Passoire thermique : ce qu'il faut savoir pour la location et la vente

❓ C'est quoi une passoire thermique ?

Une passoire thermique est un logement ayant un classement DPE F ou G. Ces logements sont considérés comme particulièrement consommateurs d'énergie et très polluants

Depuis la nouvelle loi DPE climat et résilience en date du 1er Juillet 2021, un logement sera considéré comme une passoire thermique dès le moment où celui-ci obtient une étiquette énergie (se basant sur la consommation annuelle en énergie du logement) ou une classe ges (taux d’émission de gaz à effet de serre) classé F ou G.

L’étiquette énergie d’une passoire thermique témoigne d’un logement énergivore avec une consommation énergétique annuelle supérieure à 330 kWh/m²/an. En comparaison, un bâtiment basse consommation (classe DPE A et B) a une consommation énergétique annuelle inférieure à 110 kWh/m²/an.

L’étiquette climat d’une passoire thermique témoigne d’un logement très polluant avec un taux d’émission de CO2 supérieur à 71 kWh/m²/an là où un bâtiments basse consommation (classe DPE A et B) a un taux d’émission inférieur à 12 kWh/m²/an.

🏢 Est-il possible de louer une passoire thermique selon la loi ?

Depuis le 1er Janvier 2025, les passoires thermiques ayant un DPE classe G font face à une interdiction de location. Ces logements font aussi déjà face à certaines interdictions (tel que le gel des loyers) et seront soumis à d’autres interdictions de location dans les années à venir.

La location de passoire énergétique

Louer une passoire thermique reste autorisé en 2024, mais les restrictions deviennent de plus en plus strictes pour ces logements énergivores. Ces mesures visent à limiter leur impact environnemental et à inciter les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique.

Les passoires thermiques, ayant un DPE F ou un DPE G sont particulièrement visées. Dès le 1er janvier 2025 les logements classés G seront interdits à la location, suivis par les classes F en 2028 et les DPE E en 2034. Ces échéances laissent aux propriétaires un délai pour se mettre en conformité, mais impliquent une anticipation des travaux nécessaires.

Pour continuer à louer légalement une passoire thermique, il est crucial de surveiller le classement DPE de votre logement et de planifier une amélioration énergétique si elle est nécessaire.

L'interdiction d'augmentation des loyers des passoires thermiques

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, les passoires thermiques sont soumises à des restrictions strictes en matière d’évolution des loyers. Si votre logement est considéré comme une passoire thermique, il vous est interdit d’augmenter son loyer, que ce soit lors d’un renouvellement de bail ou d’une relocation.

Cette mesure vise à protéger les locataires des logements énergivores, tout en incitant les propriétaires à engager des travaux de rénovation. En effet, sans amélioration significative de la performance énergétique, votre bien restera soumis à cette limitation, ce qui pourrait le rendre moins attractif sur le marché locatif.

Locataire d'une passoire thermique : que faire ?

En tant que locataire d’une passoire thermique, seul le gel du loyer peut amener à une procédure dans le cas d’une non-conformité.

Les solutions s’offrant à vous sont :

• Faire une demande auprès de votre propriétaire afin de pouvoir régulariser cette situation
• Contacter votre mairie afin de solliciter le service d’hygiène. Celui-ci pourra constater l’état de la passoire thermique et précise des travaux de rénovation énergétique à votre propriétaire. Celui-ci devrait prendre en compte qu’à compter du 1er Janvier 2025, il pourrait faire face à une interdiction de location.
• Si vous bénéficiez des APL et que celle-ci sont versée directement à votre propriétaire, vous pouvez contacter la CAF sur l’état de votre logement. La CAF pourra dans ce cas, après avoir constaté de l'état de passoire thermique du logement, décider de bloquer le versement des APL à votre propriétaire.

En aucun cas la loi autorise le locataire à ne pas payer le loyer. Dans le cas d’une augmentation de loyer pour une passoire thermique, le locataire doit régler le montant de la rente avant augmentation jusqu’à ce que le litige soit réglé.

🏡 La vente et l'achat d'une passoire thermique en 2025

En 2025, aucune interdiction ne s’applique à la vente des passoires thermiques. Toutefois, cette vente reste encadrée par des obligations spécifiques. Vous devez fournir des documents essentiels, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’audit énergétique. Ces démarches visent à informer pleinement les acheteurs sur l’état énergétique actuel de votre logement et les éventuels travaux nécessaires.

Interdiction à la vente pour les passoires thermiques ?

Il est tout à fait possible de vendre une passoire thermique, mais certaines formalités sont indispensables. Vous devez notamment fournir des documents comme le DPE et l’audit énergétique pour détailler l’état du logement : isolation, système de chauffage, consommation énergétique annuelle, etc.

Acheter une passoire énergétique

L’achat de passoire thermique représente 11% des ventes de bien immobilier en 2020 d’après la valeur verte des logements. Dans beaucoup de cas on parle d’investir dans une passoire thermique afin de pouvoir réaliser des travaux de rénovation énergétique sur ce logement et ainsi améliorer le confort thermique de celui-çi.

Acheter une passoire énergétique nécessite toutefois de bien évaluer l’état du logement et les coûts liés aux travaux à réaliser par la suite. Les postes de rénovation prioritaires incluent l’isolation des murs et des combles, le remplacement des systèmes de chauffage obsolètes, et parfois des modifications structurelles importantes. Un audit énergétique détaillé peut guider ces décisions et permettre de planifier un budget adapté.

📋 Rénovation d'une passoire thermique : par où commencer ?

Rénover une passoire thermique est une étape essentielle pour réduire sa consommation énergétique, améliorer son confort et augmenter sa valeur. Avant de commencer, il est crucial d’identifier les travaux prioritaires pour maximiser l’efficacité des rénovations et d'explorer les aides financières disponibles pour en alléger le coût. Il est possible de réaliser un DPE projeté pour visualiser les gains et prioriser les travaux les plus rentables

Les travaux prioritaires pour la rénovation d'une passoire thermique

Rénover une passoire thermique demande de s’attaquer aux principaux postes responsables des pertes d’énergie. Ces travaux sont essentiels pour transformer un logement énergivore en un espace économe et confortable :

• Isolation thermique : Les passoires thermiques perdent une grande partie de leur énergie par les murs, les combles et les planchers. Renforcer leur isolation est donc une priorité pour réduire les déperditions.
• Fenêtres et portes : Remplacer les ouvertures anciennes par des modèles à double ou triple vitrage limite les fuites d’air et améliore le confort thermique.
• Chauffage : Installer un système performant, comme une pompe à chaleur ou une chaudière moderne, est crucial pour diminuer les consommations énergétiques des passoires thermiques.
• Ventilation : Une bonne ventilation, comme une VMC double flux, optimise l’efficacité des autres travaux et assure un air intérieur sain sans augmenter les pertes de chaleur.

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Ces travaux peuvent être réalisés par monogeste en améliorant un poste à la fois, ou via une rénovation globale. Cette dernière méthode, plus ambitieuse, permet de traiter l’ensemble des points faibles des passoires thermiques en une seule intervention, garantissant des gains énergétiques optimaux.

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Aides et subventions disponibles pour réaliser cette rénovation

Rénover une passoire thermique peut représenter un investissement important, mais plusieurs aides financières permettent de réduire considérablement le coût des travaux. Ces dispositifs, proposés par l’État, les collectivités locales et les fournisseurs d’énergie, visent à encourager la rénovation énergétique.

• MaPrimeRénov’ : Cette aide phare peut financer jusqu’à 80 % des dépenses si votre rénovation permet un gain énergétique d’au moins quatre classes sur le DPE. Un bonus “Sortie de passoire énergétique” s’ajoute lorsque votre logement sort d’une classe F ou G, avec un montant de 10% supplémentaires.
• Certificats d’Économies d’Énergie CEE : avec la prime coup de pouce “Rénovation d’ampleur”, vous pouvez bénéficier d’un financement allant jusqu’à 7 400 € en fonction de vos travaux et de vos revenus.
• Éco-PTZ : Ce prêt à taux zéro, plafonné à 50 000 € permet de financer les travaux sans intérêts, avec une durée de remboursement pouvant aller jusqu’à 20 ans
• TVA à taux réduit : Applicable à la fois sur les matériaux et la main-d’œuvre, cette réduction concerne les travaux de rénovation énergétique réalisés par des professionnels certifiés RGE.
• Aides locales : Certaines régions et départements proposent des subventions supplémentaires, souvent cumulables avec les aides nationales.