Différences logement meublé et non meublé en location

Par Aurian de Maupeou

Co-fondateur

Les logements meublés et non meublés sont régis par des règles différentes : bail, caution et préavis de départ sont différents. Il en va de même pour la fiscalité notamment. Quelles sont les différences entre les deux types de location ? Qu'est-ce que cela change pour les locataires et pour les propriétaires ?

Pour vous éviter un mal de tête en cherchant des documents adaptés au logement que vous souhaitez louer, voici un récapitulatif des grandes différences entre un logement meublé et non meublé.

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Logement non-meublé : définition et spécificités

Les logements non-meublés ou nus ne sont pas simplement des logements loués sans meubles. Bail, caution, préavis : ils obéissent à certaines spécificités.

Qu'est-ce qu'un logement nu ?

Un logement est un logement loué sans meubles, c'est donc au locataire d'équiper son habitation. Cependant, libre au propriétaire d'équiper l'appartement avec un minimun d'élements. Aussi, il n'est pas rare de trouver des logements non-meublés pourvus d'une cuisine équipée, réfrigérateur inclus. Dans ce cas, il faudra bien penser à le préciser dans l'état des lieux d'entrée.

Spécificités d'un logement vide

Certains éléments du bail, de la caution ou du préavis de départ sont spécifiques aux logements non meublés.

Bail d'un logement non meublé

Le bail d'un logement vide est réglementé depuis le vote de la loi Alur en 2014. La durée du contrat de bail pour un logement nu est :

• De trois ans lorsque le bailleur est un particulier ;
• De six ans si le bailleur est une personne morale (par exemple une association).

Cette durée peut être réduite pour des raisons professionnelles ou familiales, sans toutefois être inférieure à un an. Il faudra alors indiquer la raison de cette réduction dans le contrat de bail.

Caution pour un logement non meublé

Comme le logement nu est loué avec moins d'éléments fournis par le propriétaire, le potentiel des dégâts est limité pour le bailleur. Il est donc logique que la caution, ou plutôt le dépôt de garantie comme on l'appelle formellement, soit donc moins importante que dans le cas d'un logement meublé. La montant peut ainsi pas excéder un mois de loyer hors charges.

Il sera rendu sous un mois si aucune dégradation n'est constatée lors de l'état des lieux de sortie, de deux mois dans le cas contraire.

Préavis de départ pour un logement vide

En revanche, le préavis en cas de résiliation du bail d'une location non-meublée est d'une durée supérieure aux logements meublés. Si le locataire souhaite quitter son logement nu, il est dans l'obligation de prévenir son propriétaire trois mois avant le départ prévu.

Cependant, ce délai peut être réduit à 1 mois dans les cas suivants :

• Premier emploi ;
• Mutation professionnelle ;
• Perte d'emploi ;
• Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
• Bénéfice du RSA ;
• Logement qui se situe dans une zone tendue ;
• Etat de santé du locataire, constaté par un certificat médical, qui justifie un changement de domicile ;
• Bénéficie de l'allocation adulte handicapé ;
• Attribution d'un logement social.

Pour le bailleur, le délai de préavis est de 6 mois. Il doit également proposer à la vente son bien à son locataire en premier car il dispose d'un droit de préemption garanti par la loi.

Une fiscalité plus avantageuse pour les logements nus depuis la loi Pinel

Dans le cadre de la loi Pinel, les propriétaires de biens immobiliers loués nus peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt pendant 6, 9 ou 12 ans.

Les revenus tirés des locations non-meublées sont considérés comme des revenus du foncier. En dessous de 15 000 euros par an, ils rentrent dans le régime du micro-foncier. Le bailleur bénéficie alors d'un abattement forfaitaire de 30%.

Pour les revenus supérieurs à 15 000 euros, la règle du régime réel s'applique : le revenu net est imposable et calculé après déduction des charges. Cependant, les bailleurs dont les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros peuvent aussi bénéficier du régime réel si les charges déductibles sont supérieures à l'abattement forfaitaire.

Logement meublé : définition et spécificités

Qu'est-ce qu'un logement meublé ?

De manière très logique, un logement meublé est un logement avec des meubles. Cependant, il ne suffit pas au propriétaire d'acheter une table basse et un tapis pour faire de son logement nu un logement meublé. Depuis le 1er septenbre 2015, les critères sont définis par la réglementation et un logement meublé doit ainsi comprendre :

• Critères d'ameublement pour qu'un logement soit considéré comme un meublé
• Une literie avec couette ou couverture ;
• Des volets ou rideaux dans les chambres ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou un four à micro-onde ;
• Un réfrigérateur ;
• Un congélateur ou un réfrigérateur doté d'un compartiment à congélation d'une température maximale de -6° ;
• La vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas ;
• Des ustensiles de cuisine ;
• Une table ;
• Des sièges ;
• Des étagères de rangement ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage ...).

Particularités d'un meublé ?

Les meublés ne sont pas régis par les mêmes règles que les logements non-meublés concernant le bail, la caution et le préavis de départ.

Bail d'un meublé

Depuis la loi Alur, les baux pour les meublés sont soumis à un modèle réglementé. Il existe deux types de baux pour les meublés :

• Un contrat renouvelable d'un an. Une fois le contrat de location arrivé à son terme, il sera reconduit tacitement pour une durée similaire ;
• Un contrat non-renouvelable de 9 mois dans le cas d'un contrat de bail étudiant. Dans ce dernier cas seulement, le renouvellement du contrat n’est pas tacite.

Caution pour meublé

Comment le priopriétaire possède les murs et les meubles du logement, il semble normal que le dépot de garantie soit plus importante que pour un logement non-meublé. Cependant, son montant ne peut pas dépasser les 2 mois de loyer hors charges. Ce seuil est fixé par la loi depuis 2014.

Si l'état des lieux ne dénote aucun manquement, le dépôt doit être rendu dans le mois qui suit le départ du locateur et la remise des clés. En cas de retard, le bailleur devra payer 10% du loyer pour chaque mois de retard.

Préavis pour un meublé

En revanche, le préavis pour un meublé n'est que d'un mois pour les locataires. Ce délai est suffisamment court pour qu'il n'existe pas de possibilités de le réduire encore.

Le préavis pour le propriétaire - qui souhaiterait vendre par exemple, est de trois mois. Contrairement aux locations nues, le locataire n'a aucun droit de préemption sur le logement meublé. Autrement dit, le bailleur n'a pas à proposer son bien à la vente à son locataire en premier.

Les logements meublés plus rentables pour les propriétaires

Les revenus issus des logements meublés ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. L'administration fiscale considère qu'ils relèvent des règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Il est donc possible de déduire la plupart des charges acquittées, comme les coûts d'acquisition du bien immobilier ou les frais de comptabilité. Les revenus locatifs d'un meublé sont nettement plus avantageux que s'ils étaient considérés comme des revenus fonciers. 

Peut-on transformer une location nue en location meublée ?Il est possible de transformer un logement nu en logement meublé. Cependant, dans certains cas, il est nécessaire de demander une autorisation administrative. C'est le cas, s'il s'agit d'une location saisonnière ou que l'appartement se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants ou si la mairie l'exige. Cette autorisation peut être limitée ou provisoire.

Un droit plus souple avec les locations meublées

Le droit permet plus de souplesse pour les meublés. Si la mise de fond est plus importante pour le locataire, qui doit payer deux mois de caution, le préavis de départ est beaucoup plus court. Cela permet une plus grande liberté de déménagement. Pour le bailleur, louer un meublé est également plus confortable sur certains points, comme la fiscalité qui est plus avantageuse. Il peut parfois ne pas avoir à payer d'impôts sur ses revenues locatifs pendant des années.

De moins en moins de différences entre nus et meublés avec la Loi Alur

La loi Alur, promulguée en 2014, a réduit les différences entre nus et meublés. La liste des raisons qui font passer le délai de préavis de départ de trois à un mois s'allonge. Parmi les raisons précédemment citées, le fait d'habiter en zone très tendue, d'être en situation de handicap ou de s'être vu attribué un logement social sont des ajouts de la loi Alur. 

L'assurance habitation est obligatoire quelque soit le type de logement. Pour les locataires, il est obligatoire d'assurer son logement, que ce soit un nu ou un meublé. En revanche, l'assurance n'est pas obligatoire pour les bailleurs, mais elle reste fortement recommandée.

Particularités de la location d'un logement semi meublé

La location d'un logement semi-meublé est possible... au Canada. En France, il n'existe pas d'entre-deux entre le logement nu et le logement meublé. Un logement loué avec quelques meubles mais pas suffisament pour être considéré comme un meublé est considéré comme nu. Au Canada en revanche, un logement semi-meublé est un logement comprenant l'électroménager de base.