Prêt immobilier sans apport : quelles conditions et comment négocier ?

Il n’est pas obligatoire de disposer d’un apport personnel lorsqu’on souhaite emprunter pour son projet immobilier, même s'il s'agit d'une sécurité supplémentaire pour l'acceptation du dossier. Pour emprunter sans apport, il est nécessaire de présenter un dossier solide et remplir certaines conditions.

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Apport personnel : de quoi s’agit-il ?

L'importance de l’apport personnel dans le dossier de prêt immo

Dans le cadre d’un prêt immobilier, l’apport personnel est une somme d’argent non empruntée dont dispose l’emprunteur, dédiée à financer une partie de son projet immobilier. L’apport personnel est un élément clé du dossier de demande de prêt d’un futur acquéreur, augmentant de manière considérable ses chances de se voir octroyer le financement. Il prouve entre autre la capacité de l’emprunteur à épargner.

Un emprunteur disposant d’un apport personnel est un risque moindre pour la banque.

Quel montant d’apport ?

Il est considéré que l’apport personnel a notamment pour utilité de couvrir les frais annexes à l’emprunt et à l’acquisition :

• frais d’agence ;
• frais de notaire ;
• frais de dossier ;
• etc.

Il est donc généralement demandé à l’emprunteur un apport personnel dont la valeur représente 10 % du prix du bien. Mais il est bien évidemment possible de fournir un apport plus élevé, permettant ainsi de réduire le montant du prêt immobilier et le coût total du financement.

Dans certains cas, il peut en revanche être possible de contracter un prêt immobilier sans apport.

Les taux d'intérêts pour un prêt sans apport sont généralement plus élevésLe prêt immobilier sans apport sera soumis à des taux d’intérêts légèrement plus élevés que dans le cadre d’un prêt avec apport. Ce taux de crédit immo sera plus élevé d’environ 0,15 % en moyenne.

Quelles conditions pour emprunter sans apport ?

Vous l’aurez donc compris, l’apport représente une sécurité pour l’organisme prêteur. Pour se voir concéder un prêt immobilier sans apport personnel, la banque doit considérer que votre profil implique le moins de risque possible.

Prêt immobilier à 110 %Le prêt sans apport est également appelé “prêt à 110 %”. En effet, le financement proposé par la banque couvrira 100 % du prix du bien et les 10 % destinés aux frais annexes de l’acquisition.

Il est donc fondamental de présenter un dossier solide attestant d’une certaine solvabilité. Voici les conditions à remplir par l’emprunteur pour prétendre à un prêt sans apport :

• L’âge : il est préférable d’être jeune, environ 30 ans. Emprunter en couple ou à deux peut également être un atout pour augmenter ses chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport.
• Un emploi stable : la situation professionnelle de l’emprunteur est l’un des éléments les plus importants. Il est nécessaire d’être en CDI et de percevoir des revenus stables et réguliers.
• Le sérieux financier : l’établissement bancaire va être très regardant sur le comportement financier du demandeur et la gestion de son budget en étudiant ses relevés de compte. Mieux vaut donc ne pas avoir été à découvert.
• Le reste à vivre et la capacité d’épargne : le reste à vivre désigne les ressources du foyer après déductions des charges mensuelles aux revenus mensuels. Il doit être suffisamment important pour que le foyer puisse supporter les échéances du prêt. Le taux d’endettement doit aussi être relativement faible (33 % maximum).
• Un saut de charge modéré : le saut de charge représente l’écart entre les mensualités de loyer avant l’achat et les futures mensualités de remboursement du prêt immobilier. Il doit être faible pour que l’emprunteur puisse faire face à ses nouvelles mensualités. Plus le saut de charge est important, plus cela représente un risque pour la banque.

• À retenir : les prérequis pour obtenir un prêt immobilier sans apport
• être jeune,
• stabilité professionnel,
• stabilité financière,
• reste à vivre important.

Comment optimiser ses chances et renforcer son dossier de prêt sans apport ?

Certains éléments peuvent également influencer le prêteur dans son choix d’accorder ou non un prêt immobilier sans apport. C’est notamment le cas de l’épargne, la nature du projet à réaliser ou encore l’obtention d’un prêt aidé.

L’épargne

Certains acheteurs disposent d’une épargne mais ne souhaitent pas l’employer comme apport pour la conserver en cas d’imprévu ou pour la réalisation d’autres projets.

L’épargne disponible est un élément important lorsque l’on envisage d’emprunter pour acheter un bien immobilier. Elle gage du sérieux financier de l’emprunteur qui prouve qu’il est parvenu à mettre de l’argent de côté. Elle présage donc que, même sans apport, l’emprunteur pourra faire face aux mensualités du prêt sans éprouver de difficultés, tout en respectant sa capacité d’emprunt maximale.

Taux d’endettement : pas plus de 33 %Le taux d’endettement est un pourcentage qui représente le niveau d’endettement du foyer. Le seuil acceptable est fixé à 33 %. Il peut dans certains cas particuliers excéder ce seuil, mais pas dans le cadre d’une demande de prêt immobilier sans apport.

L’investissement locatif

La nature du projet immobilier aura également une influence dans la prise de décision du banquier.

En effet, il sera plus à même d’accorder le prêt sans apport si celui-ci est destiné à financer un investissement locatif. Le fait que le prêteur souhaite se lancer dans l’investissement locatif traduit sa bonne santé financière.

De plus, la banque prendra en compte la rentrée des revenus locatifs qui compenseront le poids des mensualités du prêt et réduire le taux d’endettement de l’investisseur.

Les prêts aidés

Les prêts aidés et notamment le prêt à taux zéro (PTZ) peuvent faire office de substitut à l’apport personnel dans le cas d’un crédit immobilier.

En effet, il s’agit d’un prêt gratuit, sans intérêt, à destination des primo-accédants désireux d’acquérir un logement pour la première fois à titre de résidence principale. C'est un prêt complémentaire qui permet de financer l’acquisition à hauteur de 40 % du prix de vente du bien et concerne les logements neufs comme anciens, sous conditions de réalisation de travaux de rénovation énergétique. Il est attribué sous conditions de ressources mais les plafonds relativement élevés en font un prêt aidé accessible au plus grand nombre.

Il est possible de contracter un prêt à taux zéro auprès d’une banque ayant signé une convention avec l’État.

Comment négocier son prêt immobilier sans apport personnel ?

Le dossier de prêt est d’une importance capitale dans la négociation avec le banquier.
D’une part, il doit parler de lui-même et prouver le sérieux financier du demandeur lors de l’analyse en profondeur qui sera établie par le prêteur. C’est pourquoi la présence de découverts dans les relevés de compte peut jouer en votre défaveur.

D’autre part, il doit être possible de justifier l’absence d’un apport personnel. Ceci peut être dû à la jeunesse de l’emprunteur qui, en début de carrière, n’a pas encore eu l’occasion de se constituer une épargne conséquente. Selon le poste occupé, le banquier pourra prévoir une augmentation future de ses revenus. Sinon, l’absence d’apport peut être expliqué par la contrainte d’avoir fait face à un événement de vie ayant obligé l’emprunteur à utiliser une épargne préalablement constituée.

En bref, l’emprunteur doit faire preuve de sincérité envers la banque et son profil comme son dossier doivent être lui paraître d’une entière transparence.

FAQ - Prêt immo sans apport

Quelle banque pour un prêt sans apport personnel ?

Toutes les banques peuvent être à même de proposer un crédit sans apport, tout dépendra bien sûr de son dossier de crédit immobilier. Il peut parfois être plus probable d’obtenir un prêt immo sans apport auprès de la banque dans laquelle sont domiciliés vos comptes bancaires.

Quel salaire pour un prêt de 150 000 € ?

Pour emprunter 150 000 € sans apport, il faut au minimum disposer d’un salaire de :

• 2 500 € nets mensuels pour emprunter sur un peu plus de 20 ans,
• 3 000 € nets mensuels pour emprunter sur un peu moins de 17 ans,
• 3 500 € nets mensuels pour emprunter sur un peu moins de 15 ans.

Pour plus de détails, consultez notre article sur la capacité d’emprunt : Capacité d’emprunt : définition, calcul et simulation.

Qui peut emprunter sans apport ?

La possibilité d’emprunter sans apport dépend du profil de l’emprunteur. Voici les profils le plus à même de se voir accorder un prêt immobilier sans apport :

• les jeunes actifs,
• les jeunes actifs en couple,
• les primo-accédants (aux alentours de 30 ans),
• l’achat dans le cadre d’un investissement locatif.