« Mon locataire n'a pas nettoyé les filtres de la clim depuis 5 ans » : ai-je le droit de le facturer ?
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La canicule de mai 2026 force des millions de foyers à allumer leur climatisation plus tôt que d'habitude, et révèle au passage l'état réel des appareils restés à l'arrêt depuis l'été dernier. Pour les propriétaires-bailleurs qui découvrent un climatiseur ou une pompe à chaleur encrassée à la sortie d'un locataire, la tentation est grande de prélever le coût d'un nettoyage sur le dépôt de garantie. Que dit exactement le droit français quand les filtres n'ont pas été nettoyés depuis cinq ans, alors qu'un appareil mal entretenu surconsomme et s'use plus vite ? Les règles existent, mais elles laissent une marge d'interprétation qui se joue souvent au moment de l'état des lieux.
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Une question qui ressort à chaque vague de chaleur
L'épisode caniculaire qui touche la France depuis le 24 mai 2026 est inédit pour un mois de mai par sa précocité et son intensité. Météo-France a placé plusieurs départements en vigilance, avec des températures dépassant 35 °C sur une large moitié sud du pays.
Conséquence directe : des installations restées à l'arrêt depuis l'été 2025 redémarrent partout, et leur état devient soudainement visible. Filtres saturés de poussière, unités intérieures jamais nettoyées, bacs à condensats obstrués. Pour un bailleur qui retrouve son logement après un départ de locataire, la question juridique est immédiate : le coût de la remise en état peut-il être déduit du dépôt de garantie ?
Le sujet déborde le strict confort estival. Selon l'ADEME, un entretien régulier du climatiseur, à commencer par le nettoyage des filtres, est l'un des leviers les plus efficaces pour limiter la consommation électrique de l'appareil. Sur une saison d'usage intensif, des filtres encrassés représentent plusieurs dizaines d'euros de surcoût sur la facture, et accélèrent l'usure du compresseur, la pièce la plus coûteuse de l'appareil.
Ce que dit le droit français sur l'entretien courant
Le cadre est posé par l'article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987, qui définit les réparations locatives comme les travaux d'entretien courant et les menues réparations consécutifs à l'usage normal des équipements.
L'annexe du même décret cite explicitement, parmi les équipements concernés, les pompes à chaleur et les appareils de conditionnement d'air. Le texte précise que leur entretien courant et leurs menues réparations relèvent du locataire, sauf clause contraire dans le bail.
Concrètement, cela couvre le nettoyage régulier des filtres, le dépoussiérage des grilles et unités intérieures, ainsi que le débouchage du bac à condensats. Ces gestes ne demandent ni outillage spécifique ni intervention d'un professionnel. Ils s'apparentent au nettoyage d'une hotte aspirante ou au détartrage d'un robinet, deux exemples explicitement cités par le décret.
Entretien courant et entretien obligatoire, deux choses différentes
Pour les pompes à chaleur de plus de 4 kW, le décret n°2020-912 du 28 juillet 2020 impose une visite d'entretien par un professionnel certifié tous les deux ans. Cette obligation réglementaire est à distinguer du nettoyage des filtres, qui reste un geste d'entretien quotidien à la charge de l'occupant. Le bail peut préciser laquelle des deux parties prend en charge la visite biennale.
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Retenir sur le dépôt de garantie : oui, mais sous conditions strictes
La règle générale est posée par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : le dépôt de garantie est restitué dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois en cas de dégradations constatées. Le bailleur peut en déduire les sommes dues par le locataire, à condition qu'elles soient dûment justifiées.
Pour des filtres jamais nettoyés pendant cinq ans, trois conditions cumulatives s'imposent au bailleur qui veut retenir une somme.
- Le défaut d'entretien doit être constaté à l'état des lieux de sortie, idéalement avec photos datées et signature des deux parties. Sans cette trace écrite, contester devient presque impossible.
- La somme retenue doit correspondre à un coût réel et proportionné, justifié par un devis ou une facture d'un professionnel. Le bailleur ne peut pas inventer un forfait.
- Le préjudice doit être imputable au locataire, et non à l'usure normale de l'appareil. C'est ce qu'on appelle la vétusté, encadrée par le décret n°2016-382 du 30 mars 2016.
Cette dernière nuance est centrale. Si le climatiseur a quinze ans, qu'il fuit son fluide frigorigène ou que son compresseur lâche, ces réparations relèvent du bailleur, même si les filtres sont par ailleurs sales. Inverser cette logique, c'est risquer une contestation devant la commission départementale de conciliation, voire le tribunal judiciaire.
La bonne pratique avant la sortie : prévenir plutôt qu'arbitrer
Pour éviter le contentieux, plusieurs étapes simples allègent considérablement la procédure le jour de la remise des clés.
Avant l'état des lieux de sortie, le bailleur peut adresser au locataire un courrier écrit (recommandé avec accusé de réception ou mail tracé) lui rappelant les obligations d'entretien tirées du décret 87-712, et l'invitant à faire nettoyer les filtres avant la restitution. Cette démarche est admise par la jurisprudence comme une mise en demeure préalable, qui renforce la position du bailleur si un litige éclate ensuite.
Le jour de l'état des lieux, photographier les filtres encrassés et noter l'observation dans le document signé suffit généralement à matérialiser le défaut. Si le locataire refuse de signer, le bailleur peut faire intervenir un commissaire de justice (huissier), à ses frais, pour dresser un constat ayant force probante.
Reste un calcul à faire en amont. Un nettoyage de filtres facturé par un professionnel se situe en général entre 80 et 150 euros, prestation de déplacement comprise. Si la somme est inférieure à 100 euros et que le climat de fin de bail est apaisé, beaucoup de bailleurs préfèrent absorber le coût pour récupérer plus vite leur logement et le relouer. Le calcul est différent quand l'équipement est récent et que la négligence a manifestement abîmé le compresseur, ce qui peut chiffrer plusieurs centaines d'euros et justifier alors une retenue argumentée.
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