Logement insalubre : que faire ? Définition, contacts et sanctions

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Afin de lutter contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil, l'Etat a mis en place un référentiel précis de ce qui peut être considéré comme tel. Il existe en effet une définition claire de ce qu'est un logement insalubre, ainsi qu'une marche à suivre pour les personnes concernées et des sanctions pour les propriétaires qui louent de tels logements. Détails.


Définition d'un logement insalubre

Si le terme de "logement insalubre" semble clair dans ce qu'il désigne, il est toutefois encadré par la loi, qui le définit clairement. La réponse à apporter à cette situation est elle aussi clairement définie.

Loi et logement insalubre

L'article L1331-22 du Code de la santé publique donne la définition d'un logement insalubre :

Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.

De nombreuses causes peuvent par conséquent rendre un logement légalement insalubre :

  • Présence de moisissures et d'humidité ;
  • Présence de plomb ou d'amiante, mesurables par des diagnostics ;
  • Risque d'effondrement de l'immeuble ;
  • Mauvais état des installations de gaz et d'électricité ;
  • Les lieux n'ont pas été construits pour servir d'habitation (cave, bureaux, pièce, appartement de moins de 9 mètres carré).

Cette liste n'est cependant pas exhaustive et il faut donc, dans le doute, se reporter à la définition légale pour s'assurer qu'un logement n'est pas insalubre.

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Comment prouver que son logement est insalubre ?

Avant de demander à son propriétaire ou aux collectivités locales de faire des travaux dans un logement insalubre, il est nécessaire de constater, pour pouvoir le prouver, que son logement entre bien dans les critères.

Critères d'un logement insalubre

Les critères d'insalubrité d'un logement sont listés ci-dessous. À noter qu'il suffit dans certains cas de remplir l'un de ceux-ci pour qu'un logement soit considéré comme insalubre. En effet, cette décision est prise au cas par cas par les autorités sanitaires.

liste des critères rendant un logement insalubre et mettant en danger le locataire
  • Le manque de lumière naturelle : tout logement doit avoir au moins une ouverture sur l'extérieur ;
  • La mauvaise organisation des pièces : ces dernières doivent faire une superficie minimale et avoir une certaine hauteur sous plafond, précisées par la loi Carrez ;
  • Le manque d'aération qui, le plus souvent, amène un taux d'humidité élevé ;
  • L'absence ou le manque d'isolation thermique ou acoustique ;
  • La présence de facteurs de risques, comme des matériaux mauvais pour la santé (amiante, plomb) utilisés dans la construction ou un risque d'effondrement du bâtiment ;
  • L'absence de certains équipements indispensables, comme une cuisine, une salle de bain, ou un réseau électrique ;
  • Le manque d'entretien : un logement trop sale peut être considéré comme insalubre, comme peut l'être un bien dont les installations ne sont pas assez entretenues et donc en mauvais état.

Moisissures et humidité dans un logement insalubre

Un logement qui comporte un problème d'humidité peut également être considéré comme insalubre au vu du nombre de problèmes que cela peut engendrer (moisissures, odeurs, champignons, ou encore froid). Par conséquent, dès qu'il est informé du problème, il est de l'obligation du bailleur d'engager des travaux pour régler tout problème d'infiltration.

Bien que de nombreux propriétaires ne respectent pas ce devoir lié à la mise en location d'un logement, il s'agit bien d'une obligation de réaliser des travaux, sous peine de sanctions ou de suppression de préavis du locataire.

Que faire en cas de logement insalubre ?

Heureusement, la loi protège les locataires et contraint les bailleurs à louer des logements décents. En effet, un propriétaire qui loue en toute connaissance de cause un logement insalubre peut être considéré comme un marchand de sommeil et s'expose en tous les cas à de lourdes sanctions. Voici la démarche à effectuer pour les personnes ayant fait constater que leur logement est insalubre.

Qui contacter pour déclarer un logement insalubre ?

La première chose à faire lorsque l'on a constaté que son logement est insalubre est d'en informer son propriétaire. Après avoir reconnu le ou les problèmes, celui-ci doit engager des travaux, à ses frais, pour y remédier.

S'il ne le fait pas, il faut alors s'adresser directement au maire de la commune ou à la préfecture dont elle dépend, pour l'en informer. Si l'insalubrité est constatée, des poursuites juridiques pourront alors être lancées envers le bailleur.

Voici un modèle de lettre pour logement insalubre, à envoyer au bailleur :

[Prénom Nom]
[Adresse]
[Numéro de téléphone]

[Nom du bailleur]
[Adresse du bailleur]

Objet : Constat d'insalubrité du logement

Madame, Monsieur [nom du bailleur],

Je vous fais part de cette lettre pour vous informer d'un problème concernant le logement que j'occupe, situé au [adresse], et dont vous êtes le propriétaire.

En effet, j'ai constaté depuis [préciser la durée] la présence de [préciser la nature du ou des problèmes]. Ces problèmes, qui nuisent gravement à ma qualité de vie dans votre logement, ne sont pas liés à l'usure normale d'un appartement.

Pour ces raisons, je vous demande de bien vouloir rapidement procéder à des travaux de mise à niveau de l'appartement, sans quoi je me verrai obligé d'en faire part aux services d'hygiène publique qui viendront constater en personne l'état d'insalubrité du logement.

Je reste à votre disposition pour toute information ou document supplémentaire dont vous pourriez avoir besoin pour réaliser ces démarches.

Dans l'espoir que ma demande reçoive toute votre attention, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes sentiments distingués.

Fait à [lieu], le [date]

[Signature]

Comment faire constater un logement insalubre ?

Une fois la mairie ou la préfecture avertie, elles dépêchent respectivement des professionnels des SCHS (Services Communaux de l'Hygiène et de la Santé) ou de l'ARS (Agence Régionale de Santé) qui attestent du logement insalubre. Ce constat d'insalubrité se fait au cas par cas, en fonction de tous les critères mettant en évidence l'insalubrité d'un bien.

Une fois que le constat d'insalubrité est réalisé, selon la nature du logement, le préfet peut rendre :

  1. Un arrêté d'insalubrité remédiable : le logement pourra à nouveau être loué une fois les travaux nécessaires effectués. Le propriétaire est alors notifié du délai dont il dispose pour effectuer les travaux nécessaires, faute de quoi il s'expose à d'autres sanctions ;
  2. Un arrêté d'insalubrité irrémédiable : le logement ne pourra plus être proposé à la location, même après des travaux.

Locataire : que faire en cas d'arrêté d'insalubrité ?

Une fois l'insalubrité constatée et les travaux du propriétaire ou la procédure à son encontre engagés, il peut encore s'écouler un certain temps avant que le logement ne soit plus insalubre. C'est pourquoi les locataires ne sont pas obligés d'y rester et selon la situation, plusieurs solutions s'offrent à eux.

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Relogement des locataires par le propriétaire

Si le constat d'insalubrité a entraîné un arrêté d'insalubrité remédiable ou irrémédiable, cela rend par conséquent le logement inhabitable. Dans cette situation, si le locataire en fait la demande, le bailleur a l'obligation de reloger le locataire pour le temps des travaux.

Quitter le logement insalubre sans préavis de départ

possibilité de rompre le contrat de bail sans préavis de départ en cas de logement insalubre

Dans le cas où un tel arrêté est pris par le préfet, les locataires peuvent quitter leur logement sans préavis de départ (selon l'article 1724 du Code civil et la réponse ministérielle n°107681 du 17 janvier 2012).

Dans ce cas, les locataires renoncent à la possibilité d'être relogés par leur propriétaire. Ils peuvent donc arrêter du jour au lendemain de payer leur loyer. Un logement insalubre peut même entraîner un remboursement du loyer dans le cas où ils l'auraient versé pour une période s'étendant après leur départ.

Que risque le propriétaire d'un logement insalubre ?

Pour lutter contre l'habitat indigne, l'Etat dispose d'une large variété de mesures, obligations et sanctions, qu'il peut infliger aux propriétaires de logements insalubres.

Logement insalubre : les conséquences pour le bâtiment

Selon le degré d'insalubrité mais aussi la nature du bâtiment, le propriétaire d'un logement insalubre peut se voir frapper de plusieurs obligations et/ou interdictions. Si celles-ci sont plus ou moins graves et temporaires, elles entraînent toutes au minimum une interdiction temporaire de location, et donc une perte financière pour le propriétaire.

  • Obligation de réparation ou de mise à niveau du logement pour remédier au problème ;
  • Obligation de démolition partielle ou totale du bâtiment concerné ;
  • Interdiction de proposer le local ou le bâtiment concerné à la location en tant qu'habitation ;
  • Interdiction totale d'utiliser le lieu, à titre temporaire ou définitif.

Logement insalubre : les sanctions pour le propriétaire

En louant en toute connaissance de cause un logement insalubre à des locataires, un bailleur commet une infraction pénale car il met potentiellement en danger la vie et la santé d'autrui. Cela peut donc impliquer de lourdes sanctions qui varient selon les cas.

  • Jusqu'à un an de prison et 50 000€ d'amende si le propriétaire refuse d'effectuer les travaux imposés ;
  • Jusqu'à trois ans de prison et 100 000€ d'amende si le propriétaire refuse de reloger son ou ses locataires, ou s'il continue à percevoir un loyer du logement constaté insalubre ;

A noter que les juges peuvent ajouter à ces peines la confiscation du bien ou l'interdiction pendant 10 ans d'acheter un bien immobilier pour le louer.

Cependant, si le propriétaire est considéré comme un marchand de sommeil (ayant donc en toute connaissance de cause loué un logement insalubre à des personnes en situation précaire), il court de plus gros risques car les sanctions contre les marchands de sommeil sont peuvent être encore plus fortes. Il s'agit en effet d'une infraction financière, qualification qui s'applique également aux trafiquants d'armes et de drogue notamment. Cela implique automatiquement une présomption de revenus illégaux.

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