Propriétaire de passoire thermique ? Guide pour vente et location

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Une passoire thermique est un logement dont le classement DPE est F ou G. Ces logements sont considérés comme de gros consommateurs d' énergie pour et très polluants. A cause de ces aspects énergivores et polluants, les passoires thermiques font face à un gel des loyers et seront bientôt interdites de location.

⭐ Les informations importantes sur les passoires thermiques
Qu’est ce qu’une passoire thermique ?

Il s’agit d’un logement consommateur en énergie et polluants :

  • Consommation énergétique annuelle supérieur à 330 kWh/m²/an
  • Taux d’émission de CO2 supérieur à 71 kWh/m²/an
Que dit la loi concernant la location de passoires thermiques ?
  • Depuis le 24 août 2022, les passoires thermiques font face à un gel des loyers
  • Dès le 1er Janvier 2025, les passoires thermiques classées G seront interdites à la location. Cela s’étend aux logements classés F en 2028.
Que dit la loi concernant la vente de passoires thermiques ?Toute vente de passoire thermique doit obligatoirement contenir un audit énergétique qui a pour objectif d’informer les futurs acheteurs sur l’état actuel du logement.

❓ C'est quoi une passoire thermique ?

Une passoire thermique est un logement ayant un classement DPE F ou G. Ces logements sont considérés comme particulièrement consommateurs d'énergie et très polluants.

Depuis la nouvelle loi DPE climat et résilience en date du 1er Juillet 2021, un logement sera considéré comme une passoire thermique dès le moment où celui-ci obtient une étiquette énergie (se basant sur la consommation annuelle en énergie du logement) ou une classe ges (taux d’émission de gaz à effet de serre) classé F ou G.

L’étiquette énergie d’une passoire thermique témoigne d’un logement énergivore avec une consommation énergétique annuelle supérieure à 330 kWh/m²/an. En comparaison, un bâtiment basse consommation (classe DPE A et B) a une consommation énergétique annuelle inférieure à 110 kWh/m²/an.

L’étiquette climat d’une passoire thermique témoigne d’un logement très polluant avec un taux d’émission de CO2 supérieur à 71 kWh/m²/an là où un bâtiments basse consommation (classe DPE A et B) a un taux d’émission inférieur à 12 kWh/m²/an.

Passoire thermiqueConsommation énergétiqueEmission de CO2
Logement classé FEntre 331 et 420 kWh/m²/an.Entre 71 et 100 KgCO²/m²/an.
Logement classé G≥ 421 Kwh/m2/an≥ 101 kgCO2/m²/an

🏢 Est-il possible de louer une passoire thermique selon la loi ?

En 2024, aucune interdiction de location pour les passoires thermiques. Cependant ces logements font déjà face à certaines interdictions et seront soumis à d’autres interdictions de location dans les années à venir.

Classe DPEClasse GClasse FClasse E
Interdiction de locationDès 2025Dès 2028Dès 2034

La location de passoire énergétique

Aucune interdiction de location pour une passoire énergétique en juillet 2024. Cependant un calendrier pour les passoires thermiques est mis en place de sorte d’interdire la location de ces logements.

Passoire thermiqueInterdiction de location
Logement classé FDès le 1er Janvier 2025
Logement classé GDès le 1er Janvier 2028

L'interdiction d'augmentation des loyers des passoires thermiques

Depuis le 24 août 2022, tout logement étant considéré comme une passoire thermique fait face à une interdiction d'augmentation de loyer.

Locataire d'une passoire thermique : que faire ?

En tant que locataire d’une passoire thermique, seul le gel du loyer peut amener à une procédure dans le cas d’une non-conformité.

Les solutions s’offrant à vous sont :

  • Faire une demande auprès de votre propriétaire afin de pouvoir régulariser cette situation
  • Contacter votre mairie afin de solliciter le service d’hygiène. Celui-ci pourra constater l’état de la passoire thermique et précise des travaux de rénovation énergétique à votre propriétaire. Celui-ci devrait prendre en compte qu’à compter du 1er Janvier 2025, il pourrait faire face à une interdiction de location.
  • Si vous bénéficiez des APL et que celle-ci sont versée directement à votre propriétaire, vous pouvez contacter la CAF sur l’état de votre logement. La CAF pourra dans ce cas, après avoir constaté de l'état de passoire thermique du logement, décider de bloquer le versement des APL à votre propriétaire.

En aucun cas la loi autorise le locataire à ne pas payer le loyer. Dans le cas d’une augmentation de loyer pour une passoire thermique, le locataire doit régler le montant de la rente avant augmentation jusqu’à ce que le litige soit réglé.

🏡 La vente et l'achat d'une passoire thermique en 2024

Aucune interdiction de vente pour les passoires thermiques en 2024. Cependant la vente d’une passoire thermique doit obligatoirement être accompagnée de certains documents dont le DPE et l’audit énergétique. Cela a pour but d’informer au maximum les potentiels acheteurs de l’état actuel de votre logement.

Interdiction à la vente pour les passoires thermiques ?

Il est totalement possible de vendre une passoire thermique. Cependant, certains papiers doivent être fournis afin de renseigner le plus possible les futurs acheteurs sur l'état actuel du logement (isolation, système de chauffage, consommation énergétique annuelle,etc…)

De plus, de par leur aspect énergivore et polluants, les passoires thermiques ont un impact sur le prix de vente d’un logement. Par rapport à un logement avec un DPE classé D, une passoire thermique aura une moins value d’en moyenne 15%.

Acheter une passoire énergétique

L’achat de passoire thermique représente 11% des ventes de bien immobilier en 2020 d’après la valeur verte des logements. Dans beaucoup de cas on parle d’investir dans une passoire thermique afin de pouvoir la rénover.

Cela est possible grâce aux différentes aides de l'État et des fournisseurs dans le cadre de la rénovation énergétique, qui pourront dans certaines situations amortir jusqu’à 80% du montant des travaux.

  • MaPrimeRénov’ peut couvrir jusqu’à 80 % des dépenses lors de travaux de rénovation énergétique dans le cas où votre passoire thermique a un gain de 4 classes ou plus.
  • A cela peut s’ajouter un bonus "bâtiment basse consommation" de MaPrimeRénov’ afin d’atteindre une classe A ou B. Le montant de ce bonus est compris entre 500€ et 1 500€
  • la prime CEE pouvant atteindre jusqu'à 7 400€ avec la prime coup de pouce “Rénovation d’ampleur”
  • la TVA réduite à 5,5% sur le matériel et la main d’oeuvre
  • le prêt à taux zéro ou Éco-PTZ pouvant atteindre 50 000 €, remboursable sur 20 ans
  • les aides locales selon votre région ou département.

❓ FAQ : Les autres questions sur les passoires thermiques

Est-il possible de dénoncer une passoire thermique pour un locataire

Dès 2025, si le logement que vous louez est encore considéré comme une passoire thermique, en tant que locataire vous êtes en droit de contraindre votre propriétaire en justice. Effectivement, un DPE F ou G sera interdit à la location dès le 1er Janvier 2025 d’après la loi Climat et Résilience.

Quel est le nombre de passoires thermiques en France ?

En juillet 2024, le nombre de passoires thermiques en France est d’environ 1.160.000. Cela représente environ 14% de tous les DPE. De plus, le parc résidentiel représente 20% des émissions de gaz à effet de serre. Diminuer le nombre de passoires thermiques est donc devenu une priorité pour le gouvernement français.

À jour en mars 2024 - Source : ADEME - Graphique : Selectra

Quid des passoires thermiques pour les airbnb et locations courtes ?

Il est possible de proposer des logements classés en E, F et G, et donc des passoires thermiques en location courte durée, à condition de ne pas dépasser 120 nuitées par an. Ainsi la réglementation en lien avec la location de passoire thermique ne s’applique pas, pour le moment, aux Airbnb's et aux locations courtes durées.

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