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Résilier son bail : préavis, modalités et lettre-type

Les durées de préavis des contrats de location pour mettre fin au bail selon les situations.

Le contrat qui lie un propriétaire à son locataire peut tout à fait être rompu. Mais la loi impose un cadre à cette rupture, afin de préserver les intérêts de chacun. Passons en revue les diverses situations qui peuvent se présenter, selon que le logement soit meublé ou vide ; ainsi que les périodes de préavis qui en résultent.

Les règles encadrant le préavis de résiliation du contrat bail

dat entourée dans un calendrier

Durée du préavis location meublée

Pour un logement meublé, le délai légal du préavis est toujours d'1 mois à compter de la réception du courrier par le bailleur.

Durée du préavis location vide

En règle générale, le délai du préavis pour un logement non meublé est de 3 mois.

Sous certaines conditions, il peut être raccourci à un mois ; le locataire doit alors obligatoirement mentionner la raison permettant cette modification. Il est également possible que la durée du préavis soit discutée et fixée à l'amiable entre le propriétaire et le locataire.

Délai préavis logement non meublé en France
Raison invoquée Durée du préavis
Cas général 3 mois
Perte involontaire d'emploi : licenciement, rupture conventionnelle, fin de CDD 1 mois
Reprise d'emploi suite à une perte d'emploi (si le locataire était au chômage lors de la signature du bail) 3 mois
Reprise d'emploi suite à une perte d'emploi (au cours du même bail) 1 mois
Premier emploi (CDD et CDI) 1 mois
Mutation professionnelle (libéral) 3 mois
Mutation professionnelle (privé et public) 1 mois
Raison de santé justifiant un changement de domicile, validée par un certificat médical 1 mois
Attribution d'un logement social 1 mois
Changement de logement social 1 mois
Titulaire de l'allocation aux adultes handicapés 1 mois
Bénéficiaire du RSA 1 mois

Pacs ou mariageSi votre conjoint remplit les conditions mentionnées ci-dessus, elles s'appliquent aussi à vous si vous êtes co-titulaires du bail.

Le préavis en zone tendue

Sous le terme de "zone tendue", on désigne 28 zones urbanisées de plus de 50 000 habitants qui présentent les plus fortes demandes de logement. Si un locataire se trouve en zone tendue, le préavis qui s'applique est de 1 mois à compter de la réception du courrier par le bailleur, quel que soit le motif de départ. Le locataire devra simplement faire mention de cet aspect dans sa lettre de congé.

carte des zones tendues pour le préavis de 1 mois
Localisation des zones tendues sur le territoire français 2017

Pour vérifier s'il loge dans une zone tendue, le locataire peut consulter le décret 2013-392 qui liste les communes concernées. De plus, la loi Macron a supprimé la clause concernant la date de signature du contrat de location : tous les logements situés en zone tendue sont impactés, quelle que soit la date de signature du bail.

Départ du logement sans préavis

La loi protège le locataire en lui permettant de quitter le logement sans préavis s'il y a eu manquement grave du propriétaire, qui entraînerait alors insalubrité et/ou mise en péril. On peut par exemple citer un taux d'humidité élevé, un défaut grave dans l'installation électrique, une coupure excessivement longue de l'alimentation en eau...

Toutefois, le locataire doit réunir un maximum de preuves attestant de l'état du logement : certificats médicaux, copies des demandes de travaux soumises au propriétaire, constat d'huissier... De plus, l'absence de préavis n'est pas l'absence d'information : le locataire doit faire part de sa décision au propriétaire et y joindre les preuves précédemment collectées.

Le locataire ne doit pas décider seul et de sa propre initiative de cesser les paiements de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Le résiliation du bail par le locataire

Un locataire peut donner congé à son propriétaire à tout moment, et ce toujours via courrier recommandé avec accusé de réception. Une notification par mail est considérée comme nulle.

Le délai de préavis est décompté à partir de la date de réception de la lettre de congé. Pendant la période de préavis, le locataire est tenu de continuer le paiement du loyer et des charges qui lui incombent, à moins que le propriétaire ait trouvé preneur avant la fin de cette période. La période de préavis se calcule de date à date, et le bailleur ne peut pas instaurer de règle contraire dans le contrat de location. Par exemple, une mention précisant que tout mois commencé est dû serait illégale.

Récupérer son dépôt de garantie

cochon tirelire argent

Le montant du dépôt de garantie, son versement ainsi que la restitution ou la déduction de certains montants permettant la couverture de dégâts sont tous couverts par la loi française. Le dépôt de garantie doit être restitué :

Le délai commence à partir du jour où le locataire effectue la restitution des clefs ; soit auprès du bailleur ou de son mandataire, en main propre, soit par lettre recommandée avec avis de réception.

Obligation du locataireLa loi Alur oblige le locataire à donner sa nouvelle adresse au propriétaire du logement qu'il quitte, pour que ce dernier puisse faire parvenir au locataire le chèque de caution à l'adresse de son nouveau logement.

Dans le cas où le dépôt de garantie n'est pas remis au locataire par le propriétaire après le délai prévu par la loi, le locataire doit mettre le propriétaire en demeure de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec un avis de réception. Si le propriétaire refuse de restituer le dépôt de garantie malgré la mise en demeure, le locataire peut engager une procédure de conciliation, soit auprès d'un conciliateur de justice soit auprès de la commission de conciliation dont dépend le logement concerné. Si ces entités ne parviennent pas à un résultat, le litige peut être porté devant un juge du tribunal d'instance, dans les trois ans suivants le versement hypothétique du dépôt de garantie.

Paiement du dernier mois de loyer

Certains locataires ne paient pas le dernier mois de loyer à leur propriétaire au cas où ce dernier retiendrait toute ou partie de la caution. Les locataires quittant un logement espèrent ainsi faire face à d'éventuelles décisions qu'ils ne pourraient contrôler et estiment tirer profit de la situation et de la loi. Cependant, il est strictement illégal de procéder ainsi et de nombreux dossiers de la sorte sont déjà passés devant un tribunal. Les tribunaux sont unanimes : le locataire ne peut se soustraire au paiement de son loyer, quelle que soit la raison. Le locataire s'expose en outre à des sanctions qui permettent au propriétaire de saisir la justice et de demander l'intervention d'un huissier, ou de mettre en place une injonction de payer. Le propriétaire peut aussi se tourner vers les tiers qui cautionnent le locataire en tort.

La résiliation des contrats EDF et internet

Résilier son contrat EDF est d'une importance capitale lors de la résiliation d'un bail. Attention néanmoins, il n'est pas possible de laisser le contrat EDF au prochain locataire ; puisque vous risquez de laisser courir votre abonnement et même de payer ses premières consommations s'il ne met pas rapidement le compteur à son nom. Pour effectuer la résiliation et ainsi mettre fin à votre contrat actuel, il suffit de se munir d'une facture afin de retrouver son numéro de client, et de noter le relevé actuel du compteur pour permettre l'édition de la facture de clôture. Une fois ces informations réunies, il faudra contacter le service client de son fournisseur d'électricité, par téléphone ou bien par courrier postal.

Résilier son abonnement internet ou téléphonique peut parfois s'avérer compliqué. Certains opérateurs ont mis en place des démarches lourdes censées décourager les consommateurs. Il est donc important de connaître ses droits et la réglementation qui encadre la résiliation de tels abonnements. Tout d'abord, il est nécessaire de connaître le type de contrat qu'a émis l'opérateur. Il existe en effet les contrats sans durée d'engagement et les contrats avec durée d'engagement. Ces durées d'engagement doivent être respectées, dans le cadre d'une résiliation survenue dans le cadre d'un changement de bail. La loi indique que le prestataire se doit de résilier le contrat d'un client qui en a fait la demande au maximum 10 jours après la demande de ce dernier. La résiliation d'un abonnement internet ou téléphonique engendre alors des coûts qui varient fortement selon l'opérateur. Peu importe le motif de la résiliation, il est important d'effectuer cette procédure par lettre recommandée avec avis de réception pour disposer de dates valides aux yeux de la loi en cas de litige avec le fournisseur concerné.

Lettre de résiliation du bail par le locataire

Cette lettre de notification du congé doit contenir la date à laquelle cette décision prendra effet (elle ne peut être antérieure à la durée du préavis) et éventuellement la raison ayant motivé le départ. Si la raison invoquée donne droit à une réduction du délai du préavis, nous conseillons de joindre la preuve à votre courrier car votre propriétaire vous demandera très certainement de vous la fournir. Voici un modèle de lettre de résiliation du contrat bail :

[Votre nom prénom et adresse]

[Le nom du propriétaire]

[Votre ville], le [date]

Objet : résiliation du contrat de location

Madame, Monsieur,

Par la présente, et en vertu des dispositions des articles 12 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, je vous informe de ma volonté de résilier le contrat de location qui nous lie, démarré le [date de la signature du bail] à [adresse du logement].

La raison invoquée est la suivante : [raison invoquée].

Comme le prévoit la loi, le délai de préavis est de [X mois] ; le congé prendra donc effet le [date du départ].

Je me tiens à votre disposition pour convenir ensemble d'un créneau horaire afin d’établir l’état des lieux de sortie à cette date.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Une fois la lettre de congé envoyée, le locataire ne peut plus revenir sur sa décision, sauf s'il parvient à trouver un accord avec son propriétaire.

Résiliation du bail à l'initiative du propriétaire

Un propriétaire ne peut donner congé à son locataire que dans l'un des trois cas suivants :

  • il souhaite récupérer le logement en question pour y habiter ou pour y loger un proche ;
  • il souhaite mettre le logement en vente ;
  • il existe un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail.

Le propriétaire doit informer son locataire par courrier recommandé avec accusé de réception. Le locataire dispose alors d'un préavis de 6 mois qui court à la date de réception du courrier. Il peut bien entendu quitter le logement avant cette date ; il ne sera redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.

Si le motif invoqué par le propriétaire s'avère faux (notamment dans le cas où il donne congé à un locataire pour entamer un nouveau bail avec un autre locataire), le propriétaire s'expose à une amende pouvant atteindre 6 000€.

Congé pour habiter : reprise du logement en tant que résidence principale

Le propriétaire est en droit de mettre fin au bail pour habiter son logement ou y loger un proche en tant que résidence principale. La loi est rigoureuse sur la notion de "proche" : sont inclus époux, concubin depuis au moins 1 an ou partenaire de Pacs, ainsi que les ascendants et descendants de chacun des membres du couple.

Congé pour vendre : je souhaite vendre mon bien actuellement en location

Si le propriétaire souhaite vendre son logement, il doit en informer le locataire. La lettre de congé fait alors office d'offre de vente et le locataire est prioritaire pour l'achat. De ce fait, la lettre devra indiquer le prix de vente et la description précise des biens compris dans l'offre. À partir de la date de réception du courrier, le locataire a 2 mois pour accepter ou refuser l'offre de vente. S'il refuse, il devra quitter le logement avant le délai légal de 6 mois courants à la date de réception du courrier.

Motifs légitime et sérieux de résiliation du contrat de location

La loi n'a pas défini ce qu'est un "motif légitime et sérieux", c'est au juge de trancher s'il devait y avoir conflit. On peut penser facilement au défaut dans le paiement des loyers et des charges, ou encore des problèmes de voisinage sanctionnés par un juge. Néanmoins, le motif n'est pas forcément une faute du locataire et peut être dû aux risques naturels ou technologiques qu'il y aurait à rester dans ce logement.

L'obligation de trouver une solution de relogement

La législation instaure une protection des locataires en fonction de leur âge et de leurs ressources. Ainsi, le propriétaire a obligation de trouver une solution de relogement équivalent si :

  • le locataire a plus de 65 ans ;
  • le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement est inférieur aux plafonds fixés par la loi.

Si le propriétaire manque à cette obligation, le congé est considéré comme nul. Le cas des locataires protégés présente toutefois diverses variantes et dispenses.

Lettre de résiliation de bail par le propriétaire

Voici une lettre type pour résilier le bail de son locataire ; il suffit simplement de remplacer les éléments mis entre crochets par vos informations.

[Votre nom prénom et adresse]

[Le nom du locataire]

[Votre ville], le [date]

Objet : résiliation du contrat de location

Madame, Monsieur,

Par la présente, et en vertu des dispositions de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, je vous informe de ma volonté de résilier le contrat de location du logement situé à [adresse du logement], dont je suis propriétaire et qui nous lie depuis le [date de la signature du bail].

La raison invoquée est la suivante : [raison invoquée].

Comme le prévoit la loi, le délai de préavis est de [X mois] ; c'est pourquoi le congé devra prendre effet le [date du départ]. A cette date, vous devrez avoir libéré le logement, m'avoir rendu les clés et payé vos derniers jours de location, au prorata. Ainsi pour le mois de [mois de la résiliation], vous aurez à me verser [montant au prorata] € de loyer.

Je me tiens à votre disposition pour convenir ensemble d'un créneau horaire afin d’établir l’état des lieux de sortie à cette date. Comme le prévoit la loi, s'il correspond à l'état des lieux d'entrée, je l'engagerai à vous rendre le dépôt de garantie sous 1 mois. Sinon, il vous sera rendu sous 2 mois, après la déduction des éventuelles réparations, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées (article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989).

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Résiliation de bail commercial

affiche open dans un magasin

En théorie, un bail commercial doit durer 9 ans au moins. La résiliation d'un bail commercial par le locataire, qui demande alors congé au propriétaire, demande de respecter certaines règles strictes, notamment au niveau des différents délais. Il se doit de prévenir le propriétaire au moins 6 mois à l'avance, ou à échéance contractuelle. Il convient toutefois de faire appel à un huissier, qui facilitera la démarche entreprise par le locataire et servira d'intermédiaire avec le propriétaire.

Il existe cependant plusieurs cas de résiliation qui peuvent être prises à l'initiative du bailleur ou du locataire. Les différents motifs pouvant amener à la résiliation anticipée d'un bail commercial sont les suivants : l'exercice du droit de reprise par le bailleur, la résiliation de plein droit du bail, la résiliation anticipée suite à une clause résolutoire, la résiliation anticipée suite à une faute du locataire, la résiliation anticipée pour départ en retraite du locataire et la résiliation anticipée suite au départ du locataire. Chacune de ces situations dispose de ses propres règles et critères qu'il est important de respecter.

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