Capacité d’emprunt : calcul et simulation

Par Antoine Collin

Expert Crédit

La capacité d'emprunt se calcule en multipliant votre capacité de remboursement mensuel par le nombre de mensualités de votre crédit. Pour simuler votre capacité de remboursement vous pouvez prendre en compte le taux d'endettement maximal (35 %) et y soustraire vos charges mensuelles. On vous explique tout ce qu'il faut savoir sur la capacité d'emprunt, son calcul et comment la simuler !

🚀 Calculez en quelques secondes le montant maximum que vous pouvez emprunter :

✅ Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt, c’est le montant maximum qu’une personne ou un foyer peut emprunter en fonction de ses revenus et de ses charges, sur une période donnée. On l’appelle également capacité de remboursement.

Définition de la capacité d'emprunt

Elle représente l’aptitude de l’emprunteur à supporter les échéances de son prêt immobilier. Il est essentiel de la connaître afin d’évaluer la faisabilité de son projet immobilier et pour solliciter un accord de principe auprès de votre banque pour sécuriser votre projet.

C’est un indice de solvabilité par excellence que la banque calculera en fonction des documents justificatifs de votre prêt immobilier. Mais mieux vaut en avoir connaissance avant de réaliser la demande de prêt immobilier.

Nous devons mettre en perspective le coût total du crédit immobilier défini par le TAEG, assurance emprunteur comprise, et ses mensualités avec la capacité d’emprunt. En effet, la capacité d’emprunt représente le montant maximum auquel vous pouvez prétendre, tout en conservant un reste à vivre convenable.

Reste à vivre : définitionLe reste à vivre désigne la somme d’argent restante au foyer après avoir déduit toutes les charges de ses revenus.
Il permet notamment de couvrir les dépenses courantes telles que l’alimentaire, les frais de transport, etc.

Déterminants de la capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt dépend des revenus et charges de l’emprunteur, mais pas uniquement. Elle est également conditionnée par d’autres éléments, tels que :

• le montant de l’apport personnel s'il y a (prêt sans apport : en savoir plus),
• la durée de remboursement du prêt,
• le taux du crédit immobilier : taux fixe, taux variable ou taux variable capé.
• le type de bien à acheter (neuf ou ancien, résidence principale ou investissement locatif, etc.),
• le montant des frais de notaire,
• le profil de l’emprunteur (en couple ou célibataire, âge, état de santé, etc.),
• la capacité d’endettement dont le seuil est fixé par le taux d’endettement à 35 %.

Tous ces éléments vont être pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt.

Étant donné que la capacité d’emprunt est le montant maximum qui vous sera possible d’emprunter pour votre projet immobilier en fonction de vos revenus, de vos charges et le reste à vivre, tous les frais liés à l’achat doivent être considérés, au même titre que la nature du projet doit être précisée.

Plus la durée de remboursement est allongée, plus la capacité d’emprunt augmente.
Exemple : si un emprunteur peut supporter une mensualité de 1 000 € par mois, sa capacité d'emprunt sur 10 ans est de 120 000 €, et sera de 240 000 € sur 20 ans.
D’autre part, la capacité d’achat diminue plus le taux d’intérêt est élevé.

🛠️ Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

🚦 Capacité d'emprunt = Montant empruntable mensuellement x Nombre de mensualités

Formule de calcul de la capacité d’emprunt

Voici la formule mathématique pour calculer sa capacité d’emprunt ou de remboursement mensuelle : la mensualité maximale de prêt qu’il vous sera possible de supporter chaque mois, en ne dépassant pas le seuil de 33 % - 35 % du taux d’endettement.

 La première étape consiste à connaître son reste à vivre mensuel.

 Ensuite, il s’agit de multiplier le reste à vivre obtenu par le seuil acceptable du taux d’endettement : 33 %.

 Pour connaître sa capacité d’emprunt totale, on multiplie la capacité de remboursement mensuelle par le nombre de mensualités du crédit

Il faut avoir conscience que certains facteurs, autres que les revenus et les charges du foyer, vont avoir une influence sur la capacité d’emprunt : l’ancienneté du bien et son utilisation.

Voici un exemple :

Un foyer dispose de 5 000 € de revenus mensuels et dépense 1 200 € en charges mensuelles. Il souhaite connaitre sa capacité d'emprunt pour un prêt à amortissement constant.

(5 000 - 1 200)
= 3 800 € de reste à vivre mensuel.

3 800 x 0,33 % = 1 254 € de capacité de remboursement mensuelle.

Capacité d’emprunt sur 15 ans (180 mensualités) :
1 254 x 180 = 225 720‬ €
Capacité d’emprunt sur 20 ans (240 mensualités) :
1 245 x 240 = 300 960‬ €

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L’impact du type de bien sur la capacité d’emprunt : neuf ou ancien

Selon le type de bien que vous acheté, neuf ou ancien, vous serez soumis à des frais de notaires différents.
Ces frais sont inclus dans le coût total du crédit et influencent le calcul de votre capacité d’emprunt. En effet vous devez considérer les frais de notaires suivants selon l’ancienneté de votre bien :

• Frais de notaire dans le neuf : 2 % à 3 % du prix de vente du bien ;
• Frais de notaire dans l’ancien : 7 % à 8 % du prix de vente du bien.

Donc à prix de vente, durée et taux du prêt, revenus et charges équivalents, la capacité d’emprunt sera plus élevée si le projet concerne un logement neuf plutôt qu’un ancien, les frais de notaire étant moindres.

L’impact de La nature du projet sur la capacité d’emprunt : résidence principale, secondaire ou investissement locatif

La capacité d’emprunt va également varier selon la nature du projet à financer. En effet, le reste à vivre ne va pas être le même, toutes choses égales par ailleurs, si le prêt est destiné à financer l’acquisition d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif.

Achat d’une résidence principale

L’achat d’une résidence principale implique que l’acheteur louait un logement auparavant ou qu’il était hébergé à titre gratuit.
Dans ce cas, la banque s’intéressera au saut de charges : plus ce dernier est important, plus le taux d’endettement sera élevé et le risque pour la banque important.

Saut de charges : définitionLe saut de charges représente la différence entre le loyer que paie ou payait mensuellement l’emprunteur, et les futures mensualités du crédit immobilier.
Exemple : l’emprunteur paie actuellement un loyer de 750 € par mois. Les mensualités de son crédit sont évaluées à 900 € par mois. Le saut de charge est donc de 150 €.

Pour optimiser votre saut de charge, n’hésitez pas à avoir recours au Prêt à taux Zéro ou PTZ.
Il est dédié aux primo-accédants sous conditions de revenus, c’est à dire aux personnes accédants pour la première fois à la propriété à titre de résidence principale ou n’ayant pas été propriétaire de leur résidence principale durant les deux années précédant l’achat.
En savoir plus sur le PTZ.

Achat d’une résidence secondaire ou investissement locatif

Ce cas implique en principe pour l’emprunteur le remboursement éventuel d’un premier crédit immo ou le paiement mensuel d’un loyer.
Il est nécessaire alors de considérer le poids de la mensualité de crédit en cours ou de loyer dans le calcul de la capacité d’endettement.

Bien sûr, il se peut également que l’emprunteur soit hébergé à titre gratuit ou que le prêt immobilier de sa résidence principale soit arrivé à échéance. Dans ce cas, sa capacité d’emprunt ne sera pas impactée.

💡 Simulation calcul de la capacité d’emprunt

Vous trouverez ci-dessous un tableau récapitulatif de simulations des capacités d’emprunt pour des foyers ayant des revenus mensuels nets oscillant entre 2 000 € et 7 000 €.
Les calculs sont effectués à partir du reste à vivre : ressources du foyer après déduction des charges (25 % du salaire).

*Montant de mensualité max. calculé en appliquant le taux d’endettement max. de 33 % au reste à vivre.
**10 ans = 120 mensualités, 15 ans = 180 mensualités, 20 ans = 240 mensualités.

💡 Astuce : Vous pouvez également utiliser le simulateur du gouvernement.

Quel salaire pour emprunter 250 000 € ?

Il faut au minimum disposer d’un salaire net mensuel de 5 500 € pour emprunter 250 000 € (sur un peu plus de 15 ans).

Quel salaire pour emprunter 350 000 € ?

Il faut au minimum disposer d’un salaire net mensuel de 6 000 € pour emprunter 350 000 € (sur un peu moins de 20 ans).

Connaître sa capacité d’emprunt pour éviter le surendettement

Définir un seuil de taux d’endettement et connaître sa capacité d’emprunt répond à un double objectif :

• pour la banque, cela permet de diminuer le risque et d’éviter les défauts de paiement.
• pour l’emprunteur, c’est la meilleure solution pour éviter se retrouver en difficulté financière ou en situation de surendettement en cas de baisse de revenus ou de dépenses imprévues.

Calculer sa capacité d’emprunt en se basant sur son reste à vivre est donc la manière la plus sûre d’éviter le surendettement.

📈 Augmenter sa capacité d’emprunt

Capacité d’emprunt et Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Il est possible que vous soyez éligible au prêt à taux zéro. Il s’agit d’un prêt gratuit, sans intérêts, pouvant être accordé par certaines banques ayant signé une convention avec l’État.
Ce type de prêt permet de financer à hauteur de 40 % le coût total du projet.

Accessible aux primo-accédants sous conditions de ressources, il est éligible pour les logements neufs comme les anciens à condition que vous réalisiez des travaux de rénovation permettant d’améliorer les performances énergétiques du logement.

Il permet donc d’augmenter sa capacité d’emprunt en réduisant le coût total de l’opération.

Taux d’endettement à 33 % : un taux théorique, flexible dans certains cas

La capacité d’emprunt et le taux d’endettement sont des valeurs théoriques qu’il est difficile de définir et fixer sans analyse approfondie du dossier de l’emprunteur. On parle habituellement de 33% mais en réalité ce taux est de 35%.

En effet, les banques ont fixé le taux d’endettement maximum à 35 %. Mais dans certains cas il peut être dépassé.

Par exemple, pour un foyer particulièrement aisé disposant de 10 000 € de ressources par mois, le banquier n’aura pas de mal à accepter un taux d’endettement à 50 % qui laisserait au foyer 5 000 € de reste à vivre. Ce qui sera plus difficilement le cas pour un foyer disposant de 2 000 € de revenus.

D’autre part, l’épargne disponible du demandeur ou une bonne capacité d’épargne peuvent amener le banquier à accorder le prêt malgré un taux d’endettement supérieur à 35%. Le profil de l’acheteur peut également influencer : jeune, en début de carrière avec des revenus stables peut laisser présager une augmentation de ces derniers à l’avenir.

🆚 Taux d’endettement et capacité d’emprunt : quelles différences ?

La capacité d’emprunt est le montant maximum qui peut être emprunté par une personne ou un foyer selon ses revenus et ses charges, alors que le taux d’endettement est un pourcentage qui permet de déterminer le niveau d’endettement d’une personne ou d’un foyer.
Son seuil est fixé à 35 %, soit 1/3 des revenus.

Ce qui veut dire que les banques ou établissements de financement refusent généralement de prêter si le taux d’endettement du foyer excède un tiers de ses ressources, soit 35 %.

On peut aussi considérer que la capacité d’emprunt désigne un montant alors que le taux d’endettement est un pourcentage. Les deux sont liés puisqu’on se sert du seuil acceptable d’endettement pour calculer la capacité d’emprunt.