Carnet d’Information du Logement : que faut-il savoir ?

Depuis le 1er janvier 2023, le carnet d'information du logement (CiL) a pris la place du carnet numérique du logement, supposé voir le jour au 1er janvier 2020. Imaginé comme un véritable carnet de santé du logement, il permet aux futurs acquéreurs d'un bien de connaître les travaux qui y ont été réalisés et ceux qui restent à effectuer. Instauré dans la perspective de la transition énergétique, il facilite l'amélioration des bâtiments en garantissant une traçabilité et une accessibilité de leurs données.

Pourquoi le CiL remplace-t-il le carnet numérique du logement ?

Initialement prévu dans le cadre de la loi sur la transition énergétique de 2015, le carnet du logement n'avait jamais été appliqué puisqu'à ce moment là aucun décret n'obligeait son application.

Il a fallu attendre 2018 pour que la loi Elan le rende obligatoire. Son entrée en vigueur était prévue pour le 1er janvier 2020 pour les logements neufs et à partir du 1er janvier 2025 pour les logements anciens.

Cependant, en décembre 2019, le Conseil d'Etat a emis un avis défavorable au projet du Carnet Numérique jugé fragile juridiquement.

 Ce carnet ne verra en réalité jamais le jour puisqu'une forte présomption d'inconstitutionnalité pèse sur lui, mise en évidence à l'occasion de l'examen des dispositions réglementaires envisagées pour son application » - Conseil d'État

C'est donc le carnet d'information du logement qui a pris sa place. Son entrée en vigueur date du 1er janvier 2023 par le Projet de loi nº 3235.

Contrairement au projet du carnet numérique, le carnet d'information du logement est :

• Plus clair : son utilité est sans équivoque et "porte exclusivement sur l'amélioration de la performance énergétique des logements" (Conseil d'Etat) ;
• Plus cohérent : les obligations qui en découlent suivent logiquement l'objectif qu'il poursuit ;
• Plus précis : les informations qu'il doit contenir sont explicitement détaillées, les conditions de transmitions également, etc.
• Plus respectueux du droit de propriété ;
• Respectueux de la RGPD : l'application du RGPD qui interdit de centraliser au niveau national un dossier informatique contenant des données personnelles est respectée ;
• Moins contraignant : le format du carnet est libre (contrairement au carnet numérique qui imposait de passer par un service en ligne) ;
• Moins cher à mettre en place : durant la phase d'expérimentation du carnet numérique, son coût moyent par carnet était de 6 100 €.

À quoi sert le carnet d'information du logement ?

Tout comme pour le carnet numérique, l'objectif principal du carnet d'information du logement (CiL) est de permettre aux futurs acquéreurs d'un bien immobilier de savoir, en amont, si le logement qu'ils convoitent a fait l'objet de travaux de rénovation énergétique et, si oui, lesquels. Il permettra aussi, en fonction des travaux déjà réalisés de prévoir ceux qu'il reste à programmer dans le cadre de la transition énergétique.

À la manière d'un carnet de santé, il centralise toutes les informations utiles au bon entretien d'un logement. Ainsi, toutes les futures rénovations qui auront lieu au cours du cycle de vie du logement y seront renseignées et permettront de tracer un historique.

Que contient le carnet d'information du logement ?

En l'état actuel de la loi, le carnet d'information du logement doit intégrer trois séries d'informations selon le statut du logement :

1. Les dossiers diagnostics techniques ;
2. Les informations spécifiques relatives à la vente d'un immeuble en copropriété ;
3. Les informations utiles à la bonne utilisation, l'entretien et l'amélioration des performances énergétiques.

Le dossier diagnostics techniques

Les dossiers diagnostics techniques sont un ensemble de diagnostics immobiliers obligatoires que le bailleur ou le propriétaire doit remettre aux locataires ou acquéreurs d'un logement au moment de la signature du bail ou du contrat de vente. Il s'agit d'un outil de prévision encadrant les éléments essentiels du logement afin d'assurer la sécurité des biens et des personnes.

Le dossier diagnostic technique diffère légèrement selon qu'il intervienne dans cadre d'une vente (article L271-4 CCH) ou d'une location (article 3-3 loi du 6 juin 1989).

Il comprend notamment :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Le diagnostic amiante partie privative ;
• Le constat de risques d'exposition au plomb ;
• L'état de l'installation intérieure de gaz et d'électricité ;
• L'état des risques naturels et technologiques.

Les documents relatifs aux biens en copropriété

Les informations obligatoires dans le cadre d'une vente d'un bien en copropriétés listées à l'article L721-2 CCH.

Les documents sont susceptibles de varier selon les spécificités de la copropriété. Il s'agit :

• Des documents relatifs à l'organisation de l'immeuble (fiche et règlement de copropriété, PV des assemblées...) ;
• D'informations financières (montant des charges courantes, état global des impayés...) ;
• Du carnet d'entretien de l'immeuble ;
• Des droits et obligations des copropriétaires ;
• Des conclusions du diagnostic technique global.

Les autres informations

S'agissant des "informations utiles à la bonne utilisation, à l'entretien et à l'amélioration progressive de la performance énergétique du logement", la loi n'a pas encore totalement statué sur le sujet. 

Depuis quand le carnet d'information du logement est-il obligatoire ?

Selon le projet de loi du 22 juillet 2020, le CiL est obligatoire pour tous les logements neufs dont le permis de construction aura été déposé à compteur du 1er janvier 2023. L'obligation est élargie aux logement anciens faisant l'objet de travaux (ou déposant une déclaration préalable, ou signant un devis de travaux) depuis cette date.

Qui est concerné par le carnet d'information du logement ?

Qui sont les personnes concernées par le carnet de santé du logement ?

Il n'est pas exagéré de dire que tout le monde est concerné par le carnet d'information du logement. Bien que les propriétaires des logements soient les premiers visés car ils sont chargés de le mettre en place, tout le monde est amené à y toucher : vendeur, acquéreur, locataire, professionnels du bâtiment, notaire, etc. Les locataires n'ont pas accès à l'intégralité des informations dans le carnet.

Le carnet est amené à suivre le logement qu'il concerne de sa construction à sa destruction.

Quels logements sont concernés par le carnet d'information du logement ?

La loi prévoit par principe que tous les logements au sens de l'article R111-1-1 CHC sont concernés. Cette définition couvre presque entièrement le parc immobilier d'habitation.

Article R111-1-1 Code de Construction et de l'HabitationUn logement où l'habitation comprend, d'une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil et éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.

L'article L111-10-5 du CCH mentionne toutefois des exceptions. Sont exclus du dispositif :

• Les organismes d'habitations à loyer modéré (L411-2 CCH) ;
• Les sociétés d'économie mixte (L481-1 CCH) ;
• Les organismes bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L365-2 du CCH.

Par ailleurs, l'intégration d'un certain nombre de logements doit encore être examinée. C'est le cas des logements étudiants, des foyers de jeunes travailleurs et des foyers pour personnes âgées autonomes.

Coût du carnet d'information du logement par rapport au carnet numérique

Combien coûte le carnet d'information du logement ?

La question du coût d'un tel dispositif est bien entendu légitime. Bonne nouvelle, l'un des avantages du carnet d'information du logement dans sa nouvelle version est qu'il ne coûterait quasiment rien. En effet, celui-ci n'est plus centralisé ainsi aucun suivi n'est à financer. De plus, le support est libre. Il n'y a donc plus aucune nécessité de payer un service numérique. Selon le choix du propriétaire, le CiL pourra prendre la forme d'un cahier, d'un classeur ou encore d'un document numérique.

Quel était le coût du carnet numérique ?

Aucune information officielle n'avait été communiquée. Cependant, le coût du carnet numérique du logement avait été estimé entre 2 et 12 euros annuels. Ces frais n'étaient pas supposés être supportés par le locataire mais par le propriétaire ou le promoteur immobilier (en cas de création de logement). 

La loi précisait aussi qu'il n'y aurait pas un service unique pour la gestion du carnet numérique du logement mais une multitude, proposée par des acteurs très divers. À titre d'exemple, plusieurs acteurs avaient été sélectionnés pour tester la faisabilité du projet, comme EDF ou l'association indépendante Qualitel. Le coût de cette opération test avait été de 6 100€ pour la création et le suivi de 3000 carnets. Pour financer une telle dépense, plusieurs solutions avaient été proposées :

• L'achat d'une licence, à ne payer qu'une seule fois lors de son acquisition et valable ensuite pour toute la durée de vie du bien immobilier ;
• Un abonnement mensuel d'1€ ;
• Un système sur la base du freemium, c'est à dire un système essentiellement gratuit assurant l'accès aux fonctionnalités les plus basiques. Une option payante serait accessible et débloquerait des fonctionnalités plus poussées, comme par exemple une synchronisation des données du carnet avec celles fournies par les compteurs connectés Gazpar et Linky ou encore l'augmentation de l'espace de stockage du carnet.

Carnet numérique du logement : quels étaient les objectifs, avantages et enjeux ?

Quelles étaient les origines du carnet numérique du logement ?

Le carnet d'information du logement est la version améliorée et applicable du carnet numérique du logement. Il est donc légitime de se demander quelles étaient les origines de ce dernier. Le carnet numérique est né de réflexions menées par le Plan Bâtiment Durable afin de répondre aux enjeux numériques et environnementaux de l'habitat et notamment pour faciliter l'amélioration des performances énergétiques et lutter contre la précarité énergétique.

Dans le rapport final que le groupe a publié le 29 octobre 2014, celui-ci préconisait la mise au point d'un dispositif de mutualisation des informations et de suivi énergétique pour un même bâtiment. Le dispositif portait alors le nom de "Carte vitale du logement".

En février 2015 fut lancé le Plan Transition Numérique dans la Bâtiment (PTNB) ayant notamment pour mission d'intégrer les avancées en modélisation des données du bâtiment (BIM) aux politiques publiques. Parallèlement, des discussions parlementaires aboutirent, à l'occasion des débats sur la loi du 17 juin 2015 pour la transition énergétique et la croissance verte (LTECV), au dépôt d'un amendement créant le carnet numérique de suivi du logement.

Le carnet numérique de suivi et d'entretien du logement reprend presque entièrement l'idée de la Carte vitale du logement. Il est introduit par l'article 11 sous le titre « mieux rénover les bâtiments pour économiser de l'énergie, faire baisser les factures et créer des emplois ».

L'article 11 de la LTECV crée l'article L111-10-5 du Code de la construction et de l'habitation (CHC) au terme duquel il est précisé que le carnet numérique « mentionne l'ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l'entretien et à l'amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété ».

Le carnet numérique de suivi du logement est pensé pour assurer la transparence, l'accessibilité, la pérennité et la fiabilité des données relatives aux logements par le biais d'un outil dynamique et collaboratif.

Derrière cette idée se dessinent de nombreux objectifs selon que le carnet serve aux locataires, aux propriétaires, aux maîtres d’œuvres ou encore aux diagnostiqueurs. Il pourrait alors faciliter l'entretien à la charge des locataires ou les rénovations et améliorations du logement en matière énergétique. Il pourrait même, à terme, intégrer la valorisation des biens et permettre d'assurer leur suivi fiscal.

La définition légale est large, à dessein, afin de laisser une grande latitude lors de la mise en oeuvre réglementaire de ce carnet.

Rapport Neveu : recommandations pour le carnet de santé numérique du logement

Aussi, afin de préciser le contenu de cette définition, et notamment quelles devront être les "informations utiles", l'Ingénieur général des ponts, des eaux et des forêts, Alain Neveu, a été chargé par la Direction générale de l'habitat, en septembre 2015, de produire un rapport sur la mise en oeuvre du carnet numérique du logement en lien avec les professionnels de l'immobilier et du bâtiment, le notariat et les prestataires de services informatiques.

À l'issue de cette mission, Alain Neveu a proposé une série de préconisations :

1. Le carnet devrait prendre la forme d'un service en ligne ;
2. Il devrait permettre l'incrémentation autonome de données extérieures ;
3. Il devrait être ouvert aux usages réels du logement ;
4. L'usager devrait être au centre du dispositif.

Avantages du carnet numérique du logement

Mettre en place le carnet numérique du logement présente plusieurs avantages pour le locataire et/ou le propriétaire :

• La création d'une plateforme 100% en ligne regroupant toutes les informations sur le logement et leurs mises à jour ;
• Bénéficier d'une meilleure vision sur l'état du logement à un instant T, mieux planifier les travaux à réaliser pour améliorer sa performance énergétique et donc, à terme, réaliser des économies d'énergie ;
• Recevoir des rappels automatiques sur l'entretien des divers équipements (alarme incendie, chaudière...) ;
• Connaître le fonctionnement de tous les équipements du logement ainsi que ceux du bâtiment.

Enjeux du carnet de santé numérique du logement

Le création du carnet de santé numérique du logement soulevait plusieurs enjeux sur le court et long terme :

• Des enjeux sociologiques : le carnet doit être accessible et compréhensible par tous, y compris les personnes peu familières avec le numérique (personnes âgées, personnes sans accès internet, logement social, etc.) Son utilisation doit donc être simple, intuitive et ergonomique ;
• Des enjeux techniques : la plateforme créée doit être capable de s'adapter aux besoins des utilisateurs et d'évoluer au fur et à mesure des problèmes rencontrés. Elle doit aussi pouvoir fonctionner pour tous les types d'habitation (collectif, individuel) ;
• Des enjeux liés à la sécurité : les données personnelles du locataire et du propriétaire doivent être sécurisées et leur utilisation strictement encadrée. L'Etat pourrait y avoir recours à des fins de big data mais devra alors les anonymiser.

Ce sont ces enjeux qui ont conduit à l'élaboration du CiL, la version améliorée du carnet numérique du logement.