Refus de prêt immobilier : que faire ?

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Taux d’endettement trop important, taux supérieur au taux d’usure, situation professionnelle instable, apport personnel insuffisant, refus de caution ou profil santé risqué : les raisons d’un refus de prêt immobilier sont nombreuses. Si votre demande de prêt immobilier est refusée, consultez votre banque pour obtenir une attestation de refus de prêt rapidement. Sachez que votre crédit immobilier peut être refusé même si la banque donne préalablement son accord de principe.

Refus de prêt immobilier : ce que vous devez savoir
❌ Pourquoi ma demande de prêt immobilier a-t-elle été refusée ?

Les raisons principales d’un refus de prêt immobilier sont :

  • Taux d’endettement trop élevé
  • Taux supérieur au taux d’usure
  • Situation professionnelle instable
  • Apport personnelle insuffisant
  • Refus de caution
  • Refus d’assurance emprunteur
🤷‍♂️ Que dois-je faire après un refus de prêt immobilier ?Demandez des explications détaillées à votre conseiller bancaire pour comprendre les raisons de votre refus et assainissez votre dossier puis sollicitez une autre banque.
💡 Comment améliorer mon dossier pour obtenir un prêt immobilier après un refus ?Vous pouvez améliorer votre dossier en augmentant votre apport personnel, en réduisant vos dettes ou en stabilisant votre situation professionnelle.
⏳ Combien de temps après un refus de crédit immobilier dois-je attendre avant de refaire une demande ? Il n’y a pas de délai réglementaire à respecter mais il est conseillé de prendre le temps d’étudier et d’améliorer votre dossier avant de refaire une demande.
🤝 Quelles sont les alternatives au prêt immobilier traditionnel si mon emprunt est refusé ?Si votre prêt immobilier classique est refusé, vous pouvez opter pour un prêt relais, un prêt entre particuliers ou du crowdfunding immobilier.

❌ Les principales raisons d'un refus de prêt

Taux d’endettement trop important, taux d’usure, situation professionnelle instable, apport personnel insuffisant, refus de caution ou profil santé risqué : les raisons d’un refus de prêt immobilier sont nombreuses.

📉 Profil risqué avec un taux d'endettement trop important

Si votre taux d’endettement dépasse 33%, votre profil est considéré comme risqué et votre prêt immobilier sera refusé.

Les banques évaluent le ratio entre vos revenus et vos charges mensuelles. Vous ne pourrez pas emprunter si votre taux d’endettement dépasse 33% de vos revenus nets mensuels car l’établissement prêteur considérera que vous vous exposez un risque de surendettement.

📌 Exemple :

Un ménage a des revenus nets mensuels de 3000 euros et des charges mensuelles (crédits, loyers, etc) de 1200 euros alors son reste à vivre sera de 3000-1200 = 1800€ et son taux d’endettement sera de 1200€/3000€ = 40%.

🏠 Profil risqué avec un taux supérieur au taux d'usure

Si votre banque vous propose un prêt avec un TAEG (Taux Annuel Effectif Global) supérieur au taux d'usure, votre demande de prêt immobilier sera refusée.

Le taux d’usure est le taux maximum légal auquel une banque peut vous accorder un prêt immobilier. Il est fixé trimestriellement par la Banque de France et varie en fonction du montant et de la durée de votre prêt.

🏠 Quel est le taux d’usure en juillet 2024 ?
💰 Type de prêt🔍 Taux d’usure en juillet 2024
Crédit immobilier < 10 ans4,56%
Crédit immobilier entre 10 ans et 20 ans6,13%
Crédit immobilier > 20 ans6,39%
Crédit à taux variable5,85%
Crédit relais6,76%

Si votre prêt immobilier est refusé car le taux est supérieur au taux d’usure, vous pouvez renégocier votre taux d’assurance emprunteur pour faire baisser votre TAEG, réduire la durée de votre prêt ou augmenter votre apport personnel.

📌 Exemple :

Votre demande de prêt pour un montant de 100 000 euros sur 25 ans est refusée car le TAEG proposé est de 6,5% (supérieur au taux d’usure de 6,39%). En augmentant votre apport personnel de 20 000 euros, vous réduisez le prêt à 80 000 euros, ce qui pourrait permettre d’obtenir un taux d’intérêt plus favorable.

💼 Situation professionnelle instable

Une situation professionnelle instable et des revenus irréguliers peuvent être un motif de refus de prêt immobilier.

Les banques préfèrent les emprunteurs ayant un emploi stable ou un CDI. Les personnes en CDD, intérimaires ou les travailleurs indépendants peuvent avoir plus de difficultés à obtenir un prêt car ils perçoivent des revenus irréguliers.

La durée de votre emploi est également examinée par les banques. Présenter plus de 3 ans d’ancienneté sur votre contrat de travail joue en votre faveur.

💡 Bon à savoir : Si vous êtes travailleur indépendant, vous pouvez améliorer vos chances d’obtenir un prêt en fournissant des preuves de revenus stables sur au moins trois ans ainsi que des contrats futurs qui garantissent une continuité de votre activité.

💰 Apport personnel insuffisant

Si votre apport personnel est inférieur à 10%, votre demande de prêt sera probablement refusée.

L’apport personnel montre la capacité de l’emprunteur à épargner. Un apport personnel de minimum 10% du montant du prêt est recommandé. L’apport idéal est de 20%-30% du montant emprunté.

👉 Pour augmenter votre apport personnel vous pouvez envisager de faire un prêt familial ou un prêt entre particuliers.

💸 Refus de caution ou de garantie

Une banque peut vous obliger à souscrire à une garantie ou caution de crédit immobilier. En cas de refus de caution, la banque peut refuser votre crédit.

Il existe plusieurs types d’organismes de cautionnement comme la SACCEF, le CNP ou le Crédit Logement. Ces organismes peuvent refuser de se porter caution si les capacités de remboursement du crédit par l’emprunteur semblent insuffisantes.

👉 En cas de refus de caution ou de garantie, vous pouvez opter pour une caution solidaire ou opter pour une garantie alternative comme le prêt hypothécaire ou la garantie réelle.

💊 Profil santé risqué pour assurer le prêt et l'emprunteur

L’ assurance emprunteur peut également être la cause du refus de votre prêt immobilier.

L’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire pour obtenir un prêt immobilier mais les banques l’exigent. La banque vous demandera deux garanties minimales : la garantie décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).

Votre assurance emprunteur peut vous être refusée si :

  • Vous pratiquez un sport à risque
  • Vous exercez un métier dangereux
  • Vous présentez des antécédents graves de santé
  • Vous souffrez d’une maladie
  • Vous avez eu un accident grave

Si votre assurance emprunteur n’est pas validée, votre prêt immobilier sera refusé obligatoirement.

👉 Si vous avez ou avez eu un risque aggravé de santé à cause d’une maladie ou d’un handicap, consultez la convention AERAS qui peut vous permettre de tout de même souscrire à une assurance emprunteur.

📝 Attestation de refus de prêt immobilier : comment l'obtenir ?

Obtenir une attestation de refus de prêt immobilier est nécessaire pour résilier une promesse de vente sans pénalité.

L’attestation de refus de prêt immobilier est un document officiel délivré par une banque ou un établissement financier indiquant que votre demande de prêt est refusée.

Obtenir un refus de prêt rapidement est essentiel pour informer le notaire ou le rédacteur de la promesse de vente pour faire annuler la vente. À cette occasion, l’acheteur doit fournir l’attestation délivrée par la banque comme preuve formelle du refus de prêt.

Une lettre de refus de prêt doit comporter certaines informations pour être valide !

  1. Identité de l’emprunteur : nom, prénom et coordonnées complètes.
  2. Information sur le prêt : montant du prêt demandé, type de prêt, durée envisagée.
  3. Raison du refus : explication claire des motifs de refus
  4. Date et signature

Vous pouvez utiliser ce modèle attestation de refus de prêt

[Code Postal] [Ville] 
[Email]
[Numéro de téléphone]
 

[Nom de la Banque] 
[Adresse de la Banque]
 

[Date]

Objet : Demande d’attestation de refus de prêt immobilier

Madame, Monsieur,

Je soussigné(e) [Votre Nom] vous sollicite pour obtenir une attestation de refus de prêt immobilier concernant ma demande de financement pour l’acquisition d’un bien situé au [Adresse du Bien]. Malgré la complétude de mon dossier et les échanges que nous avons eus, ma demande de prêt a été refusée pour les raisons suivantes : [indiquer les raisons du refus]. Cette attestation m’est nécessaire pour [préciser le motif, par exemple : résilier une promesse de vente]. Je vous saurais gré de bien vouloir me faire parvenir ce document dans les plus brefs délais.

Dans l’attente de votre réponse, je vous pris d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. 

[Votre signature]

💡 Quelles sont les obligations de la banque lors d’un refus de prêt immobilier ?En cas de refus de prêt, la banque doit notifier par écrit le refus de prêt et en expliquer les raisons. La banque est également tenue de vous fournir l’attestation avant la date limite fixée sur la promesse de vente quant à l’obtention du prêt.

🧐 La banque peut-elle refuser mon crédit immobilier après un accord de principe ?

Oui, la banque peut refuser votre crédit immobilier même après vous avoir donné un accord de principe.

L’accord de principe est la première étape dans le processus d’obtention de votre crédit immobilier mais il n’a aucune valeur contractuelle. La banque peut vous donner un accord de principe puis refuser de vous octroyer un prêt. Elle est alors simplement tenue de vous fournir une attestation de refus de prêt.

L’accord de principe ne prend en compte que trois éléments de votre dossier :

  • Vos bulletins de salaire
  • Vos avis d’imposition
  • Vos relevés de compte bancaire

Après l’accord de principe, la banque analyse :

  • Votre taux d’endettement
  • La tenue de vos comptes bancaires et vos antécédents de crédit
  • Votre apport personnel
  • Votre situation professionnelle

Après avoir analysé ces nouveaux éléments, la banque peut donc décider de ne pas vous accorder le prêt.

👉 L’accord de principe est donc une indication positive pour l’obtention de votre crédit mais elle n’est en aucun cas une garantie de l’acceptation de votre prêt immobilier.

🤷‍♂️ Quels recours en cas de refus de prêt immobilier ?

En cas de refus de prêt immobilier vous pouvez essayer d’améliorer votre dossier en réduisant votre taux d’endettement ou en augmentant votre apport personnel ou de vous tourner vers d’autres options de prêt comme le prêt familial ou le prêt à taux variable. En dernier recours, vous pouvez demander à votre banque de réexaminer votre dossier.

Améliorer son dossier de demande de prêt immobilier

1️⃣ Comprendre les raisons du refus
Demandez à votre conseiller bancaire des explications détaillées sur les raisons de ce refus pour identifier les points faibles de votre dossier et y remédier.

2️⃣ Réduire votre taux d’endettement et/ou augmenter votre apport personnel
Si votre taux d’endettement est trop élevé, remboursez certains crédits en cours avant de soumettre une nouvelle demande. En réduisant votre charge mensuelle, vous améliorez votre capacité de remboursement et vous rendez votre dossier plus attractif pour les banques. De plus, un apport personnel plus important rassure les banques et réduit le risque associé à votre prêt.

3️⃣ Envisager le rachat de crédit
Si vous avez plusieurs crédits en cours, envisagez le rachat de crédit ou le lissage de prêt immobilier. Le rachat de crédit permet de regrouper tous vos crédits en un seul, souvent à un taux d’intérêt plus avantageux, ce qui diminue vos mensualités et améliore votre taux d’endettement.

4️⃣ Utiliser des dispositifs publics ou des aides
Renseignez vous sur les dispositifs publics disponibles comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le Prêt Action Logement (PEL). Ces aides peuvent augmenter votre apport personnel ou réduire vos charges ce qui rend votre dossier plus attractif pour les banques.

5️⃣ Utiliser les services d'un courtier
Faire appel à un courtier en prêt immobilier peut augmenter vos chances d’obtenir votre crédit. Le rôle du courtier est de négocier pour vous auprès des banques afin de trouver l’offre la plus adaptée à votre situation.

Refus de crédit immobilier avec un courtier : que faire ?Un courtier en crédit immobilier est en droit de refuser votre dossier s’il juge qu’il ne pourra pas trouver une banque pour vous accorder un crédit. Si votre dossier est accepté mais que votre prêt est refusé avec un courtier, ce dernier ne peut exiger aucun frais. Sa rémunération est conditionnée à l’obtention de votre crédit immobilier.

Envisager d'autres options de prêt immobilier

Si vous avez été refusé pour un prêt à taux fixe, vous pouvez considérer un prêt à taux variable, un prêt entre particuliers, un prêt relais ou un prêt in fine.

Alternatives au prêt immobilier à taux fixeDescriptionMensualités initialesRisque associé
📈 Prêt à taux variableLe taux d’intérêt de votre prêt fluctuent en fonction du taux du marché.Plus bassesLes taux peuvent augmenter entraînant une hausse des mensualités et du coût total du prêt.
👪 Prêt entre particuliersPrêts accordés par des particuliers ou par des proches.Variables selon l’accord entre les parties.Moins de garanties pour l’emprunteur mais offre plus de flexibilité et les conditions sont souvent négociables.
🏠 Prêt relaisIl finance l’achat d’un nouveau bien en attendant la vente de l’ancien.Variables mais souvent plus élevées que les prêts classiques.Risque de non-vente de l’ancien bien.
💸 Prêt in fineRemboursement du capital en une seule fois à la fin, paiement des intérêts pendant la durée du prêt.Initialement plus basses, car seuls les intérêts sont payés.Nécessité d’avoir un plan de remboursement à l'échéance

Demander un réexamen de votre dossier

Si vous avez essuyé un refus de prêt immobilier, il est possible de demander un réexamen de votre dossier.

Depuis février 2024, les banques françaises ont mis en place un dispositif temporaire pour réexaminer les demandes de prêt immobilier refusées. Cette démarche est valable jusqu’à décembre 2024.

Tous les projets immobiliers sont éligibles à ce réexamen, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif.

Pour demander un réexamen de votre dossier, vous devez envoyer une lettre de demande en recommandé avec accusé de réception. Dans cette lettre, vous devez démontrer que le refus n’est pas justifié.

Pour effectuer être éligible à un réexamen, votre taux d’endettement ne doit pas excéder 35% de vos revenus net (assurance emprunteur comprise). Les interdits bancaires et les personnes fichées Banque de France sont automatiquement exclus de cette mesure.