅 Année💸 Mensualités📉 Intérêts📈Remboursement capital
1791,67€791,67€0€
2791,67€791,67€0€
............
10791,67€791,67€0€
15791,67€791,67€0€
2025791,67€791,67€25000€

👉 Au fil du temps, le montant des mensualités reste égal au montant des intérêts alors que le capital a remboursé ne bouge pas.

📈 Prêt in fine : simulation et calcul

Vous souhaitez emprunter 250 000 euros sur 20 ans à un taux de 3,80% avec une assurance de 0,30%. Votre taux global est donc de 4,10%.

Le prêteur vous demande un nantissement de 40% soit 100 000 euros. Vous pouvez placer cette somme en une seule fois ou en effectuant des versements mensuels de 600 euros.

Si vous versez cette somme en une seule fois, vous payez chaque mois seulement les intérêts sur le montant total du prêt, soit 250 000 euros.

Avec un taux d’intérêt de 3,80% cela représente 792€ d’intérêts mensuels et une prime d’assurance mensuelle de 75€. De plus, chaque mois vous devez placer 600€ sur votre contrat d’assurance vie.

Votre mensualité totale sera donc égale à :

Mensualité prêt in fine = intérêts mensuels + prime d’assurance + nantissement

Soit 792€ + 75€ + 600€ = 1467€ de mensualités.

Vous pouvez compléter votre simulation de prêt immobilier en calculant votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt ainsi que les frais de notaire. Vous pouvez également découvrir les autres prêts auxquels vous êtes éligible : PTZ, prêt relais, éco prêt à taux zéro.

⚖️ Avantages et inconvénients du prêt in fine

Le prêt in fine permet de bénéficier de mensualités plus faibles et de réduire votre taux d’imposition sur vos revenus fonciers. Cependant, ce type de prêt est souvent associé à des conditions d’accès restrictives et un taux d’intérêt et un coût total plus élevés.

🚀 Avantages du prêt in fine🙄 Inconvénients du crédit in fine
  • Mensualités moins élevées qu’un prêt amortissable classique
  • Réduction du taux d’imposition sur les revenus fonciers
  • Exemption de l’impôt sur la fortune immobilière en fonction du montant de l’emprunt.
  • Conditions d’accès restrictives : patrimoine important nécessaire ou revenus élevés
  • Taux plus élevé
  • Crédit peu favorable lorsque les taux sont bas : le rendement de l’épargne doit être suffisant pour couvrir le capital à rembourser à échéance.
  • Coût total plus élevé
  • Indemnités de remboursement anticipé potentiellement élevées.

⚠️ Attention : les indemnités de remboursement anticipé peuvent être très élevées dans le cadre d’un prêt in fine.

La loi indique que les indemnités de remboursement anticipé ne peuvent pas excéder 6 mois d’intérêts ou 3% du capital restant à rembourser. Dans le cadre du prêt in fine, ces deux éléments sont plus importants que dans un prêt amortissable.

🤔 Que choisir entre un prêt in fine et un prêt amortissable ?

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et que vous souhaitez maximiser votre capacité d’emprunt alors le prêt in fine est fait pour vous. En revanche, tournez vous vers le prêt amortissable si vous souhaitez acheter votre résidence principale et réduire progressivement votre dette.

 Prêt in finePrêt amortissable
💸 Impact sur les mensualitésLes mensualités sont toujours les mêmes sauf la dernière qui est très élevée (intérêts + capital emprunté).Les mensualités sont toujours les mêmes et comprennent les intérêts et le capital emprunté.
🙋‍♂️ Dans quelle situation y avoir recours ? 
  • Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif.
  • Vous avez un apport initial important.
  • Vous souhaitez maximiser votre capacité d’emprunt tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
  • Vous souhaitez investir votre argent dans d’autres projets grâce à des mensualités plus faibles.
  • Vous souhaitez acheter votre résidence principale.
  • Vous avez un revenu stable et vous souhaitez réduire progressivement votre dette.
  • Vous souhaitez avoir une certaine visibilité financière grâce à des mensualités constantes.

Mais, un prêt in fine sera plus cher qu’un prêt amortissable car vous payez des intérêts sur un capital qui reste fixe tout au long de la durée du prêt. Mais, les mensualités d’un crédit in fine seront moins élevées.

📌 Exemple :

  • Montant du prêt : 200 000€
  • Durée du prêt : 20 ans
  • Taux d’intérêt annuel : 2.5%
Prêt amortissable vs prêt in fine : quel coût total ?
💸Mensualités Prêt in finePrêt amortissable
 Mensualités (intérêts)Capital restant dûMensualités (intérêts)Capital restant dû
1416,67€200 000€1 210€199 207€
2416,67€200 000€1 210€198 412€
...............
20205 000€0€1 210€0€
Coût des intérêts100 000€90 400€
Coût total du prêt (capital + intérêts)100 000€ + 200 000€ = 300 000€90 400€ + 200 000€ = 290 400€

❓ FAQ

🙋‍♂️Quelles sont les garanties possibles avec un prêt in fine ?

Il y a deux types de garantie possible sur un prêt in fine : le nantissement (via un placement financier) ou l’hypothèque. Le nantissement permet à la banque de saisir des placements financiers comme une assurance vie d’un montant équivalent au capital emprunté. L’hypothèque vous permet de mettre en garantie un bien immobilier : ce bien reste hypothéqué tout au long de la durée du prêt. Si l’emprunteur ne parvient pas à rembourser le prêt conformément aux modalités convenues, le prêteur a le droit de saisir le bien immobilier pour recouvrer ses pertes.

💰 Comment rembourser un prêt in fine ?

Pour rembourser un prêt in fine, vous devez effectuer des paiements mensuels qui couvrent les intérêts de votre prêt. Vous remboursez la totalité du capital emprunté à l’échéance du prêt, généralement par le biais de fonds propres comme une assurance vie ou un PEA.

🚀 Quel intérêt de faire un crédit in fine ?

Faire un crédit in fine vous permet de bénéficier de mensualités plus faibles, car seuls les intérêts sont payés chaque mois. Avec le prêt in fine, vous conservez plus de trésorerie et vous optimisez ainsi vos capacités d'investissement. Finalement, le prêt in fine vous offre des avantages fiscaux car vos revenus fonciers ne sont pas imposés durant le remboursement du prêt.

🤝 Est-il possible de renégocier un prêt in fine ?

Il est possible de renégocier un prêt in fine. Vous pouvez notamment le transformer en prêt immobilier classique et l’argent que vous avez placé pour le nantissement servira à rembourser une partie de votre crédit. Dans tous les cas, l’opération comporte des frais qu’il vous faudra considérer. Consultez notre guide pour renégocier votre prêt immobilier dans les meilleures conditions.