Immobilier 2025 : le marché se redresse mais 4 logements sur 10 vendus restent des passoires énergétiques
D'après Les Notaires de France, l'institution a dévoilé ce lundi 8 décembre 2025 le bilan immobilier de l'année 2025 dans l'ancien, en France et en Île-de-France, ainsi que les premières tendances pour le début de l'année 2026. Si les volumes de transactions repartent à la hausse et les prix se stabilisent, un constat persiste : les logements énergivores représentent encore 40% des ventes en 2024, créant de véritables opportunités pour les acquéreurs avertis.
📈 Le marché immobilier français retrouve des couleurs après deux années difficiles
Des volumes en nette hausse et des prix qui se stabilisent
Après une période délicate marquée par la hausse des taux d'intérêt, le marché immobilier français reprend des couleurs. À fin septembre 2025, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois s'élève à 921 000, soit une progression remarquable de près de 11% par rapport à 2024. Cette dynamique positive fait écho aux niveaux observés en juin 2017 ou plus récemment en janvier 2024.
Les prix, quant à eux, montrent des signes de stabilisation après une période de correction. Les appartements anciens affichent une hausse modérée de 1,3% sur un an en France métropolitaine, tandis que les maisons anciennes progressent de seulement 0,2%. Cette modération des prix, couplée à la baisse des taux de crédit immobilier, améliore sensiblement le pouvoir d'achat des ménages.
Évolution du marché immobilier français (fin septembre 2025) :
- Nombre de transactions : 921 000 (+11% vs 2024)
- Prix appartements anciens : +1,3% sur un an
- Prix maisons anciennes : +0,2% sur un an
- Surface finançable : 81 m² (niveau de 2022)
Un pouvoir d'achat immobilier en amélioration notable
L'une des bonnes nouvelles de cette fin d'année 2025 concerne l'amélioration du pouvoir d'achat immobilier des ménages. Après trois années de baisse consécutive (-4% en 2022, -11% en 2023 et -2% en 2024), la tendance s'inverse enfin. La surface finançable atteint désormais 81 m², retrouvant ainsi son niveau de 2022.
Cette amélioration s'explique par plusieurs facteurs favorables : la baisse des taux de crédit immobilier (de 3,4% en 2024 à 3% en 2025), la stabilisation des prix immobiliers et la légère progression du revenu disponible des ménages (+1,7% en euros constants). Ces éléments conjugués offrent une nouvelle fenêtre d'opportunité pour les futurs acquéreurs.
Facteurs d'amélioration du pouvoir d'achat :
- Taux de crédit : 3% en 2025 (vs 3,4% en 2024)
- Capacité d'emprunt : +5% sur un an
- Revenu disponible : +1,7% en euros constants
- Prix immobiliers : stabilisation après -4% en 2023
🏠 Les logements énergivores dominent encore le marché mais leur impact financier s'accentue
Près de 4 ventes sur 10 concernent des passoires énergétiques
Malgré la prise de conscience croissante des enjeux énergétiques, les passoires thermiques continuent de représenter une part importante du marché immobilier français. En 2024, 40% des ventes de logements anciens concernaient des biens classés E, F ou G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Cette proportion, bien qu'en légère baisse par rapport au pic de 2023, reste préoccupante dans un contexte de transition énergétique accélérée.
La répartition énergétique du parc vendu en 2024 révèle des disparités importantes selon les régions. En Île-de-France, cette proportion varie fortement : autour de 40% en Seine-et-Marne et dans les Yvelines, environ 50% en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne, et jusqu'à 65% à Paris. Les logements de classe G représentent quant à eux 6 à 14% des ventes selon les départements franciliens.
Une tendance encourageante se dessine néanmoins : la part des logements très énergivores (classes F-G) commence à refluer. Après avoir culminé à 17% en 2023, elle redescend à 15% au troisième trimestre 2025, suggérant une prise de conscience progressive des acquéreurs et vendeurs.
L'impact financier du DPE s'intensifie et pénalise fortement les maisons
Le classement énergétique d'un logement n'est plus seulement un indicateur environnemental : c'est devenu un véritable critère financier. L'impact du DPE sur les prix de vente s'est considérablement renforcé entre 2021 et 2024, particulièrement pour les logements les moins performants.
Les maisons sont les plus pénalisées par une mauvaise étiquette énergétique. En 2024, les maisons anciennes ayant un DPE G se sont vendues en moyenne 25% moins cher que celles de classe DPE D, contre seulement 17% de décote en 2021. Pour les appartements, cette pénalité reste plus modérée avec une décote de 12% pour la classe G, mais elle tend également à s'accentuer.
| Classe énergétique | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Classe DPE A | +16% | +17% |
| Classe DPE B | +12% | +13% |
| Classe DPE C | +6% | +7% |
| Classe DPE F | -8% | -18% |
| Classe DPE G | -12% | -25% |
À l'inverse, les logements performants bénéficient d'une prime de plus en plus attractive. Les appartements de classe A se vendent désormais 16% plus cher que la référence classe D, tandis que les maisons de même performance affichent une plus-value de 17%.
⚡ Rénovation énergétique : saisir les opportunités du marché pour allier économies et performance
Acquérir un logement énergivore : une stratégie gagnante avec les bonnes aides
L'achat d'un logement classé E, F ou G peut représenter une opportunité financière intéressante pour les acquéreurs prêts à investir dans la rénovation énergétique. Avec des décotes pouvant atteindre 25% pour les maisons les plus énergivores, le potentiel d'économies à l'achat permet de financer en partie les travaux de rénovation nécessaires.
Les dispositifs d'aides publiques actuels facilitent ces projets ambitieux. MaPrimeRénov' offre des subventions substantielles pour les rénovations globales, particulièrement pour les ménages aux revenus modestes et très modestes. Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) complètent ce financement, tandis que l'éco-PTZ permet d'emprunter jusqu'à 50 000 € sans intérêts pour les rénovations les plus ambitieuses.
Cette stratégie "achat + rénovation" présente un double avantage : réaliser des économies substantielles sur l'acquisition tout en bénéficiant d'un logement performant et confortable après travaux. Les gains énergétiques se traduisent ensuite par des factures d'énergie réduites et une valorisation du bien immobilier.
Opportunités d'investissement et perspectives du marché énergétique
Pour les investisseurs, le marché des logements énergivores offre des perspectives attractives dans un contexte réglementaire qui se durcit. L'interdiction de louer les logements G (2023) et F (2028) crée des opportunités pour ceux qui anticipent.
L'investissement dans la rénovation énergétique transforme un bien décoté en actif performant et recherché. Les logements rénovés bénéficient d'une meilleure valorisation et d'une liquidité supérieure, dynamique qui s'accentuera avec le renforcement réglementaire.
Calendrier réglementaire et opportunités :
- 2022 : Gel des loyers pour les logements F et G
- 2025 : Interdiction de louer les logements G
- 2028 : Interdiction de louer les logements F
- 2034 : Interdiction de louer les logements E
Source : Bilan immobilier de l'année 2025 dans l'ancien, en France et en Île-de-France des Notaires de France
