Promesse de vente ou compromis de vente : quelles différences ?
Dans le cadre d’une vente immobilière, le compromis ou la promesse de vente est un contrat qui régit les obligations des parties jusqu’à la signature de l’acte de vente authentique. Promesse ou compromis de vente, l’acheteur verse un dépôt de garantie compris entre 5% et 10% du prix du vente et il dispose d’un droit de rétractation de 10 jours calendaires pour l’annuler. Quant au vendeur, il s’engage à réserver et vendre le bien immobilier au prix conclu, dès la signature du contrat !
⭐ La promesse de vente et le compromis de vente : l’essentiel
- La promesse de vente engage le vendeur à réserver son bien et à le vendre au prix indiqué.
- Le compromis de vente engage le vendeur et l’acquéreur à finaliser la transaction au prix mentionné.
- Compromis ou promesse de vente : l’acquéreur verse un dépôt de garantie entre 5% et 10% du prix du bien, pour que le vendeur réserve le bien sur la période indiquée.
🤝 Promesse de vente et compromis de vente : définition
La promesse de vente engage le vendeur à réserver son bien à l’acheteur, et à le vendre au prix indiqué. Il s’agit d’une promesse de vente unilatérale du vendeur.
En contrepartie, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation d’un montant de 5% à 10% du prix de vente, qui sera déduite du prix final lorsque la transaction est finalisée. En revanche, si l’acheteur se rétracte, cette somme permet de couvrir le vendeur.
La promesse de vente est un avant-contrat qui régit la relation vendeur et acheteur jusqu’à la signature de l’acte de vente authentique. Elle protège les parties jusqu’à la fin de la transaction. Pour être valide, la promesse de vente doit être enregistrée chez un notaire ou sous seing privé avec enregistrement fiscal obligatoire.
À la différence de la promesse de vente, le compromis de vente engage les deux parties : le vendeur et l’acheteur, à conclure la vente au prix indiqué. Si l’un des deux parties renonce en dehors des clauses suspensives, seul un accord amiable ou une décision de justice peut mettre un terme au contrat. On parle alors d’une promesse synallagmatique de vente.
Le compromis n’a pas besoin d’être enregistré aux services fiscaux : une signature sous seing privé suffit. Toutefois, il est conseillé de faire rédiger ce document par un professionnel comme un notaire ou un agent immobilier.
L'acheteur verse un dépôt de garantie d’un montant de 5% à 10% du prix de vente lors de la signature du compromis au moment de la signature du compromis de vente ce qui protège le vendeur en cas de désistement de l’acheteur en dehors des termes du contrat. Cette somme est déduite du prix de vente lors de la conclusion du contrat.
| Type | Promesse de vente | Compromis de vente |
|---|---|---|
| 🗒️ Définition | Engagement unilatéral du vendeur à réserver et vendre le bien au prix mentionné. | Engagement bilatéral du vendeur et de l’acheteur à conclure la transaction au prix indiqué. |
| 💡 Informations obligatoires |
| |
| 💰 Indemnités / dépôt de garantie | Indemnité d’immobilisation : 5% à 10% du prix de vente | Dépôt de garantie : 5% à 10% du prix de vente |
| 📝Signature | Acte authentique chez le notaire ou acte signé sous seing privé avec enregistrement aux services fiscaux, obligatoire. | Acte signé sous seing privé (sans enregistrement aux services fiscaux) est suffisant. Il est conseillé de vous faire accompagner d’un avocat ou d’un agent immobilier, ou de signer un acte authentique chez le notaire. |
| 📼 Enregistrement à la recette des impôts | ✅ Oui, obligatoire | ❌ Non, pas d’obligation |
Compromis ou promesse de vente : lequel choisir en tant que vendeur ?
Le compromis de vente est souvent plus avantageux en tant que vendeur. Vous évitez les frais d’enregistrement à la recette des impôts (125€), et l’acheteur est autant engagé que vous. Toutefois, la promesse de vente est plus intéressante pour l’acheteur car elle lui offre davantage de flexibilité et seul le vendeur est engagé. En pratique, les parties ont plutôt recours à la promesse de vente unilatérale chez le notaire !
📑 Promesse de vente ou compromis ne signez pas à la légère !
La promesse de vente ou le compromis vous engage ! Il doit être considéré comme un contrat car chaque partie a des obligations. Ce document précise également les conditions de la future vente, qui seront mentionnées dans l’acte de vente authentique !
📌 Promesse d'achat ou compromis de vente : exemples de cas concrets
| 💼 Situation | ⭐ Recommandation |
|---|---|
| L’acheteur ne veut plus ou ne peut plus acquérir le bien immobilier | Compromis pour l’acheteur |
| Le vendeur ne veut plus vendre | Compromis ou promesse : le vendeur est autant engagé |
| Les conditions suspensives ne sont pas remplies | Compromis ou promesse : l’acheteur est protégé par les clauses suspensives |
L'acheteur ne veut plus ou ne peut plus acquérir le bien immobilier
| Situation | Promesse de vente | Compromis de vente |
|---|---|---|
| 🙂↔️ Rétractation dans les jours 10 jours | Contrat annulé sans pénalité | Contrat annulé sans pénalité |
| ❌ Annulation après le délai de rétractation | L’acheteur perd l’indemnité versée au profit du vendeur. Le contrat est annulé. | L’acheteur perd son dépôt de garantie au profit du vendeur. Le contrat est annulé en cas d’accord amiable entre les parties, ou sur décision de justice. |
Après signature d’une promesse de vente ou d’un compromis, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. S’il renonce à l’acquisition pendant cette période, l’avant-contrat est annulé sans pénalité pour les deux parties.
En revanche, lorsque l’acheteur annule l’achat après ces 10 jours, des pénalités s’appliquent qu’il s’agisse d'une promesse ou d’un compromis. En effet, l’annulation ne fait pas partie des clauses suspensives : c’est-à-dire qu’elle n’est pas reconnue comme motif valable pour annuler le contrat sans pénalité.
Pourquoi une promesse de vente plutôt qu’un compromis ?
- Pour une promesse de vente : si l’acheteur annule après les 10 jours, il perd l’indemnité versée (généralement 5% à 10% du prix de vente). Cette somme sert de dédommagement au vendeur pour l’immobilisation de son bien, et le contrat est annulé.
- Pour un compromis de vente : si l’acheteur annule, il perd aussi le dépôt de garantie. Mais, le compromis de vente reste en place, seul un accord mutuel ou une décision de justice peut l’annuler.
En cas de doute dans l’acquisition, l’acheteur a intérêt à choisir la promesse de vente !
🏘️ Promesse d’achat ou promesse de vente : attention à ne pas confondre !
La promesse d’achat émane de l’acheteur : c’est une proposition de prix d’achat formulée au vendeur. Si la promesse d’achat est au prix, alors le vendeur doit l’accepter. Si elle est inférieure au prix du bien, alors il n’est pas obligé d’accepter la promesse unilatérale d’achat. Une fois contresignée, promesse d’achat ou promesse de vente : le vendeur est engagé et ne peut plus se rétracter.
Le vendeur ne veut plus vendre son bien
Le vendeur n’a aucun délai de rétractation que ce soit pour un compromis ou une promesse de vente. Une fois signé, le vendeur est engagé et ne peut pas annuler la vente de son bien.
Pour annuler la vente, le vendeur peut tenter de trouver une solution amiable avec l’acheteur. Sinon, il peut toujours espérer que l’acquéreur renonce à l’achat, ou qu’il ne remplisse pas l’une des conditions suspensives prévues dans le compromis ou la promesse de vente.
Les conditions suspensives de la promesse et du compromis ne sont pas remplies
L’avant-contrat est automatiquement annulé si une seule des conditions suspensives de la promesse et du compromis n’est pas remplie.
Concrètement, lors de la rédaction de la promesse ou du compromis de vente, les parties peuvent inclure des conditions suspensives pour se protéger contre des évènements incertains. Ces clauses sont destinées à protéger l’acquéreur et le vendeur des événements futurs incertains.
La condition suspensive la plus courante est l'obtention d’un crédit immobilier. Si l’acquéreur reçoit son offre de prêt dans le délai imparti, la vente peut être conclue. En cas de refus de prêt, la promesse ou le compromis de vente sont annulés sans frais, et l’acquéreur récupère son dépôt de garantie ou son indemnité d’immobilisation. Le vendeur ne reçoit aucun dédommagement.
Les clauses suspensives sont présentes aussi bien dans le compromis de vente que dans la promesse de vente. Il n’y a pas de choix plus judicieux qu’un autre dans cette situation.
🔎 Compromis de vente et promesse de vente : dans les faits, comment ça se passe ?
La promesse de vente ou le compromis de vente intervient une fois que le vendeur a accepté l’offre d’achat de l’acquéreur. Le vendeur et l’acquéreur signent une promesse ou un compromis de vente pour formaliser leur accord jusqu’à la signature de l’acte de vente authentique.
Promesse ou compromis : le processus est légèrement différent !
1️⃣ La promesse de vente
La promesse de vente est valable si elle est réalisée de l’une des deux manières suivantes :
- par un acte authentique établi par un notaire ;
- par un acte sous seing privé enregistré auprès des services fiscaux.
Pour la signature de la promesse de vente chez le notaire, vendeur et acheteur peuvent choisir d’avoir un seul notaire ou chacun le leur. Le ou les notaires rédigent l’acte authentique, puis fixent une date pour la lecture et la signature.
Dans le cadre d’un acte sous signature privée, vendeur et acheteur rédigent et signent le document. Ils peuvent être assisté par un professionnel : avocat ou agent immobilier.
Les parties disposent d’un délai de 1 mois à compter de la date de signature pour enregistrer l’acte au service départemental de l’enregistrement (SDE) ou au service de la publicité foncière et de l’enregistrement (SPFE). Le coût de l’enregistrement est de 125 € : les parties sont solidaires quant à son paiement.
2️⃣ Le compromis de vente
Le compromis de vente peut être rédigé par les parties ou par un tiers (agent immobilier, ou avocat). Il n’y a aucune obligation d’enregistrement de l’acte auprès des services fiscaux.
Si les parties rédigent elles-mêmes l’avant-contrat, alors elles n’auront aucun frais. En revanche, si elles le font rédiger par un professionnel : avocat ou agent immobilier, elles devront régler les honoraires.
Dans les deux cas, une fois l’avant-contrat signé, les parties disposent du délai imparti pour remplir les conditions suspensives, dans le but de planifier la signature de l’acte de vente authentique !
📝 Promesse de vente ou compromis de vente : que doivent contenir ces documents ?
Pour être valables, la promesse de vente et le compromis de vente doivent contenir les informations liées au vendeur, à l’acquéreur, au bien immobilier, mais aussi indiquer les conditions suspensives, le montant du dépôt de garantie et le délai de rétractation !
Rédaction des conditions suspensives
Les conditions suspensives, aussi appelées clauses suspensives, sont des conditions obligatoires pour exécuter le compromis ou la promesse de vente. Si une seule clause suspensive n’est pas réalisée dans le délai imparti, alors le contrat est annulé sans pénalité.
Voici une liste des conditions suspensives les plus courantes :
- l’obtention du prêt : l’acquéreur doit obtenir une offre de prêt pendant le délai imparti.
- la vente d’un autre bien immobilier : l’acquéreur doit vendre son bien dans le délai imparti.
- la présentation des diagnostics : le vendeur doit présenter les diagnostics obligatoires : amiante, électrique, plomb et performance énergétique ;
- absence de servitude : la vente peut être annulée si l’acquéreur découvre une servitude.
- obtention d’un permis de construire : l’acquéreur peut annuler l’achat d’un terrain s’il n'obtient pas le permis de construire.
- réalisation de travaux : l’acquéreur peut préciser une liste de travaux à faire par le vendeur avant la finalisation de la vente.
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie du compromis de vente, ou l’indemnité d’immobilisation d’une promesse de vente, doit être stipulé. En règle générale, le montant est fixé à 5% minimum du prix de vente du bien.
L’avant-contrat précise qu’en cas de non réalisation des clauses suspensives, le dépôt de garantie est restitué à l’acquéreur. En revanche, en cas d’annulation en dehors des conditions suspensives, il stipule que le dépôt de garantie est versé au vendeur au titre de l’indemnisation de son préjudice.
Délai de rétractation
L’avant-contrat précise que l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires, à compter du lendemain de la première présentation par lettre recommandée.
En cas de rétractation, l’acquéreur doit notifier le vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception, avant la fin du délai !
💡 Bon à savoir
Aujourd’hui de plus en plus de notaires utilisent un système digital recevez la promesse de vente ou le compromis par courrier recommandé électronique au lendemain de la signature. L’expéditeur reçoit automatiquement la preuve de réception, par mail.