Le prêt immobilier sans assurance est-il possible ?

Par Eglantine Tamet

Spécialiste Assurance Habitation et Assurance Emprunteur

En théorie, il est possible d'obtenir un prêt immobilier sans assurance. Aucun texte de loi ne mentionne l'obligation d'assurance du prêt immo. Mais, en pratique, les organismes prêteurs demandent toujours une garantie pour octroyer un crédit immo. Pourquoi garantir son prêt immo est important et quelles sont les solutions pour emprunter sans assurance ? Nos experts vous expliquent !

⚖️ Assurance de prêt : est-ce obligatoire pour emprunter ?

À ce jour, il n'existe aucun texte de loi qui lie le prêt immobilier à une assurance obligatoire. Théoriquement, il est donc possible d'emprunter sans assurance ! Toutefois, l'ensemble des organismes bancaires considèrent l'assurance comme la condition indispensable pour éviter un refus de crédit immobilier.

Le prêt immobilier est un crédit sur le long terme qui engage une grosse somme d'argent. Pour se protéger d'une possible défaillance de l'emprunteur face aux accidents de la vie (décès, invalidité, perte d'emploi), les banques demandent toujours des garanties solides. Elles exigent donc une assurance obligatoire pour couvrir le prêt immobilier en cas de défaut de paiement !

❌ Quel risque pour un prêt immobilier sans assurance ?

Si l'assurance d'un crédit immo est rendue obligatoire par les banques pour compenser l'absence de paiement, elle apporte aussi une protection pour l'emprunteur. Faire un prêt sans assurance, c'est risquer de se retrouver dans l'impossibilité de payer vos mensualités de remboursement et donc de vous endetter, et dans les cas les plus critiques devenir interdit bancaire. C'est à ce niveau que l'assurance emprunteur est cruciale puisqu'elle offre différentes garanties, toujours incluses :

• Garantie décès : remboursement de votre crédit en cas de décès de l'emprunteur
• Garantie Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA)
• Garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP)
• Incapacité Temporaire de Travail (ITT)

En plus de ces garanties obligatoires de l'assurance emprunteur, vous pouvez souscrire en option la Garantie Invalidité Professionnelle (IP), la garantie Maladies non objectivables (MNO) et la Garantie Perte d'Emploi !

❓ Dans quel cas faire un prêt immobilier sans assurance ?

Il existe plusieurs raisons qui peuvent inciter à emprunter sans assurance.

Refus de l’assureur

Vous recherchez à faire un prêt immobilier sans assurance après plusieurs refus ? Il est possible que votre profil ne correspond pas aux critères d'acceptation des assurances emprunteurs pour plusieurs raisons :

1. Votre âge : les banques évaluent votre âge à la fin du remboursement de votre crédit immobilier. Ainsi, lorsque vous contractez un crédit après 60 ans obtenir une assurance prêt immobilier pour sénior est plus compliqué.
2. Votre profil médical à risque : si un assureur refuse de vous assurer par rapport à votre état de santé, il enclenchera automatiquement une demande de convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) qui facilite l'accès d'emprunt aux personnes en situation de handicap ou présentant des risques de santé. Attention, ce dispositif vous donne accès à une assurance emprunteur moyennant une surprime !
3. Vous exercez une profession à risque (pompier, pilote de ligne, gendarme, etc.)
4. Vous présentez un dossier bancaire fragile (découvert, surendettement)

La fin du questionnaire médical ? La loi Lemoine de mars 2022 met fin au questionnaire médical obligatoire de l'assurance emprunteur. Pour les prêts de moins de 200 000 € par part, remboursés avant 60 ans, la sélection médicale en assurance de prêt n'est plus obligatoire.

Prime d’assurance trop élevée

Le crédit immobilier sans assurance présente surtout l'avantage de réduire son coût d'emprunt. Effectivement, assurer son prêt immobilier représente en moyenne 30 % du coût total de crédit. C'est pourquoi bon nombre de personnes cherchent à emprunter sans assurance !

Si en plus, vous présentez un risque plus élevé par rapport à votre âge ou à votre état de santé, la prime d'assurance peut être assez conséquente. Dans ce cas, plusieurs solutions s'offrent à vous :

• Souscrire une assurance de prêt en acceptant d'exclure certaines garanties et donc de ne pas bénéficier d'une prise en charge financière le cas échéant (par exemple, vous acceptez que l'assurance emprunteur ne prenne pas le relais si vous subissez une invalidité due à une maladie en particulier)
• Acceptez de payer une surprime sur votre assurance emprunteur face aux risques que vous présentez
• Vous comparez plusieurs offres de différents assureurs afin de trouver un contrat d'assurance emprunteur au meilleur prix et avec les meilleures garanties
• Optez pour une offre de contrat groupe individuelle pour baisser le tarif de votre prime d'assurance emprunteur

Changer d'assurance emprunteur c'est possible ! Depuis le vote de la loi Lagarde en 2010, l'emprunteur peut choisir l'assurance de son prêt. Appelée délégation d'assurance, cette mesure allège l'obligation d'assurance du prêt immobilier en donnant la possibilité à l'emprunteur de choisir son organisme d'assurance emprunteur. En clair, vous pouvez signer un prêt immobilier dans une banque et souscrire un contrat d'assurance de prêt dans un autre organisme ! Pour changer d'assurance emprunteur, la loi Bourquin et la loi Hamon permettent de résilier votre contrat facilement dès la première année de cotisation.

Le risque est déjà couvert

Certaines fois, les garanties proposées dans l'assurance emprunteur obligatoire font doublon. Par exemple, il se peut que vous bénéficiiez d'un contrat prévoyance dans votre entreprise qui couvre les mêmes risques ! Vous pouvez aussi considérer que votre patrimoine financier est suffisant pour emprunter sans assurance.

Même dans ces conditions, il sera pourtant difficile d'obtenir un prêt immobilier sans souscrire une assurance. Il faudrait pour cela que votre assurance actuelle propose les mêmes garanties, et ce, pendant toute la durée de votre crédit. Concernant votre épargne personnelle, le crédit immobilier sans assurance est octroyé dans des cas très exceptionnels pour des personnes très fortunées !

💡 Crédit immo sans assurance : quelles alternatives ?

Une banque peut quand même accorder un prêt immo sans assurance si l'emprunteur contracte une autre garantie de prêt solide. En voici quelques exemples : 

Caution bancaire

Il s'agit de désigner un tiers qui se porte garant de votre prêt immobilier. Il peut s'agir d'un proche qui dispose d'une situation financière très confortable ou d'un organisme de caution.

Soyez vigilant par rapport au montant maximum autorisé en choisissant la caution bancaire pour un prêt immobilier sans assurance ! Il est essentiel de vous renseigner en amont sur les modalités d'acceptation de ce type de garantie bancaire.

Nantissement

Le nantissement permet de faire un prêt immobilier sans assurance en garantissant votre crédit par un bien immobilier, mobilier ou par un placement financier comme une assurance-vie. En cas de problèmes financiers, la banque est alors autorisée à saisir le bien mis en garantie !

Hypothèque

L'hypothèque pour garantir un prêt immobilier sans assurance consiste à mettre en gage un patrimoine immobilier à forte valeur. En effet, votre crédit immobilier ne doit pas dépasser la moitié de la valeur hypothécaire de votre bien ! En clair, si vous demandez à emprunter 200 000 €, la maison ou l'appartement mis en hypothèque doit être estimé a minima à 400 000 € !