Location meublée : modèle de contrat, fiscalité et avantages

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Modèle de contrat de location meubléTéléchargez un modèle gratuit de contrat de location meublé pour votre location, au format PDF (normes 2025, loi Alur).
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Par définition, la location meublée est une forme de location immobilière dans laquelle le logement est fourni avec le mobilier nécessaire à la vie courante. Tout comme la location vide, la location meublée est encadrée par la loi, notamment le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Les règles applicables à la liste des meubles, la durée et le type de bail, ainsi que les conditions de résiliation sont définies par ce décret. Explications.

Quelles sont les conditions d’une location meublée ?

La loi du 6 juillet 1989 concernait uniquement la location de logement non meublé au moment de sa rédaction. Mais la loi Alur du 27 mars 2014 a modifié cette loi, qui régit donc actuellement aussi la location meublée lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire. La location vide et la location meublée sont donc désormais soumises aux mêmes dispositions légales, avec chacune ses spécificités.

L'état et la surface du logement

conditions de décence et de surface pour la location d'un logement meublé

Selon la réglementation, tout logement loué à titre de résidence principale, y compris les locations meublées, doit respecter des critères de décence. Un logement décent doit être conforme à différentes normes et ne pas présenter de risques pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé des locataires.

Ainsi, le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites et avoir une aération suffisante. Ses équipements de chauffage et de production d'eau chaude, ainsi que ses branchements électriques doivent être conformes aux normes de sécurité en vigueur et en bon état d'usage.

Concernant la surface du logement, il faut savoir qu'un logement proposé à la location doit avoir une surface minimum. Pour une location meublée, le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :

  • Soit une surface habitable de minimum 9m2 et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20m ;
  • Soit une surface habitable de minimum 20m2.

La liste obligatoire des meubles à fournir

Pour qu'une location soit considérée meublée, il faut que le logement soit fourni avec un certain nombre de meubles et équipements nécessaires à la vie courante des locataires. C'est le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui fixe la liste des meubles obligatoires en location meublée. Cette dernière comprend :

  • Une literie avec couette et couverture ;
  • Des volets ou rideaux dans les chambres ;
  • Des plaques de cuisson ;
  • Un four ou un four à micro-onde ;
  • Un réfrigérateur et un congélateur ;
  • Une vaisselle en nombre suffisant ;
  • Des ustensiles de cuisine ;
  • Des tables et chaises ;
  • Des étagères de rangement ;
  • Des luminaires ;
  • Du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur pour une moquette, serpillière pour du carrelage, etc.).

Lors de l'état des lieux, il est possible d'utiliser un modèle d'état des lieux meublé comprenant déjà un inventaire, ou de remplir un inventaire des meubles séparément. Retrouvez des modèles gratuits (conformes aux normes 2025) à télécharger :

Modèle d'état des lieux meublé PDF Inventaire des meubles PDF

Quel contrat de bail choisir pour une location meublée ?

Une location meublée peut prendre plusieurs formes. Plus précisément, il existe différents types de contrat de bail possibles lorsqu'on loue en meublé :

  Le contrat de location meublée classique : un bail classique est un contrat de location standard qui ne présente pas de contraintes au niveau du choix du locataire. Il s'adresse à tous les profils. La seule condition est que la durée du bail doit être de minimum 1 an ;

  Le bail de colocation meublé : un contrat de bail en colocation peut prendre la forme d'un bail meublé classique, ou un bail meublé étudiant. Les conditions et la durée du contrat dépendent alors de la forme choisie. Dans ce cas de figure, le propriétaire a aussi le choix de faire signer un bail commun à tous les colocataires, ou un bail individuel pour chacun ;

  Le bail meublé étudiant : il fonctionne comme un bail classique, à la grande différence qu'il est réservé aux étudiants. Ainsi, la durée du bail est de seulement 9 mois, soit le temps de l'année scolaire ou universitaire. Le bail prend alors automatiquement fin après 9 mois et n'est pas renouvelable ;

  Le bail meublé mobilité : il s'agit d'une location meublée de courte durée, qui peut être signée pour une durée d'un mois minimum et de 10 mois maximum. En effet, la particularité de ce contrat de bail est qu'il a été mis en place pour les locataires en formation, en mobilité professionnelle, en stage ou sous contrat d'apprentissage, et qui ont besoin d'une location temporaire ;

  Le bail meublé de tourisme : il s'agit simplement d'une location saisonnière. Avec ce type de bail, le locataire ne peut résider dans le logement que pendant 90 jours consécutifs par an.

Voici des modèles de contrat de bail (conformes aux normes 2025) à télécharger gratuitement :

Comment mettre fin au bail de location meublée ?

résiliation d'un contrat de location meublée

Une location meublée et une location vide diffèrent sur les modalités de résiliation. En effet, le préavis en location meublée est d'un mois, tandis que le préavis en location non meublée est de trois mois. Le délai de préavis d'un mois s'applique aussi aux baux meublés étudiants.

Lorsque la résiliation de bail s'effectue à l'initiative du propriétaire, celui-ci peut donner congé uniquement à l'échéance du bail, en laissant un préavis d'au moins 3 mois (contre six mois pour une location vide). Aussi, le propriétaire ne peut donner congé à son locataire que pour un des motifs autorisés, comme la reprise du logement pour y habiter ou vendre, ou d'autres motifs légitimes. Dans le cadre d'un bail meublé mobilité, il n'y a pas de congé à donner ni de préavis à respecter, car le bail prend automatiquement fin à l'échéance du contrat.

Comment mettre fin au bail de location meublée ?

Avant votre état des lieux de sortie, veillez à remettre en état votre logement. Si vous souhaitez récupérer la totalité de votre caution, nous vous conseillons d’effectuer un ménage global de votre habitation mais aussi de vérifier les éventuelles petites rénovations à réaliser. Si vous avez accroché des cadres, des étagères ou de la décoration, pensez à reboucher les trous sur les murs. Vous pouvez aussi donner un coup de peinture pour un rendu uniforme. Si vous souhaitez obtenir de l’aide, vous pouvez faire appel à un expert pour vous garantir un travail professionnel.

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Les spécificités de la location meublée

Comment fixer le loyer en location meublée ?

En règle générale, le loyer est fixé librement par le propriétaire en location meublée (y compris pour les contrats de bail mobilité). À savoir que le loyer dans une location meublée est souvent plus élevé que dans une location vide.

Par contre, dans les villes situées en zone tendue, l'encadrement des loyers s'applique. Concrètement, dans ces villes, le loyer ne doit pas dépasser un certain seuil aussi bien lors d'une remise en location (nouveau locataire) que lors d'un renouvellement de bail (même locataire). Voici les différents cas de figure possibles :

  • Le cas d'une première mise en location : le loyer est fixé librement s'il n'y avait pas de locataire précédemment. Le propriétaire peut réviser le loyer une fois par an, à la condition que la révision des loyers soit prévue dans le contrat de bail ;
  • Le cas d'un renouvellement du bail : le propriétaire doit fixer le loyer au maximum au montant du loyer du contrat précédent ;
  • Le cas d'une remise en location après moins de 18 mois : le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer dans le bail ;
  • Le cas d'une remise en location après plus de 18 mois : le propriétaire fixe librement le montant du loyer dans un logement classé A, B, C, D ou E. Pour un logement classé F ou G, le loyer ne doit pas être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Comment définir le montant des charges d’une location meublée ?

calculer les charges locatives en location meublée

Les charges locatives sont des dépenses dues par le locataire. Elles sont initialement payées par le propriétaire, puis remboursées par le locataire soit par le versement de provisions pour charges avec régularisation annuelle, soit par forfait. La liste des charges récupérables est définie en annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Ce sont par exemple l'eau, les contrôles périodiques des pompes à chaleur, ou encore le ramonage des conduits d'évacuation, etc.

Le montant et le paiement de ces charges sont aussi différents selon le type d'habitation (bail meublé classique ou bail meublé mobilité) :

  • Pour un bail meublé mobilité : les charges locatives sont payées au propriétaire sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer ;
  • Pour un bail meublé classique : le bail peut prévoir le paiement par forfait, et dans ce cas, le montant du forfait est inscrit dans le contrat de location. Il est aussi possible d'opter pour un paiement par provision avec régularisation annuelle, mais le montant des charges récupérées doit être justifié.

Quel est le montant du dépôt de garantie en location meublée ?

La plupart des propriétaires réclament un dépôt de garantie (appelé à tord caution) en contrepartie de la signature du bail. En location meublée, le montant du dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyers hors charges (contre un mois de loyer en location vide).

En cas de bail meublé mobilité, en revanche, le propriétaire n'est pas autorisé à demander de dépôt de garantie. À la place, il peut souscrire une assurance loyers impayés, qui garantit le paiement des loyers par ses locataires et couvre les réparations locatives.

Avantages et inconvénients de la location meublée

La location meublée est particulièrement avantageuse pour les locataires, surtout les étudiants, qui peuvent habiter dans un logement sans se soucier de l'achat des meubles et équipements nécessaires.

Pour les propriétaires, c'est une forme de location qui a ses avantages et inconvénients :

Avantages et inconvénients d'une location meublée pour les propriétaires
AvantagesInconvénients
  • Le loyer peut être plus élevé que dans une location vide
  • La location meublée est moins fréquente, et permet donc de se démarquer de la concurrence
  • Le contrat de location meublée est plus flexible en termes de durée et de préavis
  • La fiscalité est plus avantageuse
  • La location meublée demande un investissement de départ plus important
  • Les durées de location sont plus courtes, ce qui rend les vacances locatives plus fréquentes
  • Les meubles et équipements demandent un entretien régulier et parfois onéreux

Fiscalité : location meublée professionnelle et non professionnelle

Les particuliers qui souhaitent louer leurs biens en meublé ont le choix entre deux statuts : le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). En réalité, le choix entre ces deux statuts se fait en fonction des revenus du propriétaire. Il est non professionnel lorsque ses recettes locatives sont inférieures à 23 000 € et représentent moins de 50 % des revenus de son foyer fiscal. Autrement, il bénéficie automatiquement du statut LMP ou professionnel.

Il y a une différence majeure entre ces deux statuts, en ce qui concerne le régime fiscal :

  • Pour le statut LMNP : les déficits liés à une activité de location meublée sont reportables pendant 10 ans, sur les bénéfices exclusivement générés par la location ;
  • Pour le statut LMP : ils sont imputés au revenu global du propriétaire.