L'assurance emprunteur est désormais incluse dans le taux d'endettement

Prêt immo : le coût de l’assurance s’ajoute au taux d’effort des emprunteurs

En 2021, de nouvelles recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) viennent directement impacter le marché du crédit immobilier et celui de l’assurance emprunteur. L'une d'entre elles se démarque particulièrement : l’inclusion du coût de l’assurance au taux d'endettement. Une décision qui pour beaucoup pourrait influencer les chances d'obtenir un prêt immobilier.


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  • En bref : Assurance et prêt immobilier : ce que la décision du HCSF implique pour les emprunteurs
  • Selon les nouvelles recommandations du Haut Conseil de stabilité financière en 2021, le taux d'endettement dans le cadre d'un prêt immobilier résidentiel a été augmenté, passant de 33 à 35%.
  • Le HCSF a également annoncé l’ajout du coût de l’assurance emprunteur au taux d'endettement ;
  • Pour certains particuliers, en fonction du tarif de leur couverture assurantielle, cela pourrait influencer la décision de la banque concernant leur demande de prêt immobilier.

Prêt immobilier et assurance emprunteur : quelles nouvelles recommandations pour le HCSF ?

Ces annonces sont passées relativement inaperçues. Pourtant, celles-ci ont une véritable importance pour les personnes ayant souscrit à un prêt immobilier et couvertes par une assurance emprunteur. Il y a quelques semaines, le Haut Conseil de stabilité financière – ou HCSF – a fait ses recommandations concernant l’octroi de prêts immobiliers résidentiels en France. Celle-ci passe notamment par des mesures préventives visant à éviter un nombre trop significatif de dossiers de surendettement chez les particuliers.

Pour ses nouvelles recommandations, le Haut Conseil prend acte des changements récents survenus sur le marché immobilier depuis décembre 2019. Outre les multiples effets de la crise sanitaire du Covid-19, le HCSF note que le volume de crédits immobiliers alloués aux particuliers a continué d'être très soutenu. Mais surtout, alors que durant plusieurs années consécutives les conditions d'octroi étaient moins rigoureuses, la situation semble s'améliorer désormais. Depuis ses dernières recommandations, l'organisme mentionne ainsi une diminution du nombre de crédits accordés avec des taux d'endettement élevés ou des durées de remboursement très longues.

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Avec la crise sanitaire, l'économie française a été bouleversée.

De plus, bien que l’on ait constaté un assouplissement des conditions d’accès au prêt immobilier ces derniers mois, le HCSF appelle à la prudence. Comme annoncé fin 2020, l'organisme conseille aux établissements de crédit et aux sociétés de financement de veiller à deux choses avant d’accepter une demande de prêt. D'une part, que le taux d'endettement des emprunteurs ne dépasse pas 35 % – contre 33 % en 2019. D'autre part, que la « maturité du crédit », soit la période entre sa date d’octroi et celle à laquelle il sera totalement remboursé, n’aille pas au-delà de vingt-sept ans (avec une tolérance maximale de deux ans de différé d’amortissement), contre vingt-cinq ans en 2019.

Néanmoins, ce ne sont pas ces deux ajustements qui ont provoqué de véritables discussions, mais la décision d'inclure le coût de l’assurance du prêt immobilier dans le taux d'endettement. Désormais, le montant des charges de l'assurance s'ajoute donc à celui du capital emprunté par le particulier.

Les nouveautés sur le crédit immobilier

Crédit immobilier et assurance emprunteur : le taux d’effort, c’est quoi ?Dans le document du HCSF, le taux d’effort est synonyme de taux d'endettement, soit la capacité du particulier à pouvoir rembourser son crédit immobilier. Dans la pratique, il s'agit de ce que représentent les mensualités de régularisation du prêt par rapport aux revenus de l'emprunteur.

La décision du HCSF pourrait-elle justifier davantage de refus de crédits immobiliers ?

Paradoxalement à l’assouplissement des conditions d’octroi de prêts immobiliers ces derniers mois, l'inclusion de cette charge jouerait selon certains en la défaveur des consommateurs. Mais pourquoi ? En passant à 35 %, le taux d'endettement augmente, ce qui est positif. Néanmoins, en y ajoutant systématiquement le coût de l'assurance, on vient forcément limiter les avantages de cette hausse – surtout dans un contexte d'inflation des prix de l'assurance emprunteur.

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En effet, en dépit de la libéralisation du marché de l’assurance emprunteur, les banques en sont toujours les leaders. De fait, pour compenser les taux d’emprunt bas actuels, elles se rattrapent sur le prix de l’assurance des crédits immobiliers auxquels souscrivent leurs clients. Les cotisations augmentent significativement.

En mars dernier, Le Monde rapportait que, désormais, pour beaucoup d’emprunteurs, l’assurance du prêt était plus onéreuse que les intérêts du crédit lui-même.

L'ajout du coût de l'assurance au taux d'endettement est donc logiquement pénalisant. Selon le poids qu'a l’assurance emprunteur sur une demande de prêt immobilier, la décision de la banque peut être influencée.

Néanmoins, notons tout de même que la « marge de flexibilité », soit le nombre de nouveaux crédits immobiliers pouvant s'éloigner des critères recommandés par le HCSF quant au taux d'endettement et de maturité, est passée de 15 à 20 %. De plus, le but étant de favoriser l’acquisition d’une résidence principale, cette marge de flexibilité est passée de 75 à 80 % pour les acquéreurs, dont une part de 30 % réservée aux primo-accédants, souvent jeunes.

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On l’aura compris, plus que jamais, souscrire à une assurance emprunteur avec un bon rapport qualité-prix est crucial. Les consommateurs manquent souvent d’informations pouvant leur être bénéfiques. Rappelons à toutes fins utiles qu’il n’est pas obligatoire de souscrire à l’assurance de crédit immobilier proposé par sa banque prêteuse. Le particulier peut choisir d'opter pour une délégation d’assurance, et donc profiter d’un contrat auprès d’un autre établissement. Enfin, pour un emprunteur déjà couvert, si une éventuelle tentative de renégociation du contrat n’a pas abouti auprès de la banque, le changement d’assurance après la première année de crédit est désormais largement facilité.

Besoin de profiter d’une meilleure assurance emprunteur ?Afin de bénéficier de la meilleure couverture pour son crédit immobilier, une solution : comparer les offres d’assurance emprunteur. Les démarches de résiliation sont aujourd’hui simplifiées, même s’il est fortement recommandé de prendre le temps de se renseigner avant de se lancer. En cas de refus de la part de la banque, cette dernière est tenue de justifier sa décision. Faire baisser le coût de son assurance emprunteur, c’est faire baisser son taux d'endettement.

  • Augmentation du seuil d'endettement : de 33% à 35%
  • Baisse de la maturité des crédits : de 29 ans à 27 ans
  • Intégration du coût de l'assurance emprunteur dans le taux d'endettement
Mis à jour le