Loyers impayés et expulsion : comment ça fonctionne ?

En cas de loyer impayé, le propriétaire doit rapidement réagir et tenter une conciliation à l'amiable. Si aucun accord est trouvé, plusieurs étapes doivent être respectées jusqu'à l'expulsion. Au bout de combien de temps est mise en oeuvre une expulsion pour loyer impayé ? Y a-t-il des solutions pour se protéger des litiges locatifs, à la fois pour le locataire et le bailleur ? Réponses dans ce guide.

Loyers impayés : quelle est la démarche avant l'expulsion ?

Contacter le locataire

L’article 7 de la du 6 juillet 1989 définit les obligations du locataire. Parmi elles, l’obligation de payer le loyer :

Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Les démarches en cas de loyers impayés sont relativement simples. Quand le bailleur constate un impayé de loyer, il doit vite désamorcer la situation, d'autant plus que les loyers non perçus restent imposables aux yeux de la loi (arrêt du Conseil d'Etat d'octobre 2015). Dès la deuxième semaine de retard, il doit contacter le locataire pour connaître les raisons de son retard et envoyer dans le même temps une relance par courrier puis une mise en demeureLes deux parties tentent alors de trouver un arrangement pour le remboursement de la somme due.Si un accord est trouvé (échelonnement de la dette à payer, etc.), le litige s'arrête là.

Cette démarche peut être effectuée par un conciliateur de justice. Par ailleurs, sachez qu'un numéro gratuit SOS loyers impayés peut donner des conseils à la fois aux bailleurs et aux locataires.

Demander le paiement des éventuelles aides, cautions, garant

combien de loyer impayé avant expulsion

Si, après tentative d'accord amiable, aucun arrangement n'a été trouvé, le bailleur doit s'adresser à différents organismes ou entités afin de mettre en oeuvre des dispositifs et tenter de récupérer une partie de son argent: 

  • la personne qui s'est portée caution (personne physique ou morale qui s'est engagée par écrit à payer les loyers impayés) afin qu'elle s'acquittte des sommes dues ;
  • Action Logement, si le locataire bénéficie de la garantie Visale (plus de 40 000 bailleurs bénéficient de ce dispositif depuis 2016) ;
  • l'assureur auprès de qui il a souscrit une assurance loyers impayés (GLI) ;
  • la Caisse d'Allocations Familiales ou la CMSA (caisse de la mutualité sociale agricole). L'organisme concerné pourra alors mettre en place une procédure spécifique et suspendre le versement des allocations logement à partir du moment où la dette du locataire s’élève à plus de 2 mois de loyer hors charges.
  • l'agent immobilier bénéficiant d'un mandat de gestion immobilière si celui-ci n'a pas préalablement vérifier la situation financière du locataire.

Résiliation du bail

La procédure de résiliation varie selon que votre contrat de location contient une clause dite « résolutoire » ou non.

Résiliation par la clause résolutoire

La clause résolutoire prévoit qu’en cas d’impayé du loyer et des charges aux échéances convenues, le bail est résilié de plein droit sans qu'une décision de justice ne puisse s'y opposer. Le bailleur fait appel à un huissier de justice qui transmet au locataire et à la caution (maximum un commandement de payer contenant le récapitulatif des sommes dues. Le locataire dispose alors de 2 mois pour payer le  jours après) montant des loyers impayés (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Pendant ce laps de temps et en cas d’impossibilité de payer, le locataire ou la caution peuvent :

  • saisir le tribunal d’instance pour demander un délai supplémentaire ;
  • s'adresser au FSL pour demander une aide financière.

Une fois le délai accordé passé, si les dettes sont payées, le locataire reste dans le logement. En cas de non-paiement du ou des loyers impayés, le propriétaire saisit le tribunal d'instance afin qu’il officialise l'expulsion pour loyer impayé.

Résiliation devant un tribunal

Dans le cas où le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur fait appel à un huissier qui assigne le locataire en justice. L'article 56 du code de procédure civile détaille les mentions obligatoires de l'acte d'assignation (juridiction compétente, objet du litige, modalités de comparution devant le juge, moyens mis en oeuvres afin de tenter de trouver une issue amiable au litige, pièces justificatives d'identité).

Les deux parties (bailleur et propriétaire) reçoivent une convocation au tribunal pour loyer impayé. Après audition des arguments de chacun, l'institution juge si la situation nécessite la prolongation du délai (dans le cas où le locataire a les moyens de payer) ou la résiliation du bail et l'expulsion. Si cette dernière est retenue, un huissier de justice va transmettre le jugement au locataire qui dispose d'1 mois pour faire appel du jugement à compter de la signification par huissier.

Si le locataire ne fait pas appel, l'huissier lui délivre un commandement de quitter les lieux (article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution), ainsi qu'à la préfecture si le logement est l'habitation principale du locataire (article L. 412-5 du Code des procédures civiles d'exécution).

Le locataire a alors 2 mois pour quitter le logement. Il peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir un délai supplémentaire, qui peut aller de 3 mois à 3 ans maximum selon la situation (enfants, problèmes de santé, etc.).

Combien de loyers impayés avant l'expulsion ?

La procédure d’expulsion pour loyer impayé est très longue (entre 18 et 24 mois, sans compter les délais accordés par le tribunal, la trêve hivernale, etc.) et coûteuse (entre 3 000 et 5 000 € à la charge du propriétaire). Il peut donc se passer beaucoup de temps avant les premiers impayés et l'expulsion effective du locataire.

Reprenons une par une les étapes avant l'expulsion pour loyer impayé :

  • tentative d'arrangement à l'amiable entre les deux parties : 1 mois. Après prise de contact avec le locataire (environ 15 jours après la date prévue de paiement du loyer), si celui-ci n'a toujours pas donné suite après huit jours, le bailleur le met en demeure de payer par courrier recommandé).
  • commandement de payer : ce document officiel accorde un délai de 2 mois au locataire pour payer ses arriérés.
  • assignation en justice : comptez entre 2 à 6 mois entre l’assignation et la date de passage devant le tribunal.
  • entre 2 et 6 mois entre le passage devant le tribunal et le jugement de résiliation du bail et d’expulsion du locataire (si le juge n’accorde pas de délai supplémentaire au locataire pouvant aller jusqu'à 3 ans).
  • une fois l'expulsion jugée, l'huissier délivre un commandement de quitter les lieux au locataire qui a 2 mois pour le faire ;
  • si le locataire refuse de quitter les lieux, l’huissier demande une nouvelle tentative d’expulsion à la préfecture qui a 2 mois pour répondre. La procédure d'expulsion peut prendre encore 8 mois pour être mise en oeuvre.

Demande et déroulement de la procédure d'expulsion

Si le bail contient une clause résolutoire, le propriétaire doit, dans un premier temps, adresser un commandement de payer à son locataire par acte d'huissier. Le locataire dispose alors de 2 mois pour payer ses dettes, faute de quoi le propriétaire doit saisir le tribunal d'instance, afin qu'un juge prononce la résiliation du bail et l'expulsion pour cause de loyer impayé.

Si aucune clause résolutoire n'est prévue au contrat de location, le bailleur demande une résiliation judiciaire du contrat de location. Il doit alors assigner son locataire en justice devant le tribunal d'instance par acte d'huissier. Le juge apprécie la gravité de la situation, et décider de la résiliation du bail et de l'expulsion, ou non, du locataire. Une fois le jugement d'expulsion prononcé, le bailleur adresse à son locataire un commandement de quitter les lieux par acte d'huissier.

L’expulsion du locataire est dirigée par un huissier de justice qui peut se présenter tous les jours ouvrables, entre 6 heures et 21 heures. Depuis, la loi ALUR, un bailleur qui procède lui-même à l'expulsion de son locataire est passible de 3 ans de prison et 30 000 € d'amende.

L'expulsion peut se passer de différentes façons:

  • situation 1 : le locataire accepte de quitter le logement. L'huissier dresse un procès-verbal, récupère les clés du logement et peut demander à faire changer les serrures Le bailleur reprend possession des lieux.
  • situation 2 : le locataire refuse d’obtempérer. L'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion dans lequel il précise les circonstances de l’évènement. Il demande l'intervention de la force publique auprès de la préfecture pour procéder à une nouvelle tentative d’expulsion. Celle-ci a 2 mois pour répondre.
  • situation 3 : le locataire est absent. L'huissier ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer les serrures. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement.

À savoir Aucune expulsion ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante). Le propriétaire peut mettre en oeuvre une procédure qui sera effective à la fin de cette période.

Comment bien me protéger avec mes prochains locataires ?

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La garantie loyers impayés (GLI)

Pour se protéger contre les loyers impayés, le bailleur dispose d'une protection redoutable : l'assurance loyers impayés (GLI).

L’assurance ou garantie loyers impayés (GLI) :

  • protège le propriétaire contre les impayés et les dégradations matérielles du logement qu'il met en location ;
  • couvre les frais d’huissier ou d’avocat en cas de procédure judiciaire ;
  • prend en charge un éventuel recours à la justice engagé contre le locataire ;
  • indemnise le propriétaire en cas de départ prématuré ou de décès du locataire.

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Pour que l'assureur indémnise le bailleur, plusieurs conditions :

  • le contrat de location doit être conforme à la loi ;
  • le locataire doit être "solvable", c'est-à-dire qu'il doit avoir la capacité financière de payer son loyer ;
  • le bail doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ou une claude de solidarité en cas de colocation ;
  • avoir respecté les différentes étapes depuis la constatation de l'impayé (accord amiable, mise en demeure, etc.).

En cas d'impayés, et si aucun accord n'a été trouvé entre les deux parties, le bailleur doit transmettre à l'assureur, dans le délai imparti contractuellement, une déclaration de sinistre accompagnée des pièces justificatives.En règle générale, il sera indemnisé rétroactivement dès le 3e mois suivant la constatation du défaut de paiement.

La majorité des assurances habitation pour bailleur proposent une garantie loyers impayés. Mais comme toujours en assurance, les formules varient d’un assureur à l’autre (prix, options, franchises, etc.). Pour trouver l’assurance des loyers impayés au meilleur rapport qualité/prix, vous pouvez comparer les offres d'assurance habitation. 

La garantie Visale

Depuis janvier 2016, la garantie Visale permet aux propriétaires qui choisissent comme locataire un salarié précaire ou un jeune de 30 ans au plus d'être remboursé des impayés de loyers. Ce dispositif est financé par  Action Logement (ex 1% logement) et est totalement gratuit.

Les aides au locataire pour éviter les loyers impayés

Côté locataire, il existe différentes solutions pour aider au financement du loyer ou de la caution :

  • les aides de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) : APL, ALS, ALF, sous conditions ;
  • les aides accordées par le Fonds Solidarité Logement (FSL). Celles-ci peuvent prendre plusieurs formes : aides pour faciliter l'entrée dans le logement (dépôt de garantie, premier loyer, frais d'agence, frais de déménagement, assurance, achat du mobilier, etc.), ou aides liées au maintien dans le logement (dettes de loyers et charges, factures d'énergie, d’eau, de téléphone, etc.).
  • l’avance Loca-pass : un prêt à taux zéro accordé par Action Logement pour payer en tout ou partie le dépôt de garantie exigé par le bailleur au moment de l’emménagement. Son montant est de maximum 1 200 € ;
  • la garantie Loca-pass : Action Logement s'engage à payer les impayés de loyers si le locataire rencontre des difficultés financières (jusqu'à 9 mois de loyers et charges dans la limite de 2 000 €/mois). Elles devront ensuite être remboursées, sans frais ni intérêts. L’aide s’adresse aux salariés ou pré-retraités d’une entreprise privée non agricole (tous âges confondus) ainsi qu’à tous les jeunes de moins de 30 ans, sous conditions ;
  • l’aide mobili jeune : une aide au logement personnalisée permettant de réduire le montant du loyer de 10 à 100 € maximum par mois. Elle s’adresse aux jeunes de moins de 30 ans, en formation en alternance au sein d’une entreprise du secteur privé non agricole ;
  • l’aide mobili pass : une aide accordée en cas d’embauche ou de mutation entraînant un changement de résidence principale ou le besoin de louer un second logement ;
  • Garantme, Youse : deux offres de garantie locative qui proposent à des futurs locataires (tous types confondus) de se porter garant du contrat de bail ;
  • l'aide sur quittance : une subvention aux locataires de certains organismes HLM versée par l’Association pour le Logement et l'Entraide des Salariés (ALES) destinée à prendre en charge une partie du montant du loyer d'un locataire en situation d'urgence (conflit familial, perte d'emploi, surendettement, problèmes de santé, chômage, etc.) ;
  • le FASTT (Fonds d’action sociale du travail temporaire) pour les intérimaires : le fonds propose des garanties pour le bailleur pendant 3 ans, une assurance qui couvre le paiement des loyers, une garantie dégradations immobilières, une assistance juridique étendue, une assurance « Vacance locative ».

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