Calcul prêt immobilier : mensualité, montant des intérêts et remboursement anticipé

Pour concrétiser votre projet immobilier et les problématiques financières associées, vous devrez être capable de comprendre et d’évaluer le coût de votre emprunt et éventuellement les mensualités de votre crédit immobilier. Retrouvez dans cet article toutes les clés pour calculer le coût de votre projet immobilier : les formules mathématiques nécéssaires avec à l’appui des exemples chiffrés, ainsi qu’un tableau d’amortissement excel à télécharger pour vous guider dans vos calculs.

Calculez en quelques secondes le montant de la mensualité, de l’assurance de emprunteur et le coût total de votre prêt immobilier avec le simulateur Selectra :

Comment calculer le coût d’un crédit immobilier ?

Plusieurs facteurs sont à considérer dans le calcul d’un prêt immobilier, ce qui peut rendre l’exercice complexe. Commençons donc par expliciter les notions clés à maîtriser avant tout entretien avec votre banquier.

1. Le type de prêt

Tout d’abord, il est question de définir la nature de l’emprunt. En effet, il existe différents types de prêts :

• le prêt amortissable : prêt dont le nombre et le montant des mensualités (constantes)ainsi que les intérêts sont définis au contrat et connus de l’emprunteur à la signature du prêt.
• le prêt In Fine : prêt qui permet de rembourser uniquement les intérêts sur la durée de l’emprunt. Le capital emprunté est remboursé en intégralité à échéance du prêt.
• le prêt relais : prêt permettant le financement d’un nouveau bien en attendant la vente d’un autre bien. Il est remboursable à échéance.

Selon le type de prêt, la méthode de calcul varie. Les français ont majoritairement recours au prêt amortissable pour financer leurs projets immobiliers.
Dans cet article, nous aborderons la méthode de calcul du prêt immobilier amortissable.

2. Le taux d’intérêt, le montant des intérêts et les mensualités

Premièrement, il est important de faire la distinction entre le taux d’intérêt et les intérêts du prêt.

Le taux d’intérêt est un pourcentage que l’on applique au crédit pour savoir quel sera le montant des intérêts. Le taux du prêt immobilier constitue la rémunération de la banque contre le service rendu : vous prêter de l’argent.

Ensuite, la mensualité de prêt est la somme payée chaque mois pour rembourser un emprunt. Elle du est constituée d’une part de capital, des intérêts du prêt et de la cotisation à l’assurance emprunteur.

Les intérêts sont calculés mensuellement sur la base du capital restant dû. C’est pour cette raison qu’au début du remboursement du prêt, la part des intérêts dans les mensualités de remboursement sera plus élevée qu’à la fin du crédit.

3. Qu’est-ce que le coût du crédit ?

Lorsqu’elles prêtent de l’argent, les banques se rémunèrent en appliquant le taux débiteur au montant prêté. On obtient alors les intérêts qui représentent le coût du crédit, auxquels on ajoute les éléments suivants :

• le montant de l’assurance emprunteur,
• le coût de la garantie bancaire ou caution,
• les frais de dossier (d'autres coûts sont éventuellement à prévoir selon le projet et les caractéristiques du contrat de prêt).

Donc pour calculer le coût d’un crédit, c’est à dire “combien cela vous coûtera d’emprunter un certain montant”, il est nécessaire de soustraire le montant des intérêts, de l’assurance emprunteur et des frais de dossier au montant emprunté.

Vous obtiendrez alors le coût du crédit.

• Les éléments à prendre en compte pour le calcul du prêt immo :
• le montant de l’emprunt,
• la durée de remboursement ou le nombre de mensualités souhaitées,
• le taux débiteur,
• le TAEG (Taux Annuel Effectif Global),
• le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance),
• les frais de dossier,
• les frais de garantie bancaire (caution, hypothèque, PPD, nantissement).

Exemple :

Calculons le coût du crédit pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans, TAEG 1,60 %.
Le montant des intérêts s’élève à 33 836,80 €.

On ajoute à cette somme :

• les frais de dossier : 750 €
• le coût de la garantie : 2 000 €

33 836,80 + 750 + 2 000 = 36 586,8‬0 €

Le coût total du prêt s’élève donc à 36 586,8‬0 €.

Comment calculer le montant de la mensualité de prêt immobilier ?

Vous l’aurez compris, la mensualité de prêt est composée d’une part de capital à rembourser et des intérêts du prêt. Avec un prêt amortissable, les mensualités sont constantes, c’est à dire que le montant reste toujours le même du début à la fin du prêt. C’est la part de capital et des intérêts qui varie.

Voici la formule mathématique pour calculer le montant de la mensualité :

Où :

• m = mensualité
• t = taux d’intérêt
• n = nombre d’années
• C = capital emprunté

Exemple :

Prenons l’exemple d’un emprunt de 200 000 €, remboursement sur 15 ans, TAEG 1,60 %.
Dans la formule, je remplace les lettres par les données suivantes :

• t = 1,60 % = 0,016
• n = 15
• C = 200 000

Nous obtenons 1 252 : la mensualité de remboursement est d’environ 1 252 €.

La mensualité de remboursement ne doit pas dépasser un certain montant, défini comme le taux d’endettement de l’emprunteur. Son seuil, fixé à 33 % par les banques, signifie que la mensualité ne peut pas représenter plus de ⅓ des revenus du foyer.

Comment calculer le montant des intérêts ?

Calculer le montant des intérêts permet de connaître le coût total du crédit. C’est la somme que vous paierez à la banque en plus du remboursement du capital emprunté. Les intérêts sont obtenus en appliquant le TAEG au capital emprunté.

Définition du TAEGLe TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le taux “tout compris” du crédit. Il inclut le taux débiteur (rémunération du prêteur), le TAEA (taux assurance de prêt) et les frais annexes à la mise en place du crédit (frais de tenue de compte, frais de dossiers, etc.).
Le TAEG et le TAEA (taux de l’assurance emprunteur) varient selon le profil de l’emprunteur, le montant du prêt et la durée de remboursement.

Les TAEG fixe proposés par les banques oscillent actuellement entre 1,16 % et 2,07 % pour des emprunts de 200 000 € sur 15 ans.

Voici la formule mathématique pour calculer le montant des intérêts :

Où :

• I = intérêt
• n = nombre d’années
• C = capital emprunté

Exemple :

Continuons avec l'exemple précédent : emprunt de 200 000 €, remboursement sur 15 ans, TAEG 1,60 %, mensualité de 1 252 €.
Dans la formule, je remplace les lettres par les données suivantes :

• n = 15
• m = 1 252
• C = 200 000

12 x 15 x 1 252 - 200 000 = 25 330.

Les intérêts du prêt s’élèvent à 25 330 €.
Le montant total dû par l’emprunteur est de 225 330 €.

Tableau d’amortissement pour calculer son prêt - simulateur excel

Pour faciliter le calcul du montant total de votre prêt immobilier, vous pouvez utiliser un tableau d’amortissement. Le tableau d’amortissement permet de connaître la composition de chaque mensualité de crédit dans le détail. Ce document sera fourni par la banque lors de la souscription du crédit.
En effet, les mensualités sont composés :

• d’une part du capital restant dû,
• d’une part d’intérêts sur le capital.

Au début du prêt, les intérêts représentent une part importante importante de la mensualité. Cette part se réduit au fur et à mesure que le capital restant dû diminue.

Afin de vous permettre de calculer dans le détail les mensualités de votre crédit immobilier, nous avons mis à votre disposition un tableau d’amortissement sous format Excel. Il vous suffira de renseigner le montant souhaité, la durée de remboursement et le TAEG pour obtenir le tableau d’amortissement de votre projet immobilier.

Télécharger mon tableau d'amortissement sous format excel

Calcul des indemnités de remboursement anticipé (IRA) du prêt

Le contrat de prêt peut prévoir des frais ou pénalités de remboursement anticipé en cas de revente du bien ou de rachat de prêt immo par une banque concurrente.

Ces frais sont à la charge de l’emprunteur et la loi plafonne leur montant : les pénalités ne peuvent excéder 3 % du capital restant ou 6 mois d’intérêts. Les banques tendent à choisir le montant le plus faible.

Exemple :

Calcul des indemnités de remboursement pour un prêt de 250 000 €, remboursement sur 20 ans. Après le remboursement de 50 mensualités, l’emprunteur décide de faire racheter son crédit. Il reste alors 190 mensualités, soit environ 16 ans.

Après le remboursement de 50 mensualités, le capital restant dû s’élève à 207 682 €.

À 3 % du capital restant dû, les pénalités de remboursement sont de 6 230,46 €.

Découvrez aussi le simulateur de tableau d’amortissement de prêt immobilier by Selectra :

Part des intérêts dans coût total du crédit

Parmi les frais à considérer pour établir le coût total du crédit, les intérêts représentent la part la plus importante.Pour illustrer cela, nous avons réalisé une simulation afin de mieux comprendre la composition du coût du crédit.

Prenons l’exemple d’un emprunt de 200 000 € à rembourser sur 15 ans, au TAEG fixe de 1,60 %.
Il s’agit d’un financement à 110 % ou prêt sans apport de la part de l’acquéreur, ce dernier visant normalement à supporter les frais de notaire (env. 7-8% du prix de vente du bien) et de garantie bancaire (env. 1 % du montant de l’emprunt).

Voici le détail des frais de ce crédit :

• montant des intérêts (taux 1,20 %) : 18 638,80 €
• garantie bancaire Crédit Logement : 2 630 € (dont 1 458 € restituable)
• TAE assurance 0,40 % : 12 000 €, soit 67 €/mois

18 638,80 + 2 630 + 12 000 = 33 268,80
Le coût total de l’acquisition est donc de 33 268,80 € (dont 1 458 € restituable).

Ce sont donc les intérêts qui représentent la part la plus importante du coût du prêt.

FAQ - Calcul de prêt immobilier

1. Calcul du taux : comment est défini le TAEG ?

En fonction des éléments figurant dans le dossier de demande de prêt, le banquier va procéder au calcul d’une note qu’il attribuera ensuite à l’emprunteur : c’est la méthode du scoring.
Cette note permet de définir le niveau de risque que représente l’emprunteur pour la banque. C’est à partir de cette note que sera défini le TAEG appliqué au crédit.
Moins l’acquéreur présente un profil à risque, plus le taux d’intérêt sera bas, et inversement.

Voici les éléments pris en compte pour calculer le TAEG d'un prêt immobilier :

• le profil de l’emprunteur : âge, état de santé, situation professionnelle,
• le montant de l’emprunt,
• la durée de remboursement,
• l’apport personnel,
• la capacité d’emprunt,
• le reste à vivre qui est la somme dont dispose le foyer pour vivre après déduction des charges mensuelles aux revenus mensuels,
• le taux d’endettement dont le seuil acceptable est fixé par les banques à 33 %,
• le saut de charges : différence entre le montant de l’ancien loyer et celui des futures mensualités de prêt immobilier,
• l’épargne disponible et la capacité d’épargne,
• la nature du projet et sa qualité (investissement locatif, localisation du bien, etc.).

2. Qu’est-ce que le TAEA, taux de l’assurance emprunteur ?

L’assurance de prêt, bien que facultative sur le plan légal, est exigée par tous les organismes de prêt et sa souscription constitue une condition à l’octroi du crédit.

Son montant est défini par un taux, le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance) qui vient se greffer au taux débiteur pour constituer le TAEG.
Le montant de l’assurance est donc prélevé chaque mois avec la mensualité de crédit.

Elle permet de couvrir le paiement des mensualités du prêt en cas de défaillance de la part de l’emprunteur, en totalité ou en partie, pour les situation suivantes :

• en cas de décès (DC),
• en cas de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA),
• en cas d’invalidité permanente totale ou partielle (IPT et IPP),
• en cas d’incapacité temporaire de travail (ITT),
• parfois en cas de perte d’emploi (PE).

Le TAEA appliqué par les banques oscille actuellement entre 0,30 % et 0,60 % pour des emprunts de 200 000 € sur 15 ans.