Loi Elan : logement, encadrement des loyers, hlm, urbanisme

Adoptée en 2018 dans la continuité de la loi Alur, la loi Elan a instauré plusieurs mesures phares sur l'immobilier et le logement : retour de l'encadrement des loyers, création du carnet numérique du logement, mise en place de la garantie visale, instauration du bail mobilité... En agissant avec des particuliers, professionnels et des organisations publiques, les conséquences sont nombreuses et les projets variés. En quoi impacte-t-elle propriétaires bailleurs et locataires ?

Qu'est-ce que la loi Elan ?

La loi Elan (loi sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) a été adoptée de manière officielle le 24 novembre 2018, lors de sa publication au Journal Officiel de la République Française. Avant cela, le texte de loi avait été présenté au conseil des ministres le 4 avril 2018 et voté au Parlement l'automne suivant. Présenté comme la suite logique de la loi Alur, elle touche à différentes thématiques : le logement, l'habitat et les politiques sociales qui le concernent, l'aménagement, l'urbanisme et enfin, le déploiement du numérique. L'Etat ambitionne à travers cet ensemble de mesures de simplifier les relations entre pouvoirs publics et particuliers sur ces domaines. Son objectif est très global et s'inscrit dans une démarche de simplification du quotidien des particuliers, comme l'affirment Jacqueline Gourault et Julien Denormandie, respectivement ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales et ministre chargé de la ville et du logement :

Avec la loi ELAN, nous apportons des solutions concrètes pour le logement : simplifier les normes de construction, améliorer l’accès au logement, notamment pour les personnes les plus fragiles, soutenir la rénovation des bâtiments et accompagner les collectivités dans la redynamisation de leurs territoires. Ce sont autant d’engagements pris pour améliorer le cadre de vie des français. 

Le texte de loi est disponible en ligne et publié sur Legifrance.

Mesures phares de la loi Elan

La loi Elan a profondément bouleversé le secteur de l'immobilier et particulièrement celui relatif au logement, par l'instauration de plusieurs mesures :

Loi Elan encadrement des loyers

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?

La loi Elan réintroduit la possibilité pour les communes d'instaurer l'encadrement des loyers. Néanmoins, seules les collectivités situées en zone tendue peuvent expérimenter ce dispositif et ce, pour une durée de 5 ans. Cette mesure proposée par la loi Alur a pour but de lutter contre la hausse des loyers dans des zones dites tendues : elles concernent des grandes agglomérations françaises, caractérisées par un déséquilibre fort entre l'offre et la demande de logement. Cette pénurie de logement contribue à créer une inflation du prix des loyers et rend l'accès au logement particulièrement compliqué.

Comme son nom l'indique, l'encadrement des loyers permet de fixer un loyer minimum (minoré) et un loyer maximum (majoré) à ne pas dépasser, pour toute location.

Qu'est-ce qu'un loyer de référence ?

Un loyer de référence est le loyer utilisé pour définir les montants palier et plafond à ne pas dépasser, dans le cas de l'encadrement des loyers : il s'agit du loyer de référence minoré et majoré. Le loyer de référence médian est fixé par un observatoire privé et revu chaque année, selon l'état du marché. Il est établi selon 4 critères :

• la zone géographique dans laquelle se trouve le logement (80 quartiers dans le cas de Paris)
• le type de logement, vide ou meublé
• le nombre de pièces, pouvant aller du studio à plus de 5 pièces
• la date de construction du logement (immeuble le plus souvent), sur 4 périodes : avant 1946, de 1946 à 1970, de 1970 à 1990 et de 1990 à aujourd'hui

Les deux autres loyers de référence (majoré et minoré) sont calculés ainsi :

1. loyer de référence majoré : +20% du loyer de référence médian
2. loyer de référence minoré : -30% du loyer de référence médian

Concrètement, seul le loyer de référence majoré est utilisé, afin d'éviter une envolée des prix.

En 2019, Paris était la seule ville concernée par l'encadrement des loyers et classée en zone tendue. L'encadrement des loyers y a été instauré pour tout bail signé à partir du 1er juillet 2019. Cependant, il faut savoir que Paris n'est pas divisée en 20 arrondissements mais en 80 quartiers, possédant chacun leur loyer de référence majoré : par exemple, deux logements situés dans le 11ème arrondissement ne seront pas forcément soumis au même loyer de référence majoré.

Contrat de bail pour encadrement des loyers

Retrouvez un modèle gratuit de contrat de bail, adapté à l'encadrement des loyers (format PDF) :

Contrat de bail - encadrement des loyers PDF

Garantie visale : nouveauté de la loi Elan

Projet visant à faciliter la location, la garantie visale (visa pour le logement et l'emploi) est un dispositif gratuit de protection des risques locatifs. Son but est de permettre aux futurs locataires de prétendre à la location, même sans avoir de garant (et de dépôt de garantie) ou de revenu trois fois supérieur au loyer. 

Ce dispositif a autant d'avantages pour le locataire et le propriétaire bailleur : le locataire peut accéder à la location et le propriétaire bailleur est couvert en cas de loyer impayé.

La garantie visale se destine aux :

• personnes de moins de 30 ans
• salariés du secteur privé et agricole
• aux ménages accompagnés par des organismes d'intermédiation locative

Bail mobilité loi Elan

Grande nouveauté de la loi Elan : le bail mobilité. Il vient compléter les différents types de bail déjà proposés (location saisonnière, bail commercial, en colocation, etc.). Néanmoins, il faut remplir quelques conditions pour pouvoir y avoir droit.

Pour qui ?

Le bail mobilité est destiné aux :

1. personnes en stage
2. personnes en alternance et apprentissage
3. volontaires du service civique

Quelles contraintes ?

Ce bail est très spécifique et possède plusieurs contraintes :

• non renouvelable, sa durée doit se situer entre 1 et 10 mois
• aucun dépôt de garantie ne peut être demandé par le bailleur
• en cas de colocation, il est impossible d'ajouter une clause de solidarité au contrat : en cas de loyer impayé d'un des colocataires, le propriétaire bailleur ne peut pas se retourner vers les autres colocataires et leur garant et exiger le paiement du loyer manquant.
• seul le locataire peut rompre le contrat à tout moment, en respectant la durée de préavis d'un mois.

Carnet numérique du logement

Annoncé en 2015 suite à la loi sur la transition énergétique, le carnet numérique se veut être un véritable carnet de santé du logement. Il a pour but de contenir toutes les informations importantes sur l'état du logement et d'aider locataire et propriétaire bailleur dans leurs démarches de rénovation. A terme, il ambitionne d'améliorer la performance énergétique du logement et donc de diminuer la facture de chauffage des particuliers. Il contient notamment le dossier de diagnostics techniques.

Quels logements sont concernés ?

Tous les logements suivants doivent comporter un carnet numérique du logement :

1. les logements voués à être habités, qu'ils soient considérés comme une résidence principale ou secondaire, vide ou meublée
2. toutes leurs annexes : logements de fonction, chambres de service, logement de gardien...

Dans le cas d'une copropriété, le carnet numérique du logement doit contenir toutes les informations sur l'état et le fonctionnement des parties communes et de leurs équipements.

Quand devient-il obligatoire ?

Il devient obligatoire à compter du 1er janvier 2020 pour tout logement neuf et à partir du 1er janvier 2025 pour tout logement existant.

Quels avantages au carnet numérique du logement ?

Le fait de munir tous les logements d'un carnet numérique du logement a plusieurs avantages pour le locataire et le propriétaire :

• avoir toutes les informations liées au logement, regroupées sur une plateforme en ligne
• donner une meilleure vision aux propriétaires sur l'état du logement et les futures rénovations à effectuer pour améliorer la performance énergétique
• obtenir des rappels automatiques sur l'entretien des différents équipements (alarme incendie, chaudière, etc.)
• connaître le fonctionnement de tous les équipements présents dans le logement et le bâtiment
• Qui établit le carnet numérique du logement ?
• si le logement est neuf, le promoteur immobilier ou le vendeur se charge de créer et de remplir le carnet numérique avec toutes les informations
• si le logement est ancien, le propriétaire doit se charger de mettre à jour le carnet numérique.

Loi Elan HLM

Simplifier l'accès à la propriété pour les locataires

La loi Elan prévoit que 40 000 logements sociaux seront mis en vente chaque année, au lieu de 8 000 en 2018. Cette mesure devrait permettre :

• aux locataires de devenir propriétaires du bien qu'ils louent, s'ils le souhaitent
• de financer la construction de nouveaux logements sociaux : en effet, chaque vente permettra la construction de 2 à 3 nouveaux logements neufs. Ainsi, même en vendant un partie du parc immobilier, le nombre de logements sociaux ne devrait qu'augmenter.

Réévaluer le dossier du locataire tous les 3 ans

Dorénavant, le dossier du locataire sera réévalué tous les 3 ans : le but est de pouvoir lui proposer un nouveau logement, si ses besoins ont évolué (naissance d'un enfant, par exemple).

Promouvoir une mixité sociale dans les agglomérations

L'attribution des logements sociaux a été réformée et vise à assurer une mixité sociale plus forte :

1. au moins 50% des logements sociaux dans les quartiers prioritaires des villes seront attribués aux demandeurs éligibles avec les revenus les plus élevés
2. plus de 25% des logements sociaux hors quartiers prioritaires seront attribués aux ménages avec de faibles revenus

Le gouvernement espère ainsi assurer une mixité sociale aussi bien dans des quartiers modestes que dans ceux avec une population plus aisée.

Urbanisme et location

Loi Elan urbanisme : quels changements ?

Au-delà de ces mesures phares, la loi Elan a également eu des conséquences sur l'urbanisme :

Augmentation de la construction de nouveaux logements

Un des projets emblématiques de la loi Elan consiste à vouloir augmenter le nombre de logements disponibles. En effet, le gouvernement a souhaité simplifier les normes de construction et ainsi faciliter la création de nouveaux logements : le but est de construire plus vite et en plus grand nombre. Ce projet ambitionne de lutter contre la pénurie de logements qui touche l'hexagone depuis plusieurs années et particulièrement les zones tendues.

Lutter contre les recours abusifs

L'Etat estimait en 2018 que 30 000 constructions étaient bloquées à cause de recours abusifs (source Mediapart). Face à la crise du logement que traversent certaines grandes agglomérations, la loi Elan prévoit donc de réduire le temps de gestion des problèmes de 24 à 10 mois et d'accélérer les procédures lors de recours abusifs concernant un permis de construire.

Loi Elan handicap

La loi Elan bouleverse aussi les logements accessibles aux personnes en situation de handicap et aux personnes âgées et en perte d'autonomie. Dorénavant, les nouveaux logements n'ont plus l'obligation d'être 100% accessibles, mais d'être évolutifs. Cela signifie qu'en quelques travaux, ils doivent pouvoir devenir complètement accessibles aux personnes en situation de handicap.

Le gouvernement prévoit aussi de rendre 30 000 logements anciens accessibles et ce, chaque année. Cette transition sera possible grâce à une hausse du financement de l'Anah.

Contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire

Avec le bail mobilité, c'est le 2ème type de contrat de location créé par la loi Elan. Celui-ci a pour but d'aider des jeunes à se loger et de permettre aux personnes âgées d'arrondir leur fin de mois et ne pas être seules.

Pour signer ce contrat, il faut néanmoins respecter plusieurs critères :

1. le sous-locataire doit avoir moins de 30 ans et le locataire plus de 60 ans
2. la durée du contrat est établie entre le locataire et le sous-locataire
3. la durée du préavis de départ est d'un mois
4. le propriétaire bailleur ne peut en aucun cas s'opposer à cette forme de sous-location mais doit être prévenu

Rénovation des centres-villes

La loi Elan prévoit également la rénovation des centres-villes, notamment ceux des agglomérations de taille moyenne, et ce grâce à un budget de 5 milliards d'euros. Appelé "revitalisation des centres-villes", ce projet souhaite :

• diminuer la vacance des logements et locaux
• donner plus d'attractivié au tissu urbain
• valoriser le patrimoine
• assurer la mixité sociale
• axer la croissance sur le développement durable

Reconversion des bureaux vides en logements

Enfin, la loi Elan facilite désormais la reconversion d'anciens bureaux vides en logements : un bonus qualité est instauré pour inciter les promoteurs à la rénovation et transformation de ces espaces. L'Etat envisage ainsi la reconversion de 500 000m² de bureaux en logement à l'horizon 2020.

Protéger les locataires et propriétaires

Un ensemble de démarches de la loi Elan prévoit aussi de mieux protéger les locataires et propriétaires :

Lutte contre les locations touristiques abusives

Afin de mieux encadrer les locations touristiques type Airbnb, la loi Elan prévoit de durcir les sanctions. L'objectif n'est pas de lutter contre ces plateformes mais bien de limiter au maximum les abus : les logements qui se destinent à ne devenir que des locations touristiques sont certes rémunérateurs pour le propriétaire mais limitent l'accès au parc locatif pour les habitants. Dans les centres-villes, souvent classés zone tendue, ce problème est d'autant plus préoccupant. 

Les propriétaires ont donc l'obligation de s'enregistrer auprès de la mairie et de ne pas dépasser les 120 nuitées de location annuelle. Sinon, ils s'exposent à une amende de 5 000€ à 10 000€. Les plateformes locatives type Airbnb ou HomeAway, seront quant à elles condamnées à payer une amende allant de 12 500€ à 50 000€.

Lutte contre les squats illégaux

La loi Elan durcit la lutte contre les squats illégaux : dorénavant, si le squatteur est rentré dans le logement de manière illégale (par effraction, par l'usage de la force ou la menace), il n'est plus protégé par la trêve hivernale. Cela signifie que le propriétaire ne devra pas attendre le printemps pour, avec le recours de la police, pouvoir expulser le squatteur.

Autre mesure importante, le délai de 2 mois entre le commandement de quitter les lieux et l'expulsion effective est supprimé. 

Logement sans nuisible et parasite

La loi du 6 juillet 1989 stipule que le logement doit être fourni au locataire décent et salubre. La loi Elan ajoute une mention : le logement doit être exempt de tout nuisible et parasite. Le gouvernement espère ainsi lutter contre la prolifération des punaises de lit, fléau depuis quelques années dans le pays. 

Attention cependant : aucune preuve que le logement n'est pas infesté n'est demandée. Si le locataire constate des nuisibles (souris par exemple) ou parasites au début de sa location, le propriétaire sera tenu responsable et devra payer pour l'éradication. Si l'infection survient plus tard, il sera plus aisé pour le propriétaire de prouver que l'hygiène et le style de vie du locataire en sont responsables : les frais d'éradication seront alors à la charge du locataire.

Loyer et violences domestiques

Mesure à visée sociale, la loi Elan indique que dorénavant, un conjoint fuyant le domicile conjugal n'est plus solidaire du loyer. Cependant, il faut pour cela attendre la réception d'ordonnance de protection du juge ou de la condamnation de l'auteur des violences : tout loyer impayé avant cette date est dû...

Loi Elan copropriété

Liste des documents obligatoires

La loi Elan fournit dorénavant une liste de documents obligatoires à mettre en ligne, concernant la gestion de la copropriété. Elle doit contenir :

• le règlement de la copropriété 
• la dernière fiche synthétique de la copropriété, écrite par le syndic
• le dossier de diagnostics techniques des parties communes
• le contrat de syndic en cours
• les procès verbaux des 3 dernières AG
• les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs
• les contrats d'assurance de l'immeuble
• les contrats et marchés en cours

Cette liste sera obligatoire à compter du 1er juillet 2020.

Pénalités et demande de documents

Dorénavant, le syndic a un délai d'un mois pour répondre à une demande de documents faite par le conseil syndical. Si ce délai n'est pas respecté, une pénalité de 15€/jour de retard sera appliquée.