Bail colocation (individuel, unique) : modèle et législation

Le bail de colocation est un document permettant de limiter les litiges entre les colocataires et le bailleur en encadrant ce type de location. Deux choix sont possibles dans le cadre d'une colocation : un bail unique, signé par l'ensemble des colocataires, ou des baux individuels. Retrouvez l'ensemble des modalités du contrat (législation, avenant, résiliation) ainsi qu'un modèle de bail de colocation à télécharger gratuitement.

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Modèle de bail de colocation

Retrouvez un modèle gratuit de bail de colocation au format PDF (normes 2020, loi Alur) :

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Bail unique ou individuel ?

Dans le cadre d'un bail de colocation, deux options sont possibles : le bailleur peut opter pour un bail unique signé par tous les locataires ou pour des baux individuels.

Colocation : bail unique

Dans le cadre d'une colocation, les différents locataires peuvent signer un bail unique. Ce système présente des avantages et des inconvénients pour le bailleur :

Refus de la clause de solidarité Si les colocataires signataires du bail initial ne se connaissent pas, il refuseront probablement la clause de solidarité, qui les obligerait à s'engager financièrement pour des inconnus. De même, cela peut être rédhibitoire lors d'un changement de colocataire.

Bail de colocation individuel

Dans le cadre d'une colocation, chaque locataire peut signer un bail individuel, comme pour une location traditionnelle. Ce système présente des avantages et des inconvénients pour le bailleur :

Législation du bail de colocation

La loi du 6 juillet 1989 encadre le bail de colocation et spécifie l'ensemble des modalités pour ce type de location.

Bail de colocation meublé

Le bail de colocation est encadré par l'article 8-1 de loi du 6 juillet 1989. Cette loi mentionne quelques spécificités pour les logements meublés :

1. La durée du préavis est d'un mois, contre trois mois pour les logements vides ;
2. Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer hors charges, contre un mois pour les logements vides ;
3. Un inventaire complet du mobilier et des équipements doit être réalisé au moment de l'état des lieux, afin de s'assurer que les critères de location meublée sont respectés.

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Bail solidaire en colocation

Un bail solidaire en colocation est un bail unique, signé par l'ensemble des colocataires, contenant une clause de solidarité. Chaque colocataire ainsi que sa caution est donc responsable du paiement de l'intégralité du loyer, des charges et de tout autre frais lié à la location. Si l'un des colocataires n'est pas en mesure de payer, les autres doivent prendre en charge sa quote part sous peine de résiliation du bail.

Le bail solidaire permet ainsi au bailleur de se prémunir contre les risques d'impayés, en s'assurant que les colocataires ou leurs garants pallient les manquements.

Etat des lieux en colocation

Les états des lieux à l'entrée et à la sortie du logement permettent au bailleur comme aux colocataires de se protéger contre des paiements injustifiés. Ils permettent en effet aux colocataires de ne payer que les dégradations causées durant le bail, et pas celles causées par les précédents locataires. Le bailleur peut quant à lui constater officiellement ces dégradations, afin de prélever du dépôt de garantie le montant dédié à la remise en état du bien.

Les modalités de l'état des lieux diffèrent légèrement selon le type de bail choisi par le propriétaire :

• Dans le cadre d'un bail unique, l'état des lieux d'entrée se fait en présence de tous les colocataires et du propriétaire ou de son mandataire. L'état des lieux de sortie se fait lors du départ du dernier colocataire. L'ensemble du logement est alors concerné.
• Dans le cadre de baux individuels, l'état des lieux d'entrée se fait à chaque arrivée dans le logement, en présence du nouvel occupant et du propriétaire. L'état des lieux de sortie se fait lors de chaque départ. Seules la pièce dont le colocataire a la jouissance exclusive et les parties communes (cuisine, salon, salle de bain...) sont alors concernées.

Modèle gratuit d'état des lieux Téléchargez un modèle gratuit d'état des lieux pour une colocation au format PDF (normes 2023, loi Alur) :
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Quelle caution pour un bail en colocation ?

Comme dans le cadre d'un contrat de bail traditionnel, le bailleur est en droit d'exiger une caution de chaque colocataire, c'est-à-dire une personne qui se porte garant pour chacun d'eux. Bien qu'il existe deux types de caution, la caution simple et la caution solidaire, cette dernière est généralement demandée par le bailleur. Elle lui permet en effet de se tourner vers la caution sans formalité judiciaire dès le premier manquement du colocataire, ce qui simplifie les démarches et limite les risques d'impayés.

Caution et assurance loyer impayé Le bailleur a l'interdiction d'exiger une caution s'il a déjà souscrit une assurance contre les risques locatifs. La combinaison d'une caution et d'une assurance loyer impayé est néanmoins possible si les colocataires sont apprentis ou étudiants.

Clause de solidarité

Une clause de solidarité, ou clause d'indivisibilité, est une clause ajoutée à un bail de colocation unique permettant au bailleur d'exiger de n'importe quel colocataire (ou de sa caution) le paiement des sommes dues (loyer, charges, dégradation...). Les colocataires doivent donc verser la quote part du loyer de ceux qui ne sont pas en mesure de payer, sous peine d'annulation du bail.

Cette clause de solidarité permet au bailleur de se prémunir contre les éventuels impayés d'un ou plusieurs colocataires ou de leur caution.

Départ d'un colocataire avant la fin du bailSuite au départ d'un des occupants avant la fin du bail, ce colocataire et son garant restent solidaires du paiement du loyer, des charges et des dégradations durant les 6 mois suivant son départ.

Dépôt de garantie : quelles conditions ?

Le bailleur peut demander le versement d'un dépôt de garantie à l'entrée dans le logement afin de pallier les éventuels impayés et dégradations. Dans le cadre d'une colocation, le montant de ce dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges pour les logements vides et deux mois de loyer hors charges pour les biens meublés.

Ce dépôt de garantie est restitué intégralement ou partiellement lorsque les colocataires quittent le logement. Selon l'état du bien à la sortie, deux situations sont possibles :

1. L'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée et aucune dégradation n'est à déplorer : le bailleur dispose d'un délai d'un mois pour restituer le dépôt de garantie.
2. L'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée et des dégradations sont à déplorer : le bailleur dispose alors de deux mois pour restituer le dépôt de garantie amputé du montant des travaux de remise en état.

Les modalités de versement et de restitution du dépôt de garantie sont cependant différentes selon le type de bail :

• Dans le cas de baux individuels, chaque colocataire verse son propre dépôt de garantie au bailleur. Le dépôt lui est restitué suite l'état des lieux réalisé au moment de son départ, dans un délai d'un ou deux mois selon l'état du logement.
• Dans le cas d'un bail unique, tous les colocataires versent ensemble le dépôt de garantie. La restitution se fait au départ du dernier colocataire, après l'état des lieux de sortie, en un seul versement ou en plusieurs (un à chaque colocataire).

Départ anticipé de la colocationSi un colocataire quitte prématurément le logement, sa quote part du dépôt de garantie ne lui est pas restituée par le bailleur, sauf si une clause du bail stipule le contraire. Il doit alors s'arranger avec les autres colocataires, avec le nouvel arrivant, ou attendre la fin du bail.

Comment calculer un loyer en colocation ?

Le loyer d'une colocation ne peut pas toujours être fixé librement par le bailleur car la législation dépend de la localisation du bien :

• En zone tendue, le logement est soumis à un encadrement des loyers à la relocation, le bailleur a donc l'interdiction d'augmenter le loyer entre deux locataires ;
• À Paris intra muros et à Lille, le logement est soumis à un double encadrement des loyers : l'encadrement des loyers à la relocation comme en zone tendue et l'encadrement des loyers avec plafond. L'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP) fixe pour chaque quartier un loyer de référence majoré par m² que le bailleur ne peut pas dépasser lorsqu'il fixe le montant du loyer ;
• Dans le reste du territoire métropolitain, le bailleur peut fixer le montant du loyer librement.

Paiement des charges locatives

Dans le cadre de baux individuels, le montant des charges locatives est fixe, précisé dans le contrat, et payé chaque mois séparément par les colocataires. Seule la répartition des charges liées aux abonnements pour l'ensemble du logement (électricité, gaz, internet) doit être effectuée par les colocataires. Ils doivent trouver un arrangement afin de payer les différents fournisseurs en un unique versement.

Dans le cadre d'un bail unique, le montant des charges locatives est fixé pour l'ensemble du logement. Les colocataires doivent donc trouver un accord concernant la répartition. Il est possible de simplement diviser le montant des charges par le nombre d'occupants ou de réaliser une division au pro rata de l'utilisation par chacun d'eux. Ils doivent de même trouver un accord concernant la répartition des charges liées aux abonnements du logement (eau, énergie, internet).

Avenant au bail de colocation

Un avenant au bail de colocation est un document permettant d'apporter une modification aux conditions du contrat de bail initial, afin que ce dernier reste valable légalement.

L'établissement d'un avenant n'est pas nécessaire pour toute modification, mais il est obligatoire dans les cas suivants :

1. Changement d'un des colocataires : départ d'un colocataire signataire du bail initial et arrivée d'un nouvel occupant ;
2. Augmentation ou diminution du montant du loyer, en particulier dans le cadre de la révision annuelle selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL) ;
3. Augmentation ou diminution du montant des charges locatives ;
4. Diminution temporaire du loyer consécutive à des travaux d'amélioration réalisés par les colocataires ;
5. Prolongation de la durée du bail ;
6. Sortie du bail d'une dépendance non utilisée par les colocataires.

Dans le cadre d'un changement de colocataire, il est possible de recopier et compléter le modèle d'avenant ci-dessous :

Comment résilier son bail de colocation ?

Afin de résilier son bail de colocation, le locataire doit adresser une lettre de résiliation au bailleur. Il doit ensuite respecter le préavis légal avant de quitter le logement.

Préavis de départ en colocation

Lorsqu'un ou plusieurs colocataires donnent congé au bailleur, ils doivent respecter la période de préavis légale. Celle-ci est d'un mois pour les logements meublés et de trois mois pour les logements vides.

Dans le cas d'un bien vide, le préavis de 3 mois peut néanmoins être réduit à un mois si :

• Le logement se situe en zone tendue ;
• L'un des colocataires déménage suite à une mutation professionnelle ;
• L'un des colocataires a obtenu un premier emploi (en CDI ou CDD) ;
• L'un des colocataires a retrouvé un travail après une perte d'emploi ;
• L'un des colocataires a obtenu un logement social ;
• L'un des colocataires rencontre des problèmes de santé nécessitant un déménagement (en le justifiant par un certificat médical).

Lettre de résiliation du bail en colocation

Lorsqu'un ou plusieurs colocataires souhaitent donner congé au bailleur, ils doivent lui adresser une lettre de résiliation du bail. Bien que la législation ne détaille pas le contenu de cette lettre, les informations essentielles du contrat doivent y figurer afin qu'elle ait une valeur juridique. Elle doit donc contenir :

1. Le nom et le prénom du ou des colocataires ;
2. Le nom, le prénom et l'adresse du bailleur ;
3. L'adresse du logement concerné ;
4. Le lieu et la date de rédaction de la lettre ;
5. La date de départ du logement prévue par le ou les colocataires, en tenant compte du préavis ;
6. Si le prévis est ramené à un mois, le motif justifiant cette réduction.

Voici un modèle de lettre de résiliation de bail à compléter et adresser au bailleur :

Afin qu'elle soit recevable légalement, cette lettre doit être adressée au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception, par acte d'huissier, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé. Un email n'a aucune valeur juridique.

F.A.Q.

💰 Bail de colocation et APL de la CAF

Il est possible de bénéficier de l'Aide Personnalisée au Logement (APL) en colocation, tout comme d'autres aides pour étudiants.

1. Dans le cas de baux individuels, la procédure est identique à celle suivie par les locataires de logements entiers.
2. Dans le cas d'un bail unique, les colocataires doivent faire leur demande d'aide séparément. Les noms de tous les colocataires doivent impérativement figurer sur le bail. Une fois les demandes reçues, la CAF procède à une division du loyer par le nombre de colocataires du bail afin de déterminer le montant de l'aide accordée à chacun.

Conditions d'éligibilité à la CAF - 2023

🔑 Conditions liées au locataire	🏠 Conditions liéés au logement
Il doit être locataire ou sous-locataire du logement, avec un contrat de bail signé ; Ses ressources doivent être inférieures au plafond défini par la CAF ; S'il est rattaché au foyer fiscal de ses parents, ces derniers ne doivent pas être assujettis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).	Être conventionné ; Être situé en France (métropole ou DOM) ; Constituer la résidence principale du locataire ; Respecter l'ensemble des critères de décence.

Il est possible de tester son éligibilité et d'estimer le montant de l'aide sur le site de la CAF.

🏠 Assurance habitation en colocation avec bail individuel

Comme pour une location traditionnelle, la souscription d'une assurance habitation est obligatoire en colocation.

• Dans le cas d'un bail de colocation individuel, chaque colocataire doit souscrire sa propre assurance habitation et en fournir une attestation au bailleur ;
• Dans le cas d'un bail unique, une seule assurance habitation peut être souscrite par l'un des colocataires pour l'ensemble de la colocation. Dans ce cas, les noms de tous les colocataires doivent impérativement figurer dans le contrat d'assurance. Une seule attestation est ensuite transmise au bailleur.

💸 Taxe d'habitation en colocation avec bail individuel

Dans le cas de la taxe d'habitation, un seul avis d'imposition est émis par logement, même dans le cadre de baux de colocation individuels. La taxe d'habitation est habituellement établie à un seul nom, même dans le cadre d'une colocation.

Il est néanmoins possible de faire une demande de taxation conjointe, afin que deux noms apparaissent sur l'avis. Les deux personnes mentionnées sont alors solidaires du paiement de la taxe.

Suite à la réception de l'avis d'imposition, la taxe d'habitation doit être payée au FISC par le ou les locataires figurant sur ledit avis. Les colocataires doivent ensuite trouver un arrangement concernant la répartition du montant total. Cette taxe est normalement payée par le ou les locataires du logement au 1^er janvier de l'année, mais il est également possible de simplement répartir le montant entre les occupants au moment du paiement.

Le montant de la taxe d'habitation dépend de la valeur locative brute du logement imposable, du taux fixé par chaque collectivité, de la base d'imposition et des éventuels abattements.
Il est néanmoins possible d'en être exonéré ou de bénéficier d'un allègement sous condition de ressources et en remplissant une déclaration de revenus. Dans le cadre d'une colocation, les revenus comptabilisés sont ceux des colocataires figurant sur l'avis d'imposition et ceux des colocataires figurant sur le bail mais pas sur l'avis si ces ressources excèdent 10.998€ par part fiscale.

En cas de refus de paiement de la taxe, les résidents risquent une majoration de 10%.