Qu'est-ce que le taux d'une assurance de prêt immobilier ?

L’assurance prêt immobilier, si elle n’est légalement pas obligatoire, est indispensable pour souscrire à un crédit : sans elle, la majorité des banques refusent les demandes d’emprunt. Cependant, le coût d’une assurance emprunteur peut peser lourd dans le budget ! Quels sont les taux des assurances emprunteur, comment sont-ils calculés et comment trouver un taux d’assurance crédit immobilier plus faible ? Toutes les réponses dans cet article.

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Quels sont les différents taux d’une assurance prêt immobilier ?

Les notions de taux sont importantes à connaître pour choisir son crédit immobilier ainsi que son assurance emprunteur. Dans le cas d’un prêt immobilier, deux taux sont à distinguer : le TEG (Taux Effectif Global), et le TAEA (Taux Annuel Effectif de l’Assurance).

Le TEG : Taux Effectif Global

Le Taux Effectif Global est le taux qui sert de référence pour comparer les crédits immobilier. Il prend en compte non seulement le taux d’intérêt lié au capital emprunté, mais également les frais annexes : les frais de dossiers par exemple. Il permet donc d’avoir une vision globale du coût total d’un crédit immobilier.

Attention cependant, la plupart des établissements bancaires affichent un TEG qui ne comprend pas le coût de l’assurance du crédit immobilier. Cela leur permet de proposer un crédit dont le taux semble bas. Pourtant, l’assurance emprunteur représente une part non négligeable du coût total d’un crédit immobilier, il est donc indispensable de la prendre en compte lorsque l’on compare des crédits immobiliers !

Attention, ne pas confondre TEG et TAEG !Le TEG, Taux d’Effectif Globlal, est réservé aux crédits immobiliers. Le TAEG, Taux Annuel Effectif Global, est, quant à lui, réservé aux crédits à la consommation : crédits auto, crédits renouvelables, crédits travaux ou encore prêt personnel.

Qu’est-ce que le TAEA ?

Pour faciliter la comparaison des crédits immobiliers, le gouvernement a mis en place le TAEA, Taux Annuel Effectif de l’Assurance, en 2014, grâce à la loi Hamon. Cette loi oblige les établissements bancaires à communiquer de façon plus transparente sur le coût de leurs crédits immobiliers, et notamment sur le coût réel : intérêts, frais de dossier, mais également assurance emprunteur. Le TAEA doit donc obligatoirement être indiqué dans les offres de crédits, ainsi que dans les publicités.

Pour calculer le TAEA, rien de plus simple, il suffit de soustraire le TEG indiqué sans l’assurance emprunteur au TEG comprenant l’assurance emprunteur :

TAEA = TEG avec assurance emprunteur – TEG sans assurance emprunteur

Par exemple, si le TEG d’un crédit immobilier est affiché à 3,25 % avec assurance, et 2,85 % sans assurance, le TAEA est égal à 0,40 % ! Le coût de l’assurance proposée par l’établissement bancaire représentera donc 0,40 % du coût total du prêt.

Comment est calculé le taux d’une assurance crédit immobilier ?

relevé d'information assurance

Le taux, et donc les cotisations, d’une assurance crédit immobilier est un pourcentage exprimé en fonction du capital emprunté à la banque. Ce taux peut être soit fixe, soit variable. En effet, le taux d’une assurance prêt immobilier peut être calculé de deux façons différentes :

  • Calcul du taux sur le capital initial : la prime d’assurance est déterminée en fonction du montant emprunté à la banque au début du crédit immobilier. De ce fait, les cotisations sont fixes et n’évoluent pas au cours du crédit. Ce mode de calcul est en grande majorité utilisé par les contrats groupes, soit les contrats proposés par les établissements bancaires ;
  • Calcul du taux sur le capital restant dû : dans ce cas, la prime d’assurance prêt immobilier est recalculée chaque mois, en fonction du montant de l’emprunt qu’il reste à rembourser. Les cotisations baissent donc au fur et à mesure de la vie du crédit : elles seront très élevées au début, pour être quasiment inexistantes les derniers mois. Cette méthode de calcul est le plus souvent utilisée pour les assurances individuelles proposées par les compagnies d’assurance (également appelées délégations d’assurance).

Prenons l’exemple d’un emprunt de 150 000 € sur 20 ans, avec une assurance crédit immobilier ayant un taux de 0,5 % :

  • Si le taux est calculé en fonction du capital initial emprunté : le calcul est le suivant : (150 000 x 0,5 %) / 12 mois. La cotisation sera donc constamment de 62,50 € par mois, soit 15000 € au total sur toute la durée du prêt ;
  • Si le taux est calculé en fonction du capital restant dû : le calcul est alors différent chaque mois. Le premier mois, la cotisation sera également de 62,50 €, mais elle sera dégressive en fonction du capital remboursé chaque mois. Il faudra alors vous référer au tableau d’amortissement de votre prêt immobilier.

Plusieurs critères entrent également en compte lors du calcul du taux d’une assurance prêt immobilier, et notamment pour les assurances individuelles : l’âge de l’assuré, son profil médical, ses antécédents et prédispositions à des maladies graves, le fait de fumer ou non ou encore les handicaps.

S’ajoutent à ces critères les risques professionnels et de loisirs : les activités présentées comme étant « à risques », comme un métier dangereux (militaire, policier,…) ou la pratique d’un sport extrême, entraînent une augmentation du coût de l’assurance emprunteur.

Le prêt en lui-même peut jouer sur le calcul du taux de l’assurance : durée et montant du crédit, ainsi que sa destination : résidence principale, secondaire ou investissement locatif.

Qu’est-ce que le questionnaire de santé ?Il est courant que les compagnies d’assurance demandent aux emprunteurs de remplir un questionnaire de santé avant de souscrire une assurance prêt immobilier. Ce questionnaire doit être rempli en toute bonne foi et sans omission, sous peine de voir son contrat résilié et ses garanties annulées en cas de fraude avérée. Suite à ce questionnaire, l’assureur fait une proposition de couverture (garanties, conditions, exclusions, coûts et cotisation mensuelle), en fonction des réponses obtenues. Parfois, un examen médical supplémentaire est également demandé.

Comment trouver un taux d’assurance prêt immobilier plus faible ?

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Pour bénéficier d’un taux d’assurance crédit immobilier plus faible, il est indispensable de demander des devis et d’effectuer un comparatif avant de souscrire. Un comparateur d’assurance emprunteur vous facilite la tâche : en quelques minutes, vous obtenez plusieurs devis d’assurance emprunteur adaptés à votre situation et votre prêt. Il vous suffit ensuite de comparer les garanties et les taux pratiqués pour choisir la meilleure offre !

Vous disposez déjà d’une assurance prêt immobilier mais vous souhaitez bénéficier d’un meilleur taux ? Les devis obtenus par un comparateur peuvent également vous être utiles pour faire jouer la concurrence et négocier le taux de votre assurance emprunteur auprès de votre compagnie d’assurance actuelle !

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Deux lois sont également du côté de l’emprunteur pour lui permettre de trouver le meilleur contrat d’assurance crédit immobilier, et donc de bénéficier d’un meilleur taux :

  • La loi Hamon : elle permet à l’emprunteur de changer d’assurance au cours de la première année suivant la signature de son offre de prêt. Un délai de préavis de 15 jours avant la date anniversaire doit cependant être respecté ;
  • La loi Sapin 2, ou amendement Bourquin : elle permet, quant à elle, la résiliation et la souscription d’une nouvelle assurance prêt immobilier chaque année après un an d’engagement, à la date anniversaire du prêt. Un préavis de deux mois est demandé.

Il est donc possible de changer d’assurance crédit immobilier pour bénéficier d’un meilleur taux ! Attention cependant, quelle que soit la loi invoquée pour souscrire une nouvelle assurance emprunteur, le nouveau contrat doit présenter des garanties au minimum équivalentes à l’ancien. Sans quoi, la banque est en droit de refuser la nouvelle assurance prêt immobilier.

Suis-je obligé de souscrire à ma banque mon assurance de prêt ?Et bien non ! Depuis 2010 et l’entrée en vigueur de la loi Lagarde sur le libre choix de l’assurance emprunteur, il n’est plus obligatoire d’assurer son crédit immobilier au sein de son établissement bancaire.

Comparatif assurance prêt immobilier

Une assurance prêt immobilier peut représenter jusqu’à un tiers du coût global d’un crédit immobilier, il est donc indispensable de bien la choisir. Outre les taux pratiqués et le montant de la prime d’assurance, il est fortement recommandé de comparer les garanties et les indemnisations prévues en cas d’invalidité ou de maladie.

Pour y voir plus clair parmi toutes les offres individuelles du marché, voici un comparatif d’assurance prêt immobilier.

  • Le comparatif assurance emprunteur ci-dessous a été réalisé avec le profil suivant : une femme, ne fumant pas, née en 1987, souhaitant contracter un prêt immobilier amortissable de 200 000 € à 1,5 % sur 15 ans.
  • Les offres sélectionnées garantissent un remboursement à hauteur de 100 % du montant de l’emprunt.
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  • Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)
  • Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT)
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2 856,00 €

Soit 1,43 % du capital initial

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  • Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)
  • Invalidité Permanente Totale (IPT) 
  • Invalidité Permanente Partielle (IPP)
  • Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT)
  • Le plus de la formule : Exonération du paiement des primes d’assurance en cas d’ITT et d’Incapacité Temporaire Partielle (ITP)

2 888,04 €

Soit 1,44 % du capital initial

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Devis effectués le 09/07/2019 sur les sites web respectifs des assureurs, selon conditions.

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