Quels sont les biens non soumis au DPE ?
Un bien non soumis au DPE est un bien qui est exempté de DPE en cas de vente ou de location. Un bien peut ne pas être soumis au DPE lorsque son évaluation selon les critères standards du diagnostic ne serait ni pertinente ni fiable. C’est le cas des bâtiments temporaires, des bâtiments indépendants de petite surface, des bâtiments à usage agricole, des lieux de cultes et monuments historiques, des logements dépourvus de chauffage et des locations saisonnières.
| C’est quoi un bien non soumis au DPE ? | Un bien non soumis au DPE est un bien exempté de l’obligation de DPE |
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| Quels sont les biens non soumis au DPE ? | Les biens non soumis au DPE sont:
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| Est-il possible de vendre ou de louer un bien non soumis au DPE ? | ✅ Oui, il est possible de vendre ou de louer un bien non soumis au DPE |
🚫 Pourquoi un bien peut ne pas être soumis au DPE ?
Un bien peut ne pas être soumis au DPE lorsque son évaluation selon les critères standards du diagnostic ne serait ni pertinente ni fiable. Le classement DPE repose sur des méthodes de calcul qui nécessitent certaines données, comme la présence d’un système de chauffage ou une surface minimale permettant une estimation cohérente de la consommation énergétique. Lorsqu’un bien ne remplit pas ces conditions, son inclusion dans le dispositif perd de son sens, car le résultat obtenu ne refléterait pas sa performance énergétique réelle. L’existence des logements non soumis au DPE vise ainsi à garantir la cohérence et la crédibilité du DPE en évitant des évaluations biaisées ou non exploitables.
Quelle est la différence entre non soumis au DPE et DPE vierge ?
Un logement non soumis au DPE est un bien qui ne relève pas de l’obligation de réaliser ce diagnostic. Cela concerne des catégories spécifiques de bâtiments définies par la réglementation, parce que leur usage ou leurs caractéristiques ne sont pas compatibles avec la méthode de calcul du DPE. Par exemple, un bien qui n’a pas de système de chauffage n’est pas compatible avec la méthode de calcul du DPE (méthode 3CL) qui se base sur la consommation énergétique du logement. Aucun DPE n’est donc requis pour la vente ou la location d’un logement non soumis au DPE.
Un DPE vierge signifie que le DPE a été réalisé, mais qu'il n'a pas pu aboutir à une estimation fiable de la consommation énergétique du logement. Cela arrive principalement lorsque les données nécessaires (comme les factures d’énergie) sont insuffisantes ou inexploitables. Les DPE vierges sont voués à disparaître car plus aucun DPE vierge ne peut être délivré depuis juillet 2021 et les derniers DPE vierges restants ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2025.
💡 A retenir
- DPE vierge → Le DPE a été réalisé mais ne fournit pas de résultat exploitable (avant la réforme de février 2021, la méthode de calcul était différente, elle se basait sur les factures d'énergies des occupants. Dans certains cas les factures manquaient et le diagnostiqueur était contraint d’émettre un DPE vierge, mentionnant "consommation non exploitable")
- Non soumis au DPE → Le bien est exempté de l’obligation de DPE (occupation temporaire, monument historique, absence de chauffage fixe, construction provisoire …)
Liste des biens immobiliers non soumis au DPE
L’exemption de DPE est limitée à une liste restreinte de biens définie par l’article R.134-1 du Code de la construction et de l’habitation ainsi que par les décrets de 2006 et 2008. Elle concerne des biens que l’État considère comme incompatibles avec les exigences du DPE, soit en raison de leurs caractéristiques, soit parce qu’ils ne peuvent répondre aux critères de performance énergétique. Voici la liste exhaustive des biens immobiliers non soumis au DPE :
Les bâtiments temporaires
Les constructions provisoires dont la durée d’utilisation est de deux ans ou moins ne sont pas soumises à l’obligation de DPE. Cela concerne notamment :
- Les logements de chantier
- Les maisons témoins
- Les pavillons d’exposition
Ces logements ne sont pas habités à plein temps et ne sont que rarement équipés d’un système de chauffage. Il n’est donc pas pertinent de calculer leur DPE.
Les bâtiments indépendants de petite surface
Les bâtiments isolés dont la surface de plancher, telle que définie par l’article R. 111-22 du Code de l’urbanisme, est inférieure à 50 m² sont également non soumis au DPE. Parmi eux, on retrouve :
- Les abris de jardin
- Les constructions légères comme les mobile-homes ou bungalows
- Les chalets, qu’ils soient démontables ou fixes
Les normes sur les types d’isolation, de fenêtres etc… ne sont pas les mêmes pour ce type de bien, ce qui rend le calcul du DPE impossible
Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel
Les bâtiments, ou parties de bâtiments, dédiés aux activités agricoles, artisanales ou industrielles ne sont pas soumis au DPE, à condition qu’ils ne soient pas destinés à l’habitation. Même s’ils sont équipés de systèmes de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude pour un usage humain, l’énergie consommée pour ces équipements doit rester marginale par rapport aux besoins de l’activité principale.
Les lieux de culte et les monuments historiques classés
En raison de leurs spécificités architecturales, les bâtiments servant de lieux de culte ne sont pas concernés par le DPE. De même, les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire du patrimoine, y compris lorsqu’ils sont à usage d’habitation, en sont exemptés.
Les logements dépourvus de système de chauffage
Un logement sans système de chauffage (électrique, gaz, fioul) ni climatisation, à l’exception d’une cheminée à foyer ouvert, n’est pas soumis à l’obligation de DPE. L'absence de mode de chauffage ne permet pas d'utiliser la méthode 3CL de calcul du DPE.
Les locations saisonnières et résidences secondaires
Un logement occupé moins de quatre mois par an n’est pas soumis au DPE. Toutefois, pour les locations saisonnières, les périodes de location sont cumulées : si le total dépasse quatre mois par an, le DPE devient obligatoire en cas de vente.
Le calcul du DPE se basant sur la consommation énergétique des biens, un logement occupé moins de 4 mois aura une consommation énergétique annuelle négligeable. Il n’est donc pas nécessaire de calculer le DPE de ces biens.
🏠 Vente ou location d'un bien non soumis au DPE
Très souvent, le DPE est obligatoire pour vendre ou louer un bien immobilier. Les biens non soumis au DPE (listés plus haut) font figure d’exception sur le marché. Les propriétaires de biens non soumis au DPE n’ont pas à se soucier de la performance énergétique de leur bien pour le vendre ou le louer.
💡 Bon à savoir
Les propriétaires de biens non soumis au DPE doivent rester attentifs, car une dispense actuelle ne garantit pas une exemption définitive. Un bien peut à tout moment devenir concerné par cette obligation. En cas d'erreur ou d'absence de DPE requis, leur responsabilité peut être engagée.
En l'absence de DPE, d'autres critères, comme l’isolation thermique, le système de chauffage ou les factures énergétiques, peuvent être utilisés pour évaluer la consommation énergétique du bien. Toutefois, dans un marché immobilier de plus en plus axé sur la performance énergétique, un logement sans DPE peut être perçu comme moins attractif, notamment depuis l’interdiction progressive de la location des passoires thermiques.
⚖️ Quelles sont les sanctions en cas de DPE manquant ou faussé ?
Depuis la nouvelle réglementation DPE en 2021, ce diagnostic a une vraie valeur juridique et peut être opposable. Concrètement, un locataire ou un acheteur peut se retourner contre le vendeur, le notaire ou le diagnostiqueur immobilier en cas d'erreur sur le DPE qui lui cause un préjudice.
Par exemple, si un propriétaire ou un vendeur pense que son bien est non soumis au DPE et qu’il ne fait pas réaliser le DPE obligatoire, si le DPE est périmé ou s’il a été réalisé par un diagnostiqueur non certifié, il risque les sanctions suivantes :
Pour le vendeur
Si un vendeur ne fournit pas le DPE ou ment à son sujet, par exemple en affirmant à tort que le bien est non soumis au DPE, l’acheteur peut engager des poursuites. Il a alors la possibilité de demander l’annulation de la promesse de vente, de l’acte authentique, ou encore d’exiger des dommages et intérêts.
Le vendeur risque une amende pouvant aller jusqu’à 300 000 € et une peine de deux ans de prison. L’acheteur peut aussi le signaler à la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).
Pour le propriétaire-bailleur
Les sanctions sont les mêmes pour un propriétaire qui loue son bien en fournissant un faux DPE ou en affirmant à tort que son bien est non soumis au DPE. La différence, c’est que dans ce cas, le locataire peut demander l’annulation du bail ou une baisse du loyer, au lieu d’exiger l’annulation de la vente ou des indemnités. Aussi, un propriétaire bailleur qui fait appel à un diagnostiqueur non certifié peut se voir infliger une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive).
Par ailleurs, dans les immeubles en copropriété dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 2013, un DPE collectif est obligatoire pour anticiper d’éventuels travaux de rénovation énergétique.
Pour le notaire
Un notaire qui valide une vente sans DPE (alors que le bien y est soumis) ou en ayant connaissance d’informations mensongères risque aussi des sanctions. Il peut être tenu responsable et condamné à verser des dommages et intérêts à l’acheteur. Il s’expose également à une amende pouvant atteindre 300 000 € et à une peine de prison de deux ans. La DGCCRF peut également mener une enquête pour fraude.
Comment trouver un diagnostiqueur certifié ?
Un DPE ne peut être réalisé que par un professionnel certifié par l’ADEME qui utilise la méthode de calcul officielle (méthode 3CL). Vous pouvez trouver l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés ici.
❓ FAQ : Vos questions sur les biens non soumis au DPE
Quel DPE ne peut plus être loué ?
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits de location, une mesure qui s'étendra aux classes F en 2028 et aux DPE E en 2034. Les propriétaires de logements non soumis au DPE doivent rester vigilants à l'évolution de la réglementation car en cas de changement de critères, leur bien pourrait être considéré comme une passoire thermique et interdit de location.
Quel est le prix d’un DPE ?
Le prix moyen pour réaliser un DPE est compris entre 100 € et 250 € et varie en fonction du type de bien (appartement ou maison), de la superficie du bien et du système de chauffage.
| Tarif moyen d’un DPE pour un appartement | Entre 100 € et 150 €, avec des variations selon la taille et la localisation. |
| Tarif moyen d’un DPE pour une maison | Entre 120 € et 250 €, selon la superficie, le système de chauffage et d'autres facteurs spécifiques. |