Mise en demeure pour loyers impayés : procédure et lettre

Chaque propriétaire redoute un jour d’avoir affaire à un locataire mauvais payeur. En cas de loyers impayés, plusieurs solutions existent pour vous permettre de récupérer les sommes qui vous sont dues. Par voie amiable ou judiciaire, avec assurance loyer impayé ou non, jusqu’à la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Quelle est la procédure à suivre en cas de loyer impayé ? Quel est le rôle de l’assurance ? Faut-il faire appel à un huissier ? On vous explique tout.

Mise en demeure d'un locataire pour loyers impayés

Le locataire se doit de régler le loyer, les taxes et les charges définis au contrat de bail. Cela fait partie de ses obligations de locataire : il a le droit d’occuper le logement en échange du versement d’une certaine somme au propriétaire à une date fixée au préalable.

En cas de non-paiement du loyer à la date fixée dans le contrat de bail, le loyer est considéré comme impayé. Pour régler ce genre de situation, la loi et le Code de procédure civile ont prévu des recours amiables et juridiques.

Que votre locataire soit parti sans prévenir ni payer, où qu’il soit encore dans le logement et refuse de régler ses dettes, vous êtes en droit de demander l’exécution de son obligation première.

Dans tous les cas, que vous soyez ou non titulaire d’une assurance loyer impayé, vous devez être réactif dans vos démarches et lancer une procédure de recouvrement correspondant à votre bail et à la situation dans laquelle vous vous trouvez.

Le défaut de paiement du loyer est un motif permettant la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de bail (présente quasi systématiquement), pouvant mener à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire.

Le recouvrement correspond aux démarches obligeant le locataire à régler les sommes qu’il doit à son propriétaire une fois la date d’échéance passée. Il peut donc y avoir recouvrement en cas de non-paiement des loyers, mais également en cas de simple retard du paiement du loyer.

Quelles sont les étapes d’une procédure de recouvrement des loyers ?

Lorsque votre locataire ne vous règle pas ou règle son loyer avec du retard, il manque à son obligation de locataire. En tant que bailleur, vous êtes en droit de lancer une procédure de recouvrement pour récupérer les sommes qui vous sont dues.

La première étape c’est d’essayer de discuter avec son locataire. Il se peut que cela puisse être un retard exceptionnel de quelques jours. Tentez de trouver une solution amiable par téléphone, mail ou lettre simple, avant de lancer une procédure juridique : échelonnement des remboursements, appel au garant, etc.

Si l’un de ces compromis est retenu, il devra être consigné par écrit dans un document validé par les différentes parties. Vous pouvez également envoyer une lettre de relance à votre locataire.

Si les malgré les tentatives de médiation votre locataire ne réagit pas, vous pouvez alors débuter la procédure de recouvrement de vos loyers. En tant que bailleur, vous pourrez alors faire intervenir un huissier de justice pour récupérer les sommes dues auprès de votre locataire.

Votre locataire est encore dans le logement

Vous avez plusieurs solutions pour vous couvrir en cas de loyer impayé :

• Vous avez souscrit une assurance loyers impayés : déclarez immédiatement l’impayé à votre assureur en y joignant les justificatifs demandés.
• Vous êtes couvert par une garantie d’un organisme de cautionnement solidaire : faites-y appel.

En général, votre assurance loyer impayé ou l’organisme de cautionnement vous indique les étapes à suivre. Certains assureurs peuvent également vous remplacer dans la procédure de recouvrement et mener toutes les démarches sans que vous n’ayez rien à faire. Cela dépend de votre contrat d’assurance et des garanties souscrites.

Si vous n’avez aucune des deux protections précédentes, sollicitez le garant du locataire pour obtenir le paiement des sommes dues. Si votre locataire bénéficie d’allocations familiales, prévenez la CAF qui enclenchera une procédure pour impayés.

Si vous n’êtes couvert par aucune garantie et que votre locataire ne bénéficie pas d’allocations, vous devrez alors effectuer les étapes de recouvrement du loyer suivantes si toutes les étapes de conciliation n'ont rien donné :

• Envoi d’un commandement de payer par huissier de justice ou société de recouvrement. Cette lettre est la première étape de la procédure, visant à faire jouer la clause résolutoire et donc à résilier le bail pour qu’il quitte le logement. Le locataire dispose de 2 mois pour régler sa dette. S’il ne peut pas les payer, il peut se tourner vers différentes aides financières (Action Logement, Fonds de Solidarité pour le Logement…) ou demander un délai au juge ;
• Si aucun paiement n’est fait, vous pouvez assigner par huissier votre locataire au tribunal d’Instance. Une audience aura lieu sous 1 mois, au terme de laquelle une décision sera rendue : votre locataire sera en principe condamné à vous rembourser les sommes dues et la résiliation du bail sera validée. Un commandement de quitter les lieux sera assigné à votre locataire qui disposera de 2 mois pour s’exécuter. S’il refuse de partir, il y aura expulsion ;
• Si le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire, il peut tout de même être résilié, mais par décision judiciaire. On parlera alors de résiliation judiciaire .

Les délais annoncés ci-dessus peuvent varier d’une affaire à l’autre, le juge étant le décisionnaire et pouvant accorder des délais de paiement au locataire.

Votre locataire a quitté le logement sans payer

Si votre locataire a quitté le logement en laissant un loyer impayé,mais vous a remis les clefs, la procédure de recouvrement est simple.

Pour cela, il est par contre contre important de savoir quelle est la nouvelle adresse de ce locataire. La phase de conciliation à l’amiable est la première des choses à faire.

Si cela ne fonctionne pas et que vous êtes couvert par une assurance loyers impayés, n’hésitez pas à contacter votre assureur.

Si votre locataire est parti sans payer et sans vous remettre les clefs, vous devrez faire appel à un huissier de justice pour lancer un constat d’abandon des lieux. Vous pourrez reprendre possession des lieux sans qu’il y ait violation de domicile et être remboursé des loyers impayés grâce à cette procédure d’expulsion ordonnée par le juge d’instance.

Commandement de payer par huissier : comment faire ?

Votre locataire ne paie plus le loyer ou ne vous a jamais versé le dépôt de garantie et s'y refuse, que faire ?

La clause résolutoire protège le propriétaire en lui permettant de mettre fin au contrat de location en cas de loyers impayés du locataire. Cependant le propriétaire ne peut pas faire jouer cette clause librement : il convient d'abord d'adresser un commandement de payer au locataire. De quoi s'agit-il ? Quelles sont les conséquences pour le propriétaire ? .

En tant que bailleur, vous n’avez pas besoin de faire appel à un huissier de justice lors des toutes premières étapes de la phase amiable : dialogue par mail ou par téléphone avec votre locataire pour obtenir des explications et lui rappeler ses obligations, lettre de relance simple, et mise en demeure de payer sous 8 jours

Faire appel à un huissier

Faire à un huissier de justice est indispensable afin de pouvoir envoyer le commandement de payer à votre locataire. Il s’agit d’un acte d’huissier qui reconnaît la dette locative et qui vise la clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail en cas de non-paiement du locataire.

Ce commandement de payer fait encore partie de la phase amiable : le locataire dispose de 2 mois pour régler ses dettes.

Le commandement de payer envoyé par l’huissier au locataire doit également être transmis au garant. Il doit obligatoirement préciser les sommes réclamées pour être recevable.

L'huissier est l'acteur principal des procédures visant à faire exécuter un droit reconnu. Avant toute procédure d'exécution forcée, il délivre au débiteur un commandement de payer.

À défaut de paiement dans le délai imparti, 2 types de mesure d'exécution forcée peuvent être engagés :

• Une expulsion par huissier, lorsque la créance porte sur des loyers impayés ;
• Une saisie de biens mobiliers ou immobiliers.

Comment débuter la procédure auprès de l’huissier ?

Le propriétaire peut délivrer un commandement de payer après :

• L'envoi de lettres de relance du locataire ;
• La proposition d'un plan d'apurement dans le cadre d'un accord amiable avec le locataire. Un plan d’apurement est un accord entre le propriétaire et son locataire pour établir un échéancier de paiement en présence de loyers impayés ;
• Le signalement de la situation à la CAF ou à la Commission départementale des aides publiques au logement (CDAPL), si le locataire perçoit une aide publique et que le propriétaire bailleur reçoit directement cette aide sur son compte bancaire. 

Depuis le 1er janvier 2015, le bailleur, par l'intermédiaire de l'huissier de justice, doit signaler la situation à la Commission de coordination des actions et de prévention des expulsions locatives (Ccapex).

Quand envoyer un commandement de payer ?

Imaginons que le locataire doit vous payer le loyer le 10 du mois, par exemple le 10 février . Il est préconisé de respecter les étapes recommandées votre l’assurance loyer impayé.

Généralement, elle peut vous proposer un cheminement tel que celui-ci :

• Envoi d’un courrier ou d’un mail de relance simple vers le 15 février ;
• Envoi d’une mise en demeure de payer sous 8 jours, en recommandé avec accusé de réception vers le 21er mars ;
• Envoi d’un commandement de payer par huissier vers le 10 mars.

Par conséquent, votre locataire recevra le commandement de payer par huissier avant la date d’exigibilité de la deuxième échéance. nNormalement, cette étape l’incite fortement à régulariser sa situation s’il le peut et éviter qu’un impayé ne s’installe.

Le commandement de payer doit être délivré par huissier. Vous pouvez trouver un huissier proche de votre bien sur Internet, ces derniers ont l’habitude de rédiger le commandement de payer à partir des informations que vous lui transmettrez sur l’impayé (adresse, du bien, nom des locataires, loyer, échéance impayée, etc.).

Commandement de payer au garant

En cas de loyer impayé et de procédure en cours, l’huissier de justice devra également envoyer un commandement de payer au garant le cas échéant. Il doit être envoyé au plus tard 15 jours après celui du locataire.

N’hésitez pas à contacter votre assurance afin de savoir comment activer la caution en cas d’impayés.

Combien coûte un commandement de payer ?

Le coût indicatif d’un commandement de payer est de 130€, les honoraires sont fixés par décret et se décomposent en fonction de la prestation en taxes, déplacements, émoluments, etc.

Le commandement de payer étant un acte obligatoire, il est théoriquement à la charge du débiteur donc du locataire (cf. Article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution). On ajoute donc les frais d’huissier aux impayés déjà existants du locataire.

Que doit faire le locataire après un commandement de payer ?

Dès réception du commandement de payer, le locataire doit réagir dans le délai de 2 mois :

• Le locataire ne conteste pas la somme réclamée :
  • Il paye la totalité de la dette et les frais d'acte d'huissier avant la fin du délai de 2 mois. La procédure prend fin et le bail se poursuit.
  • Il ne peut pas payer la totalité de la dette. Il devra négocier avec le propriétaire pour obtenir l'étalement de la dette. L'accord devra être formalisé par écrit et respecté par les deux parties.
• Le locataire conteste la somme réclamée :
  • Il doit saisir rapidement le tribunal d'instance afin que le juge tranche le litige.

Devant le tribunal d’instance, l’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire. Le locataire peut se défendre seul ou se faire assister par son conjoint, son partenaire ou son concubin, un parent ou allié, ou une personne attachée à son service. L’aide juridictionnelle peut aider le locataire à prendre en charge les frais de procédure (avocats, huissiers, etc.).

Le locataire peut également faire appel à un fonds de solidarité logement (FSL) afin d'obtenir une aide financière. Pendant la procédure, le locataire peut aussi demander au juge un délai de paiement pour s’acquitter de sa dette. Le juge peut accorder un délai de maximum 3 ans.

Si au bout de 2 mois l'occupant du logement n'a pas payé la dette ou ne tient pas le plan d'apurement, le bailleur l'assigne devant le tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de trêve hivernale allant du 1er novembre au 31 mars.

Modèle de lettre de relance loyers impayé gratuite

Qu’il y ait souscription ou non à une garantie loyer impayé, la gestion du pré contentieux reste la responsabilité de propriétaire. Si par exemple votre locataire doit régler le loyer pour le 10 du mois, la procédure standard est de lui envoyer un courrier ou un mail de relance simple dans les 15 jours soit avant le 25.

Lettre recommandée avec Accusé de Réception : lettre de relance de loyer de retard

Modèle de lettre de mise en demeure pour loyer impayé

Si votre locataire n’a toujours pas payé, vous devez lui envoyer un courrier de mise en demeure de payer sous huit jours (par courrier recommandé avec accusé de réception, éventuellement avec une copie par mail). Il est recommandé d’envoyer ce courrier à 20-25 jours de retard environ.

Ces relances et délais sont indicatifs, ils sont contraignants uniquement dans le cas où vous avez pris une l’assurance loyer impayé. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez très bien vous contenter d’envoyer des mails avant le commandement par huissier, ou faire les relances après 48h et la mise en demeure après 7 jours.

Lettre Recommandée avec Accusé de Réception : mise en demeure de payer les loyers

Mise en demeure et assurance loyer impayé

Si le locataire ne règle pas son impayé pas sous huit jours il est nécessaire de lancer la procédure contentieuse en transférant votre dossier à l’assurance loyer impayé qui se chargera d’envoyer un commandement de payer par huissier, selon les garanties souscrites dans votre contrat. La procédure contentieuse est ensuite lancée et peut durer 2 ou 3 ans jusqu’à l’expulsion du locataire. 

Quel est le rôle d’une assurance loyer impayé dans la procédure de recouvrement ?

Souscrire une assurance loyer impayé est une excellente solution quand on souhaite mettre un bien en location. Cependant, malgré les précautions prises à la signature du bail, le dépôt de garantie et la caution solidaire, vous pouvez tomber sur un locataire qui ne paie pas ses loyers.

Les assureurs ont donc créé l’assurance loyers impayés, aussi appelée GLI pour garantie loyer impayé, permettant au bailleur d’être indemnisé en cas de défaillance financière de son locataire. Elle ne s’arrête pas à cette seule garantie : selon les formules seront couverts les risques de dégradations immobilières, du départ prématuré du locataire et de la vacance locative par l’assurance loyer impayé.

Elle peut même prendre en charge les frais de procédures et de contentieux.

L’assureur va donc se substituer au locataire et vous rembourser les sommes dues à sa place, avant de se retourner contre lui. Ainsi vous êtes beaucoup moins impacté par les impayés que si vous n’aviez pas contracté cette assurance !

Cette assurance a un coût assez attractif : comptez entre 2,5 % à 5 % du loyer annuel, charges et taxes comprises. De plus, les cotisations mensuelles sont déductibles de vos revenus fonciers.

Comment bénéficier d’une garantie loyer impayé ?

Les conditions de l’assurance loyer impayé sont souvent assez contraignantes : les compagnies d’assurance accepteront votre dossier que si votre locataire est solvable. Il peut donc parfois être difficile de trouver une GLI correspondant à votre besoin et à votre situation.

Pour vous aider dans le choix de votre assureur , nous vous conseillons de comparer les différents contrats d'assurance loyer impayé du marché en trouvant celui qui vous correspond le mieux avec le meilleur rapport garanties/prix.