Contrat de location non meublé : modèle gratuit à télécharger

Contrat de location non meubléTéléchargez gratuitement un modèle de contrat de location non meublé pour votre location, au format PDF (normes 2020, loi Alur).
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contrat de location non meublé
Le contrat de bail pour un logement non meublé est encadré par la loi Alur.

Le contrat de location non meublé est un document permettant de limiter les litiges entre le locataire et le bailleur en encadrant la location d'un bien vide. Depuis la loi Alur de 2014, les informations concernant le logement, l'identité des deux parties et les modalités financières doivent obligatoirement être mentionnées dans ce contrat, sous peine de nullité.


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Retrouvez un modèle gratuit de contrat de location non meublé au format PDF (normes 2020, loi Alur) :

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Comment remplir un contrat de location non meublé ?

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La rédaction d'un contrat de location est très réglementée : il faut qu'il mentionne une description précise du logement, les identités du bailleur et du locataire ainsi que les modalités financières, sous peine de nullité. Il doit être rédigé en plusieurs exemplaires et signé par l'ensemble des parties prenantes.

Mentions obligatoires

Depuis la loi Alur de 2014, l'ensemble des mentions suivantes doivent obligatoirement figurer dans le contrat de location, sous peine de nullité :

1. La désignation des parties

Située au début du contrat, la désignation des parties doit mentionner :

  1. L'identité, les coordonnées et l'adresse du bailleur ou l'identité du gestionnaire mandaté par le propriétaire et l'adresse de son siège social ;
  2. L'identité et les coordonnées du locataire.

2. Les caractéristiques du logement

Le contrat de location non meublé doit préciser l'ensemble des caractéristiques du logement. Il contient donc :

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  • Le type de logement : maison, appartement, studio, etc. ;
  • L'adresse complète du bien, avec l'étage ou le numéro d'appartement si nécessaire ;
  • Le nombre de pièces ;
  • La surface habitable ;
  • Le type de bâtiment et sa date de construction ;
  • Les éventuels équipements et dépendances à usage commun ou privatif du logement (cave, garage, ascenseur, terrasse, etc.) ;
  • La production d'eau chaude sanitaire ;
  • La nature et le montant des travaux réalisés depuis le départ du dernier locataire si nécessaire.

3. La date, la durée du contrat, ses conditions de renouvellement et de résiliation

Les dates de prise d'effet du bail et de signature par toutes les parties prenantes doivent impérativement figurer dans le contrat.

La durée du bail doit également être mentionnée. Dans le cadre d'un contrat de location non meublé, elle est de trois ans et le bail est renouvelé par reconduction tacite pour la même durée.

La durée du préavis à respecter par le locataire s'il décide de rompre le bail doit également apparaître dans le contrat. Elle est de trois mois, mais peut être réduite à un mois sous certaines conditions, en particulier si le bien est situé en zone tendue.

4. Les conditions financières du contrat

Le bail doit détailler l'ensemble des conditions financières à respecter au cours de la location :

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  1. Le montant du loyer et ses modalités de révision. Si le bien se situe à Paris intra-muros et à Lille, il est soumis à un encadrement des loyers. Les montants du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent alors être mentionnés dans le contrat. De même, le montant du dernier loyer versé par l'ancien locataire ainsi la date de paiement doivent également être indiqués dans le contrat afin de limiter les hausses abusives de loyer ;
  2. Le montant des charges locatives ;
  3. Les modalités de paiement du loyer et des charges, en particulier la fréquence et la date de paiement (en début ou en fin de mois par exemple) ;
  4. Le montant du dépôt de garantie versé par le locataire. Dans le cadre d'une location non meublée, il ne peut excéder un mois de loyer hors charges ;
  5. Le montant des honoraires, lorsque la gestion de la location est confiée à un tiers mandaté par le propriétaire, généralement une agence immobilière. Ces frais d'agence sont plafonnés depuis la loi Alur et dépendent de la zone dans laquelle se situe le logement.

Annexes à joindre au contrat

Certains documents liés au logement et à la copropriété doivent obligatoirement être mis en annexe du contrat de location :

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  • La notice d'information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs ;
  • Le règlement de la copropriété ;
  • Un dossier de diagnostic technique, inclus dans le carnet numérique du logement et permettant de suivre l'état global des installations. Il comprend un diagnostic de performance énergétique (DPE), un diagnostic sur l'état des installations de gaz et d'électricité (pour les immeubles construits avant 1975 ou depuis le 1er janvier 2018), un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERMNT) pour les logements situés dans une zone à risque, un diagnostic amiante et un constat des risques d'explosion au plomb pour les logements construits avant 1949 ;
  • La liste des équipements permettant l'accès aux technologies d'information et de communication (TNT, ADSL ou fibre optique, etc.) ;
  • Un acte de caution solidaire pour chacun des garants du locataire, si le bailleur a décidé d'y recourir pour se prémunir d'éventuels impayés.

ANNEXES NON OBLIGATOIRES

D'autres annexes, non obligatoires mais vivement recommandées pour protéger le locataire et le bailleur, peuvent également être ajoutées :

  1. L'état des lieux décrivant le logement et ses équipements, ainsi que leur état d'usure à l'entrée du locataire dans le logement ;
  2. Une grille de vétusté si les deux parties ont décidé d'y recourir afin de distinguer dégradation et vétusté sans litige.

Clauses additionnelles

Les clauses additionnelles sont facultatives, ajoutées si le bailleur le souhaite : leur rédaction est donc libre. Elles doivent néanmoins être conformes à la réglementation en vigueur. Trois clauses additionnelles sont généralement ajoutées aux contrats de location par les bailleurs :

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  • Une clause résolutoire permettant la rupture unilatérale du contrat par le bailleur. Elle peut être mise en oeuvre en cas de nuisance sonore, de non versement du dépôt de garantie par le locataire ou de défaut d'assurance habitation. Cette clause doit néanmoins préciser l'ensemble des causes pouvant entrainer la résiliation du bail.
  • Une clause de révision annuelle du loyer. Si cette clause figure dans le bail, le bailleur est autorisé à réviser le loyer une fois par an, à la date d'anniversaire du contrat. L'augmentation appliquée au loyer ne peut cependant pas dépasser celle de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) au cours de l'année écoulée.
  • Une clause de solidarité limitant le risque d'impayé pour le bailleur : tous les locataires et leurs garants sont solidaires pour le paiement du loyer et des charges.

Particularités du contrat de location non meublé

Le contrat de location non meublé présente des spécificités, en particulier la durée du bail et du préavis ou encore le montant du dépôt de garantie qui peut être exigé par le bailleur.

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Quelles caractéristiques pour un logement non meublé ?

Afin de respecter les critères de location imposés par la loi, un logement non meublé doit :

  • Être décent, c'est-à-dire qu'il doit posséder un éclairage par lumière naturelle, un accès à l'eau potable, la présence d'un coin cuisine, de sanitaires (toilettes, douche ou baignoire) et d'un mode de chauffage en bon état de fonctionnement ;
  • Avoir une surface habitable d'au moins 9m2 et un volume minimal de 20m3 ;
  • Respecter les critères d'étanchéité à l'air et d'aération définis par le décret n°2017-312 sur les performances énergétiques ;
  • Avoir passé des diagnostics amiante et plomb afin d'attester de leur absence dans le bien.

APL pour un bien non meublé Afin que le locataire puisse bénéficier de l'Aide Personnalisée au Logement (APL), le bien doit être conventionné. Cela signifie que le bailleur a conclu une convention avec l'État assurant qu'il louera à des personnes à faibles revenus, en respectant un certain plafond de loyer en échange d'avantages financiers.

Quel loyer pour un logement non meublé ?

Le loyer d'un logement non meublé ne peut pas toujours être fixé librement par le bailleur et dépend de la localisation du bien.

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1️⃣ En zone tendue : le logement est soumis à un encadrement des loyers à la relocation, il est donc impossible d'augmenter le loyer entre deux locataires.

2️⃣ À Paris intra muros et Lille, le logement est soumis à un double encadrement des loyers : l'encadrement des loyers à la relocation et l'encadrement des loyers avec plafond. L'OLAP (Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne) fixe pour chaque quartier un loyer de référence majoré par m2 que le bailleur ne peut dépasser lorsqu'il fixe initialement le montant du loyer. Comme en zone tendue, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer lors d'un changement de locataire.

3️⃣ Dans le reste du territoire métropolitain, le bailleur peut fixer librement le montant du loyer.

Pour savoir si votre logement se situe en zone tendue, renseignez votre commune :

  • Ambléon
  • Ambronay
  • Ambutrix
  • Ambérieu-en-Bugey
  • Ambérieux-en-Dombes
 

Quelle durée au contrat de location non meublé ?

Un contrat de location non meublé a généralement une durée de 6 ans. Si le bailleur est un particulier ou une SCI familiale, la durée du bail est alors de 3 ans. Le locataire peut toutefois décider de résilier le contrat en cours de bail en respectant le délai de préavis légal.

Réduction de la durée du bailLa durée du contrat peut être réduite à un an si la situation professionnelle du bailleur permet de justifier son retour dans le logement d'ici un an (départ à la retraite ou retour de l'étranger par exemple).

Dépôt de garantie

Le bailleur est en droit de demander au locataire le versement d'un dépôt de garantie à l'entrée dans le logement afin de rembourser les éventuelles dégradations. Dans le cadre d'une location non meublée, le montant de ce dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges.

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Lorsque le locataire quitte le logement, le bailleur lui restitue intégralement ou partiellement le dépôt de garantie. Selon l'état du logement à la sortie du locataire, deux situations peuvent se présenter :

  1. L'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée et aucune dégradation n'est constatée, le bailleur dispose d'un mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire ;
  2. L'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée et des dégradations sont constatées, le bailleur dispose de deux mois pour restituer le dépôt de garantie amputé du montant des travaux de remise en état. Toute somme prélevée du dépôt de garantie doit toutefois être justifiée par un devis ou une facture.

Pénalités de retard Si le délai de restitution légal d'un ou deux mois est dépassé, le bailleur doit verser au locataire des pénalités de retard en plus du dépôt de garantie initial. Celles-ci s'élèvent à 10% du montant du loyer hors charges par mois de retard entamé.

Quand donner son préavis ?

1️⃣ Lorsque le locataire d'un logement non meublé souhaite résilier le bail, le délai de préavis à respecter est de 3 mois. Il peut néanmoins être réduit à un mois si le logement se situe en zone tendue ou si le locataire se trouve dans un des cas particuliers mentionnés par la loi.

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2️⃣ Le bailleur ne peut, quant à lui, donner congé au locataire qu'au terme du bail, en empêchant son renouvellement tacite. Trois raisons l'y autorisent :

  • La vente du bien ;
  • La reprise du logement en tant que résidence principale, pour lui-même ou pour un membre de sa famille ;
  • Un motif légitime de non renouvellement du contrat : nuisances sonores récurentes, troubles du voisinage, impayés de loyer ou de charges...

Afin de donner congé au locataire légalement, le bailleur doit l'en informer au mois 6 mois à l'avance, quel que soit le motif invoqué pour résilier le bail.

Comment résilier un contrat de location non meublé ?

Afin de résilier un contrat de location non meublé, il est nécessaire de :

  1. Rédiger une lettre de résiliation de bail contenant l'identité du bailleur, celle du locataire, l'adresse du logement, le lieu et la date de rédaction, la date de départ envisagée ainsi que le motif justifiant la réduction du préavis à un mois le cas échéant.
  2. Adresser cette lettre au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception, par acte d'huissier ou la remettre en main propre contre émargement ou récépissé.

Donner son préavis par mailL'envoi de la lettre de résiliation par e-mail n'a aucune valeur juridique, il est donc impératif de l'adresser au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception.

F.A.Q.

En combien d'exemplaires doit être signé le contrat de location non meublé ?

Chacune des parties prenantes doit conserver un exemplaire du contrat tout au long de la location. Il est donc nécessaire de signer un exemplaire pour le bailleur, un pour le locataire (ou pour chacun des locataires) et un pour chacun des garants.

Quelles sont les clauses abusives pour un contrat de location non meublé ?

Le bailleur ne dispose pas de tous les droits et ne peut donc pas ajouter des clauses à sa guise dans le contrat de location. Si ces clauses ne sont pas recevables, elles sont considérées comme abusives et n'ont donc aucune valeur juridique. Les clauses abusives sont celles qui :

  • Réduisent les libertés du locataire ;
  • Permettent une résiliation du contrat par le bailleur sans raison légale ;
  • Empêchent la libre utilisation du logement par le locataire ;
  • Permettent au bailleur de se soustraire de certaines de ses obligations ;
  • Obligent le locataire à payer des frais en plus du versement du loyer et des charges.

EXEMPLES DE CLAUSES ABUSIVES

Bien qu'elles soient couramment rencontrées dans les contrats de location, les conditions suivantes ne peuvent pas être légalement imposées par le bailleur :

  • Le bailleur ne peut choisir le mode de paiement du loyer. Il ne peut donc pas imposer un prélèvement automatique par exemple ;
  • Le bailleur ne peut imposer au locataire un fournisseur d'énergie ou une compagnie pour l'assurance habitation ;
  • Le bailleur ne peut interdire au locataire d'héberger un tiers ;
  • Le bailleur ne peut interdire au locataire de posséder un animal de compagnie sauf s'il est dangereux ou qu'il cause des troubles du voisinage ;
  • Le bailleur ne peut pas demander une compensation financière en cas de résiliation anticipée du contrat par le locataire.

Le préavis peut-il être réduit pour un logement non meublé ?

Lorque le locataire décide de résilier le contrat de bail, la durée du préavis pour une location non meublée est habituellement de 3 mois. Cette durée peut néanmoins être réduite à un mois si le logement se situe en zone tendue ou si le locataire :

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  • Déménage suite à une mutation professionnelle ;
  • A perdu involontairement son emploi (fin de CDD, licenciement ou rupture conventionnelle) ;
  • A obtenu un premier emploi en CDI ou CDD ;
  • A retrouvé un emploi après une perte d'emploi ;
  • Bénéficie du RSA ;
  • Rencontre des problèmes de santé nécessitant un déménagement, en le justifiant par un certificat médical ;
  • A obtenu un logement social ;
  • Change de logement social.
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