Assurance loyer impayé : fonctionnement, devis et prix

Les retards de paiement et les loyers impayés sont la bête noire des propriétaires qui louent leurs logements. La législation n’étant pas toujours de leur côté, il est souvent difficile de récupérer son habitation lorsque le locataire ne paie pas. Pour éviter une telle situation, l’assurance loyers impayés couvre les propriétaires en cas de locataire défaillant ! Comment fonctionne une assurance loyers impayés, quel est son prix et comment trouver la meilleure assurance GLI ? Selectra fait le tour de la question.

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Qu’est-ce qu’une assurance loyers impayés ?

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L’Assurance Loyers Impayés (ALI), également appelée Garantie Loyers Impayés (GLI), est un dispositif réservé aux propriétaires louant leur logement et souhaitant se protéger contre les éventuels impayés de leurs locataires. Grâce à ses cotisations à l’assurance loyers impayés, le propriétaire se verra verser les loyers impayés de son locataire par sa compagnie d’assurance.

Une ALI dispose de garanties spécifiques et d’options pour protéger le propriétaire contre les loyers impayés :

  • La garantie loyers impayés : avec un plafond et une durée maximum, cette garantie est la base de l’ALI. Elle assure le propriétaire de percevoir ses loyers, et ce même si son locataire ne paie pas.
  • La garantie dégradations immobilières : généralement de base dans les contrats Loyers Impayés, elle prend en charge les frais engagés pour réparer les dégâts causés par le locataire dans le logement.
  • La garantie départ prématuré : en cas de décès du locataire, ou si celui-ci quitte le logement sans respecter les délais légaux, l’ALI prend en charge les loyers jusqu’à l’arrivée d’un nouvel occupant.
  • La garantie protection juridique et recours : optionnelle, elle comprend les frais engagés pour le recouvrement des loyers, les frais d’avocats et d’huissier, ainsi que les frais d’expulsion engagés contre le locataire.
  • La garantie vacances locatives : en option, cette garantie fait sensiblement augmenter le prix de l’ALI, mais compense la perte des loyers lorsque le logement n’est pas loué.

Attention, l’assurance loyers impayés ne remplace absolument pas une assurance habitation, et ne comprend pas de clause de responsabilité civile ! Pour être couvert en cas de litige avec son locataire, les voisins ou toute autre personne tierce, il est indispensable de souscrire une assurance habitation Propriétaire Non Occupant (PNO).

L’Assurance Loyer Impayé est donc un contrat d’assurance supplémentaire, qui s’ajoute à l’assurance habitation. Comme elle dispose de garanties spécifiques, et que les frais engendrés par le non-paiement du loyer s’élèvent très vite, elle s’avère indispensable !

La garantie loyers impayés est-elle obligatoire ?

Contrairement à l’assurance habitation MRH pour les locataires, l’assurance loyers impayés n’est pas une obligation pour le propriétaire. Cependant, c’est l’assurance indispensable pour sécuriser ses revenus locatifs. En effet, les conséquences d’un loyer impayé peuvent être très lourdes pour les propriétaires ! En cas d’imprévus dans la situation financière du locataire, de décès ou de fraude, le propriétaire n’est pas indemnisé et ne perçoit pas les loyers dus !

Il est donc fortement recommandé aux propriétaires de souscrire une assurance loyers impayés si les loyers perçus constituent une part importante de leurs revenus, s’ils ont souscrit à un emprunt ou tout simplement si le locataire est éligible. L’ALI est une sécurité en plus non négligeable !

Comme toutes les assurances loyers impayés ne se valent pas et disposent de plafonds de garanties différents, n’oubliez pas de comparer les offres et de demander des devis assurance loyers impayés avant de faire votre choix/

Comment fonctionne l’assurance loyers impayés ?

Sous réserve de remplir toutes les conditions exigées par les assurances, la garantie loyers impayés permet aux propriétaires d’être remboursés et de percevoir leurs loyers si les locataires ne paient plus.

Pour pouvoir prétendre à une indemnisation en cas de loyers impayés, le propriétaire doit mettre en place les démarches suivantes :

  • À 15 jours de retard : envoyer une lettre de relance au locataire.
  • À 35 jours de retard : envoyer une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception, sommant le locataire de payer son loyer.
  • À 40 jours de retard : transmettre le dossier du locataire à l’assurance. Cette dernière vérifie les documents fournis et l’éligibilité du locataire.
  • À 60 jours de retard : l’assurance délivre un commandement de payer via un huissier de justice, qui est la première étape pour la résiliation du bail, et l’expulsion du locataire s’il ne paie pas dans les deux mois suivants.
  • À 90 jours de retard : l’assurance indemnise le propriétaire des 3 loyers précédents non reçu, et l’indemnise ensuite tous les mois, dans la limite du plafond de son contrat.

Les délais pour être indemnisé lors de loyers impayés sont donc de 3 à 4 mois : le propriétaire ne touche pas immédiatement les sommes dues par son locataire !

Focus sur la garantie Visale Votre locataire n’est pas éligible à une assurance loyers impayés, parce qu’il est travailleur indépendant depuis moins de deux ans et qu’il ne dispose pas de revenus fixes par exemple ? S’il a moins de 30 ans, il peut bénéficier de la garantie Visale. Ce dispositif, mis en place par Action Logement, est gratuit et remplace l’ALI. En cas de loyers impayés, le propriétaire est tout de même remboursé !

Comment trouver une assurance loyers impayés pas chère ?

documents

Si l’assurance loyers impayés représente un investissement pour le propriétaire, c’est aussi la garantie de percevoir ses revenus locatifs même en cas de défaillance du locataire. Le prix d’une GLI dépend de plusieurs critères et varie en fonction des contrats et des compagnies d’assurance, mais il est toujours défini sur la base d’un pourcentage des loyers annuels (généralement entre 2,5 % et 5 %).

Deux critères influent majoritairement sur le prix de l’assurance loyers impayés :

  • Les frais fixes des assureurs : ce sont les frais de dossier et autres frais retenus et fixés librement par les compagnies d’assurance.
  • Le niveau de garantie : les options proposées font automatiquement augmenter le tarif de l’ALI !

Pour trouver une assurance loyers impayés pas chère, il est donc indispensable de se poser plusieurs questions :

  • Souhaitez-vous être couvert en cas de dégradations immobilière, de départ anticipé du locataire ?
  • Souhaitez-vous une prise en charge de vos frais juridiques en cas de litige avec votre locataire ?

Ces options sont proposées par les assurances, mais font sensiblement augmenter les cotisations ! Ne souscrivez qu’aux garanties indispensables. De plus, les frais fixes diffèrent d’une compagnie d’assurance à l’autre : il vous faudra donc comparer les tarifs des GLI avant d’y souscrire !

Pour trouver la meilleure assurance loyers impayés combinant un tarif attractif et de bons niveaux de garanties, utilisez un comparateur d’assurance GLI en ligne ! En quelques minutes, vous obtiendrez des devis de la part de plusieurs assureurs. Vous pourrez ainsi comparer les offres, les plafonds d’indemnisation, franchise et délais de carence.

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Bon à savoir ! Selon le régime d’imposition du propriétaire, les cotisations de son assurance loyers impayés peuvent être déduites de ses revenus fonciers. Pour se faire, il faut avoir choisi le régime réel d’imposition.

Quelles conditions pour souscrire une assurance loyers impayés ?

documents

Pour souscrire une assurance loyers impayés, certaines conditions doivent être respectées par le propriétaire et le locataire. Tout d’abord, le locataire doit être solvable, c’est-à-dire qu’il doit pouvoir justifier de sa capacité à payer ses loyers. Les assureurs exigent donc du locataire que la totalité de ses revenus soit égale à 3 fois le montant du loyer et disposer d’une situation professionnelle stable (CDI, ou garant pour les étudiants) pour s’en assurer.

Quels sont les locataires éligibles à l’ALI ?

  • Les employés en CDI
  • Les employés en CDD dont la durée du contrat restante est supérieure à 8 mois
  • Les fonctionnaires titulaires
  • Les indépendants pouvant justifier de deux ans d’activité
  • Les retraités
  • Les étudiants s’ils disposent d’un garant se portant caution solidaire

Les locataires doivent également percevoir leurs revenus sur un compte bancaire domicilié en France et travailler en France ou être transfrontaliers. Il n’est également pas possible d’exiger un garant au locataire si une assurance loyers impayés a déjà été souscrite, sauf s’il est étudiant ou apprenti.

Quels sont les locataires non éligibles à la Garantie Loyer Impayé ?

  • Les chômeurs
  • Les employés bénéficiant d’un Contrat Nouvelle Embauche (CNE)
  • Les contrats de qualification professionnelle
  • Les indépendants ayant moins de deux ans d’activité ininterrompue

Le logement loué doit également répondre à différents critères : le bail doit être signé pour une durée longue et concerner la résidence principale du locataire. Le logement doit être loué vide, mais certaines assurances acceptent également les logements meublés.

Attention, l’assurance ne contrôlera le dossier qu’en cas de loyers impayés. C’est donc au propriétaire de vérifier que le dossier de son locataire est éligible, et qu’il possède toutes les pièces requises. Certaines assurances proposent la vérification, en supplément, et les agences de location peuvent également le faire pour le propriétaire.

  • Les documents à demander au locataire pour souscrire une assurance loyer impayé
  • Le contrat de travail ou justificatif d’activité professionnelle
  • Les trois dernières fiches de paies
  • Le dernier avis d’imposition
  • Une pièce d’identité en cours de validité
  • Les éventuels justificatifs de la CAF si le locataire touche les APL ou une autre prestation.
  • Dans le cas d’un étudiant : il lui faudra fournir les justificatifs de son garant ainsi qu’une copie de sa carte d’étudiant.

Quand souscrire une assurance loyers impayés ?

délai date

Pour ne souffrir d’aucun délai de carence, l’assurance loyers impayés doit impérativement être souscrite au maximum 15 jours après l’entrée du locataire dans le logement. De cette façon, vos loyers seront sécurisés dès le début de votre contrat ! Si vous souhaitez faire vérifier le dossier du locataire par l’assurance, il est alors recommandé de le faire avant la signature du bail.

Dans le cas de locataires déjà présents dans le logement, il est tout de même possible de souscrire une ALI. Pour se faire, il vous faudra justifier que le locataire vous a bien payé les loyers des 6 derniers mois. Attention cependant, si les justificatifs sont moins nombreux puisqu’il n’y a pas besoin de prouver la solvabilité du locataire, un délai de carence est appliqué. Généralement, de délai est de 3 mois durant lesquels vous payez votre cotisation, mais vos loyers ne sont pas encore garantis par l’assurance. Vous devrez fournir les pièces suivantes :

  • Le contrat de bail et l’état des lieux d’entrée signés
  • Une pièce d’identité du locataire
  • L’attestation d’assurance MRH du locataire
  • Des justificatifs prouvant que les loyers ont été réglés dans les temps les 6 derniers mois

Si votre locataire n’est pas éligible pour souscrire une assurance loyers impayés, en raison de sa situation professionnelle ou de ses revenus aléatoires par exemple, pas de panique. S’il est déjà dans votre logement, il est également possible de souscrire une ALI en justifiant de 6 mois sans impayés. Vous pouvez donc souscrire une assurance loyers impayés ultérieurement et sécuriser vos loyers !

Comment souscrire une assurance loyers impayés ?

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Devis Assurance Loyer Impayé

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Pour souscrire une garantie loyers impayés, un propriétaire peut se tourner vers une compagnie d’assurance classique qui propose ce type de contrat, vers une banque, ou bien vers une agence immobilière administratrice de biens. Il lui faudra alors constituer un dossier avec les documents cités ci-dessus, s’assurer de la solvabilité du locataire, éventuellement faire vérifier le dossier s’il ne souhaite, et régler sa cotisation.

Calculer la solvabilité de son locataire Pour déterminer la solvabilité d’un potentiel locataire, et son éligibilité à la GLI, il vous faudra effectuer le calcul suivant : Loyer mensuel/Revenus mensuels nets = ratio de solvabilité. Ce ratio doit au maximum être de 35 %, le locataire doit donc gagner 2,85 fois le montant du loyer charges comprises.

Chaque assurance loyers impayés étant différentes, surtout en ce qui concerne les plafonds d’indemnisation et la durée maximale de remboursement, il est fortement recommandé de comparer les offres de GLI !

Qui souscrit à l’assurance loyers impayés ?Contrairement à l’assurance habitation MRH, c’est au propriétaire bailleur de souscrire une garantie loyer impayé, et non au locataire. Le propriétaire peut cependant déléguer à une agence immobilière d’administration de bien la charge de constituer le dossier et de le faire valider par l’assurance.

Quel est le prix d’une garantie loyers impayés ?

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Devis assurance Loyer Impayé

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Comme vu plus haut, le prix d’une GLI dépend des frais fixes imposés par l’assureur, ainsi que du montant du loyer.

Chaque compagnie d’assurance propose des contrats aux tarifs et garanties différents, c’est pourquoi il est essentiel de comparer les ALI et de demander des devis avant de faire son choix. Voici un comparatif des assurances loyers impayés pour vous guider !

  • Pour cette sélection de formules d’assurance loyer impayé, le profil assuré est celui d’un propriétaire, non occupant, louant un appartement meublé de deux pièces à Paris, pour un loyer de 850 € charges comprises.
  • Chacune de ces formules d’assurance habitation dispose d’une garantie commune. Il s’agit de la garantie de base suivante : Le remboursement des loyers dus par un locataire défaillant. La durée et le plafond de ces remboursements peuvent varier selon les assureurs.
Notre sélection des assurances loyer impayé
Assureur Garanties de la formule Prix (TTC) et informations

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Formule Basic

  • Garantie de base * (durée illimité, 70 000 € maximum, loyer maximum assurable 3100 €)
209 €/an**
Devis en ligne

Formule Classic

  • Garantie de base * (durée illimité, 70 000 € maximum, loyer maximum assurable 3100 €)
  • Autres garanties incluses : Dégradations locatives immobilières (jusqu’à 10 000 € par sinistre)
249,80 €/an**
Devis en ligne

Formule Premium

  • Garantie de base * (durée illimité, 70 000 € maximum, loyer maximum assurable 3100 €)
  • Autres garanties incluses : Dégradations locatives immobilières (jusqu’à 10 000 € par sinistre), Protection juridique (20 000 €)
260 €/an**
Devis en ligne

Formule Plus

  • Garantie de base * (durée illimité, 90 000 € maximum, loyer maximum assurable 3100 €)
  • Autres garanties incluses : Dégradations locatives immobilières (jusqu’à 10 000 € par sinistre), Protection juridique (20 000 €)
362 €/an**
Devis en ligne
logo maif
  • Garantie de base* (30 mois de loyers garantis, dans la limite de 69 000 € par sinistre)
  • Autres garanties incluses : Détériorations immobilières locatives (6 fois le loyer mensuel, 8000 € maximum par sinistre), Recours suite aux loyers impayés et détériorations immobilières locatives (frais de procédure, frais d’expulsion du locataire, plafond illimité), Départ prématuré (remboursement des loyers impayés en cas de décès ou départ prématuré du locataire sans respecter les délais, plafond illimité jusqu’à reprise des lieux)
331,56 €/an**
logo April
  • Garantie de base * (3 ans de loyers garantis, dans la limite de 90 000 €)
  • Autres garanties incluses : Dégradations locatives (3500 € pour un bien meublé, 7700 € pour un bien non meublé), Frais de contentieux, Défense et recours.
305 €/an**
logo matmut
  • Garantie de base * (100 000 € maximum par sinistre, sans limites de durée pour les loyers inférieurs à 2 000 € CC, sinon 24 mois maximum)
  • Autres garanties incluses : Dégradations locatives immobilières (jusqu’à 8000 € par sinistre), Recours suite aux loyers impayés ou dégradations, Option Vacance locative (indemnisation jusqu’à l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire, période de 3 mois maximum)
Prix sur devis
logo Groupama

Amassur

  • Garantie de base * (2500 € par mois, sur 30 mois maximum)
  • Autres garanties incluses : Dégradations locatives immobilières (jusqu’à 10 000 €), Garantie départ prématuré, Protection juridique
Prix sur devis

**Tarifs au 22/04/19. Prix TTC, sous conditions.

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